裁判字號：臺灣臺南地方法院110年訴字第1033號民事判決
裁判日期：民國110年11月19日
裁判案由：返還土地等
臺灣臺南地方法院民事判決110年度訴字第1033號原告 葉吉雄
葉世宏 共同訴訟代理人 林郁齡 被告 楊玟璟 上列當事人間請求返還土地等事件，經本院於民國110年10月27日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：
(一)緣坐落臺南市○區○○段000地號（面積471.19平方公尺）、741之1地號土地（面積471.17平方公尺）各為原告葉世宏、葉吉雄所有（下各稱系爭741地號土地、系爭741之1地號土地），原告2人並於民國105年5月1日將系爭741地號土地全部、系爭741之1地號土地其中2分之1即面積235.58平方公尺之部分（下合稱系爭土地）出租予被告使用，約定租期10年，自105年5月1日起至115年4月30日止，前5年租金每月新臺幣（下同）6,000元，第5年起則需視物價波動漲幅調整每月租金，系爭土地之水費、電費及各類稅賦則均由被告負擔（下稱本件租約）。被告嗣於系爭土地上興建未保存登記之鐵皮屋1棟（下稱系爭鐵皮屋），並登記納稅義務人為原告葉世宏。
(二)嗣原告為反應現在不動產租金行情，於109年2月27日以存證信函通知被告，本件租約後5年之租金每月將調漲至20,000元，並收取2個月之押租金，雙方並應辦理本件租約租賃公證；若被告無意續租，則本件租約將於前5年期限屆至即110年4月30日起終止。原告復於110年4月8日以存證信函通知被告應協同辦理本件租約租賃公證，然被告置之不理，顯見被告並無續約之意思，原告遂再次以存證信函通知被告本件租約於110年4月30日終止。
(三)本件租約現既已終止，被告無權占有使用系爭土地，且未依約繳納系爭土地及鐵皮屋110年度之地價稅及房屋稅，原告自得依民法第767條、第179條之規定，請求被告拆除系爭鐵皮屋，將系爭土地返還原告2人，及應自110年5月1日起至返還系爭土地予原告2人之日止，按月給付原告租金2萬元，並應給付原告葉世宏110年度房屋稅18,613元、地價稅5,654元等語。
(四)並聲明：
1.被告應將座落於系爭土地上之系爭鐵皮屋拆除，並將系爭741地號土地返還予原告葉吉雄、系爭741之1地號土地占用面積235.58平方公尺之部分返還予原告葉世宏。
2.被告應自110年5月1日起至返還上開土地之日止，按月給付租金2萬元予原告。
3.被告應給付110年房屋稅18,613元、110年地價稅5,654元予原告葉世宏。
三、被告答辯略以：
(一)被告於105年5月1日向原告承租系爭土地，並簽立本件租約，本件租約約定原告若欲調漲後5年租期之租金，應視當時物價波動漲幅酌量調漲，然原告卻於110年4月8日以存證信函告知被告，將調漲每月租金至20,000元，其租金漲幅300％，與本件租約約定不符，原告並未合法終止本件租約，本件租約現仍有效存在。原告主張本件租約業已終止，請求被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地，並無理由。
(二)又系爭鐵皮屋實為被告出資興建，被告並於興建當時一併支出系爭土地之整地費及建築費。又本件租約並無約定系爭土地及鐵皮屋之地價稅及房屋稅須由被告負擔，系爭土地及鐵皮屋之納稅義務人為原告葉世宏，並非被告，原告請求被告給付系爭土地及鐵皮屋110年度地價稅、房屋稅，亦無理由等語。
(三)併為答辯聲明：原告之訴駁回。
四、得心證之理由：
(一)原告主張其於105年5月1日將系爭土地出租予被告使用，約定租期10年，自105年5月1日起至115年4月30日止，前5年租金每月6,000元，第5年起則需視物價波動漲幅調整每月租金，系爭土地之水費、電費及各類稅賦則均由被告負擔，雙方並簽立租賃契約書；被告嗣於系爭土地上興建未保存登記之系爭鐵皮屋，並登記納稅義務人為原告葉世宏等情，業據原告提出土地租賃契約書、系爭土地之登記謄本在卷可參（見補字卷第45-51頁）；復為被吿所不爭執，上開事實，首堪認定。
(二)本件原告主張本件租約後5年之租金每月應調漲至20,000元，且須收取2個月之押租金，兩造並應辦理本件租約租賃公證，並於109年2月27日以存證信函通知被告上情，表明被吿如無意續租，將於110年4月30日起終止本件租約等語，被吿卻置之不理，故本件租約已於110年4月30日終止，被吿無權占用系爭土地，原告自得依照民法第767條、第179條規定規定向被吿請求拆屋還地及相當租金之不當得利；又被吿應負責繳納系爭鐵皮屋110年度房屋稅及系爭741地號土地110年地價稅等語。被吿予以否認，並以前詞置辯。是本件所應審究之爭點為：本件租約是否已經原告合法終止？原告向被吿請求拆除系爭鐵皮屋後將系爭土地返還原告，及自110年5月1日起按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，有無理由？原告葉世宏向被吿請求給付110年度房屋稅及地價稅，有無理由？爰逐一論述如下。
(三)本件租約尚未經原告合法終止，原告向被吿請求拆除系爭鐵皮屋將系爭土地返還原告，及自110年5月1日起按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，均無理由：
1.按租賃定有期限者，其租賃關係，於期限屆滿時消滅，民法第450條定有明文。契約當事人行使約定之終止權，須符合當事人所約定之契約終止事由，始足發生終止契約之效力。又按解釋意思表示，應探求當事人真意，不得拘泥於所用之辭句，民法第98條定有明文。解釋契約應斟酌立約當時之情形，從契約之主要目的、社會通念、及一般客觀情事，就文義上及論理上詳為推求，並將誠信原則涵攝在內，藉以檢視其解釋結果是否符合公平原則。
2.查本件租約租期約定自105年5月1日起至115年4月30日止，為定有10年期限之租賃契約，依照民法第450條規定，如兩造無違約得以提前終止租約之情形，本應於115年4月30日租期屆滿時終止。原告主張本件租約應提前至105年4月30日終止，無非係以其業已告知被吿自110年5月1日起系爭土地租金應依約調漲以每月20,000元計算，且被吿應給付押租金及偕同辦理租約公證，被吿卻置之不理等情為據。惟查，細觀兩造間之土地租賃契約書就後5年租金數額之計算係記載：「第5年起則需視物價波動漲幅調整每月租金」等語（見補字卷第45頁），並未寫明自105年5月1日起每月租金應調整之具體比例。本院審酌現在社會經濟景氣變動快速，在經濟學上可藉由消費者物價指數反映人民生活有關的物價水平變動情形，此為衡量通貨膨脹指數重要指標，行政院主計處歷年來就消費者物價指數均有所統計分類，就不動產租金價格變化情形，可參見「消費者物價房租類指數」之統計資料（見本院卷第148-150頁）。參以就前開租約條款約定之含意，原告訴訟代理人於本院審理中陳稱：「原告要表達的是不動產物價波動漲幅去調整...」等語，被吿亦陳稱：「隨著物價波動漲幅酌量調價租金」等語（見本院卷第70頁），應可認定兩造簽約當時，因租期長達10年之久，為避免日後受經濟景氣及通貨膨脹指數變動影響損害兩造收取或支付租金之權益所設，又審之兩造間既然僅為租賃土地之契約關係，而非買賣土地所有權之契約關係，衡之兩造締約真意及誠信原則等綜合觀察，本件租約所約定後5年之租金調整方式，應以消費者物價房租類指數加以計算調整，較為公平合理。本院參考105年度房租類指數為99.83，而110年5月份時房租類指數為104.34，上漲約4.51％（計算式：104.34％-99.83％＝4.51％），原告請求被告調漲租金到每月20,000元，換算調漲幅度高達333％，顯逾前開房租物價指數上漲比例，難認原告主張自110年5月1日起調漲租金之數額符合本件租約當時兩造之約定，被吿抗辯原告違約調漲租金，被告並無給付調漲租金之義務等語，即屬有據。原告以被告不同意依原告調漲後金額給付租金為由主張終止本件租約，則為無據。
3.原告既未合法取得本件租約終止權，即便其曾向被吿寄發存證信函表明欲自110年4月30日終止本件租約，並提出存證信函為憑（見補字卷第25-31頁），然本件租約未經合法終止，原告所為之契約終止意思表示，並不生效力。據此，本件租約未經合法終止，且租賃期限復尚未屆至，被吿自有權占用系爭土地，原告依照民法第767條規定請求被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地等語，要屬無據。又被告占有使用系爭土地即非無法律上之原因，自不構成不當得利，是原告請求自110年5月1日起至被告返還系爭土地之日止，按月給付原告20,000元相當於租金之不當得利，亦不應准許。
(四)原告葉世宏向被吿請求給付110年度房屋稅及地價稅，並無理由：
1.按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第277條前段定有明文。本件原告葉世宏主張兩造間有約定於本件租約期間，系爭鐵皮屋之房屋稅及系爭741地號土地之地價稅由被吿負責繳納等語，為被吿否認，原告葉世宏就兩造間有所約定或被吿負有給付義務等情，負舉證責任。
2.由兩造間之上開土地租賃契約書觀之，全文並無地價稅、房屋稅繳納之相關約定文字，被吿又否認兩造間有口頭約定之情形，原告葉世宏並未提出證據舉證以實其說，其主張兩造間就本件租約期間，系爭鐵皮屋之房屋稅及系爭741地號土地之地價稅由被吿負責繳納等節已經達成合意，被吿負有給付系爭鐵皮屋之房屋稅及系爭741地號土地地價稅之義務等語，即屬無據，其請求被吿給付系爭741地號土地110年地價稅及系爭鐵皮屋110年房屋稅等語，即無理由。
五、綜上所述，本件租約未經合法終止，且租賃期限復尚未屆至，被吿有權占用系爭土地，原告依照民法第767條規定請求被告拆除系爭鐵皮屋並返還系爭土地，依照民法第179條規定請求被吿自110年5月1日起按月給付原告相當租金之不當得利20,000元，均無理由；又原告葉世宏並未舉證證明兩造間就系爭鐵皮屋房屋稅及系爭741地號土地地價稅由被吿負責繳納乙節有達成契約之合意，其依約請求被吿給付110年房屋稅18,613元、110年地價稅5,654元等情，亦無理由。原告本件主張均無理由，均應駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊、防禦方法及所提之證據，經本院審酌後，認與判決之結果不生影響，爰不一一論列，併此敘明。
七、訴訟費用之依據：民事訴訟法第78條。中華民國110年11月19日
民事第四庭法官許育菱以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。中華民國110年11月23日
書記官吳采蓉