臺灣桃園地方法院民事簡易判決 106年度桃簡字第1518號
原 告 周其保
被 告 王子豪
訴訟代理人 王志雄
上列當事人間請求給付修繕費等事件，本院於民國107年4月13日
言詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應容忍原告進入桃園市○○區○○○街○○○號五樓房屋內
進行如附表所示之修復方式。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2
款定有明文。本件原告原起訴請求被告應共同負擔新臺幣（
下同）27萬2,000元之樓地板管線及外牆維修費。嗣於訴訟
中變更聲明如後述（見本院卷第33頁），核其前後請求均係
本於兩造房屋間與漏水有關事由之同一基礎事實，依上開規
定，應予准許。
二、原告主張：兩造為同棟5層樓建物（下稱系爭公寓）之上下
樓住戶，門牌號碼桃園市○○區○○○街○○號4樓房屋（下
為原告房屋）為原告所有，被告則為同棟門牌號碼桃園市○
○區○○○街○○號5樓（下稱被告房屋）之所有權人。因系
爭公寓之頂樓平台及被告房屋內之地板、內牆及外牆牆面發
生裂縫滲水，致原告房屋內之天花板因漏水而受損。又原告
前有委請訴外人 銘銓 工程行勘查後確認前述漏水原因，並估
價漏水修繕費用為27萬2,000元，被告迄仍置之不理，爰依
民法第767條規定及民法侵權行為法律關係，請求被告給付
修繕費用並應容忍原告進入屋內修繕等語，並聲明：㈠被告
應給付27萬2,000元。㈡被告應容忍原告進入桃園市○○區
○○○街○○號5樓房屋內進行如附表（即本院卷第6頁估價
單）所示之修復方式。
三、被告則以：被告同意原告進行修繕，但被告無力負擔修繕費
，又本件漏水原因應為系爭公寓之頂樓漏水往下滲漏至被告
房屋，再向下滲漏至原告房屋所致等語置辯，並聲明：原告
之訴駁回。
四、本件系爭公寓為5層樓房屋（一層2戶，共10戶），而兩造
為系爭公寓同一側之上下樓鄰居關係，原告為系爭公寓4樓
房屋所有權人，被告則為同棟公寓5樓房屋所有權人等情，
為兩造所不爭執，並有兩造房屋建物登記謄本在卷可佐（見
本院卷第28至30頁），自堪信為真實。
五、按區分所有建築物係由專有部分與共有部分構成。所謂專有
部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單
獨為所有權之標的者；所謂共有部分，指區分所有建築物專
有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，此觀民
法第799條第1、2項規定自明。而維持建築物安全所必要
之支柱、屋頂、外牆、承重牆、或為公共樓梯間、消防設備
、電梯間、機電室、公共大門、走廊、水塔等使用者，在構
造上及使用上均不具有獨立性，應認為屬於共同使用部分而
不能單獨成為所有權之客體；另公寓大廈之外牆，係建築物
主要構造，為維持建物安全及其外觀所必要的構造，性質上
應亦不許分割而獨立為區分所有之客體，而由全體住戶共同
使用。準此，本件系爭公寓之頂樓平臺、頂樓外牆、頂樓水
塔水管及4樓外牆、5樓外牆應為共有部分，且未經全體所有
人成立分管契約由被告專有使用，自應認系爭公寓之頂樓平
臺、頂樓外牆、頂樓水塔水管及4樓外牆、5樓外牆均為系爭
公寓之全體所有人所共有。
六、再按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任，故意以背於善良風俗之方法，加損害於他人者亦同；違
反保護他人之法律，致生損害於他人者，負賠償責任，但能
證明其行為無過失者，不在此限，民法第184條固定有明文
，惟必以有損害之發生及有責任原因之事實，並二者之間，
有相當因果關係為成立要件，如不合於此項成立要件者，即
難謂有損害賠償請求權存在（最高法院48年台上字第481號
判例參照）。原告主張之上開事實，固據其提出漏水照片、
銘銓工程行出具之漏水說明、估價單等件為證。惟查：
㈠證人即至現場勘查之銘銓工程行抓漏業者 吳春銅 於本院證稱
：我有到系爭公寓看漏水情形及尋找漏水源，系爭公寓因年
久失修，頂樓水塔給水管的接合處有滲漏水，而4樓外牆及
5樓外牆裂開，如有下雨就會漏水，如無下雨，頂樓水塔水
管漏水，從頂樓往下滲漏至5樓房屋地板、外牆，造成4樓
房屋內部因漏水而有璧癌及水泥牆斑落。而漏水修復方式，
應要從頂樓之水管、地板及外牆開始修繕下來，5樓外牆及4
樓外牆也需修繕，否則下雨亦會滲漏進去。至於5樓房屋內
部牆壁沒有水源，不會影響到漏水，故可以不用修繕，若要
將本件漏水處理好，將頂樓的水管、地板及外牆修繕及4、
5樓的外牆修繕好就可以根治等語明確（見本院卷第40頁背
面至第41頁背面）。是依證人吳春銅證詞可知，本件原告房
屋漏水之原因，顯然為系爭公寓頂樓水塔水管、頂樓地板、
頂樓外牆、4樓外牆及5樓外牆等多處，因年久失修發生滲漏
情形，造成滲漏水向下滲漏至被告房屋內牆、地板，再向下
滲漏至原告房屋天花板。而倘若系爭公寓頂樓水塔水管、頂
樓地板、頂樓外牆、4樓外牆及5樓外牆等多處予以修復，應
不生漏水滲入原告房屋天花板漏水之結果。由此足見被告房
屋內牆、地板滲漏水並非原告房屋漏水之漏水源，被告房屋
有無漏水以及是否修復，均與原告房屋天花板是否漏水無涉
。
㈡從而，原告房屋天花板漏水之原因，與被告房屋內地板、內
牆滲漏水間尚難認具有相當之因果關係，被告所為上開抗辯
，即屬可採。是原告主張因被告房屋之內牆、地板漏水致原
告房屋天花板漏水受損而請求修繕費用，自屬無理由。另原
告房屋天花板漏水之原因，既為系爭公寓屬於共有部分之頂
樓水塔水管、頂樓地板、頂樓外牆、4樓牆及5樓外牆等多處
年久失修滲漏所致，業如前述，而前述共有部分漏水並非可
歸責於被告之事由所致，則原告請求被告個人給付漏水修繕
費用，自亦屬無據。
七、原告另請求被告應容忍進入屋內修繕部分：按為杜絕區分所
有權人間相鄰關係之紛爭，倘非進入相鄰區分所有權人之專
有部分，即無以完成其維護、修繕專有部分者，該相鄰區分
所有權人自有容忍之義務。故公寓大廈住戶，如為維護、修
繕其專有部分，而必須進入或使用他住戶之專有部分時，他
住戶不得拒絕（公寓大廈管理條例第6條第1項第2款規範意
旨可參）。本件原告房屋內天花板確有漏水受損，已如前述
，而原告如欲修繕其屋內漏水之修繕工程（如附表所示），
其中防水工程及5樓外牆修繕施作，均須進入被告房屋內施
工並需要屋主即被告配合，此有估價單及證人吳春銅證詞可
憑（本院卷第6頁、第41頁背面），且被告亦曾當庭表示同
意原告修繕等語（見本院卷第33頁背面），從而，原告為修
繕其屋內天花板漏水而請求被告容忍其進入被告房屋內進行
如附表所示修繕項目，應屬合理。
八、綜上所述，原告依民法侵權行為之法律關係，請求被告給付
27萬2,000元，為無理由，應予駁回。另原告為系爭公寓共
有人，其請求被告應容忍進入被告房屋內進行如附表所示修
繕項目，為有理由，應予准許。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據，經
審酌均與判決結果不生影響，爰不一一論列，附此敘明。
十、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。又本件漏水原因
既非可歸責於被告所致，原告提起本件訴訟之裁判費自應由
其負擔，併予敘明。
中華民國107年5月11日
桃園簡易庭法官彭怡蓁
附表：
原告房屋漏水之修復方式及工項如下：
一、外牆鷹架搭設。
二、頂樓外牆及4、5樓外牆之打除（清理已氧化之外牆）。
三、上開廢棄物之清除。
四、頂樓外牆及4、5樓外牆之粗底及粉光施作。
五、頂樓外牆及4、5樓外牆之防水層施作。
六、4樓房屋內壁癌打除。
七、4樓房屋內粗底及粉光施作。
八、4樓房屋內油漆及補土。
九、4樓房屋內之廚房、天花板內外更新。
十、全部修繕工程之清潔。
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國107年5月11日
書記官吳耿翔