臺灣士林地方法院98年度訴字第859號民事判決

裁判字號：臺灣士林地方法院98年訴字第859號民事判決

裁判日期：民國99年01月15日

裁判案由：減少價金

臺灣士林地方法院民事判決98年度訴字第859號原告乙○○訴訟代理人 詹德柱 律師被告甲○○上列當事人間減少價金事件，本院於民國98年12月30日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹佰伍拾叁萬陸仟玖佰肆拾玖元，及自民國九十八年七月十四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決原告第一項於原告以新臺幣伍拾壹萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如以新臺幣壹佰伍拾叁萬陸仟玖佰肆拾玖元為原告供擔保，或將上開金額提存後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告起訴主張：兩造於民國97年10月14日簽定不動產買賣合約書（下稱：系爭買賣合約），約定由原告以新臺幣（下同）1,333萬元，向被告購買如附表所示之建物（下稱：系爭建物）及其基地應有部分，並以原告之配偶 戴凡勝 為登記名義人，辦理所有權移轉登記完畢，於97年11月20日交付房屋屋。詎其後原告旋即發現系爭建物之主臥室、浴室、陽台等多處有滲漏水及壁癌現象。經原告委請工程顧問有限公司勘查結果，確認存有上開瑕疵，乃於97年12月3日以存證信函告知被告，惟未獲置理。原告復於98年2月19日委請SGS臺灣檢驗科技股份有限公司鑑定，發現系爭建物混凝土檢體中每立方公尺之氯離子含量於客廳樑為0.599kg、客廳柱0.647kg、右一房樑為0.721kg，為習稱之海砂屋。系爭建物係於74年9月5日建築完成，依系爭買賣合約第16條2項第2款約定，系爭建物已超過87年6月24日以前之標準值即氯離子含量每立方公尺0.6kg之規定，原告依約得解除本件買賣契約。惟原告又於98年3月5日委請土木技師為結構安全之檢驗，鑑定結果認系爭建物目前仍屬安全狀態，而被告曾於系爭買賣合約保證無滲漏水情形，顯見有惡意欺瞞之情事。為此，依民法第359條規定，請求按買賣契約總價減少2成價金即266萬6,000元。另系爭建物存有瑕疵，欠缺被告保證之品質，原告因而支出修繕費11萬4,030元，亦得請求減少此部分價金，故原告共請求減少價金278萬30元等語。並聲明：㈠被告應給付原告278萬30元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利息。㈡願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：系爭建物屬舊式公寓建築，屋齡約20年左右，氯離子超過一點，屬正常現象，非必為海砂所引起。而浴室鋼筋外露、陽台鋼筋腐蝕，亦為中古屋存有之小瑕疵。另被告居住20幾年，均未曾有漏水情形，亦無修繕過，原告主張修繕漏水費用11萬4,030元並非合理等語，資為抗辯。並聲明：㈠原告之訴駁回。㈡如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。
三、兩造不爭執之事實：㈠兩造於97年10月14日訂立如原證一所示系爭買賣合約（臺灣
臺北地方法院98年度審訴字第2268號卷第5-12頁，上開案卷下稱：北院卷），約定由原告以1,333萬元向被告購買如附表所示之系爭建物及坐落之基地，被告已於97年11月20日交付系爭建物。
㈡系爭建物混凝土檢體中每立方公尺之氯離子含量，於客廳樑
為0.599kg、客廳柱0.647kg、右一房樑為0.721kg（北院卷第18頁）。
㈢原告曾於97年12月3日以存證信函通知被告系爭建物有滲漏水及壁癌現象，請被告出面協商（北院卷第15-16頁）。
㈣系爭建物建築完成日期為74年9月5日（外放鑑定報告所附建物登記謄本）。
四、按物之出賣人對於買受人，應擔保其物依民法第373條之規定危險移轉於買受人時，無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵，並應擔保其物於危險移轉時，具有其所保證之品質；又買賣因物有瑕疵，而出賣人依民法第354條之規定，應負擔保之責者，買受人得解除其契約或請求減少其價金，民法第354條第1項本文、第2項、第359條本文分別定有明文。又系爭買賣合約第l6條第2項第2款約定：「買方得自費並指定檢測廠商，請求賣方配合依通例（註：主建物之樑、柱、樓板或剪力牆等共取3個樣本）辦理房屋混凝土氯離子含量檢測，其檢測結果如全部檢測樣本平均值符合約定解約條件（即建築完成日期在87年6月24日含當日以前之建物，約定為0.6kg/立方公尺以上；在前述期日以後者，約定為0.3kg/立方公尺以上）時，除買、賣雙方另有約定外，買方得逕行解除買賣契約，賣方應退還買方全部價金。」第5款約定：「無論買方有無辦理放射性污染或氯離子含量檢測，賣方均應依民法負瑕疵擔保責任。」系爭建物係完成於74年9月5日，依前揭兩造約定，被告之真意應係擔保系爭建物於交付時（危險負擔移轉時），混凝土氯離子含量低於0.6kg/立方公尺之品質。
縱原告未於簽立系爭買賣合約後即進行檢測，惟依系爭買賣合約第16條第2項第5款約定，被告仍須就約定之品質（混凝土氯離子含量低於0.6kg/立方公尺）負瑕疵擔保責任。
五、經查，系爭建物於原告起訴前經買賣仲介人信義房屋仲介股份有限公司委請材料工程實驗室，採樣系爭建物客廳樑、客廳柱及右一房樑試驗結果，硬固混凝土中氯離子含量分別為
0.599kg/立方公尺、0.647kg/立方公尺、0.721kg/立方公尺，有原告所提試驗報告在卷可憑（北院卷第18頁），該試驗結果並為被告所不爭執（本院卷第23頁背面）。是以，系爭建物客廳柱及右一房樑之混凝土氯離子含量，顯與前揭兩造約定之品質有所不符，依前揭法條規定及說明，被告自應負瑕疵擔保責任。雖被告另以：系爭建物氯離子超過一點，屬正常現象，非必為海砂所引起，而浴室鋼筋外露、陽台鋼筋腐蝕，亦為中古屋存有之小瑕疵等語為辯。惟查，如前所述，不論系爭建物是否為習稱之海砂屋，兩造係於系爭買賣合約就混凝土氯離子含量為一定之品質約定，混凝土氯離子含量檢測結果之客觀數據既與約定不符，被告依約即應負無過失之擔保責任，與氯離子含量成因是否為海砂引起無涉，被告以前揭情詞為辯，仍無解於其應負之瑕疵擔保責任。從而，原告依民法第359條規定主張減少價金，自屬有據。
六、本件經囑請柏登不動產估價師事務所鑑定結果，認系爭建物於97年10月14日兩造訂立系爭買賣合約時，正常合理之市價為1,305萬元，如考量系爭建物因漏水、氯離子含量偏高等因素，依「使用的不便利性」、「居住使用時的心理負面因素」、「市場競爭力降低」、「建物維修費用的增加」、「建物加速折舊現象」等面向考量，以積算法評估價格減損幅度為10.99%；另以建物成本法評估價格減損幅度為12.06%，再綜合上開兩項因素，評估單價減損幅度應為11.53%（鑑定報告15-21頁參照），應為一客觀可採數據。是兩造間約定之買賣價金1,333萬元依「買賣標的無瑕疵時價值」與「買賣標的有瑕疵狀態下實際價值」比例（即11.53%）調降後，應減少之價金應為153萬6,949元（計算式：00000000×11.53%=0000000）。原告以起訴狀為此一減少價金之意思表示後，於上開金額內發生形成效果，就此部分已為給付之金額，自得請求返還。
七、雖原告另主張應以減少「兩成」價金即266萬6,000元為合理，並應加計支付之漏水修繕費用11萬4,030元。惟查，原告所謂減少「兩成」，其依據及所憑為何，未見其舉證以實其說，尚非可採；至漏水部分，本院囑託鑑定人為鑑定時，已就此部分囑請鑑定人一併考量，鑑定報告亦確已就此斟酌（鑑定報告第16-21頁），應無再行將原告支出之修繕費用另加計為價金減損之必要。
八、再按給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程式送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力；遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請求依法定利率計算之遲延利息，民法第229條第2項、第233條第1項前段分別定有明文。
又應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可據者，週年利率為5%，亦為同法第203條所明定。故而原告就前開得請求之153萬6,949元，一併請求自起訴狀繕本送達翌日即98年7月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，亦屬有據。
九、從而，原告本於前揭原因事實，依兩造間買賣契約法律關係主張物之瑕疵擔保責任，請求返還減少之價金153萬6,949元，及自98年7月14日起至清償日止，按年息5%計算之利息，為有理由，應予准許，逾此部分請求，即為無理由，應予駁回。
十、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之；原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十一、本件事證已臻明確，其餘兩造主張、陳述暨所提之證據，經審酌均與本院前揭判斷不生影響，爰不一一詳予論述，附此敘明。
十二、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國99年1月15日
民事第一庭法官王本源以上正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，應於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國99年1月20日
書記官陳淑女附表：
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