裁判字號：臺灣基隆地方法院111年基簡字第73號民事判決
裁判日期：民國111年05月16日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣基隆地方法院基隆簡易庭民事判決111年度基簡字第73號原告 余麗雪 被告 劉匡時 上列當事人間遷讓房屋等事件，本院於民國111年4月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序部分
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一、擴張或縮減應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款、第3款分別定有明文。
原告起訴時其訴之聲明為：㈠被告應將基隆市○○區○○路00巷00號1樓房屋全部遷讓返還原告。㈡依…賠償。㈢訴訟費用由被告負擔。嗣於民國111年2月15日提出書狀變更訴之聲明為：
㈠被告應將基隆市○○區○○路00巷00號1樓及2樓（下稱系爭房屋）騰空與復原，並將房屋返還原告。㈡被告應自110年6月起至騰空遷讓返還上開房屋之日止，按月給付新臺幣（下同）48,000元；若房屋返還時未清空個人所有物品和垃圾將視同廢棄物處理，並額外收取垃圾清運費用。㈢訴訟費用由被告負擔。復於本院111年4月25日言詞辯論期日，變更訴之聲明為：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自110年8月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月付原告8,000元。㈢訴訟費用由被告負擔。經核原告上開訴之變更，其請求之基礎事實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟終結，參以首開規定，應予准許。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依民事訴訟法第436條第2項、第385條第1項前段規定，准原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體部分
一、原告起訴主張：被告於109年8月15日向原告承租系爭房屋，約定租期1年即自109年8月15日起至110年8月14日止，每月租金8,000元（下稱系爭租約），惟被告自110年6月起即積欠租金及水電費未繳，而系爭租約期滿後，被告仍占有系爭房屋，原告遂以存證信函催告被告給付積欠租金及水電費，並將系爭房屋遷讓返還予原告，然被告均置之不理（另原告自110年6月起至110年8月14日止所積欠之租金，均已以押租金抵扣完畢），為此依民法第455條、第767條第1項前段規定提起本件訴訟，並聲明：㈠被告應將系爭房屋騰空遷讓返還原告。㈡被告應自111年8月15日起至遷讓返還前項房屋之日止，按月付原告8,000元。㈢訴訟費用由被告負擔。
二、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀為任何聲明及陳述。
三、本院之判斷：㈠原告主張被告於109年8月15日向原告承租系爭房屋，約定租
期自109年8月15日起至110年8月14日止，每月租金8,000元等情，業經原告提出系爭租約影本為證，堪予採認。
㈡按租賃期限屆滿後，承租人仍為租賃物之使用收益，而出租
人不即表示反對之意思者，視為以不定期限繼續契約，民法第451條定有明文。次按民法第451條所謂不即表示反對之意思，係指一般交易觀念所認為相當之時期內，不表示反對之意思而言，此項意思表示亦不必以明示之方法為之。最高法院37年上字第8288號民事判例意旨參照。又「民法第四百五十一條所謂出租人不即表示反對之意思，係指依一般交易觀念，出租人於可能表示意思時而不表示者而言，上訴人之辦公處所與被上訴人之營業所既係設在同一街道，而上訴人之管理員復在系爭房屋樓上居住，均為兩造所不爭執，則被上訴人於租賃期限屆滿後，仍為租賃物之使用，揆諸一般交易觀念，上訴人顯非不能即時表示反對之意思，乃竟沉默不言，遲至月餘始表示異議，自難謂非與上開法條規定之事由相當。」，最高法院42年台上字第122號判例意旨參照。經查，系爭租約第22條約定：「租賃期滿乙方（被告）若不續租，應提前一個月前告知甲方（原告），未能配合，乙方應賠償甲方甲方一個月租金，乙方絕無異議。」等語，有系爭租約可憑。可知兩造就系爭租賃契約係約定若承租人未為「不續租」之表示，兩造即以繼續租賃契約為原則。而系爭租約於110年8月14日租期屆滿後，被告仍繼續占有系爭房屋，原告雖於租期屆滿後之110年9月22日寄發基隆新民郵局第32號存證信函（下稱第32號存證信函，見本院卷第81頁），並於同日以通訊軟體LINE向被告表示已經寄發存證信函，惟觀之該存證信函內容，係以被告自110年6月起未付租金，及未曾繳納水電費，已積欠租金達2個月以上，而催告被告於3日內給付租金及水電費，如未履行，租金即行終止等情。可知第32號存證信函之內容僅係催告被告給付積欠租金、水電費及於催告期滿未履行時終止契約之意，該等表示顯係以系爭租約於租期屆滿後繼續契約為前提，核非屬租期屆滿而反對繼續契約之意思，難認符合民法第451條反對繼續契約之要件。況第32號存證信函分別向被告設於桃園市蘆竹區上興路地址（地址詳卷，下稱桃園市地址）及系爭房屋（1樓）地址送達，均遭退回，此經原告於書狀記載在卷，第32號存證信函難認已合法送達被告（後詳）。原告雖於110年9月27日提起本件訴訟，並以「租約已滿」為理由。惟系爭租約若承租人未為「不續租」之表示，兩造即以繼續契約為原則，且觀之原告上揭第32號存證信函內容，顯係以系爭租約於租期屆滿後繼續契約為前提，業如前述，衡之此等情事，即難認原告於110年9月27日提起本件訴訟係符合民法第451條即為反對繼續契約之要件。至於原告雖復以111年1月28日基隆新民郵局第3號存證信函（下稱第3號存證信函）向被告表示「屆期不再續約」等情（本院卷第83、84頁），惟參以原告於110年9月27日起訴已難認係屬反對繼續契約之意思，況原告於起訴後寄發之第3號存證信函時間距離系爭租約屆滿已有5月餘，則第3號存證信函亦難認符合民法第451條即表示反對之情形。此外，原告並未提出其他確切證據證明於租期屆滿後即為反對之表示，揆諸上開規定，應視為兩造以不定期限繼續契約，先予敘明。
㈢次按承租人應依約定日期，支付租金；承租人租金支付有遲
延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止租約；租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達2個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾2個月時，始得終止契約，民法第439條前段、第440條第1項、第2項分別定有明文。「出租人非因左列情形之一，不得收回房屋。…三、承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達二個月以上時。…」，土地法第100條第3款亦有明文。復按民法第440條第1項所謂支付租金之催告，屬於意思通知之性質，其效力之發生，應準用同法關於意思表示之規定，最高法院41年台上字第490號判例意旨參照。非對話而為意思表示者，其意思表示，以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項前段亦有明文。經查：
⒈原告雖以第32號存證信函催告被告給付租金並終止租約，惟
依原告所述，經以押租金抵償後，被告已未積欠110年8月14日以前之租金（本院卷第125頁）。則原告寄發第32號存證信函時，被告積欠租金總額未達2個月，是第32號存證信函自不生合法催告及終止租約之效力。況第32號存證信函係分別向被告設於桃園市地址及系爭房屋（1樓）地址送達，此觀之該存證信函記載甚明。而其送達均遭退回，此經原告於書狀記載在卷，且有原告提出之信封、中華郵政掛號郵件收件回執照片列印為憑（本院卷第61、87頁）。而經警查訪結果，難認被告居住系爭房屋1樓及桃園市地址，有基隆市警察局第四分局111年3月31日基警四分三字第1110461304號函及檢附之該分局安定派出所查訪紀錄表、桃園市政府警察局蘆竹分局111年4月1日蘆警分刑字第1110008638號函附該分局大竹派出所查訪紀錄表在卷可憑（本院卷第107、110頁、115至117頁），從而，自難認第32號存證信函已經合法送達被告。
⒉原告復主張其另以第3號存證信函催告被告給付積欠租金及終
止契約，惟第3號存證信函係向桃園市地址及被告設於基隆市武隆街戶籍地址（下稱基隆市武隆街地址）為送達，此觀之該存證信函記載甚明。而基隆市武隆街地址之送達遭退回，此經原告於書狀記載在卷，且有原告提出之信封照片列印為憑（本院卷第61、87頁）。既難認被告居住桃園市地址，業如前述，且經警查訪結果，亦難認被告有居住於基隆市武隆街地址，此有基隆市警察局第四分局前揭111年3月31日函及檢附之該分局大武崙派出所查訪紀錄表在卷可憑（本院卷第107、119頁），從而，第3號存證信函亦難認已合法送達被告。
⒊綜上，原告提出之上揭存證信函均不生催告給付租金及終止
契約之效力。此外，原告並未提出其他確切證據證明系爭租約業經合法終止，則原告主張系爭租約因被告積欠租金，業已合法終止等情，難以採認。
㈣原告主張系爭租賃契約已合法終止等情，既非可採，兩造間
就系爭房屋之不定期限租賃關係仍然存在，則原告依民法第455條、767條第1項前段請求被告遷讓返還系爭房屋，及以被告無權占有系爭房屋為由而請求損害賠償，均屬無據。
四、綜上所述，原告請求被告遷讓返還系爭房屋，及自110年8月15日起至返還系爭房屋止，按月給付原告8,000元，為無理由，應予駁回。
五、本件事證已經明確，原告其餘攻擊防禦方法及所提出之證據，經本院審酌後，核與判決之結果不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國111年5月16日
基隆簡易庭法官高偉文以上正本係照原本作成。
對於本件判決如有不服，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，上訴於本院合議庭，並按他造當事人之人數附具繕本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國111年5月16日
書記官王靜敏