裁判字號：臺灣臺中地方法院104年訴字第1910號民事判決
裁判日期：民國105年01月28日
裁判案由：返還房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決104年度訴字第1910號原告 洪紹捷 訴訟代理人 黃靖閔 律師
李佳珣 律師被告 謝宗諺 上開當事人間返還房屋等事件，本院於民國105年1月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾陸萬元，及自民國一○四年五月二十日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國一○四年四月一日起至一○四年十一月四日歸還房屋之日止，按月給付原告新臺幣捌萬元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔十分之九，餘由原告負擔。
本判決第一項部分，於原告以新臺幣陸萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹拾陸萬元為原告預供擔保後，得免為假執行。
本判決第二項部分，於原告以新臺幣貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣伍拾柒萬零陸佰陸拾柒元為原告預供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。被告於訴之變更或追加無異議，而為本案之言詞辯論者，視為同意變更或追加。民事訴訟法第255條第1項本文，及第2項定有明文。本件原告起訴聲明：「⒈被告應將坐落臺中市○○區○○○段○○○○○號上門牌號碼臺中市○○區○○路○○○號之房屋1樓至樓及地下室、5樓加蓋部分遷讓返還予原告。⒉被告應給付原告新臺幣（下同）40萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓如訴之聲明第⒈項所示房屋之日止，按月給付原告8萬元。」，嗣於訴訟進行中，經被告於民國104年11月4日返還系爭房屋，並同意抵銷16萬元後，撤回上開訴之聲明第⒈項，具狀變更上開聲明為「被告應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，暨自104年3月10日起至104年11月4日歸還房屋之日止，按月給付原告8萬元。」，被告亦同意該部分之撤回，對於兩造一次解決紛爭亦有實益，揆諸首揭說明，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：㈠兩造間於103年3月15日簽訂房屋租賃契約書2份（見原證2，
下合稱系爭房屋租賃契約書，即A租約及B租約），2份租約期限均自03年3月15日起至108年3月31日止，共計5年16天（其中施工期間16天不計租金）。其中A租約部分租賃房屋範圍係臺中市○○區○○路○○○號1樓，租金自103年4月1日起至108年3月31日止每月租金3萬元整（10%租賃所得稅及2%二代健保由承租方支付）；B租約部分租賃房屋範圍係臺中市○○區○○路○○○號2至4樓，租金部分103年4月1日起至106年3月31日止每月租金5萬元整（10%租賃所得稅及2%二代健保由承租方支付）、106年4月1日起至108年3月31日止每月租金55,000元（10%租賃所得稅及2%二代健保由承租方支付）。經查，依系爭租賃契約書第3條約定「支票每月5號兌現」，詎被告所開立予原告之104年1月5日、2月5日支票因存款不足已連續被銀行退票，致原告無法兌現收取2期租金共16萬元，有支票及退票理由單均影本可稽。原告亦曾發彰化中央路郵局148號存證信函催告被告給付租金，並委請鐘為盛律師以臺中大全街145號存證信函表示終止A、B租約。惟被告均置之未理，被告更未於104年4月5日前給付原告任何租金，即被告已遲誤2期租金共16萬元，爰依系爭租賃契約書第7條第4項約定及民法第440條規定，終止兩造間簽定之A、B租約，被告於原告依法終止租約後，自應給付原告積欠租金計16萬元，另依系A、B租約第6條均約定有違約金之規定，原告以臺中大全街145號存證信函終止租約後，被告竟未依約返還系爭房屋，爰依系爭租賃契約書第6條約定，請求違約金共16萬元（觀之A租約違約金係租金之兩倍計6萬元，可推知兩造當時就B租約之違約金合意為10萬元方符合一般訂定違約金常理，則契約誤載10元係明顯誤繕），即使被告沒有超過兩期租金未付之情形，因被告還是有違反轉租情形，原告還是可以終止租約。因被告於訂立系爭租賃契約書時，有繳交押租金16萬元，原告同意抵充，經抵充後，上揭所欠租金及違約金部分，原告共請求16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。又被告於本件訴訟進行中之104年11月4日始將上揭房屋遷讓返還予原告，參照最高法院61年度台上字第1695號判例要旨，本件被告欠繳租金，原告已為終止租約之意思表示，嗣被告即為無權占有系爭房屋，獲有相當於租金之利益，並致原告受有無法使用收益系爭房屋之損害，爰依不當得利之規定，請求被告給付無權占有建物所受相當於租金之利益，即自原告終止租約意思表示送達被告翌日即104年3月10日起，至被告返還系爭房屋之日即104年11月4日止，按月給付原告8萬元。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告違約向他人招攬關於系爭房屋2樓及3樓場地租借事宜（
見原證8），已構成民法443條第1項及系爭房屋租賃契約書中B租約第4條第2款之違約事由，原告自得依民法第443條第2項及系爭租賃契約書第7條第4款規定，終止兩造間2樓至4樓之B租約。又原告否認被告在簽約當時有跟原告說房子是要讓他太太營業用的，原告也沒有授權被告可以擅自變更承租人及保證人的位置，且被告與 王姜容 已於104年7月10日離婚，即無婚姻關係，被告卻讓王姜容繼續經營使用系爭房屋全部，亦已構成上開違約條款，原告自得終止兩造間1樓及2至4樓全部租約即A、B租約，請一併審酌被告違約轉租之事實。則被告非僅積欠租金7個月，又違法轉租或出借他人使用系爭房屋，原告依民法第440條第1、2項、第443條、第455條、第767條規定，及系爭房屋租賃契約書條款終止租約，並請求被告返還系爭房屋、給付積欠租金、違約金及起訴後相當於租金之不當得利每月8萬元。另原告購買系爭房屋亦係向彰化銀行辦理貸款方能購買，貸款總額高達2200萬元，迄至104年7月止每月須支付本金57,092元、利息15,414元，計72,506元，貸款本金餘額仍有11,164,150元，經濟負擔甚重，惟迄至104年8月5日止，被告已積欠7個月房屋租金均未給付，造成原告經濟影響甚大。反觀被告仍持續經營尚容際極緻美學，營收獲利，卻拒不支付租金，令原告深感無奈。
⒉系爭租賃契約書第4條第1項已約定本房屋係供營業之用，原
告前與他人所簽定租約亦可佐證原告本即將系爭房屋作為營業用途出租，原告並無拒卻或不同意被告將系爭房屋1至4樓作為營業使用，且103年6月25日至103年12月1日間，被告均無與原告作任何聯繫，直至原告於103年12月2日接到被告來電，兩造始恢復聯絡，故被告辯稱兩造於103年9月間有聯絡云云，並非實在。而被告於103年12月2日來電表示收到財政部中區國稅局臺中分局函文，並於同年月4日晚間10時許將該函文傳真予原告，函主旨載明：「貴營業人（即受文者王姜容即 尚容國 際美學商行）依加值型及非加值型營業稅法有關規定，先行至臺中市政府辦妥商業變更登記再到本分局銷售稅課辦理稅籍變更登記事宜。」，被告並傳真其單方面出具之103年12月3日版本之「房屋授權使用同意書」，請求原告同意「承租方尚容國際美學商行負責人王姜容將系爭租賃房屋2至3樓，出租予尚容國際實業有限公司（按：103年12月10日方核准設立）登記為所在地供營業使用，全權授權王姜容小姐代房屋所有權人租賃事宜…」（見原證13），並要求大幅調降租金，作為與原告重簽新租約條件云云。惟原告訝異簽訂A、B租約時，承租人本係被告，不知何故被告所出具之函文及房屋授權使用同意書，竟係要求原告同意承租方尚容國際美學商行負責人王姜容將系爭房屋之2至3樓，出租予尚容國際實業有限公司。而原告誠意考量被告上開請求，為使實際負責人王姜容可辦理系爭房屋2至4樓登記，自103年12月6日起多次請 精湛商仲 居中協助聯絡被告，以尚容國際美學商行或負責人王姜容為承租方重新辦理簽訂租約事宜（見原證16），並寄發簡訊予被告，告知於103年12月13日已與 仲介 約定要談兩造租賃契約重簽事宜（見原證17）。詎104年1月10日原告與精湛商仲 蕭秀琴 小姐依被告要求，前往福星路609號系爭房屋再議重新簽訂租約時，被告與王姜容竟要求大幅調降租金，自每月8萬元降為5萬元，作為重簽租約條件，因被告大幅調降租金不合理，致兩造未重簽租約。故被告辯稱原告拒絕被告將租屋作為營業用途或辦理營業登記，均與實情不符，要無可採。另原告於103年12月27日向臺中市政府請求商業查閱商業登記文件資料，經臺中市政府府授經商字第0000000000號函檢附兩造間房屋如原證14之房屋租賃契約書影本供查照，原告始發現被告於未經原告同意下，早於103年6月間逕自變造契約書，將該租賃契約書之承租人變造為王姜容即尚容國際美學商行實際負責人，保證人則變造為謝宗諺，並持上開變造過後之房屋租賃契約書（1樓部分）以承租人為尚容國際美學商行負責人王姜容名義向臺中市政府辦理商業變更登記。該尚容國際美學商行並因此變更營業登記地址，自臺中市○○區○○路0段○○○○巷00號變更遷入系爭租賃房屋所在地址。原告方知被告單方出具之房屋授權使用同意書上載「承租方尚容國際美學商行負責人王姜容」，係因被告及被告當時配偶王姜容因已先變造房屋租賃契約書，故為補正其以變造方式申請營業登記之不符法令作為方為此記載。被告與被告當時配偶王姜容（於104年7月10日已登記離婚）因涉及偽造文書案由臺灣臺中地方法院檢察署104年度偵字第10784號雲股偵辦中。則被告辯稱因原告不同意被告改以王姜容即尚容國際美學商行為承租人重新簽訂租約，致被告無法提出新租約辦理系爭房屋2至4樓營業登記而受損害，並為營業損失290萬元抵銷抗辯，要無可採。且觀之一般常理，承租人為經營事業而室內裝潢、翻修，均為其應自行吸收之營業成本，不應加諸於出租方，則被告抗辯抵銷室內裝修費246,700元，亦無所據。⒊兩造所簽訂之系爭房屋租賃契約書，可知租賃範圍為1至4樓
，地下室及頂樓加蓋部分並未涵括其中，被告雖辯稱系爭房屋地下室有濕氣重、電線老舊等損壞未修繕云云，惟實係被告自行將其經營之「尚穎光電股份有限公司」（營業登記在彰化縣○○鎮○○路○○○號）設在系爭房屋為避難室用途，原告簽約前後即一再告知被告不適合使用之地下室，且因被告在地下室活動，為避免其所屬光電或金屬物件生銹而過量使用除濕機等設備，致地下室用電不堪負荷，地下室配電管線因而損壞，自應歸責於被告忽視用電安全，事先未妥當配置致用電超載，實不足以構成被告免除租金給付義務之抗辯。另被告雖抗辯其103年9月迄今即無再營業尚容國際美學商行云云，惟由原證10所附之被告於網路上揭露之經營資訊，可知被告持續迄104年8月4日仍有經營「尚容國際極緻美學」之facebook，且由原證15之系爭租屋之電子廣告看板顯示資訊內容，亦足見被告仍有經營之事實，則被告所辯，顯不足採。另被告主張抵銷部分，認與本件無關，且裝潢費用本由承租人自己處理，如歸還時要由出租人負擔，應該在租約中載明，故被告請求抵銷並無理由，亦與本件無關。
⒋被告所開立104年3月的票有兌現，是因為被告怕超過兩期，
債信會有問題，另外104年4月迄今均未給付任何租金。又被告所述房屋未修繕部分，實際上原告在103年6月間已有僱工修繕，如被告有異議，原告有修繕的單據可證，但沒有被告所說103年11月份要求原告修繕及104年3月份與原告見面的事情。
㈢聲明：
⒈被告應給付原告16萬元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息百分之5計算之利息，暨自104年3月10日起至104年11月4日歸還房屋之日止，按月給付原告8萬元。
⒉願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：㈠訴外人王姜容於103年3月間為被告配偶，及尚容國際美容商
行之負責人，因當時尚容國際美容商行有遷移店址另覓營業處所之需求，便透過精湛商仲青海店積極尋找承租之店面，經仲介蕭小姐介紹，與原告洽談承租系爭房屋，故原告不僅於簽約前知悉系爭房屋係準備作為王姜容開設之「尚容國際美學商行」經營美容業務使用，亦同意王姜容為之。又原證2之系爭租賃契約書兩份，一係系爭房屋1樓全部包含地下室部分，另一係系爭房屋2至4樓。詎在簽訂系爭房屋租賃契約時，原告竟表示因系爭房屋租賃契約第3條約定租金給付方式為一次開立一年度租金支票計12張，但王姜容無申請支票存簿，不能簽發支票以支付租金，原告又要求簽發支票支付租金者必須與承租人為同一人，王姜容乃與被告商議，決定由被告出面擔任系爭房屋租賃契約書之承租人，王姜容擔任保證人，但系爭租賃契約書約定之租金及10%租賃所得稅及2%二代健保費，均由王姜容即尚容國際美學商行所支付，有王姜容繳納之103年4月5日起至104年1月10日止之房屋租賃所得稅繳款書可稽，並於系爭房屋租賃契約書第4條載明「本房屋係供營業之用」等語。惟被告及王姜容將尚容國際美學商行遷入營業後，發現2至4樓因有違建，無法作為瘦身美容登記使用，且系爭房屋有修繕需求，經被告向原告及仲介反應，原告均置之不理。甚者，尚容國際美學商行經中區國稅局臺中分局要求改正並未辦理系爭房屋2至3樓的營業登記後，原告又反悔不願將系爭房屋2至4樓作為營業登記，且因承租人記載為被告名義，致王姜容即尚容國際美學商行辦理營業登記時造成相當困難，故兩造又於103年12月間透過仲介蕭小姐及蔡店長代為居間協商重新簽訂新的租賃契約，被告表示系爭房屋2至4樓若原告不願讓尚容國際美學商行辦理營業登記，又對被告要求修繕系爭房屋置之未理，造成系爭房屋漏水損壞被告及王姜容所有生財設備，加上原告前已拖延致王姜容無法辦理系爭房屋2至4樓之營業登記，被告雖同意原告更改違約金之要求，但亦要求原告必須調降租金。但原告卻僅同意將承租人名義辦理變為王姜容即尚容國際美學商行，但卻不同意調降租金，致雙方並無重新簽訂新的租賃契約，有被證5之仲介蕭小姐寄發予被告之租賃契約書修訂版本可按。參照最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨，本件原告既在兩造簽約後，不同意被告將系爭房屋2至4樓作為營業使用並辦理登記，復對被告請求修繕置之未理，自應按被告不能為使用、收益之程度，免除被告支付租金之義務。
㈡103年9月13日被告被舉發2、3樓有營業，後來被都發局罰鍰
，一直到104年1月份原告還是不同意讓被告就2、3、4樓做營業登記，但B租約第4條有載明讓被告做營業使用，所以是原告違反租約，所以被告才止付兩張票，但104年3月的票被告有兌現。被告是每一年的4月份開給原告12張票，給付到第2年3月份，至原告所寄原證6之存證信函，確實由被告父親在104年3月9日在彰化收受，但被告收到該存證信函後有另外再寄發存證信函給原告，理由是因為原告未修繕完成，所以被告才未給付104年1、2月份之租金。本件原告在簽約後，不同意被告將系爭房屋2至4樓作為營業使用並辦理登記，又對被告於103年6月及同年11月請求修繕置之不理，故被告不同意原告終止租約。
㈢因原告不同意由被告改以實際承租人名義即王姜容即尚容國
際美學商行重新簽訂租賃契約，致王姜容即尚容國際美學商行無法提出系爭房屋2至4樓之租賃契約，致被告無法依財政部中區國稅局臺中分局發函要求補辦營業登記，無法在系爭房屋2至4樓營業，被告另受有損害，有系爭房屋2至4樓所支出之相關花費為據，即室內裝修費246,700元、地磚翻新費42,000元、燈具線路設備安裝費55,000元、外牆水補強費124,500元、2樓防水費用40,625元，及自103年11月起至108年8月31日止計58個月，每月5萬元之營業損失計290萬元，依民法第227條第1項規定向原告請求損害賠償，並據以主張抵銷原告本件請求。且如果原告請求的未付租金及違約金有理由的話，請求以被告已經給付的16萬元押租金加以抵銷。
㈣聲明：原告之訴及假執行之聲請均駁回；如受不利判決，願供擔保，請准免為假執行之宣告。
三、本件經依民事訴訟法第463條準用第270條之1第1項第3款規定整理並協議兩造簡化爭點，結果如下：
㈠兩造不爭執之事項：
⒈兩造確實如原告所提原證2訂立兩份租賃契約書，其中2至4
樓的租約部分第6條違約金誤載為壹拾元，兩造真意為壹拾萬元。
⒉被告已於104年11月4日將系爭房屋點交返還予原告。
⒊被告於簽訂兩份租約時，有交付16萬元押租金予原告，原告同意以該16萬元抵銷本件之請求。
⒋被告於104年3月9日確實有收到原告所寄原證6終止租約之存證信函。
㈡兩造爭執之事項：
⒈原告主張被告違約，終止兩份租賃契約，有無理由？⒉原告請求被告給付未付租金、相當於租金之不當得利及違約
金，有無理由？
四、法院之判斷㈠按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告
承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約」、「租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約」，民法第440條第1、2項分別定有明文。又關於積欠2個月租額之認定，依土地法第100條第3款規定，須承租人積欠租金額，除以擔保金抵償外，達2個月以上時，出租人始得終止。且關於上開擔保抵償租金之規定，雖僅就未定有期限之租賃而設，然在有期限之租賃實具有同一之法律理由，自應類推適用，最高法院亦著有44年台上字第516號判例可資參照。查原告主張被告遲未給付104年1、2月之租金已達2期，已以原證6之存證信函終止系爭房屋租賃契約之情，業據提出原證4由被告所簽發之支票及退票理由單各2紙、原證6之存證信函及回執，為被告所不否認，且被告於簽訂系爭租賃契約書時，雖有繳交16萬元之押租金，惟依A租約第3條規定：「保證金新台幣陸萬元，不得抵付租金」、B租約第3條亦規定：「保證金新台幣壹拾萬元，不得抵付租金」等語，兩造就此既設有特別規定，自應尊重兩造租約之規定，則押租金不得抵償租金後，被告遲付租金之總額，已達2個月之租額，原告自得依法終止契約。至原告主張被告有違反約定轉租情形，惟本院既認原告終止租約為合法，就此部分自無庸再予論述。
㈡被告雖主張因原告要求簽發支票支付租金者必須與承租人為
同一人，當時被告之配偶王姜容乃與被告商議，決定由被告出面擔任系爭房屋租賃契約書之承租人，王姜容擔任保證人，原告不僅於簽約前知悉系爭房屋係準備作為王姜容開設之「尚容國際美學商行」經營美容業務使用，亦同意王姜容為之，其後原告不同意被告將系爭房屋2至4樓作為營業使用並辦理登記，又對被告請求修繕置之不理，故被告不同意原告終止租約云云，惟此為原告所否認，自應由被告舉證以實其說。查依原告所提原證2系爭租賃契約書2份，其出租人及承租人分別均為原告及被告，保證人始為王姜容，參以系爭租賃契約書第4條第2款均規定：「未經甲方（即原告）同意，乙方（即被告）不得將房屋全部或一部轉租、出租、頂讓，或以其他變相方法由他人使用房屋」，如兩造間確有由被告出名擔任系爭房屋租賃契約書之承租人，被告何以會同意此條款而致自己違約之理，況被告於本院104年12月27日言詞辯論時亦陳稱：「（原證十四是否你提供給臺中市政府的契約？）原證十四是我提供給臺中市政府的契約。（這份契約你有無與原告簽過？）沒有，我沒有和原告簽原證十四後面所附這份契約，原本我和原告所簽的契約就是如調解卷的原證二，後來我用這份契約去向國稅局申報時，國稅局又表示雖然我和王姜容是夫妻，但還是讓王姜容當作承租人會比較妥當，所以我就將原來契約，我自己把它更正為王姜容是承租人，我是保證人，並且又加上『尚容國際美學商行』的名字和加蓋印文，我沒有跟原告說我把契約變更，但我在簽約時，我有跟原告說承租這個房子就是要讓我太太營業用的」等語，原告亦因此對被告提偽造文書之告訴，如兩造間確有由被告出名為承租人之意思，則於訴外人王姜容無法為營業登記時，被告大可馬上要求與原告再重新或更正原簽訂之租約，何須偽造A租約再向臺中市政府登記？故被告所辯原告明知承租人為訴外人王姜容並為原告所知之情，自不可採信。又系爭租賃契約書第4條第1項均約定：「本房屋係供營業之用」，如本件確係由被告依約自行承租使用並為營業登記，原告自無拒卻或不同意被告將系爭房屋1至4樓登記作為營業使用之理，此亦可從被告自行變更原證2之A租約為原證14之租約後，即可持以向臺中市政府辦理系爭房屋1樓之營業登記可得而知並無需再另外取得原告之同意，而依被告104年8月18日答辯狀之主張：「被告雖同意原告更改違約金之要求，但亦要求原告必須調降租金，但原告卻僅同意將承租人名義辦理變更為王姜容即尚容國際美學商行，但卻不同意調降租金，以致最後雙方並無重新簽訂新的租賃契約」等語，則以租賃契約本既經雙方同意訂立，自須雙方同意始得修改，被告自無強行要求原告除同意變更承租人名義外，再行調降租金之理，則被告既未舉證證明原告確有不同意就系爭房屋2至4樓由「被告」登記為營業使用之證據，其認原告構成違約，自不可採信。
㈢被告就其主張原告未盡到修繕義務，雖提出被證4之電話簡
訊影本為證，而依簡訊內容可知，被告於103年6月24日發予原告之簡訊內容係表示：「洪先生你好，我是謝先生，福星路609的住戶，地下室遵照你的指示開除濕機，但是濕氣太重及電線老舊，在今天早上11點左右，地下室唯一插座燒毀以及後方線路都短路…」，原告於同日回覆之內容為：「用電安全您要自己確保早已提過」，則兩造間顯係就系爭房屋地下室之使用有所聯繫。惟依原證2系爭房屋租賃契約書所示，承租範圍為1至4樓，顯不包括地下室及頂樓，難認為屬兩造租賃契約範圍，參以原告所提原證7之系爭房屋使用執照影本可知，地下室僅為避難室，並非住房，故即令原告同意被告使用地下室及頂樓，依原告於同日回覆之內容為：「用電安全您要自己確保早已提過」，故兩造間就此至多僅能認為成立無償使用借貸關係，難認原告負有修繕責任。就被告主張103年6月及同年11月請求原告修繕情形，原告於本院105年1月7日言詞辯論時已陳稱：「被告所述房屋未修繕部分，實際上原告在103年6月間已有僱工修繕，如被告有異議，原告有修繕的單據可證。並沒有被告所說103年11月份要求原告修繕及104年3月份與原告見面的事情」等語，被告雖再稱：「103年6月有修繕，但沒有修繕完成，當時修繕完後，我有向原告表示地下一樓還有霉味」等語，惟依前述，就地下室部分原告既未付修繕之義務，且依原告所提原證19兩造於104年11月4日點交房屋的照片可知，尚無被告所稱發霉之情形，且被告就103年11月確有系爭房屋損壞要求原告修繕之情形舉證以實其說，自難認被告此部分之辯解可以採信，故被告援引最高法院92年度台上字第2640號裁判意旨，認應按被告不能為使用、收益之程度，免除被告支付租金之義務云云，自無足採，且應認原告終止系爭租賃契約書為有理由。
㈣按承租人應約定日期支付租金，並應於租賃關係終止後，返
還租賃物，民法第439條、第455條前段條分別定有明文，次按無法律上原因而受有利益，致他人受損害者，應返還其利益，無權占有他人不動產，可能獲得相當於租金之利益亦為社會通常之觀念（最高法院61年台上字第1695號判例意旨參照），復按押租金契約，係信託的所有權讓與行為，乃承租人以擔保租賃契約所生債務之履行為目的，移轉押租金之所有權與出租人，如承租人履行租賃債務完畢，出租人即應全數返還，倘承租人有欠租或其他債務不履行情事，出租人當然就押租金扣押受償，苟有餘額再返還之。準此，出租人就押租金，負有附停止條件之返還義務，在出租人自己之債權受清償前，不負返還之義務；租賃關係終了，承租人若有欠租時，其所交付之押租金，無須當事人之意思表示，亦不問當事人之意思如何，發生當然抵充（法定抵充）之效力。且兩造A租約第6條規定：「乙方如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣陸萬元」、B租約第6條規定：
「乙方如違約不於租賃關係消滅後（期滿或終止時）交還房屋或違反第四條第二款之規定者甲方得請求乙方給付違約金新台幣壹拾元（漏載萬字，為前述兩造所不爭執）」，則原告以被告未給付104年1、2月之租金共16萬元，及請求被告於原告終止租約後，違約未立即返還原告所生之違約金共16萬元，並同意以押租金抵充後，請求被告給付剩餘16萬元及法定遲延利息部分自有理由。又原告雖請求被告應自原告終止契約意思表示到達被告之翌日即104年3月10日起至104年11月4日歸還房屋之日止，按月給付原告相當租金之不當得利8萬元，惟依上所述，原告自承已收受被告104年3月所給付之租金，故原告就104年3月請求部分，自無理由，應認原告自104年4月1日至104年11月4日點交房屋止，按月請求被告給付8萬元部分為有理由。至被告主張因原告不同意由被告改以實際承租人名義即王姜容即尚容國際美學商行重新簽訂租賃契約，致王姜容即尚容國際美學商行無法提出系爭房屋2至4樓之租賃契約，致被告無法依財政部中區國稅局臺中分局發函要求補辦營業登記，無法在系爭房屋2至4樓營業，被告另受有損害，有系爭房屋2至4樓所支出之相關花費為據，即室內裝修費246,700元、地磚翻新費42,000元、燈具線路設備安裝費55,000元、外牆水補強費124,500元、2樓防水費用40,625元，及自103年11月起至108年8月31日止計58個月，每月5萬元之營業損失計290萬元，據以主張抵銷原告本件請求云云。惟查原告並無不同意被告於系爭房屋2至4樓營業，且並無同意改以實際承租人名義即王姜容即尚容國際美學商行重新簽訂租賃契約之義務，業如前述，且被告亦未舉證證明原告有未盡修繕義務，故其上揭之抵銷主張自均不可採。
五、綜上所述，原告本於租賃契約、租賃契約終止後之法律關係及不當得利法律關係，訴請被告給付16萬元及自起訴狀繕本送達被告翌日即104年5月20日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，及被告應自104年4月1日起至104年11月4日歸還房屋之日止，按月給付原告8萬元部分為有理由，逾此範圍之請求，即屬無理由，不應准許。
六、本件判決基礎已臻明確，被告另聲請訊問證人精湛商仲青海店蔡店長及仲介蕭小姐（即原告準備書狀三所稱之蕭秀琴）部分，本院認已無傳喚必要。此外，兩造其餘之攻擊防禦方法及訴訟資料經本院斟酌後，亦核與判決不生影響，無一一論述之必要，均併予敘明之。
七、兩造均陳明願供擔保，各聲請宣告准予假執行及免為假執行，經核均無不合，爰就原告勝訴部分，分別酌定相當之擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併予駁回。
八、結論：原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國105年1月28日
民事第三庭法官黃建都正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國105年1月28日
書記官