裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1181號民事判決
裁判日期：民國105年01月28日
裁判案由：撤銷土地買賣契約等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1181號原告 吳振榮 訴訟代理人 吳秀慧 被告 鄭文俊
林欣霓 羅重益 陳維政 賴敬桓 鐘義雄 鄭淵先 羅芷昕 鄭立忱 鄭資 頤兼上二人法定代理人 鄭文傑
商玉枝 上十二人訴訟代理人 陳思成 律師
韓國銓 律師上列當事人間塗銷所有權登記事件等事件，本院於民國105年1月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告羅芷昕應將如附表所示土地，應有部分各二十分之一，於民國一○四年七月六日以買賣為原因之所有權登記，均予塗銷。
被告鄭文傑、林欣霓、羅重益、陳維政、賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、 鄭資頤 、鄭文俊、商玉枝、鄭淵先應分別將如附表所示土地及應有部分欄所示之應有部分，於民國一○三年七月二十九日以拍賣為原因之所有權登記，均予塗銷。
訴訟費用由被告鄭文傑負擔二分之一，餘由其餘被告共同負擔。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴；但請求之基礎事實同一，不在此限；被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項第2款、第2項分別定有明文。原告起訴時訴之聲明為：「本院東民執103司執午字第25570號之法拍土地程序有重大瑕疵，依土地法第104條規定請求廢止台中市○區○○段○○段00000000000000000地號土地（下稱系爭土地）買賣成立，請求准許返還原告優先購買權；原告願以法拍拍定之價錢，優先購買系爭土地。」嗣於民國104年6月11日具狀追加鄭淵先為被告，於104年11月12日具狀追加羅芷昕為被告，並於104年11月12日當庭變更訴之聲明為：
「被告羅芷昕應將系爭土地應有部分20分之1，於104年7月6日以買賣為原因之所有權移轉登記，予以塗銷；被告鄭文傑應將系爭土地應有部分20分之10，及被告鄭文俊、林欣霓、羅重益、陳維政、賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資頤、商玉枝、鄭淵先各應將系爭土地應有部分20分之1於103年7月29日以拍賣為原因所為所有權移轉登記予以塗銷。」核其追加被告羅芷昕，係基於同一優先承買權之基礎原因事實；且被告對原告追加及變更訴之聲明，均無異議，揆諸前開規定，自應准許。
貳、實體事項：
一、原告主張：㈠系爭土地與其上合法登記建物即同段8058建號建物（門牌號
碼台中市○區○○路○○○巷○號，下稱系爭建物），原均屬原告父親 吳國地 同一人所有，67年間吳國地以買賣為原因將系爭房屋移轉登記為原告所有，系爭土地移轉為訴外人 林麗香 所有，依民法第425之1規定及最高法院48年台上字第1457號判例，原告對系爭土地有租賃關係存在，另依土地法第104條規定系爭土地出賣時，原告有優先承買權，且若出賣人未通知優先承買權人，出賣人與第三人訂立買賣契約，其契約不得對抗優先承買人。系爭土地本院103年度司執字第25570號強制執行拍賣（下稱系爭拍賣事件），103年7月9日經被告鄭文傑、鄭文俊、林欣霓、羅重益、陳維政、賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資頤、商玉枝、鄭淵先等11人（下稱被告鄭文傑等11人）拍定，於103年7月15日核發權利移轉證明書，並於103年7月29日以拍賣為原因移轉登記為被告鄭文傑等11人共有。然本院拍賣程序中未通知原告行使優先承買權，系爭土地於103年7月9日經法院拍定，買賣契約成立時，原告就系爭土地已有優先承買權存在，原告依法行使優先承買權以系爭拍賣事件拍定價格買受系爭土地，依上開土地法規定被告鄭文傑等11人與出賣人之買賣契約不得對抗原告，另被告陳維政於本件訴訟中將其應有部分移轉登記與被告羅芷昕，其等之買賣契約均不得對抗原告，原告自得請求被告塗銷系爭土地之所有權登記。
㈡系爭土地拍賣時，基地上有原告所有系爭建物存在之事實，
原告具有優先承買權，但系爭土地拍賣過程中本院均未通知原告，原告不知系爭土地已遭法院拍賣，待系爭建物遭被告於103年12月11日遭被告毀損，原告才開始查證，提起本訴後經本院裁定裁判費方知悉系爭土地拍定價格，原告以起訴向本院主張以拍定價格之同一條件行使優先承買；依系爭拍賣事件勘驗照片所示，系爭建物有完整牆壁、且足遮風避雨，結構現況完整安全，被告鄭文傑未經原告同意，亦無法院執行命令，故意將系爭建物拆除，此屬違法行為，依民法第179之規定應歸還原告優先承買權之利益。
㈢系爭拍賣事件拍賣公告已記載系爭土地上有建物，建物非本
件拍賣標的，建物所有權人如符合土地法第104條之規定，有優先承買權等語。被告鄭文傑等11人明知拍賣公告上開記載，且系爭土地登記謄本有登載「地上建物1棟」，又見系爭建物結構完整，牆壁為磚造，屋頂剛整修過，且為合法建物，明知系爭建物所有權人就土地有優先承買權，恐損其利益，竟故意拆除系爭建物，以阻止原告訴訟。原告雖於書狀表示系爭土地係吳國地借名登記於林麗香名下，然系爭土地登記謄本顯示吳國地確於67間將系爭土地以買賣為原因移轉予林麗香，同時以買賣為原因將系爭建物移轉登記為原告所有，吳國地確實有實質讓與所有權。縱認吳國地以買賣移轉所有權有隱藏贈與行為，他人仍不得主張撤銷，是系爭土地及建物於67年間同屬吳國地一人所有，而同時分別移轉登記與訴外人林麗香及原告，依民法第425條之1規定，原告為系爭建物所有權人對系爭土地自有租賃關係存在。另財政部頒訂之固有資產耐用年數，係用於課徵稅賦，此與系爭建物事實上是否尚有相當經濟價值無關。並聲明：被告羅芷昕應將系爭土地應有部分20分之1，於104年7月6日以買賣為原因之所有權登記，予以塗銷；被告鄭文傑應將系爭土地應有部分20分之10，及被告鄭文俊、林欣霓、羅重益、陳維政、賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資頤、商玉枝、鄭淵先各應將系爭土地應有部分20分之1，均於103年7月29日以拍賣為原因所為之所有權登記，予以塗銷。
二、被告答辯：㈠系爭土地原共有人即被告陳維政已將應有部分20分之1移轉
登記與被告羅芷昕，並於104年7月6日登記完畢，有關系爭土地上之權利義務應由新共有人羅芷昕承受，惟被告羅芷昕並未繼受系爭拍賣事件之買賣關係。
㈡系爭土地及系爭建物原固為吳國地所有，由吳國地於67年間
分別將系爭土地及建物移轉登記予林麗香、原告各自單獨所有，然原告於104年6月18日陳訴狀自承吳國地生前怕被扣遺產稅，故以無金錢交易、假買賣真過戶，而為上開移轉登記行為，可見吳國地不過為借名登記，並無實質讓與之行為，原告自無適用民法第425之1規定而有承租人之地位。再者，民法第425條之1所規定推定租賃關係，並非不得以反證推翻之，是若房屋受讓人僅係受讓房屋，而無須另行支付房屋佔用土地之相當對價，則房屋受讓人僅為無償占有土地，其占有權源之法律關係，當為使用借貸關係，而不能主張有租賃關係存在，依原告所述吳國地移轉所有權為假買賣，顯見渠等間並無約定任何房屋占用土地之相當對價，原告對系爭土地僅為借貸關係，自無土地法土地法第104條第1項之承租人地位。
㈢退步言，縱認原告對系爭土地具有民法第425條之1所規定租
賃權，亦僅止於「房屋得使用年限」內，若逾房屋使用期限，原告即無推定關係存在，而依中山地政事務所函覆土地登記簿冊，系爭建物係由臺灣省政府財政廳於35年3月1日奉命接管（起造日期應在日據時期），構造式樣為磚木造日式建築，依「台中市地價調查用建築改良物耐用年數及每年折舊率表」，系爭建物使用年限不過為46年，最遲至81年2月28日系爭建物已不具任何使用價值。況自系爭執行事件卷內不動產估價報告書附件六勘估標的物現況照片，系爭建物木門破損、屋頂倒塌，已呈殘破不堪、無人居住之狀態；再依拆除前照片所示系爭建物藍色大門以破損、倒塌，屋頂僅由數塊補整齊之鐵皮所覆蓋，下方更有藍白帆布遮蔽，足見系爭建物已殘破不堪，無從進行修繕、搭建，始會以鐵皮、藍白帆布遮蔽；且原告無實際居住或為任何利用，原告主張有推定租賃關係存在，顯不可採。又若原告確有居住使用系爭建物，本院民事執行處為現場查封及拍賣程序時，即可得知系爭土地遭拍賣情事，原告至拍定後歷經數月始主張優先承買權，顯然背於誠信原則。又吳國地移轉系爭土地及建物充其量不過為借名登記，並無實質讓與行為，吳國地就系爭土地及建物仍具有支配、管理、使用之權限，自無可能會對同屬自己之借名財產收取租金，更與民法第425條之1規定所指所有權讓與之情節不同，是原告就系爭土地並無民法第425條之1規定之適用。並聲明：原告之訴駁回。
三、本院協同兩造整理不爭執事項並簡化爭點如下：㈠不爭執事實：
⒈（見第一卷第187至219頁）⒉林麗香所有系爭土地經本院103年度司執字第25570號強制
執行程序拍賣，於103年7月9日由被告鄭文傑等11人拍定，於103年7月15日由本院核發權利移轉證明書，並於103年7月29日以拍賣為原因辦理所有權登記；被告陳維政於104年7月6日將系爭土地應有部分以買賣為原因移轉登記為被告羅芷昕所有。
⒊本院103年度司執字第25570號拍賣系爭土地之函文未送達原告。
⒋系爭建物有辦理保存登記，於系爭土地拍定後遭被告鄭文傑拆除，被告鄭文傑拆除該建物未取得原告之同意。
⒌系爭土地拍定後之後續事宜，被告均委由被告鄭文傑處理。
㈡爭點：
⒈原告於系爭土地拍賣時就系爭土地是否有租賃關係存在？⒉原告於系爭土地拍定時有無取得優先承買權？原告於何時
知悉系爭土地遭本院拍賣？原告於知悉系爭土地拍定價格後，有無於10日內向本院表示行使優先承買權？⒊系爭建物於系爭土地拍定後遭被告鄭文傑拆除，原告之優
先承買權是否因而不得行使？⒋原告依土地法第104條規定行使系爭土地之優先承買權，
請求被告塗銷系爭土地之所有權登記有無理由？
四、玆就兩造爭執之事項，分別判斷如下：㈠原告就系爭土地有租賃權存在：
⒈按土地與房屋為各別之不動產，各得單獨為交易之標的，
且房屋性質上不能與土地使用權分離而存在，亦即使用房屋必須使用該房屋之地基，故土地及房屋同屬於一人，而將土地及房屋分開、同時或先後出賣，其間雖無地上權設定，然除有特別情事，可解釋為當事人之真意，限於賣屋而無基地之使用外，均應推斷土地承買人默許房屋承買人繼續使用土地（最高法院48年台上字第1457號判例參照）。又最高法院73年度第5次民事庭會議決議則針對上開判例加以補充：參照該判例之原判決全部裁判意旨，係認為使用土地之房屋所有人對土地所有人應支付相當之代價，則其法律關係之性質，當屬租賃。至其租金數額，如當事人間不能協議決定，當可訴請法院裁判。其再因轉讓而承受土地所有權之人，應有民法第425條之適用，其再因轉讓而繼受房屋所有權之人，則除有反對之特約外，應推斷土地所有人對之默許其繼續承租，故不問其後為轉讓土地或轉讓房屋，其土地所有權之承受人對房屋所有人或房屋所有權之承受人對土地所有人，均繼續其原來之法律關係。再按基於保護房屋使用權之考量，使房屋所有權與土地利用權結成一體，促進房屋所有權之安定性，使基地使用權不因基地物權之嗣後變動而受影響，俾資調和土地與房屋之利用關係，以避免危害社會經濟，並維公平。故民法第425條之1乃參照前揭判例及決議意旨，予以明文規定：
「土地及其土地上之房屋同屬一人所有，而僅將土地或僅將房屋所有權讓與他人，或將土地及房屋同時或先後讓與相異之人時，土地受讓人或房屋受讓人與讓與人間或房屋受讓人與土地受讓人間，推定在房屋得使用期限內，有租賃關係。其期限不受第449條第1項規定之限制。前項情形，其租金數額當事人不能協議時，得請求法院定之。」並於88年4月21日由總統令增訂公布，經民法債編施行法明定自89年5月5日施行。
⒉查系爭土地與坐落其上之系爭建物於67年1月26日前均屬
吳國地所有，吳國地於67年1月26日以買賣為原因將系爭土地移轉登記為林麗香所有，同日以買賣為原因將系爭房屋移轉登記為原告所有，此為兩造所不爭執，並有建築改良物登記簿、臺中市土地登記簿在卷可證（見本院第一卷第141至148頁），足認系爭土地與建物原確屬吳國地一人所，而吳國地於67年1月26日分別移轉予林麗香、原告時，民法第425條之1雖尚未增訂，然依上開最高法院48年台上字第1457號判例及最高法院73年度第5次民事庭會議決議之內容，原告對系爭土地即推定有租賃關係存在。
⒊被告抗辯原告曾稱吳國地移轉系爭土地及建物，係借名登
記，並無實質讓與所有權，吳國地使用系爭土地不可能支付代價，應屬無償借貸等語。查原告雖曾表示：吳國地將系爭土地移轉予林麗香是借名等語（見本院第二卷第9頁、第54頁背面）；然原告又稱：是有實質讓與，不然法院如何拍賣，所有權是真的要讓與等語（見本院第二卷第54頁背面），且原告於起訴狀即表示：吳國地於67年以假買賣真贈與將系爭土地登記為林麗香所有等語（見本院第一卷第7頁）；又吳國地於68年死亡，若系爭土地僅係借名登記於林麗香名下，何以吳國地之繼承人（包括原告）未請求林麗香將系爭土地之所有權登記塗銷，足見吳國地確已將系爭土地之所有權讓予林麗香，則原告所有系爭建物繼續使用系爭土地，自應推定有租賃關係存在。
⒋另被告抗辯系爭建物以破損不堪，無相當經濟價值，應無
推定租賃關係之適用等語。惟由系爭拍賣事件不動產估價報告書檢附之勘估地物現況照片所示（見本院103年度司執字第25570號卷不動產估價報告書第12、13頁，本院第二卷第59、60頁），系爭建物雖然老舊破損，然該建物屋頂、牆壁等主結構均仍存在，而該結構外觀除足以遮風避雨外，仍具相當之經濟價值。至被告所辯系爭建物屋頂有用帆布覆蓋，已殘破不堪，應無相當經濟價值乙節，惟上開照片帆布下方實際屋況為何？系爭建物實際經濟價值為何？均需至現場勘查系爭建物，並囑託不動產估價師至現場實際勘查始能查明，現因系爭建物遭被告鄭文傑故意拆除，而無法勘查或送請鑑定，此應屬可歸責於被告之事由，系爭建物依目前現存證物即上開照片所示，既無法認定已不具房屋結構，或以不具相當經濟價值，被告抗辯復無法舉證證明，是尚難遽認系爭建物已不具相當經濟價值，被告此部分抗辯即無足採。
⒌又系爭執行事件卷內檢附之系爭土地登記謄本，其上有登
載：「地上建物建號：共1棟」（見本院103年度司執第25
570號卷），另上開執行卷不動產估價報告書檢附系爭土地之土地登記謄本，其上均有登載「地上建物建號：中墩段五小段109」（見本院103年度司執第25570號卷不動產估價報告書附件七，本院第一卷第109至112頁）；甚且被告鄭文傑等11人以拍賣為原因取得系爭土地之登記謄本，其上亦有登載「地上建物建號：中墩段五小段109」（見本院第一卷第76頁），足認系爭建物坐落範圍包括系爭4筆土地全部。被告雖辯稱系爭建物坐落範圍未包含系爭4筆土地，然因系爭建物已遭被告鄭文傑故意拆除，致無法至現場測量系爭建物實際佔用位置與面積，被告此部分抗辯既無證據證明，尚難認為真實。
㈡系爭土地拍定時原告已取得優先承買權：
⒈按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件
優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。前項優先購買權人，於接到出賣通知後10日內不表示者，其優先權視為放棄。出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約者，其契約不得對抗優先購買權人，土地法第104條定有明文。而土地法第104條第1項規定之立法意旨，在於房屋及基地如不屬於同一人所有時，毋論基地或房屋之所有人，出賣其基地或房屋時，對方均有優先購買其基地或房屋之權利。至於房屋之所有人係租地自建，或向前手購買房屋承租基地，均有土地法第104條之適用。且土地法第104條第1項所稱之承租人，並不以意定租賃關係為限；又優先承購權係屬法定形成權之性質，自不容許當事人任意予以限制或剝奪（最高法院62年台上字第2962號判例、87年度台上字第2776號判決、臺灣高等法院暨所屬法院98年法律座談會民執類提案第18號決議結論參照）。
⒉再所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契
約者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利（最高法院98年度台抗字第187號裁定意旨參照）。
又土地法第104條規定之優先購買權具有相對之物權效力，出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記。查原告於系爭土地由本院進行拍賣程序，並由被告等11人拍定，此亦為買賣之一種，是原告於系爭土地拍定時即取得優先承買權之法定形成權，而本院於系爭執行事件拍賣程序中並未通知原告，業經本院系爭執行事件卷宗核閱無誤，並為兩造所不爭執（見不爭執事項⒊），堪認未通知原告是否行使優先承買權；又原告嗣後於104年2月24日向本院執行處聲請閱卷，因非系爭執行事件當事人而未獲准許閱卷，是原告實無從知悉拍定價格，自無於10日內未行使優先承買權之情形，是原告主張其於向本院起訴表示以拍定價格承買系爭土地，經本院裁定補繳裁判費時，始知悉系爭土地拍定價格，原告並無放棄對系爭土地之優先承買權，應可認為真實。
⒊再者，原告於系爭土地拍定時既已取得優先承買權之法定
形成權，該形成權他人無從限制或剝奪，原告復未放棄該形成權，是縱原告向本院起訴行使優先承買權時，系爭建物已遭被告鄭文傑故意拆除（被告鄭文傑業由臺灣地方法院檢察署104年度偵字第22097號、104年度偵字第22098號起訴書以犯刑法第353條第1項毀損他人建築物罪起訴），原告之法定形成權仍不受限制，附此敘明。
㈢原告得請求被告塗銷系爭土地之所有權登記：
⒈所謂出賣人未通知優先購買權人而與第三人訂立買賣契約
者，其契約不得對抗優先購買權人，係指出賣人與第三人間以買賣為原因而成立之移轉行為，對於優先購買權人不生效力，優先購買權人仍得行使優先購買權。而強制執行法上之拍賣為買賣之一種，於拍賣程序仍有上開規定之適用；故不動產拍定後，如有上開土地法所定之優先購買權人時，執行法院應通知該優先購買權人是否優先購買。執行法院如未通知，則縱已核發權利移轉證書予拍定人，其移轉亦不得對抗優先購買權人，優先購買權人仍得主張權利（最高法院98年度台抗字第187號裁定意旨參照）。又土地法第104條規定之優先購買權具有相對之物權效力，承租人（或出租人）一旦行使優先購買權，即係對於出賣之出租人（或承租人）行使買賣契約訂立請求權，亦即請求出賣人按照與第三人所約定之同樣條件補訂書面契約。因出賣人與第三人以買賣為原因而成立之物權移轉行為不得對抗優先購買權人，從而優先購買權人自得請求法院確認優先購買權存在及塗銷該項登記。原告就系爭土地存有租賃關係，已如前述，則依土地法第104條第1項規定，原告於系爭土地出賣時，即有優先購買權，而法院之拍賣亦為買賣之一種，故系爭土地為執行法院拍賣時，原告自得主張其優先購買權。
⒉此外，強制執行法上之拍賣為買賣之一種，以拍賣機關代
替債務人立於出賣人之地位，是出賣人於出賣時，所應踐行之通知程序，得由拍賣機關代為踐行，是本件拍賣自應依土地法第104條第1項之規定，通知原告是否依拍定之同一條件優先承購，惟本院在拍定前均未通知原告，已如前述，嗣系爭土地於於103年7月9日由被告鄭文傑等11人以新台幣220萬元拍定，原告於104年3月13日以起訴狀向本院聲明其優先承買，則本院民事執行處既未通知原告得以拍定之同一條件優先承買，且原告之優先購買權復具有物權之效力，是被告鄭文傑等11人與林麗香間訂立之買賣（拍賣）契約及被告陳維政所為移轉系爭土地應有部分各20分之1與被告羅芷昕之效力，均不得對抗原告，原告得請求被告羅芷昕塗銷系爭土地於104年7月6日以買賣為原因之所有權登記，並請求被告鄭文傑等11人塗銷系爭土地於103年7月29日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記。
五、綜上所述，原告與林麗香間就系爭土地既存有租賃關係，原告依土地法第104條規定就系爭土地有優先承買權存在，則原告請求被告羅芷昕將系爭土地於104年7月6日以買賣為原因之所有權登記，及被告鄭文傑等11人將系爭土地於103年7月29日以拍賣為原因所為之所有權移轉登記予以塗銷，即屬有據，均應准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提出之證據與其他未經援用之證據，經核均與判決結果無影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項，判決如主文。
中華民國105年1月28日
民事第七庭法官吳國聖正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀（須附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月28日
書記官劉雅玲附表：
┌─┬────────────────┬──────────────┐│編│土地坐落│應有部分││號│││├─┼────────────────┼──────────────┤│1│台中市○區○○段五小段5之9。│被告鄭文傑20分之10。││││被告林欣霓、羅重益、陳維政、││││賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資││││頤、商玉枝、鄭淵先各20分之1││││。│├─┼────────────────┼──────────────┤│2│台中市○區○○段五小段20之1。│被告鄭文傑20分之10。││││被告林欣霓、羅重益、陳維政、││││賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資││││頤、商玉枝、鄭淵先各20分之1││││。│├─┼────────────────┼──────────────┤│3│台中市○區○○段五小段20之2。│被告鄭文傑20分之10。││││被告林欣霓、羅重益、陳維政、││││賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資││││頤、商玉枝、鄭淵先各20分之1││││。│├─┼────────────────┼──────────────┤│4│台中市○區○○段五小段21之3。│被告鄭文傑20分之10。││││被告林欣霓、羅重益、陳維政、││││賴敬桓、鐘義雄、鄭立忱、鄭資││││頤、商玉枝、鄭淵先各20分之1││││。│└─┴────────────────┴──────────────┘