臺灣臺北地方法院89年度訴字第1471號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院89年訴字第1471號民事判決

裁判日期：民國89年12月04日

裁判案由：返還不當得利

臺灣臺北地方法院民事判決八十九年度訴字第一四七一號
原告台北市政府財政局法定代理人乙○○訴訟代理人 張世興 律師複代理人丙○○住台北市○○路○段○○○號八樓被告甲○○住台北市○○路○段○○巷二之二號右當事人間請求返還不當得利事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣柒拾貳萬壹仟壹佰捌拾捌元，及自民國八十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用由被告負擔。
本判決於原告以新台幣貳拾肆萬元供擔保後，得假執行。但被告如於假執行程序實施前以新台幣柒拾貳萬壹仟壹佰捌拾捌元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：除供擔保金額外，如主文所示。
二、陳述：
（一）座落台北市○○區○○段三小段第二二四之四地號屬台北市所有，由原告管理，惟被告無合法權利予以占用，且無法律上之原因，而受有相當於租金之不當得利，使原告受有損害，原告自得請求被告返還自民國（下同）八十年十二月起至八十八年十一月止之不當得利，並自八十八年十二月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。占用面積為四十六平方公尺，計算方式則如附表所示。
（二）對被告抗辯之陳述：１被告已於書狀中自認系爭土地之前手訴外人 游豐華 、 蔡忠憲 等人為無權占有。
２被告雖辯稱自八十四年六月一日起始占用系爭土地，占用之前無不當得利可
言，且系爭土地上房屋之前手訴外人游豐華對系爭房屋有使用權、出租出借予第三者等正當權利，已移轉為被告所取得，此主張無任何證據足資佐證。３被告雖主張自訴外人游豐華受讓系爭土地上，門牌號碼西園路二段十三巷二之二號房屋，惟原告否認該房屋讓渡書之形式及實質真正。
４縱被告出示之房屋讓渡書屬實，且被告確係自八十四年六月一日起始占用系
爭土地，然被告主張合法使用建物之人，當然取得對土地之使用權云云，並無法律依據。實則原告從未同意任何人使用系爭土地，前開房屋之前手對房屋縱有占有權源，亦無基地使用權。
５又被告與其前手間之房屋讓渡契約，係屬債之關係，對原告並無效力，被告
未經原告同意使用系爭土地，又無其他法律上之理由，自應返還無權占有所得之不當得利。被告縱因此需多付費用，亦屬其與其前手訴外人游豐華間之權利瑕疵擔保問題，與原告無涉。
６原告所請求之不當得利，其數額並非過高。有關土地使用人之代價，土地法
第一百零五條及第九十七條業已規定，以不超過土地申報地價年息百分之十為限。又依平均地權條例施行細則第二十一條之規定，並參照系爭土地之地價謄本，原告僅請求申報地價年息之百分之五，按月計算被告應返還之利益，核諸系爭土地逐年增加之市場經濟效能、基地位置、工商繁榮之程度等因素，已對被告甚為優厚。
三、證據：提出台北市土地登記謄本、地價謄本、地籍圖騰本等影本。
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴駁回。
（二）願供擔保請准宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）系爭土地上之房屋，未辦保存登記，其使用權、出租、出借予第三人之權利，早年係訴外人游豐華受讓於訴外人蔡忠憲，被告於八十四年五月三十一日始受讓於訴外人游豐華，即被告自八十四年六月一日起始占有房屋，及其座落之土地部份，使用收益。在此之前，被告未曾占有系爭土地，是原告請求不當得利，自八十年十二月至八十四年五月部份，並無理由。
（二）又本件系爭土地其部份固為被告前手之房屋所占用，而該前手對於該房屋之占有、使用收益係基於正當權源，被告自前手受讓該房屋之占有、使用收益之權，尚難謂被告對於系爭土地為無權占有。蓋我國法中占有係一種事實，並非權利，在法律上對於建築物及其基地縱有二個獨立之所有權，在事實上建築物及其基地之占有則無分離可能。是被告就該建築物及其基地之占有，有正當權源。
（三）再者，最初無權占有系爭土地之前手對於房屋及其基地之使用收益權，業已有償轉讓予後手，該有償轉讓之對價，自包含房屋及系爭土地之使用收益權，無權占有之不當得利，係存在於被告所支付、前手所獲得之對價之中，原告實不應再對被告請求。
（四）縱被告應支付價金，原告以系爭土地面積之公告地價百分之五，按月計算補償金，則基地面積四十六平方公尺，每年金額高達新台幣（下同）九萬零八百二十八元，顯未考量被告經濟能力、系爭土地之市場經濟效益、以及相關法令之標準，應依系爭土地位於舊市區巷道內、且被告經濟情形不佳等情，將系爭土地租金之計算，酌降為以百分之二計算，方為合理。
三、證據：提出房屋讓渡書影本。理由
一、本件原告起訴略以：座落台北市○○區○○段三小段第二二四之四地號屬台北市所有，由原告管理，惟被告無合法權利占用上揭土地中之四十六平方公尺，且無法律上之原因，而受有相當於租金之不當得利，使原告受有損害，依附表所示計算方式，原告自得請求被告返還自八十年十二月起至八十八年十一月止，相當於租金之不當得利及利息。被告則以：系爭土地上未辦保存登記之房屋，其使用權、出租、出借予第三人之權利，係被告於八十四年五月三十一日始受讓於訴外人游豐華，即被告自八十四年六月一日起始占有系爭土地；又訴外人游豐華對於該房屋之占有、使用收益係基於正當權源，被告自前手受讓該房屋之占有、使用收益之權，尚難謂被告對於系爭土地為無權占有；另被告與前手間有償轉讓之對價，自包含房屋及系爭土地之使用收益權，原告實不應再對被告請求；且縱應支付，原告請求亦屬過高等語置辯。
二、原告主張被告占用之系爭土地為四十六平方公尺，及該地號土地自八十年起自八十八年止，逐年公告地價如附表所示之事實，業據提出台北市土地登記謄本、地價謄本、地籍圖騰本等為證，並為被告所不爭執，堪信為真實。
三、被告雖不否認現仍占有系爭土地，惟辯稱其係自八十四年六月一日起始行占用，且占用期間亦屬有權占有，另被告與其前手間有償轉讓之對價，亦已包含房屋及系爭土地之使用收益權，原告實不應再對被告請求云云，然查：
（一）被告主張其係自八十四年六月一日起始占有系爭土地，無非以其與前手間於八十四年五月三十一日所簽訂之讓渡書為其依據。惟查，縱此讓渡書屬實，依卷附該讓渡書內容所載，亦僅能證明被告係自八十四年六月一日起始取得系爭土地上，門牌號碼為台北市○○路○段○○巷○號之二建物之「使用權、出租出借予第三者等財產權利」，而不能依此即稱被告於取得對建物之上揭財產權利前，並無占用系爭土地之事實；況被告亦陳稱：「我以前是承租的，我在八十四年才向前手買，前後在這塊土地上住四十年。」等語，自承占有系爭土地達四十年，遠逾原告所主張之占有期間，有八十九年九月十四日準備程序筆錄在卷可稽，是則原告主張自八十年十二月起至八十八年十一月底止，被告占有系爭土地之事實，堪以認定。
（二）被告雖以其係向前手承租，嗣後並有對價取得系爭土地上房屋之使用權，故均有合法權利，為其並非無權占有系爭土地之論據。惟查：對房屋之占有，與對系爭土地之占有，雖在事實上難以分割，但卻屬不同之法律關係；易言之，即使就系爭土地上之房屋為有權占有屬實，亦不能以此稱對系爭土地為有權占有。
（三）被告雖復主張其與前手間有償轉讓之對價，亦已包含房屋及系爭土地之使用收益權，原告實不應再對被告請求云云。然查，被告與前手間所簽訂之讓渡書縱使屬實，依卷附該讓渡書內容所載，亦僅能證明被告係向其前手取得系爭土地上，門牌號碼為台北市○○路○段○○巷○號之二建物之「使用權、出租出借予第三者等財產權利」，而未及系爭土地之使用權利；況被告亦自承：「民國七十年左右我知道系爭土地不是私人的......我租房子時我就知道系爭土地不是出租人的。」有八十九年十一月二十日言詞辯論筆錄在卷足參，足證被告與其前手於八十四年五月三十一日簽訂前揭讓渡書時，即明知該轉讓之對價並不包括土地使用權在內，是被告主張原告應向其前手請求云云，委無足採。
四、被告雖復辯稱原告請求之租金過高云云，惟查，城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價額年息百分之十為限；又公有土地，以各該宗土地之公告地價為申報地價，免予申報，土地法第九十七條平均地權條例施行細則第二十一條分別定有明文。土地法第九十七條第一項規定之租金，係指同時承租基地及其建築物兩者而言，如僅承租基地或建築物時，自應分別按其申報價額計算租金。本件系爭土地屬國有，為公有土地，並位於城市地方，依前開法條規定，應以公告地價為申報地價，承租系爭土地時，即以不超過系爭土地公告地價總額年息百分之十為限計算租金。本件被告雖主張原告請求過高，應以年息百分之二計算云云，惟未能舉證依據為何，自難採信；而本院復審酌原告亦僅請求以相當於申報地價年息之百分之五計算之租金，按月計算被告應返還之利益，揆諸前揭法條堪稱合理，是並無酌減之必要。
五、從而，原告主張被告因無權占有系爭土地，應給付自八十年十二月起至八十八年十一月止，以相當於公告土地現值年息百分之五計算之不當得利，及均自八十八年十二月一日起以年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。又兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之。
六、結論：原告之訴為有理由，依民事訴訟法第七十八條、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國八十九年十二月四日
民事第六庭法官林鴻達右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年十二月四日
法院書記官林秀娥