臺灣高等法院92年度上字第514號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院92年上字第514號民事判決

裁判日期：民國93年09月01日

裁判案由：租佃爭議

臺灣高等法院民事判決九十二年度上字第五一四號
上訴人丁○○訴訟代理人 朱俊雄 律師複代理人劉嵐律師被上訴人壬○○
辛○○己○○乙○○卯○○寅○○○癸○○
戊○庚○○
子○甲○○丙○○丑○○共同訴訟代理人 陳國雄 律師複代理人 孫瑜凰 律師右當事人間租佃爭議事件，上訴人對於民國九十二年一月三十日臺灣板橋地方法院八十九年度訴字第一九六四號第一審判決提起上訴，本院於九十三年八月十八日言詞辯論終結，判決如左：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊所有坐落台北縣五股鄉觀音坑田子舖小段第三十六、四十五、四十五之一、五十一、五十一之一及七十八地號等六筆土地（下稱系爭土地），前由伊祖父 王連坡 於四十年四月十日向原土地所有人 李榮昌 購得，並於同年五月一日完成移轉登記，伊祖父於五十三年十二月二十四日再贈與伊，並於五十四年二月二十六日完成移轉登記。原土地所有人李榮昌將前開土地移轉伊祖父前，曾與被上訴人之被繼承人 林秋波 訂有耕地三七五租約，惟林秋波自伊取得上開土地所有權後，並未依法與伊為租約之變更登記，亦從未交付租金與伊，租約到期後，亦未與伊辦理續約手續，是兩造間應自始不存在三七五租約。縱認兩造間有三七五租約，因林秋波或被上訴人從未給付租金，經伊定期催告，迄仍未給付，伊已於八十五年十二月十七日以台北法院郵局六三六號存證信函為終止租約之意思表示，並於八十九年十月二十四日最末一次調處會中表明終止租約關係之意；縱認伊先前終止租佃契約之意思表示不合法，伊主張以上訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示，則雙方之租佃關係業經終止，爰訴請確認兩造間租佃關係不存在，並依民法第七百六十七條規定請求被上訴人返還上開土地等語。原審駁回上訴人之請求，上訴人全部聲明不服，求為廢棄原判決，改判如其聲明所示，並願供擔保請准為假執行宣告。
二、被上訴人則以：渠等於原定租期屆滿後，雖未另行續定新約，惟上訴人既未於租期屆滿時收回自耕，渠等亦仍續為耕作，迄今已繼續耕作長達三十年之久，是以兩造縱未明白另訂新約，系爭租約依法亦已默示更新，視為不定期限繼續契約而有效存在於兩造間，況本件租約業據台北縣五股鄉公所辦竣渠等之租賃登記，故本件法律關係已臻明確。且渠等自承租系爭耕地耕作以來，確均按期繳納租金至八十一年，並未遲延，且嗣後欠繳之租金已於上訴人終止租約前催告上訴人領取，並於九十二年三月二十四日依法提存。復因上訴人未經告知並取得渠等同意，一再破壞耕作環境，不惟致農作物歉收，並致渠等幾近放棄耕作之權利，為求生機，渠等乃出面制止上訴人繼續破壞施作之耕地，幾經協調，上訴人允諾就出賣耕地興建墳墓及傾倒廢土等事項致農作物歉收部分，同意充抵渠等之租金。渠等雖得上訴人允諾得抵繳租金，惟待渠等欲請求鄉（鎮）市區公所耕地租佃委員會會同上訴人查勘歉收成數議定減租辦法時，卻因上訴人避居美國，無法聯繫，致請求有關機關議定減租辦法未成，難以歸責於渠等，故皆由上訴人舅舅 林阿頭 代為酌量收取租金，至其八十一年過世止。又上訴人謂已催告渠等給付數十年來積欠之租金云云，惟觀上開存證信函所載，上訴人並未具體確定渠等積欠租金數額，是兩造就租金額既生爭議，尚難期待渠等函覆上訴人所求，更難謂上訴人已符催告之要件等語，資為抗辯。並於本院聲明駁回上訴，如受不利判決，願供擔保請准免為假執行。
三、上訴人主張系爭土地原係外人李榮昌所有，於三十八年六月三十日與被上訴人之被繼承人林秋波依照耕地三七五減租條例訂立租約，租金每年新台幣（下同）三千元，嗣李榮昌於四十年四月十日將系爭土地出賣與上訴人之祖父王連坡，王連坡再於五十四年二月二十六日將之贈與移轉登記予上訴人等情，業據其提出土地登記簿謄本為證，為被上訴人所不爭執，並提出租賃契約書一份為證，堪信為真實。
四、上訴人主張被上訴人之被繼承人林秋波自上訴人取得系爭土地所有權後，並未依法與上訴人為租約之變更登記，嗣該租約到期後，亦未與上訴人辦理續約手續，是兩造間應自始不存在三七五租約云云。惟依卷附林秋波與李榮昌訂立之租佃契約，其原定租賃賃期間為自三十八年一月一日起至四十年十二月三十一日止，為期三年，依耕地三七五減租條例第五條之規定，應延長為六年，至四十三年十二月三十一日止。嗣又自四十四年一月一日、五十年一月一日、及五十六年一月一日起，分別延長六年，至六十一年十二月三十一日期限屆滿。上訴人之祖父王連坡雖於四十四年五月一日取得系爭土地所有權，並於五十四年二月二十六日移轉所有權登記與上訴人，但依耕地三七五減租條例第二十五條之規定，該租佃契約對於王連坡及上訴人仍繼續有效，僅王連坡及上訴人應會同原承租人即林秋波辦理租約變更之登記而已。而租約之變更登記，係為保護佃農及謀舉證上之便利而第二六二九號判例意旨可資參照）。是王連坡於林秋波與李榮昌就系爭土地耕地租期屆滿前，受讓系爭土地，雖未辦理租約變更登記，但就系爭租佃契約仍於王連坡與林秋波，嗣於上訴人與林秋波間繼續有效，上訴人所辯自不足採信。
五、按於六十四年七月二十四日土地法第三十條之一增訂前，繼承耕地承租權以能自任耕作之繼承人為限（參照最高法院五一年台上字第一一三四號判例意旨）。依卷內六九至一七五，二一二至二一四，二三一至二三二，二五一至二五七頁），林秋波於六十年三月一日死亡，其配偶 林陳笑 已歿，長子 林魁 於七十四年二月十九日死亡，遺有配偶壬○○、子女辛○○、己○○、乙○○、卯○○、 林足 、 林月 、寅○○○、癸○○、 林阿多 ；次子戊○、三子庚○○、四子子○；長女 陳林文 歿於大正七年十一月二十九日，四女 林昔 歿於昭和六年四月十二日，均無子嗣；次于。其中林魁之三女林足於四十二年十一月十一日經 郭榮發 收養、四女林月於四十一年六月十日經 陳根旺 收養，七女林阿多於五十四年十月二十八日經查家 全銓 收養，林秋波三女 林朱 於大正十一年六月二日為 陳聘 收養，更名為 陳林朱 （被上訴人雖稱後已終止收養、陳林朱已回復本籍云云，但查無終止收養紀錄），已無繼承權，自均不得繼承系爭租佃契約；另林秋波五女 林于 於四十四年四月十五日與 陳根籐 結婚，更名丑○○，遷出台北縣五股鄉集福村北勢坑二三號，林魁之長次女卯○○於五十一年十一月十二日與 陳俊明 結婚，遷出台北縣五股鄉觀音村福隆五十號，均於林秋波死亡繼承開始前即已出嫁，依管理或無，均無自耕能力，亦無實際耕作系爭土地，自不得繼承系爭租佃契約；死亡前之林魁及其餘之被上訴人辛○○、己○○、戊○、庚○○、子○、甲○○、丙○○之職業均為佃農或自耕農，自有自耕能力，壬○○、寅○○○、癸○○雖非佃農或自耕農，但因與有自耕能力之辛○○、己○○同居而能自任耕作，自均得繼承系爭租佃契約。林秋波死亡後，系爭租佃契約應由其子林魁、戊○、庚○○、子○繼承及孫子甲○○、丙○○代位繼承，林魁於七十四年二月十九日死亡後，其部分又由其配偶壬○○及子女辛○○、己○○、寅○○○、癸○○繼承。被上訴人丑○○、乙○○、卯○○既不得繼承系爭租佃契約，自非系爭租約之承租人，上訴人對其三人訴請確認租佃關係不存在，並請渠三人返還系爭土地，此部分自無理由，不應准許。
六、系爭租佃契約自六十一年十二月三十一日屆滿後，林魁及被上訴人辛○○、己○○、戊○、庚○○、子○、甲○○、丙○○、壬○○，寅○○○、癸○○雖未另與上訴人訂立租賃契約，但渠等仍繼續於系爭土地為使用、收益乙節，為兩造所不爭，上訴人既未即表示反對之意思，依耕地三七五減租條例第一條、第五條、民法第四百五十一條之規定，應解為以六年期限繼續租約（最高法院四十七年度台上字第一五六八號著有判例可資參照）。林魁及被上訴人於該租約六年到期後，雖未與上訴人辦理續約手續，但仍應以六年期限繼續租約。上訴人以林秋波自上訴人取得上開土地所有權後，並未依法與上訴人為租約之變更登記，嗣該租約到期後，被上訴人亦未與上訴人辦理續約手續，而認兩造間自始不存在三七五租約云云，自不足採信。
七、按租賃權亦為財產權一種，應由得繼承之繼承人共同繼承而為公同共有，依民法第二百六十三條準用第二百五十八條規定，上訴人如欲終止租約，應向全體繼承人為之，始生終止租約之效力（最高法院六十二年台上字第八九二號著有判例可資參照）。上訴人另主張被上訴人自其受贈取得系爭土地所有權時起，均未繳付任何租金乙節，雖為被上訴人所否認，但被上訴人自承僅給付租金至八十一年度，租金是由上訴人舅舅林阿頭代收，其後未再繳納租金等語，被上訴人聲請訊問之證人易義亦於本院證稱伊亦有向上訴人租佃土地，租金繳至八十五年，亦由林阿頭代收等情，則被上訴人有積欠租金達兩年之總額堪予認定，上訴人主張依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款規定其有終止租佃契約之權，原非無據。惟上訴人於八十五年十二月十二日雖有以台北法院郵局第六三六號存證信函（見原審卷一第二六０至二六二頁）催告被上訴人於五日內給付所積欠之租金，並表明逾期未清償，租約視為終止，不另為解約通知云云，惟該存證信函上之收件人僅有被上訴人壬○○、辛○○、己○○、癸○○、庚○○、子○、寅○○○及不得繼承租約之乙○○、卯○○等九人，該給付租金之催告，顯未對全體承租人為之，且依上訴人所提用以證明被上訴人業已收受上開存證信函之掛號回執影本六紙觀之，亦僅有被上訴人壬○○、辛○○、己○○、癸○○、庚○○、子○六人有收受，並無法證明其餘承租人有合法收受該存證信函，且催告繳納租金亦未記載數額，故尚不生終止租約之效力。
八、上訴人又主張已於調解中為終止租約之意思表示云云，惟其於聲請調解書中並未為以繕本之送達為終止租約之意思表示，又觀台北縣五股鄉公所及台北縣政府之各次調解筆錄，僅台北縣政府八十九年十月二十四日之調解筆錄記載申請人（即上訴人）陳述主張終止租約關係（見原審卷一第五頁），然該次到場簽到調解之被上訴人僅有甲○○、己○○、子○，另庚○○委任 林金財 到場，壬○○、辛○○、癸○○、寅○○○委任己○○到場，另丙○○之委託書之受託人欄則為空白並未完成委任，另有戊○未到場亦無委任他人到場（委託書見原審卷一第七至十四頁），戊○於八十六年十月二十一日委任 林財旺 到台北縣五股鄉公所調解之委託書，僅於該次在台北縣五股鄉公所調解有其效力，且其該次之受任人林財旺於台北縣政府八十九年十月二十四日之調解亦未到場，另其餘各次調解全體承租人（即除丑○○、乙○○、卯○○三人以外之被上訴人）亦均未全部親自或委任他人到場，故上訴人於調解中所為終止租約之意思表示，並未對全體承租人為之，且於為終止租約前並未再對全部承租人催告於適當期限內繳納欠租（上揭之存證信函催告並不合法），自不生終止租約之效力。
九、上訴人雖於本件起訴狀中稱租約經原告合法終止云云（見原審卷一第二四九至二五一頁），然並未於訴狀中載明以繕本之送達為終止租約之意思表示，此有上訴人之起訴狀在卷可稽，尚無從將之遽認為係對被上訴人以送達起訴狀繕本為終止租約之意思表示，是上訴人仍須對全體承租之被上訴人另為終止租約之意思表示，始能發生終止之效力。上訴人固主張再以上訴狀繕本之送達為終止租約之意思表示云云。惟被上訴人複代理人已於原審九十二年一月十七日言詞辯論時當庭欲給付八十二年至九十一年之欠租三萬三千元，而經上訴人之複代理人拒收稱問過當事人後再決定，三日內電話通知等語（見原審卷二第一五四頁），被上訴人見上訴人未回復，乃於九十二年二月十九日以存證信函催告上訴人於文到五日內至陳國雄律師處領取上開欠租，上訴人於同年月二十日收受存證信函後未於五日內領取，被上訴人即於同年三月二十四日提存於台灣士林地方法院提存所，業據被上訴人提出存證信函、回執、提存書等影本為證（見原審卷二第五七至六二頁），並為上訴人所不爭執，而上訴人之上訴狀繕本於九十二年三月二十一日至同年五月十六日始分別送達承租之被上訴人（送達回證見本院卷第一五至二九頁），故於上訴人以上訴狀繕本之送達向全部承租之被上訴人為終止租約之意思表示前，被上訴人既已提存所有欠租，自不生終止租約之效力。
十、上訴人復於本院主張被上訴人提存之租金應先抵充租金之利息云云。惟於上訴人向被上訴人合法催告繳納欠租，被上訴人於催告繳納期限屆滿後仍不繳納始負遲延責任，上訴人始得請求被上訴人給付欠租之利息，依上所述，上訴人催告全部承租之被上訴人繳納欠租並不合法，其尚不得請求欠租之利息，故其主張被上訴人提存之租金應先抵充租金之利息云云，尚無足採。縱退步言之，其主張被上訴人提存之租金應先抵充租金之利息為可採，而兩造對於遲延利息之利率並無約定，僅能依法定遲延利率百分之五計算，被上訴人已提出利息之時效抗辯，拒絕給付五年前之利息，則五年之法定遲延利息總計亦僅為二千二百五十元（3000ｘ5%ｘ5+3000ｘ5%ｘ4+3000ｘ5%ｘ3+3000ｘ5%ｘ2+3000ｘ5%ｘ1＝2250），被上訴人提存之租金先抵充利息後，其剩下之欠租亦未達二年之租金總額，上訴人亦不得再依耕地三七五減租條例第十七條第一項第三款終止租約。
十一、綜上所述，上訴人請求確認兩造間租佃契約關係不存在，並依民法第七百六十七條規定請求被上訴人返還系爭租佃土地，為無理由，不應准許。原審駁回上訴人之請求及假執行之聲請，理由雖略有不同，惟結果無異，仍應予維持。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，上訴應予駁回。
十二、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法，核不影響判決結果，茲不予一一論述，附此敘明。
十三、結論：本件上訴為無理由，爰判決如主文。中華民國九十三年九月一日
民事第十四庭
審判長法官張宗權
法官蕭艿菁法官陳忠行正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後二十日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後二十日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第四百六十六條之一第一項但書或第二項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國九十三年九月二日
書記 官明祖星 附註：
民事訴訟法第四百六十六條之一（第一項、第二項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。