臺灣臺北地方法院小額民事判決
104年度北小字第1384號
原 告 葉明英
被 告 楊士弘
上列當事人間返還定金事件，於中華民國104年7月20日言詞辯論
終結，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹仟元由原告負擔。
事實及理由
原告主張:原告是土地仲介，被告有土地欲出售，雙方於民國
103年12月30日簽立同意書(下稱系爭同意書)，約定將被告所
有座落於新北市○里區○○里段○○○○段○○○○號及新北市
○里區○○○段○道○○○段0000地號，權利範圍3/16之土地
2筆，委託總價實拿新臺幣(下同)65萬元整(含地價增值稅、代
書費、行政規費)，委託期限自103年12月30日至104年1月13日
止，其他持分人願以相同條件收購，不得拒絕。雙方約定於
104年3月30日前簽正式合約，一切交易條件以正式合約為準，
如未訂約而原因不可歸咎於授權人(即被告)時，定金由授權人
(即被告)沒入。原告於103年12月30日同時交付定金5萬元給被
告，嗣後原告找到買主，被告要提高售價超過65萬元，因不符
合同意書之約定內容，故要求被告返還定金。兩造於104年1月
14日簽立系爭土地買賣契約書，約定買賣總價為85萬元，差額
20萬元為原告之服務費、代書費、土地增值稅、工程受益費。
原告於104年1月14日依系爭土地買賣契約書第3條約定，欲支
付差額20萬元給被告，被告認為金額85萬與同意書65萬元不相
符而不簽收20萬元，也不簽立授權書，被告沒有將印鑑證明或
移轉登記手續所需證件交付給原告。原告因被告說合約不成立
，並於隔天將系爭土地委託買賣契約書寄還給被告。請求被告
返還定金等語。並聲明：被告應給付原告5萬元。
被告則以：被告有收受定金5萬元，但同意書所載104年3月30
日期限到時，雙方並沒有正式簽立合約，被告依系爭同意書之
約定沒收訂金。因104年3月30日公告地價已經漲了二成，要以
公告地價乘以1.4倍，當時被告表示跟當初約定不同要提高價
錢，但沒有具體提出價額，如果原告堅持照原來約定65萬元，
被告也願意，但後來原告並未簽立正式合約。被告對新北市○
里區○○里段○○○○段○○○○號○○區○○○段○道坑口小
段1828地號權利範圍3/16之土地2筆不了解，是原告找被告要
買土地，同意書期間是原告要求的，被告給原告充裕時間去看
土地，104年1月14日簽立系爭土地買賣契約書時，原告說要額
外簽立授權書才要給錢，原告要求被告另行簽立同意書上未約
定之授權書，授權原告收受買賣價款，被告不同意簽授權書，
原告並未將20萬元交付被告收受，系爭土地買賣契約尚未成立
，原告並於次日寄還合約書予被告等語，資為抗辯。並聲明：
原告之訴駁回。
得心證之理由：
㈠兩造於103年12月30日簽立同意書，約定被告將所有新北市
○里區○○里段○○○○段000地號○○區○○○段○道坑
口小段1828地號權利範圍3/16之土地2筆，委託總價實拿65
萬元(含地價增值稅、代書費、行政規費)，委託期限自103
年12月30日至104年1月13日止，雙方約定於104年3月30日前
簽正式合約，一切交易條件以正式合約為準，如未訂約而原
因不可歸咎於被告時，定金由被告沒入，有103年12月30日
同在卷可稽（見本院卷第6頁），原告於103年12月30日交付
定金5萬元給被告收受之事實，為兩所不爭執。
㈡兩造於104年1月14日簽立系爭土地買賣契約書，約定買賣總
價為85萬元，於契約成立時原告支付被告20萬元為第一次付
款，同時被告交出移轉登記所需全部證件（權利書狀、身分
證影本及印鑑證明）並用印7日內申報增值稅，第二次付38
萬元俟免稅證明核發並查無欠稅後3日內支付，尾款7萬元於
產權移轉完成現金一次付清，同時應將標的物交與原告管理
使用，有土地買賣契約書附卷足憑（見本院卷第26至31頁）
。兩造簽立系爭土地買賣契約書時，原告有準備20萬元，但
原告要求被告簽立授權書，因被告不同意簽立授權書，原告
沒有將20萬元交付被告，系爭土地買賣契約書並未成立生效
（筆錄見本院卷第44頁反面、第45頁），為兩造所不爭執。
㈢本件爭點在於：系爭土地買賣契約書未成立生效，是否可歸
責於被告？經查，兩造於104年1月14日簽立系爭土地買賣契
約書時，原告說要簽立授權書才要給錢，因被告不同意簽授
權書，原告未將20萬元交付被告收受，因系爭土地買賣契約
書未成立，原告於次日寄還合約書予被告等情（筆錄見本院
卷第44頁反面、第45頁），為兩造所不爭執，已如上述。原
告於104年1月14日要求被告簽立之授權書內容為：「立授權
人授權被授權人全權代理本人就上述不動產出售及簽訂買賣
契約並數取買賣價金及辦理產過戶等出售所需一切事宜無訛
。」，有授權書影本在卷可稽（見本院卷第25頁）。系爭土
地買賣契約書並未約定被告有出具授權書之義務，且原告表
示被告不簽立授權書的話對契約履行沒有影響等語（筆錄見
本院卷第44頁反面），則原告因被告拒絕簽立授權書而未給
付20萬元（兩造筆錄見本院卷第44頁反面），致系爭土地買
賣契約書未成立生效，係可歸責於原告，被告並無可歸責事
由。
㈣兩造所簽103年12月30日同意書約定：於104年3月30日前簽
正式合約，一切交易條件以正式合約為準，如未訂約而原因
不可歸咎於被告時，定金由被告沒入等語（見本院卷第6頁
）。本件兩造於104年1月14日簽立之系爭土地買賣契約書，
因原告要求被告簽立契約所未約定之授權書，致系爭土地買
賣契約書未成立生效，係可歸責於原告，被告並無可歸責事
由，已如上㈢所述，此外，兩造未再成立其他正式合約，為
原告所自承（筆錄見本院卷第45頁反面)，尚難認為被告有
可責事由。依上開同意書之約定，兩造未於104年3月30日前
簽正式合約，未訂約而原因不可歸咎於被告，定金由被告沒
入，則原告請求被告返還定金5萬元，為無理由，應予駁回
。
本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提之證據，經審酌
後於本件判決結果無影響，爰不逐一論述，附此敘明。
訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。本件訴訟費用額，
依後附計算書確定如主文所示金額。
中華民國104年9月15日
臺灣臺北地方法院臺北簡易庭
法官周美雲
以上正本證明與原本無異。
如不服本判決，須以違背法令為理由，於判決送達後20日內向本
庭提出上訴狀（應按他造當事人之人數附繕本）；如委任律師提
起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國104年9月15日
書記官曾東竣
計算書
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費1,000元
合計1,000元
附錄：
一、民事訴訟法第436條之24第2項：
對於小額程序之第一審裁判上訴或抗告，非以其違背法令為
理由，不得為之。
二、民事訴訟法第436條之25：
上訴狀內應記載上訴理由，表明下列各款事項：
（一）原判決所違背之法令及其具體內容。
（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事實。