裁判字號：臺灣士林地方法院96年簡上字第186號民事判決
裁判日期：民國97年04月30日
裁判案由：給付分擔工程款
臺灣士林地方法院民事判決96年度簡上字第186號上訴人乙○○
丙○○兼上1人訴訟代理人己○○上訴人戊○○訴訟代理人丁○○被上訴人 洪姵瑗 訴訟代理人甲○○上列上列當事人間請求給付分擔工程款事件，上訴人對於中華民國96年7月5日本院內湖簡易庭96年度湖簡字第1444號第一審判決提起上訴，本院於97年4月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用新臺幣壹仟陸佰陸拾伍元由上訴人各負擔四分之一。
事實及理由
一、被上訴人起訴主張：上訴人與被上訴人共同擁有坐落臺北市○○區○○街○○巷○○號房屋（下稱「系爭房屋」）之樓頂平臺，因該平臺及女兒牆久未維修，造成漏水，經被上訴人提出修繕建議，並與上訴人等溝通協調，嗣於民國95年11月2日於貴院內湖簡易庭與上訴人等達成共同分擔修繕費用之協議，共推上訴人己○○負責審核施工廠商，且經上訴人己○○、丙○○及被上訴人共同聽取施工廠商保固久防水測漏工程有限公司負責人 黃榮華 之解說後，同意由該公司承攬上開修繕工程，並由被上訴人於95年12月11日與該公司簽訂防水工程承攬契約書，修繕費用共計新臺幣（下同）129,140元，該公司於95年12月22日修繕完畢。詎上訴人等拒絕支付上開修繕工程所應分擔之工程款，爰提起本件訴訟，訴請上訴人等清償應分擔之工程款等語，並聲明：上訴人等各應給付被上訴人25,828元。
二、上訴人則以：系爭房屋建造於73年間，依當時被上訴人與建商訂定之買賣契約書第10條可知，被上訴人對系爭房屋之樓頂平臺有約定使用權，且與系爭房屋為同一使用執照之同巷16號、18號、20號房屋，其中20號房屋先前修繕樓頂平臺時，係由該號5樓屋主獨自負擔費用，至16號、18號房屋之樓頂平臺，與系爭房屋一同修繕，費用亦均係由各該號5樓之屋主自行負擔，未要求各該棟建築其他各層樓之屋主平均分擔。況系爭房屋樓頂平臺多年來均由被上訴人使用（如放置花盆、雜物、夜間乘涼、烤肉等），更足認被上訴人對樓頂平臺有約定使用權，修繕費用自應由被上訴人自行負擔。退步言之，縱認被上訴人無約定使用權，然依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，被上訴人亦應先行向管理委員會請求，而非請求上訴人等共同分擔等語置辯。並聲明：原告之訴駁回。
三、原審判決駁回上訴人在第一審之訴，上訴人不服該判決提起本件上訴，所為主張除與原審相同者外，另補稱：依公寓大廈管理條例第55條第2項、規約範本第2條第2項但書、及被上訴人與建商訂定買賣契約書第10條約定可知，系爭房屋之樓頂平臺為被上訴人約定專用部分。至社區住戶規約第2條第2項雖規定樓頂平臺不得約定為約定專用部分，然該規約係於91年4月20日始訂定，依法律不溯及既往原則，並不影響被上訴人對系爭房屋樓頂平臺之約定專用權，況該規約制定時，並未依規約範本第3條第5項徵求使用約定專用之區分所有權人（即全體頂樓所有權人）同意，自不得據以影響社區所有頂樓住戶之既得利益。又縱認系爭房屋之樓頂平臺為共用部分，依社區規約第11條、第12條之規定，亦應由管理委員會以公用基金支付，公用基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之，故被上訴人應向社區管理委員會請求，倘管理委員會公用基金不足，則應由社區全體區分所有權人共155戶共同分擔，非僅向上訴人等4戶請求等語。故聲明求為判決：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人在第一審之訴暨假執行之聲請均駁回。被上訴人則陳述與原審相同，並補陳略以：被上訴人始終認定系爭房屋樓頂平臺共用，迄今樓頂平臺仍只有水塔、水錶、馬桶排氣孔、管道間等公共設施，亦無上鎖，僅以門閂拴著防止雨水滲入，住戶均可上樓遛狗、曬棉被，且社區管理委員會並無公用基金可供修繕公共設施，依公寓大廈管理條例第7條第5款、第10條第2項、民法第799條、第882條，伊自得請求上訴人等分擔修繕費用等語，並聲明：上訴駁回。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭房屋之樓頂平臺及女兒牆因漏水，於95年12月間進行修繕，被上訴人共支付修繕費用129,140元。
㈡被上訴人於73年3月12日向文心建設股份有限公司買受系爭
房屋5樓時，其買賣契約書第10條手寫部分約定：「屋頂權屬：屋頂之使用權除另有約定登記產權者外，概歸屬頂層住戶管理使用，但其他住戶為維護公共設施時，使用人得予通行。」㈢被上訴人實際上於系爭建物之樓頂平臺並未搭建建築物，樓
頂平臺上之水塔、水錶、馬桶排氣孔、管道間等公共設施均為兩造所共用。
㈣系爭房屋所在之臺北市文心社區，於91年4月20日訂定社區
規約，並於規約第2條第2項規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」
五、本件爭點厥為：㈠系爭房屋之樓頂平臺為被上訴人約定專用部分，或共用部分？㈡若系爭房屋之樓頂平臺為共用部分，則修繕費用應由何人分擔？茲析述如下：
㈠系爭房屋之樓頂平臺為被上訴人約定專用部分，或共用部分
？⒈按公寓大廈管理條例第23條第2項第1款規定，規約除應
載明專有部分及共有部分範圍外，約定專用部分之範圍及使用主體，非經載明於規約者，不生效力。查被上訴人於73年間買受系爭房屋5樓時之買賣契約書第10條手寫部分（見本院卷第60頁），固有使系爭房屋之樓頂平臺為被上訴人約定專用部分之約定，惟系爭房屋所在之臺北市文心社區（下稱「文心社區」），業於91年4月20日訂定臺北市文心社區管理委員會住戶規約（下稱「文心住戶規約」），並於文心住戶規約第2條第2項明文規定：「本公寓大廈法定空地、樓頂平臺為共用部分，應供全體區分所有權人及住戶共同使用，非經規約或區分所有權人會議之決議，不得約定為約定專用部分。」（見原審卷第47頁），揆諸上揭規定，系爭房屋之樓頂平臺，顯非被上訴人約定專用之部分。
⒉上訴人雖辯以依公寓大廈管理條例第55條第2項及規約範
本第2條第2項但書規定，可知於公寓大廈管理條例施行前已取得建造執照之公寓大廈，倘於買賣契約書內已就樓頂平臺約定為約定專用部分者，即排除公寓大廈管理條例之適用云云，惟查，規約範本本僅具參考性質，各社區規約本得本於區分所有權人會議決議而為與規約範本不同之約定，而公寓大廈管理條例第55條第2項之立法意旨，乃係避免公寓大廈之管理維護事項，因區分所有權人會議遲未訂定規約而無法運作，是依此規定被視為規約之規約範本，應僅具有過渡性之效力，換言之，於區分所有權人依區分所有權人會議決議制訂規約「前」，固應以內政部所定之規約範本視為規約，然於規約制訂「後」，即無再予援用規約範本之餘地。
⒊上訴人又辯以依法律不溯及既往原則，不得以規約影響所
有頂樓住戶之既得利益云云，惟查，所謂「規約」，乃係公寓大廈所有區分所有權人，為增進共同利益，確保良好生活環境，所達成共同利益之複雜意思表示，其間各區分所有權人或許會有意見上不一致，但經溝通、協調後，終能獲致平行的同意，且對於不同意規約內容之少數區分所有權人仍有其拘束效力，此即民主原則中「少數服從多數」之重要原則，是縱因規約之制訂，使頂樓住戶喪失原得使用樓頂平臺之利益，倘其決議程序並無瑕疵，則仍具拘束全體區分所有權人之效力。又細鐸文心住戶規約之約定，並未向前的排除頂樓住戶使用樓頂平臺之利益（未追討規約制定前頂樓住戶使用樓頂平臺所生之不當得利），僅係向後的約定樓頂平臺為共有，是上訴人所辯，顯有誤會，亦不足採。
⒋綜上，依文心住戶規約第2條第2項之規定，系爭房屋之
樓頂平臺應非被上訴人約定專用部分，而屬共用部分無誤。至上訴人提出之2008年文心社區區分所有權人定期會議記錄有關第二案議決應僅限於「以防漏為目的，得於屋頂上建造斜屋頂案」（見本院卷第132頁背面），而說明欄所列：「鑑於本社區頂樓原區分所有權人與原建商文心建設簽訂買賣契約時其內容包含頂樓平台約定專用權，附合（按：應係「符合」之誤）公寓大廈規約範本第二條第二款及公寓大廈管理條例第十條第一款之相關規定」與規約第2條第2項規定不符，且並未決議修改規約之規定，只是屬於提案之說明，尚不足以此認定系爭房屋之樓頂平臺係被上訴人之約定專用部分。
㈡若系爭房屋之樓頂平臺為共用部分，則修繕費用應由何人分
擔？⒈依文心住戶規約第10條第1項、第11條第2項、第3項規
定可知，區分所有權人繳納之費用，可區分為「管理費」及「公共基金」，且各具有不同之用途。又依文心住戶規約第12條前段規定，「共用部分之修繕，由管理委員會為之。其費用由公共基金支付，公共基金不足時，由區分所有權人按其共有之應有部分比例分擔之。」（見原審卷第50頁、第51頁）。而文心社區實際上僅對區分所有權人收取每月900元之「管理費」，並未收取「公共基金」，此有文心社區管理委員會96年3月份、9月份收支明細表、96年9月13日公告、93年區分所有權人住戶大會會議紀錄附卷可稽（見本院卷第19頁、第106頁、第74頁、第99頁），核與證人即文心社區管理委員會主任委員紀元安於原審時到庭證稱文心社區並無公共基金等語相符（見原審卷第94頁）。是在無公共基金可供修復共用部分修繕費用之情形，自應由區分所有人按其共有之應有部分比例分擔之。
⒉按區分所有，係指「數人區分一建築物而各有其專有部分
，並就其共用部分按其應有部分有所有權」，公寓大廈管理條例第3條第2項定有明文。是區分所有建築物及其共用部分範圍之認定，自應由該建築物是否符合「數人區分一建築物」之型態，及某部分在性質上及使用目的上是否應屬建築物之共同部分加以判斷考量。查文心社區建於73年，係坐落於臺北市○○區○○街○○巷之4幢5層樓高公寓式建築，各幢建築間門戶並不相通，亦無內部通道可資通行，此有文心社區平面圖1紙在卷可佐（見本院卷第13頁），是各幢建築顯均係獨立之建築物，各幢建築物間不因共組1社區而發生共有之關係，合先敘明。
⒊至系爭房屋所在之建築物，係由14號、16號、18號、20號
共同組成之四拼式公寓，其中14號、16號及18號、20號各共用1樓梯及水塔，並分擔公用電費，而2個樓梯間均得通往樓頂平臺，惟各號頂樓平臺均分別設置水錶、馬桶排氣孔、管道間供該號各樓層住戶使用，此有照片9張、公設分擔電費資料1紙（見本院卷第18頁、第51頁至第54頁、第73頁）附卷可稽，亦經兩造於本院96年10月24日準備程序確認無誤（見本院卷第79頁）。是該幢建築物雖係一四拼之建築物，惟其樓頂平臺上，既係由各號分別設置供該號各樓層共用之公用設施，其各號間之連結性甚低，尚難認其間有何區分所有之關係。故應認系爭房屋樓頂平臺及女兒牆之共用關係，僅成立於兩造之間。
六、綜上所述，系爭房屋之頂樓平臺及女兒牆既係由兩造所共用，則被上訴人依公寓大廈管理條例第10條第2項及文心住戶規約之規定，訴請上訴人等各應給付被上訴人修繕費用25,828元，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。
七、末按，法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件上訴人之上訴為無理由，則訴訟費用1,665元應由上訴人各負擔4分之1。
八、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，核與判決不生影響，無一一論述之必要，併予敘明。
九、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條、第85條第1項前段、第87條第1項，判決如主文。
中華民國97年4月30日
民事第一庭審判長法官黃小瑩
法官高愈杰法官陳麗芬以上正本證明與原本無異。
本件判決不得上訴。
中華民國97年5月2日
書記官林宗勳