臺灣臺北地方法院簡易民事判決 108年度北簡字第14377號
原 告 許家豪
被 告 胡瑞銘
上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國一百零九年三月
十二日言詞辯論終結，判決如下︰
主文
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號一樓（如複
丈成果圖Ａ部分）全部遷讓返還原告。
被告應給付原告新臺幣捌萬伍仟元，並自民國一百零八年一月一
日起至返還前項房屋之日止，按月給付原告新臺幣貳萬伍仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹萬肆仟陸佰陸拾貳元由被告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹佰參拾柒萬肆仟肆
佰陸拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
本判決第二項得假執行，但被告如以新臺幣捌萬伍仟元為原告預
供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○
號一樓（如複丈成果圖Ａ部分）全部遷讓返還原告；㈡被告
應給付原告新臺幣（下同）十一萬元，並自民國一百零八年
一月一日起至遷讓交屋日止，按月給付原告二萬五千元。
二、陳述略稱：
㈠兩造間曾口頭成立房屋租賃關係（下稱系爭租約），由原告
將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號一樓房屋（下
稱系爭房屋）扣除原告營業部分以外之範圍（如本院複丈成
果圖Ａ部分）分租予被告，租期自一百零七年一月一日起至
一百零七年十二月三十一日止，每月租金二萬五千元。水、
電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔。
㈡詎料被告僅交付七個月租金及押租金二萬五千元，自一百零
七年八月起至十二月之房租均未支付，被告遲付租金已超過
四個月，共計十一萬元（八月欠租一萬元，九至十二月每月
欠租二萬五千元），扣除押租金二萬五千元，尚積欠租金八
萬五千元及一百零七年八月至十二月之電費三萬元。被告知
道原告經營店面需要用水電，就佔用系爭房屋並再分租他人
，讓原告幫其付水電費。
㈢原告於一百零七年十一月七日已以Line通知被告限期三日繳
清一百零七年九月至十一月之欠租，否則終止系爭契約，但
被告迄今仍無權佔有系爭房屋，原告自得終止系爭租約，請
求被告遷讓返還其分租之系爭房屋如複丈成果圖Ａ部分，並
給付租約終止前之欠租及租約終止後相當於租金之不當得利
，爰依據口頭租約及不當得利之法律關係，提起本件訴訟。
㈣被告為分租房間，自己就系爭房屋其分租部分做裝修，並不
是系爭房屋有問題去修繕，所以該裝修費用應該被告自己承
擔；被告曾從事房仲業，分租房間其實獲有利益，其於原告
雞排店任職時領日薪，沒有什麼因忠心問題方分租系爭房屋
的事；原告於LINE對話紀錄告知被告三天內繳清積欠的房租
、水電，否則終止一切契約，被告回覆叫原告來告被告。
三、證據：聲請測量被告分租系爭房屋之範圍與面積，並提出房
屋租賃契約影本一件、手機通訊軟體對話截圖一件、建物登
記第一類謄本一件、臺北市中山地政事務所建物測量成果圖
一件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：原告之訴駁回。
二、陳述略稱：
㈠被告原為原告所開設雞排店之員工，於一百零四年十月三十
一日到職，系爭房屋於一百零六年十一月三十日晚間發生火
災，嗣後原告即游說被告承租系爭房屋，由於系爭房屋有五
間房間、地下室一間，故原告均分租他人使用。因原告以要
給予被告店長一職並要求被告表達忠心為由，要求被告承租
系爭房屋，被告因無法拒絕並為表忠心勉為接受，並開始接
手系爭房屋重建事宜。
㈡由於系爭房屋係為重建狀況，而原告僅出資油漆與簡單木作
，其餘包含打掃、內部磚牆之補強、水電之維護等所有之電
器及一切出租房間所必須均由被告支付，迄今被告已支付超
過十五萬元，另每月固定開銷五千元（含網路、第四台、瓦
斯費）成本已逾三十萬元。而原告自一百零七年九月十日起
至同年月十三日間進行店內整修，將大型模型箱及一些物品
未經被告同意即自行擺放於系爭房屋內，經被告告知原告需
清除，原告雖同意清除，但仍未改善，雙方因此產生爭執。
㈢一百零七年九月十四日系爭房屋裝修完畢後，原告無預警開
除被告，並命被告即日搬遷出系爭房屋，同時要求所有房間
之承租方改向原告重新簽訂租賃契約，當時被告已經告知原
告須清償所支出之費用，原告不同意。爾後原告變本加厲，
將生意所用之廢油桶直接擺放玄關，更於店面隔牆上開門做
生意，致油煙瀰漫。
㈣被告與原告並無簽訂任何書面合約，僅有口頭約束，也沒有
講租多久，原告導致被告損失，故口頭約束應為無效，原告
應支付被告一個月押金二萬五千元、遺散費與薪水三萬六千
九百元及一個月搬遷費用二萬五千元，共計八萬六千九百元
。關於原告使用的範圍，被告認為走道跟廁所原告也有在使
用，包括店面旁邊走道的一半也是原告在佔用；所謂搬遷費
用二萬五千元是原告沒有給被告一個月的時間搬遷，就以二
萬五千元計算。
三、證據：提出原告擺放物品照片數張為證。
丙、本院依原告聲請依職權函請臺北市中山地政事務所測量被告
分租系爭房屋之範圍與面積。
理由
一、程序方面：
㈠按「下列各款訴訟，不問其標的金額或價額一律適用簡易程
序︰一、因建築物或其他工作物定期租賃或定期借貸關係所
生之爭執涉訟者。」、「不合於第一項及第二項之訴訟，法
院適用簡易程序，當事人不抗辯而為本案之言詞辯論者，視
為已有前項之合意。」（民事訴訟法第四百二十七條第二項
第一款、第四項參照）。經查，本件原告主張系爭租約為定
期租約，基於建築物定期租賃關係而涉訟，依前揭民事訴訟
法第四百二十七條第二項第一款規定，應適用簡易程序，且
被告到庭不抗辯而為本案之言詞辯論，以此而論，亦應認兩
造合意適用簡易訴訟程序，合先敘明。
㈡次按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述
者，非為訴之變更或追加，民事訴訟法第二百五十六條定有
明文，此項規定於簡易訴訟程序適用之（民事訴訟法第四百
三十六條第二項參照）。經查，本件原告聲明第一項原請求
被告應將門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○號一樓房
屋全部遷讓返還原告，嗣經測量原告所主張被告分租系爭房
屋之範圍後，原告於本院一百零九年三月十二日言詞辯論期
日當庭更正第一項聲明為「被告應將門牌號碼臺北市○○區
○○街○○○巷○號一樓（如複丈成果圖Ａ部分）全部遷讓
返還原告」，核屬更正法律上陳述，參酌前揭規定，程序並
無不合，應予准許。
二、原告主張意旨略以：兩造曾口頭成立系爭租約，由被告分租
系爭房屋如複丈成果圖Ａ部分，租期自一百零七年一月一日
起至一百零七年十二月三十一日止，每月租金二萬五千元，
水、電、瓦斯及管理等費用，均由被告自行負擔，詎被告自
一百零七年八月起至十二月之房租均未支付，被告遲付租金
共計十一萬元，扣除押租金二萬五千元，尚積欠租金八萬五
千元及電費三萬元，被告迄今仍無權佔有系爭房屋，原告自
得終止系爭租約，請求被告遷讓返還其分租之系爭房屋如複
丈成果圖Ａ部分，並給付租約終止前之欠租及租約終止後相
當於租金之不當得利，爰依據口頭租約及不當得利之法律關
係，提起本件訴訟等語。被告答辯意旨則以：被告原為原告
之員工，因原告游說而由被告分租系爭房屋，並接手標的物
火災後重建事宜，迄今被告已支付超過十五萬元，另每月固
定開銷五千元，成本已逾三十萬元，詎系爭房屋裝修完畢後
，原告無預警開除被告，兩造無簽訂任何合約，僅有口頭約
束，導致被告損失，故口頭約束應為無效，原告請求並無理
由，並應支付被告一個月押金二萬五千元、遣散費與薪水三
萬六千九百元及一個月搬遷費用二萬五千元，共計八萬六千
九百元等語置辯。兩造對於並未簽定書面租約並無爭執，兩
造爭執重點在於：㈠兩造間是否成立口頭租賃契約？若有成
立，租約內容為何？㈡原告請求被告遷讓返還系爭房屋如複
丈成果圖Ａ部分、給付十一萬元並自一百零八年一月一日起
至遷讓前揭房屋之日止，按月給付二萬五千元，是否有理由
？爰說明如后。
三、按民法第一百五十三條規定：「當事人互相表示意思一致者
，無論其為明示或默示，當事人對於必要之點，意思一致，
而對於非必要之點，未經表示意思者，推定其契約為成立，
關於該非必要之點，當事人意思不一致時，法院應依其事件
之性質定之。」；次按民法第四百二十二條、第四百四十條
第一、二項規定：「不動產之租賃契約，其期限逾一年者，
應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃。
」、「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催
告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人
得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個
月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每
期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契
約。」；再按「承租人應依約定日期，支付租金；無約定者
，依習慣；無約定亦無習慣者，應於租賃期滿時支付之。如
租金分期支付者，於每期屆滿時支付之。如租賃物之收益有
季節者，於收益季節終了時支付之。」、「承租人於租賃關
係終止後，應返還租賃物」，民法第四百三十九條、第四百
五十五條前段分別定有明文；復按租賃住宅市場發展及管理
條例第十條第一項第二款規定：「租賃期間發生下列情形之
一者，出租人得提前終止租賃契約，且承租人不得要求任何
賠償：二、承租人遲付租金或費用，達二個月之租額，經催
告仍拒繳。」；又按「出租人因承租人遲延給付租金，定期
催告其履行，同時表明如於期限內不履行，契約即為終止，
係附有停止條件之終止租約之意思表示，如承租人逾期仍不
履行，則條件成就，即發生終止租約之效力，無須再另為終
止租約之意思表示。」（最高法院八十七年度台簡上字第七
號裁判意旨參照）；末按「無法律上之原因而受利益，致他
人受損害者，應返還其利益。雖有法律上之原因，而其後已
不存在者，亦同。」，民法第一百七十九條定有明文。又「
無權占有他人土地，可能獲得相當於租金之利益為社會通常
之觀念」（最高法院六十一年台上字第一六九五號裁判意旨
參照）。
四、兩造間口頭成立不定期租賃契約，月租兩萬五千元，租賃範
圍係系爭房屋如複丈成果圖Ａ部分，但無法證明兩造約定水
電費應由被告負擔：
㈠原告主張兩造係口頭成立定期租賃契約，被告對此抗辯稱：
「都是口頭約，沒有什麼依據，當時也沒有講多久」（參本
院卷第一五五頁），顯見被告承認確有口頭租賃契約，但否
認為定期租賃契約，則依前揭民法第一百五十三條規定，應
認兩造間已成立租賃契約，另因原告自承無書面租約，無法
證明係定期租約，應認兩造間係口頭成立不定期租賃關係。
㈡被告稱原告曾收取一個月押金二萬五千元，原告亦承認其事
（參本院卷第一五五頁），足信月租二萬五千元為兩造間不
定期租賃關係之內容，但原告主張兩造約定水電費應由被告
負擔，並未舉證以實其說，此部分無法認定屬兩造間租賃契
約之內容，至於被告分租系爭房屋之範圍，經本院函請臺北
市中山地政事務所測量後，為系爭房屋如複丈成果圖Ａ部分
（參本院卷第一四三頁），被告於測量時不在場，事後再爭
議分租範圍，難認其抗辯為真實。
五、除水電費三萬元部分外，原告對被告所為請求應屬有據：
㈠原告提出手機通訊軟體截圖記載，原告分別於一百零七年十
月十八日、一百零七年十月二十二日、一百零七年十月二十
九日通知被告：「麻煩明天找時間過來簽訂新約」、「麻煩
盡快找時間過來簽訂新約並繳清十月份房租欠款」、「最後
一次通知麻煩最晚在10／30晚上11點前過來繳清所有欠款否
則後果自負」，而被告於一百零七年十月二十九日當日回覆
原告「不需要跟我說這麼多我還是一句要嘛賠償我裝潢跟器
具損失要嗎我們法院見」，原告再於一百零七年十一月七日
通知被告「請在三日內繳清9、10、11月積欠的房租水電，
否則將中止一切契約」等語（參本院卷第十七頁）。
㈡依據前揭兩造對話內容，足信被告確有未繳一百零七年九月
至十一月租金之狀況，而一百零七年六月二十七日租賃住宅
市場發展及管理條例施行後，依該法第十條第一項第二款規
定，被告欠租超過兩個月，原告催告被告仍不履行，原告即
得終止租約，並不需要以押金抵償後積欠租金超過兩個月方
能終止租約，又參酌前揭最高法院八十七年度台簡上字第七
號裁判意旨，原告既於一百零七年十一月七日催告被告三日
內給付欠租，不給付即終止租約，而被告仍不給付，兩造間
之不定期租賃契約應已於一百零七年十一月十日終止，原告
自得依民法第四百五十五條前段之租賃物返還請求權，請求
被告將系爭房屋如複丈成果圖Ａ部分全部遷讓返還原告。
㈢原告原先主張定期租約於一百零七年底屆期，卻又提及被告
積欠一百零八年租金，本院因此探求其真意，原告於一百零
八年十一月二十八日言詞辯論期日陳稱：「我認為租約結束
以後就是不當得利才對。」（參本院卷第一一六頁），足見
原告就被告積欠租金與不當得利部分，就租約終止前之部分
係請求欠租，就租約終止後之部分係請求不當得利，並均以
每月二萬五千元計算，而關於積欠款項，原告另陳稱「八月
是欠了一萬元，九月到十二月都是欠兩萬五千元，所以才會
是十一萬元。」（參本院卷第一一六頁），則至一百零七年
十二月底為止，扣除押金二萬五千元後，原告得請求之欠租
與不當得利金額應為八萬五千元，其後並得按月請求每月二
萬五千元不當得利至清償日止。至於原告請求積欠水電費三
萬元部分，因不能證明兩造租約約定此應由被告負擔，故原
告此部分請求並無理由。
㈣被告雖抗辯原告應支付被告一個月押金二萬五千元、遣散費
與薪水三萬六千九百元及一個月搬遷費用二萬五千元，共計
八萬六千九百元云云。惟查：⑴如前所述，一個月押金二萬
五千元已自原告請求之欠租及不當得利中扣抵；⑵被告所稱
遣散費與薪水三萬六千九百元，僅屬空言主張，並未舉證證
明，難認此抗辯為真實；⑶被告所稱一個月搬遷費用二萬五
千元，毫無法律依據，此抗辯亦不足採。
六、綜上所述，原告依民法第四百五十五條租賃物返還請求權等
法律關係提起本訴，請求被告遷讓返還系爭房屋如複丈成果
圖Ａ部分，另給付原告十一萬元，並自一百零八年一月一日
起至遷讓交屋日止，按月給付原告二萬五千元，其請求於主
文第一、二項所示之範圍內，為有理由，應予准許；逾此部
分之請求，則無所據，應予駁回。
七、本件係就民事訴訟法第四百二十七條第二項第一款、第四項
訴訟適用簡易程序所為原告一部勝訴之判決，依同法第三百
八十九條第一項第三款規定，就被告敗訴部分應依職權宣告
假執行。並依同法第三百九十二條第二項規定，就被告敗訴
部分依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
八、本件訴訟費用額，依後附計算書確定如主文所示金額。
九、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，於本判決結果
不生影響，爰不一一論述，併此敘明。
十、據上論結，原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事
訴訟法第七十九條，判決如主文。
中華民國109年4月9日
臺北簡易庭
法官文衍正
以上正本係照原本作成。
如對本判決不服，須於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○
○路○段○○○○○巷○號）提出上訴狀。（須按他造當事人之
人數附繕本）。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判
費。
中華民國109年4月9日
書記官高秋芬
訴訟費用計算書：
項目金額（新臺幣）備註
第一審裁判費14,662元
合計14,662元