臺灣新北地方法院104年度訴字第1520號民事判決

裁判字號：臺灣新北地方法院104年訴字第1520號民事判決

裁判日期：民國104年09月24日

裁判案由：給付違約金

臺灣新北地方法院民事判決104年度訴字第1520號原告 葉秋 東原告宏泰不動產經紀有限公司法定代理人 黃定康 共同訴訟代理人 陳適庸 律師複代理人 陳欽熙 被告 顏夏香 訴訟代理人 顏得利 上列當事人間請求給付違約金等事件，經本院於民國104年9月3日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告 葉秋東 新臺幣肆拾萬元及自民國104年5月27日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
被告應給付原告宏泰不動產經紀有限公司新臺幣參拾參萬元及自民國104年5月27日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告葉秋東以新台幣壹拾參萬元供擔保後，得為假執行。
本判決第二項於原告宏泰不動產經紀有限公司以新台幣壹拾壹萬元供擔保後，得為假執行。
事實及理由
一、原告主張：１被告之夫即訴外人 洪錦滄 於民國（下同）104年3月27日，自
稱有權代為出售被告所有門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○號3樓之房地（以下簡稱系爭房地），以新台幣（下同）626萬元委託原告宏泰不動產經紀有限公司（以下簡稱宏泰公司）銷售，經洪錦滄代理被告與原告簽訂「專任委託銷售契約書」。嗣因原告宏泰公司覓得原告葉秋東有意願以550萬元購買，原告宏泰公司遂於同年4月6日，邀訴外人洪錦滄代理被告與原告宏泰公司簽訂「委託銷售契約內容變更同意書」，將房屋委託售價降為550萬元，原告宏泰公司於是日即依專任委託銷售契約第3條第2項之約定，代被告收受原告葉秋東所交付之定金40萬元，雙方立有買賣定金收款憑證，並與原告葉秋東約定於同年4月8日簽訂書面契約，原告宏泰公司於4月6日晚間告知被告本人有關已收定金40萬元及約定同年4月8日簽立書面契約事宜。同年4月7日晚間8時50分，被告兒子致電原告宏泰公司專員 林明俊 ，約好當日9時10分在新北市○○區○○路1段麥當勞店見面，訴外人洪錦滄及被告亦到現場，被告要求買方須一次付清總價款，始願將所有權狀、印鑑證明全部交出。原告不得已再聯絡原告葉秋東，要求將價款一次付清，經原告葉秋東應允後，原告宏泰公司專員林明俊即於4月8日早上11時58分電話通知被告表示原告葉秋東願意一次全額付清，並與被告約定4月15日簽約，被告則表示希望能在當日晚上簽約，以利被告邀子一同前往。從被告並未否認洪錦滄與原告宏泰公司所簽之專任委託銷售契約書之效力，甚者透過原告宏泰公司要求買方一次給付價金及約定簽約時間，足可證明被告本人同意成立此買賣契約。詎料，被告竟事後反悔，並未出面簽約，且於104年4月20日以存證信函通知原告，稱伊未委託任何人簽訂委託銷售契約，顯然無理由。依契約第11條第1項第3款規定，委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽訂不動產買賣契約者，視為受託人已完成 仲介 之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬。被告拒絕簽約，原告宏泰公司依上開條款請求被告按銷售總價6%計算之服務報酬33萬元（550萬元×6%＝33萬元）。
２原告葉秋東就系爭房地已支付40萬元定金，由原告宏泰公司
代為收受，原告葉秋東並已簽署買賣定金收據憑證，依「專任委託銷售契約書」第8條第2項約定，毋庸經委託人即被告簽收定金，買賣契約即已有效成立。依「專任委託銷售契約書」第8條第4項約定，買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金，另依買賣定金收款憑證第2條第4項約定「賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金」，被告無故拒絕簽約，依買賣定金收款憑證第2條第4項及民法第249條第3款，被告應加倍返還定金。因原告葉秋東支付定金部分已由原告宏泰公司返還，乃請求被告給付40萬元。
３並聲明：
⑴被告應給付原告葉秋東40萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⑵被告應給付原告宏泰公司33萬元及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息。
⑶原告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以：１就原告宏泰公司部分：
被告並無於104年3月27日以626萬元委託原告宏泰公司出售系爭房地，亦未與原告公司簽立任何「專任委託銷售契約書」，更無於104年4月6日同意將委託售價降為550萬元。被告之配偶洪錦滄於104年3月27日路過原告宏泰公司騎樓處，被仲介人員邀請入內攀談，問是否有何買屋或賣屋需求，洪錦滄當下並無賣屋之打算，談話中，只是說出太太有一公寓○○○區○○街○○○巷○號3樓，現在不知行情如何，經原告宏泰公司人員告知可免費幫忙估價，但須瞭解一些房屋基本資料及填寫代為估價之文件以便該公司派員進行估價作業。洪錦滄於是不疑有他，遂由原告宏泰公司人員在文件上填寫文字及打勾，並依照指示在文件上簽名洪錦滄代被告之署名，洪錦滄根本在不明就裡之情形下簽下專任委託銷售契約書。查原告宏泰公司係專業之不動產經紀公司，應知道依民法第534條第1項第1款，受任人就不動產之出賣行為須有特別之授權。原告宏泰公司僅憑洪錦滄簽名代理就可以把被告之不動產代為出售嗎？被告之夫在法律上並不是妻之「代表人」，故縱或被告之夫洪錦滄被誤導與原告簽立所謂「專任委託銷售契約書」，也不能視為「代表」被告成立法律行為，被告亦未授與代理權予洪錦滄。洪錦滄現年77歲，依其年齡及視力情形無法當場詳閱並充分瞭解契約內容，該定型化契約印製字體太小，字數甚多，對消費者閱讀條款更顯不便，原告宏泰公司未給予消費者三日以上審閱期，依消費者保護法第11條之1第2項規定，其條款不構成契約之內容。同時違反消費者保護法第12條第1項之規定，對消費者顯失公平，應為無效。綜上所述，原告宏泰公司與被告間並無委託銷售契約關係存在，原告宏泰公司無權對被告請求給付違約金33萬元。
２就原告葉秋東部分：被告未與原告宏泰公司簽立所謂「專任
委託銷售契約書」，被告並未授權原告宏泰公司代收原告葉秋東所謂之定金40萬元，被告與原告葉秋東間並無債權債務關係存在，原告葉秋東請求被告給付40萬元顯然無據。
３專任委託銷售契約書第8條第2項所定「委託人同意受託人代
收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣價金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，係屬定型化契約條款，該條款違反誠信原則，依消費者保護法第12條第1項，應為無效。被告認為原告宏泰公司只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間的法律性質，買賣雙方並不因此喪失議價的權利，房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有損鄰狀況、建物有無違建或禁建情事、是否為凶宅（曾否發生命案）、是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形及其位置、有無其他瑕疵存在、價款給付方式（是否分期給付及清償期）、交付方法、有無出租及交屋日期…等等重要買賣條件，卻被原告宏泰公司窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立；賣方因而喪失締約決定權，實有違誠信原則，該條款應屬無效，被告不必給付服務費給原告宏泰公司。系爭房屋是被告個人名下唯一的不動產和「起家厝」，從來就無出售之打算，被告並非貪圖小便宜，不付原告宏泰公司應得之仲介居間酬勞，實因原告之請求有違反誠信原則及權利濫用禁止原則等語置辯。
４並聲明：原告之訴駁回。
三、原告宏泰公司主張：被告經由訴外人洪錦滄之代理，與原告宏泰公司簽有專任委託銷售契約書，原告宏泰公司已覓得原告葉秋東以被告同意銷售之價格550萬元購買，原告葉秋東並已交付定金40萬元予原告宏泰公司，買賣契約已有效成立，被告竟違約不出面簽訂買賣契約書，依據專任委託銷售契約書第11條第1項第3款之約定，請求被告按委託銷售總價6%計算給付服務報酬33萬元等情。被告則以：被告未授與代理權予洪錦滄，原告宏泰公司與被告間並無委託銷售契約存在，原告宏泰公司無權對被告請求給付違約金33萬元，專任委託銷售契約書第8條第2項所定，有違反誠信原則及權利濫用禁止原則等語置辯。經查，原告宏泰公司係提出訴外人洪錦滄以被告之代理人之身分簽名之專任委託銷售契約書對被告為主張，是本件應審酌訴外人洪錦滄有無經被告事先授權出售系爭房地？若無事先授權，被告有無事後承認之事實？據原告宏泰公司所舉證人林明俊證稱：（問：洪錦滄為何會去你們公司說要賣房子？）104年3月27日洪錦滄親自來公司店門口，我因為在住商服務，基於禮貌出去打招呼，我就問洪錦滄是否要賣房子，洪錦滄說他要賣房子，後來洪錦滄就提議有兩間房子要賣，在雙方有共識下，他願意委託給本公司託售。（問：這兩間房子是誰的？）一間是洪錦滄的，一間是他太太的。（問：他太太的部分如何由洪錦滄來賣？）當天我詢問洪錦滄，房子所有權人是否是他本人，他說是他太太的，我有跟他說那需要你太太的授權書，洪錦滄就說過去一切都是由他來做主，但我因為法規的問題，我就拿一張授權書請他太太簽名，但是洪錦滄說他自己就可以作主，那份授權書洪錦滄有沒有拿回去我也忘記了等語（見104年7月16日言詞辯論筆錄），可知訴外人洪錦滄於簽立專任委託銷售契約書之前並未提出被告之授權書，被告亦否認有事先授權，自難僅憑洪錦滄上開所言，遽認洪錦滄有事先獲得被告授權。然證人林明俊亦證稱：104年4月7日晚上時，洪錦滄兒子打電話給我說要在9點10分約在麥當勞碰面，我就跟洪錦滄、被告以及他兒子在麥當勞見面談簽約問題，洪太太也在現場，只要求說要協調房客的問題、簽約的問題，他才要將權狀、印鑑資料一次交給代書承辦。（問：被告有沒有否認他有授權洪錦滄出售房屋？）他只有說要買方一次付清現金，他本人就同意賣，104年4月8日早上有通知洪太太，買方同意一次付清，約4月15日簽立買賣契約書，洪太太並沒有表示不想賣的意思，他有同意，只要買方配合他的要求一次付清就沒有問題等語（見104年7月16日言詞辯論筆錄），依證人林明俊上開證詞，被告並未否認洪錦滄之代理行為，反而主動提出要買方一次付清價金之條件，此從原告提出林明俊與被告間於104年4月8日11時58分之手機通話錄音光碟內容亦足徵被告有出售系爭房地之意，錄音內容為「林明俊：洪媽媽妳好，我住商林明俊，那個我跟妳報告一下，那個房客沒問題，處理好了，願意出來跟妳解約。再來買方說可不可以簽約金用兩成下去先簽，一下子要拿那麼多錢。被告：不要不要。林明俊：不要喔。被告：就照我昨天拿出去的原則啦。林明俊：洪媽媽！房客全部都答應解約！那個要買的人說他銀行定存解約，不然就下個星期三來簽約這個樣子！你看好不好？被告：下個星期三喔！林明俊：嘿啊！被告：我反正照你們攏總要給多少那樣，然後我一次拿清這樣，我都拿到以後，我再付證件。禮拜三喔？林明俊：嘿，下個禮拜三。被告：下個禮拜三甚麼時候？林明俊：下個禮拜三下午。被告：可不可以晚上啊？因為我孩子會去啦！林明俊：喔，好好，那晚上大概幾點？被告：這要跟我孩子再聯絡」（見本院卷第88、89頁），從上開錄音內容可知被告明確表示要買方一次付清價金後，被告再交付證件辦理過戶，並與林明俊約定日期簽約，語氣積極堅定同意出售，故縱使訴外人洪錦滄未事先獲得被告之授權出售系爭房地，然從104年4月7日晚上之面談過程，被告並未否認洪錦滄之無權代理，甚者進一步提出要求買方一次付清價金之條件，復於同年月8日上午與仲介約定簽約時間，堪認被告確實有同意出售系爭房地之事實。雖證人 洪暉雄 證稱：104年4月7日在麥當勞一開始有明確表示系爭房屋不賣，中間我們在釐清狀況，最後我們想要趕快離開，所以有提到價金一次付清再考慮等語，惟證人林明俊已證稱：104年4月7日晚上，被告並沒有表示不賣，亦未提到「再考慮」三個字等語（見104年9月3日言詞辯論筆錄），衡諸常情，賣方要求買方一次付清價金數百萬元，已屬嚴竣之付款條件，卻稱賣方不賣，又改成再考慮要不要出售，豈有是理，再從被告於104年4月8日上午明確向林明俊表示要買方一次付清價金，並與林明俊約定日期簽約，積極顯示被告要出售之意願，自與證人洪暉雄所述「再考慮」之情狀不符，故證人洪暉雄此部分證言尚難採信。況被告外表行為已經表示出售之意願，縱其心中真意保留，但為原告宏泰公司所不知，其同意出賣之意思表示不因之無效。次查，被告於104年4月7日晚上有看到系爭專任委託銷售契約書等情，業據證人洪暉雄證述在卷（104年7月30日言詞辯論筆錄），被告應知系爭專任委託銷售契約書之內容，仍於104年4月8日與原告宏泰公司之營業員林明俊約定簽約日期，自可認被告同意遵守系爭專任委託銷售契約書之內容，而委託原告宏泰公司出售系爭房地。綜上，本件訴外人洪錦滄無權代理被告所簽之專任委託銷售契約書，因被告事後之承認，該專任委託銷售契約書對被告發生效力。
四、兩造專任委託銷售契約書第3條第2項「契約成立後，委託人同意授權受託人代為收受買方支付之定金」、第8條第2項「委託人同意受託人代收定金時，若買方同意委託人之銷售條件而簽署買賣定金收款憑證，給付定金者，毋庸經委託人簽收，買賣契約已有效成立」，本件原告宏泰公司於系爭專任契約委託銷售期間（104年3月28日起至104年6月27日止），覓得原告葉秋東出價550萬元，已達被告委託銷售價格，買方於104年4月6日交付定金40萬元，有買賣定金收款憑證可稽，依專任委託銷售契約書第3條第2項、第8條第2項之約定，買賣契約已有效成立。再依系爭專任委託銷售契約書第11條第1項第3款約定：「委託人違反第6條第5項之義務或拒絕與受託人依約洽妥之買方客戶簽定不動產買賣契約書者，視為受託人已完成仲介之義務，委託人仍應支付受託人以委託銷售總價6%計算之服務報酬，並應全額一次付予受託人」，被告經原告宏泰公司以電話通知於104年4月15日簽約，被告屆時未出面簽約，經原告宏泰公司再以存證信函通知出面簽約，被告嗣於104年4月20日發函原告宏泰公司稱「本人並未委託任何人簽定委託銷售契約」，有存證信函可稽，堪認系爭房地買賣契約書係因可歸責於被告之事由致未能完成簽約，被告所為已符合上開第11條第1項第3款約定，原告宏泰公司依上開條款請求被告按銷售總價6%計算之服務報酬33萬元（550萬元×6%＝33萬元），自屬有據，應予准許。
五、依專任委託銷售契約書第8條第4項約定「買賣契約已有效成立後，如因可歸責於委託人之事由，致無法完成買賣者，委託人應加倍返還買方已支付之定金」，另依買賣定金收款憑證第2條第4項約定「賣方不賣或產權不清或不依約履行，應加倍返還定金」，系爭房地買賣契約書係因可歸責於被告之事由致未能完成簽約，已如前述，被告依買賣定金收款憑證第2條第4項約定，應加倍返還定金。因原告葉秋東支付定金部分已由原告宏泰公司返還，故原告葉秋原請求被告給付40萬元，亦屬有據。
六、被告雖辯稱：原告宏泰公司未給予消費者三日以上審閱期，依消費者保護法第11條之1第2項規定，其條款不構成契約之內容。同時違反消費者保護法第12條第1項之規定，對消費者顯失公平，應為無效等語。按消費者保護法第11條之1第
1、2項固然規定「企業經營者與消費者訂立定型化契約前，應有30日以內之合理期間，供消費者審閱全部條款內容。違反前項規定者，其條款不構成契約之內容」；另行政院消費者保護委員會第99次委員會議通過「不動產委託銷售定型化契約應記載及不得記載事項，其中第1條第1項規定不動產委託銷售定型化契約審閱期間不得少於3日，違反該規定者，該條款不構成契約內容」，惟上開規定之立法理由在於維護消費者知的權利，使其於訂立定型化契約前，有充分了解定型化契約條款之機會，如消費者已有詳細審閱契約之機會，該條之保護目的已達，故消費者於簽約審閱契約條款內容之期間，雖未達規定期間，然企業經營者未有妨礙消費者事先審閱契約之行為，消費者有充分了解契約條款之機會，而於充分了解後同意與企業經營者成立契約關係，基於其他考量而選擇放棄審閱期間者，法律並無禁止消費者拋棄權利之限制，基於私法自治及契約自由之原則，尚非不可，難認有違反誠信原則，顯失公平之處。本件訴外人洪錦滄為退休老師，自具有相當智識程度，據證人林明俊證稱：我有解說，若是急著想要賣，就勾選放棄三日審閱期間，他就說可以，我就替他勾選，請他在下面簽名等語（見104年7月16日言詞辯論筆錄），雖洪錦滄證稱：林明俊未向伊解釋專任委託銷售契約書之內容，也沒有給伊看，就叫伊簽名等語（見104年7月30日言詞辯論筆錄），然洪錦滄業將專任委託銷售契約書攜回交予被告審閱，被告於104年4月7日晚間、同年4月8日上午，均未向原告宏泰公司營業員林明俊表示系爭「專任委託銷售契約書」內容有違消費者保護法第11條之1第1項規定，卻於本件訴訟始以審閱期間被剝奪，違反誠信原則，對消費者顯失公平等語置辯，自無足取。
七、被告復辯稱：專任委託銷售契約書第8條第2項，係屬定型化契約條款，該條款違反誠信原則，依消費者保護法第12條第1項，應為無效。原告宏泰公司只是扮演「居間」的角色，所簽的委託銷售契約也只是「居間契約」，依居間的法律性質，買賣雙方並不因此喪失議價的權利，房地買賣契約通常要買賣雙方就「必要之點」達成共識，契約才能成立，而「必要之點」絕非僅有價金這一項，雙方在議約交涉時，常會涉及小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有損鄰狀況、建物有無違建或禁建情事、是否為凶宅（曾否發生命案）、是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形及其位置、有無其他瑕疵存在、價款給付方式（是否分期給付及清償期）、交付方法、有無出租及交屋日期…等等重要買賣條件，卻被原告宏泰公司窄化為只要買方出價達到委託底價時，契約就成立；賣方因而喪失締約決定權，實有違誠信原則，該條款應屬無效，賣方不必支付服務費給仲介等語，惟查，依民法第345條規定「稱買賣者，謂當事人約定一方移轉財產權於他方，他方支付價金之契約。當事人就標的物及其價金互相同意時，買賣契約即為成立」，本件被告以550萬元委託原告宏泰公司銷售系爭房地，經原告葉秋原以550萬元買受，買賣契約即為成立，至於被告所稱「小公、大公等面積之計算方式、陽台是否外推、是否有損鄰狀況、建物有無違建或禁建情事、是否為凶宅（曾否發生命案）、是否曾經發生火災及其他天然災害，造成建築物損害及其修繕情形、有無檢測海砂含氯量及輻射鋼筋、是否有滲漏水情形及其位置、有無其他瑕疵存在、價款給付方式（是否分期給付及清償期）、交付方法、有無出租及交屋日期」等等，係屬非必要之點，仍可透過買賣雙方於締結買賣契約書時磋商，並非出賣人即喪失締約決定權，況本件被告係自始不願出面簽約，並非因上開非必要之點無法與買方達成意思合致而未完成簽約，故被告以「出賣人即喪失締約決定權」指摘「專任委託銷售契約書第8條第2項違反誠信原則」，自不足取。
八、綜上，原告葉秋東請求被告給付40萬元，原告宏泰公司請求被告給付33萬元，及均自104年5月27日即起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年利率百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。原告 陳明 願供擔保，聲請宣告假執行，核無不合，爰酌定相當擔保金額准許之。
九、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條、第390條第2項，判決如主文。
中華民國104年9月24日
民事第四庭法官陳映如以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月30日
書記官許丞儀