臺灣桃園地方法院100年度訴字第752號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第752號民事判決

裁判日期：民國101年04月13日

裁判案由：返還不當得利

臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第752號原告 陳裕剛
陳禕禕 楊雅雯 上三人共同訴訟代理人 陳椿 原告 徐德潤
潘漢昌 上二人共同訴訟代理人 王淑慧 被告億林京都社區管理委員會法定代理人 鄧寶棠 訴訟代理人 謝光輝
詹茗文 律師上列當事人間請求返還不當得利等事件，於民國101年3月27日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查本件原告起訴時原主張聲明為：㈠被告應給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤、楊雅雯及潘漢昌各新臺幣（下同）204,000元，及均自起訴狀繕本送達被告之翌日起，按週年利率5%計算之利息。㈡被告應自起訴狀繕本送達之翌日起至如附表所示原告所有建物之外牆設置之廣告物拆除之日止，按月給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤、楊雅雯及潘漢昌各3,400元。嗣於本院審理中，原告以書狀變更上開聲明為：㈠被告應給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤各215,542元，給付楊雅雯265,066元及給付潘漢昌153,999元。㈡被告應自101年3月1日起至如附表所示原告所有建物外牆所設置之廣告物拆除之日止，按月給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤各3,142元，給付楊雅雯、潘漢昌各4,666元（詳本院卷第4、180頁）。核原告所為僅係單純擴張或減縮應受判決事項之聲明，於法並無不合，應予准許。
二、原告起訴主張：㈠如附表所示之建物（下稱：系爭房屋）為原告所有，而系爭
房屋之外牆（下稱：系爭外牆）為系爭房屋之一部分，應為原告之專有部分，非億林京都大樓（下稱：系爭大樓）住戶之共用牆面。惟被告10餘年來，未經原告之同意，遽以系爭大樓區分所有權人會議之決議即在原告所有之系爭外牆設置廣告物，收取租金，已違反公寓大廈管理條例第33條之規定，且侵害原告之權利，依民法第184條第1項前段、第179條之規定，原告自得請求被告給付賠償金或返還不當得利之金額，其計算方式如下：
⒈按被告所提系爭外牆牆面出借合約書所示，被告將系爭外牆
第3至12樓之3分之2牆面於95年5月至96年3月（計10個月）出租予博達建設，月租金18,000元，於97年3月10日至99年3月9日出租予百老匯汽車旅館設置廣告物，月租金28,000元，於99年3月10日至101年3月9日續租之租金，月租金22,000元，於97年5月至101年2月止，出租予法國香榭建案，設置廣告物，月租金14,000元及於96年3月10日至97年3月9日出租予驚鴻有限公司，月租金27,000元。再參酌系爭大樓警衛室組長 彭國榮 所製作95年5月10日至101年
2月29日計70個月期間之收入資料，被告出租系爭外牆之收益總額應為2,304,000元。以出租系爭外牆10層牆面計算，
3至9樓每1樓層外牆每月之租金為3,169.73元。68個月之租金即為215,542元｛計算式：（18,00010個月10戶）＋（27,00012個月10戶）＋（28,00024個月7戶）＋（22,00022個月7戶）＝215,542元｝。是系爭大樓
3樓住戶、4樓住戶及9樓住戶即原告陳裕剛、陳禕禕及徐德潤得主張等同租金之損害賠償金額各為215,542元。
⒉而就原告 楊雅文 部分，其為系爭大樓11樓之屋主，其得主張
之金額為265,066元｛（18,00010個月10戶）＋（27,00012個月10戶）＋（14,00046個月3戶）＝265,06
6元；原告潘漢昌部分：其為系爭大樓12樓之屋主，其得主張之賠償金額為153,999元（98年6月購屋起計算至101年
2月間，即14,00033個月3戶＝153,999元）。㈡依據公寓大廈管理條例第56條第3項規定：「公寓大廈之起
造人或區分所有權人應依使用執照所記載之用途及下列測繪規定，辦理建物所有權第一次登記：一、獨立建築物所有權之牆壁，以牆之外緣為界」，原告所有系爭房屋依建物登記面積、建築設計圖、建物測量成果圖所示，原告就系爭房屋之所有權，係從房屋牆壁之外緣起算，是該外牆係原告單獨所有。又系爭外牆是否即屬公寓大廈管理條例第7條第3款之承重牆面固非無疑，縱使非原告專有部分，亦非被告社區共用部分，此由同條例第33條第2款規定公寓大廈外牆設置廣告物，除需經區分所有權人會議之決議外，尚須經該樓層區分所有人之同意，否則不生效力即可明瞭。
㈢原告陳禕禕之父親 陳椿固 於82年擔任系爭大樓主任委員，惟
此係84年6月28日公寓大廈管理條例公布施行前之事，此後出租外牆之行為，仍應依該條例第33條第2項規定處理，其並無默示同意系爭外牆出租之行為。原告楊雅雯約十年前非自願出任系爭大樓財務委員，其就外牆廣告之契約內容未曾看過，亦未參與討論，當時之主任委員亦未主動提起外牆廣告之事，被告主張其漠視同意，與事實不符。
㈣公寓大廈管理條例第7條第3款所謂之承重牆，係指大樓承
重之整塊牆壁，而非指外牆面，外牆面可設置廣告物，此於上開條例第8條及第33條亦有明文。是住戶本得將其所有之外牆面設置廣告，僅係住戶違反大廈規約設置廣告物時，管委會得予制止，嗣尚得以報請主管機關罰鍰而已，是系爭外牆並非系爭大樓共用之承重牆面甚明。況系爭大樓第126號之1號、126號之2號、126號之3號其外牆由訴外人鄭金玲、 沐平波 個人設置廣告物，126號房屋外牆面，則由郵局設置廣告物，是既系爭大樓之其他外牆得予設置廣告物，則原告所有之系爭外牆，自當得以設置，如此方為公允。
㈤系爭外牆所有權既為原告所有，原告本得予以使用，縱設置
廣告物，亦非不得為之。今被告將原告所有之系爭外牆，未經原告同意遽予出租收取租金，即損害原告之所有權及同意權，按最高法院93年台上字第381號判決意旨，即難謂對原告無構成侵權行為之情事。另依最高法院61年台上字第1695號判例、65年台再字138號判例見解可知，依民法不當得利規定請求返還，係以對方所受利益為度，非以請求人所受之損害若干為準。承前，系爭外牆之權益本歸屬於原告，被告將原告所有之系爭外牆出租以收取租金，原告以被告所收取之租金為度，請求返還，自屬合理。
㈥綜上，爰依民法第767條、第184條第1項前段及第179條
規定提起本件訴訟。並聲明：㈠被告應給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤各215,542元，給付楊雅雯265,066元及給付潘漢昌153,999元。㈡被告應自101年3月1日起至如附表所示原告所有建物外牆所設置之廣告物拆除之日止，按月給付原告陳裕剛、陳禕禕、徐德潤各3,142元，給付楊雅雯、潘漢昌各4,666元。
三、被告則辯稱：㈠按公寓大廈基礎、主要樑柱、承重牆面、樓地板、屋頂之構
造，為公寓大廈共用部分，不得為約定專用部分；公寓大廈周圍上下、外牆面、樓頂平臺及不屬專有部分之防空避難設備，其變更構造、顏色、設置廣告物、鐵鋁窗或其他類似之行為，除應依法令規定辦理外，該公寓大廈規約另有規定或區分所有權人會議已有決議，經向直轄市、縣（市）主管機關完成報備有案者，應受該規約或區分所有權人會議決議之限制，公寓大廈管理條例第7條第3款、第8條第1項分別定有明文。
㈡原告主張依公寓大廈管理條例第56條規定及提出系爭房屋建
物謄本、建築設計圖及測量成果圖為證，主張其為系爭外牆所有權人云云。然查，公寓大廈管理條例第56條僅係規定測量登記事宜，此與系爭外牆是否為原告專有部份之事實無關，且原告提出之文件內容，顯然均未記載系爭外牆為原告所有，建物所有權登記亦未記載系爭外牆屬原告專有部份，是原告既無法證明其專有權利，其侵權行為主張自無理由。另參酌上開公寓大廈管理條例第7條第3款規定及建築技術規則建築設計施工編第1章用語定義第1條第25款說明，承重牆係指「承受本身重量及本身所受地震、風力外，並承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁」。經查，系爭外牆位於系爭大樓最外側，並非切割空間之隔間牆，係實體材質，承受外來風力且其牆面並無設置任何窗戶、陽台，可證其為承受系爭大樓本身重量、地震、承載及傳導其他外壓力及載重之牆壁，故其並非專有部分甚明。況無論系爭外牆為共用或專用，依公寓大廈管理條例第8條等使用外牆限制之規定得知，除規約規定或經區分所有權人決議利益歸屬於原告外，縱有相當於租金之不當得利，依法亦應歸屬於該建築物之全體共有人。綜上，系爭外牆為系爭大樓承重牆壁，係屬系爭大樓之共同結構，並為維持系爭大樓共同結構安全及外觀之必要工作物，按前揭說明，系爭外牆既為系爭大樓共用部分，該等部分既不得約定為專用部分，且設置廣告物尚須經區分所有人會議決議，是原告並無單獨收益權限至明。況系爭外牆之收益係屬公共基金，為包括原告在內之全體共有人所共有，是原告既非系爭外牆之所有權人，亦無單獨收取系爭外牆租金之權利，被告亦未因此受有利益，故原告主張其等之系爭外牆所有權遭受損害，被告受有利益，按民法第184條第
1項及同法第179條規定，向被告主張損害賠償云云，即屬無理。
㈢另系爭外牆之出租係經區分所有權人會議討論通過，故無論
原告係當時之區分所有權人或嗣後受讓建物所有權繼受前手權利義務，自應受此拘束。況於99年6月間之區分所有權人會議亦曾就系爭外牆出租乙事進行討論，其中原告陳裕剛及潘漢昌均已出席且俱未就出租系爭外牆乙事，為反對及主張要求收益歸屬於其等之意思表示。再觀系爭大樓生活秩序公約第26條約定「社區大廈所有牆面租金收入，統一存入：【億林京都管理委員會基金】」、第5條約定「本大廈非商業大樓。如須製訂廣告招牌或標語時，須經委員會同意，在委員會統一規劃下行之。且力求保持外觀原貌。」。是被告就系爭外牆出租乙事，於法實有上開依據可佐，且原告無單獨收取上開租金之權利，業如前述，故原告當未因此受有任何損害，自與民法侵權行為及不當得利之規定有悖。
㈣復查，原告陳禕禕之父親陳椿曾擔任被告之主任委員，原告
楊雅雯亦曾於92年擔任被告之財務委員，而主任委員為統籌大樓管理事務及管管理委員會之人、財務委員係主管大樓財務之人，是關於系爭外牆牆面出租及收取為公共基金等情，渠等應為知悉及認同方得以施行，應有默示同意之意。又系爭外牆出租設置廣告已有多年，此亦為原告及前手所明知，而系爭大樓每月收入支出均會張貼公告，區分所有權人會議亦會就租金收入為相關財務報告，此亦係原告所明嘹，是既原告及其前手於設置廣告當時，均未表示意見，且渠等亦未受任何損失，被告亦未受有任何利益，迄今原告方據此提告，除與上開規定有間，亦早罹於2年時效之規定而消滅無訛。
㈤再查公寓大廈管理條例第33條同意權之規定，實與原告所主
張相當於租金之損害，並無相當因果關係。且此同意權規定，亦無法證明系爭外牆為原告等之專有部份，蓋因若系爭外牆為原告之專有部份，則該樓層之其他區分所有權人為何有行使同意權之權利？若系爭外牆為專有部份，何以僅有同意權之規定？是原告縱有同意權，其仍無法以此主張受有如同租金之損害。且系爭大樓住戶規約係82年間所製訂，係公寓大廈管理條例訂定之前，亦為上開第33條規定修正之前，按法律不溯及既往原則，上開82年之住戶規約應屬有效，被告就系爭外牆出租乙事，縱未得原告等之同意，於法仍無違誤，況上開同意權之規定，係指須該樓層每一戶之同意，而非僅原告等認同即可，此亦為桃園縣政府工務局函覆被告所得之答案，益證原告主張渠等有系爭外牆之所有權，系爭外牆係渠等專有部分，渠等受有相當租金損害云云，均屬無理。㈥原告所主張金額之計算方式亦有錯誤，倘若原告得主張相當
於租金之損害賠償，其主張之依據，應以實際情形為準而非以契約為計算之依據。查系爭外牆牆面廣告實際設置情況共使用11層樓層，是苟若原告主張有理由，其請求計算之方式，亦應按上開同意權之規定，該樓層所有區分所有權人均應為計算之分母，即以55戶（系爭大樓每一樓層有5戶）為計算標準始屬合理等語，並為答辯聲明：原告之訴駁回；如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
四、按公寓大廈之一部分，具有使用上獨立性，且為區分所有標的者，為專有部分；公寓大廈專有部分以外之其他部分及不屬專有之附屬建築物，而供共同使用者，為共用部分；稱區分所有建築物者，謂數人區分一建築物而各專有其一部，就專有部分有單獨所有權，並就該建築物及其附屬物之共同部分共有之建築物；前項專有部分，指區分所有建築物在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的者，共有部分，指區分所有建築物專有部分以外之其他部分及不屬於專有部分之附屬物，公寓大廈管理條例第3條第1項第3款、第
4款，民法第799條第1項、第2項分別定有明文。經查，本件系爭外牆為系爭大樓之邊間外牆，並非切割空間之隔間牆，且該牆面並無窗戶、陽台之設置等情，有現場照片在卷可考（見本院卷第12頁），足見系爭外牆乃維持系爭大樓安全性及其外觀所必要之基本構造，顯非上開法條所指具有使用上獨立性、在構造上及使用上可獨立，且得單獨為所有權之標的之專有部分，而應屬系爭大樓專有部分以外而供共同使用之共用部分甚明。
五、原告雖依公寓大廈管理條例第56條第3項之規定主張系爭外牆為原告專有部分，並舉系爭大樓建築設計圖及建物測量成果圖為證。惟細稽上開條項之內容可知，該條項之立法目的僅用以規範公寓大廈起造人或區分所有權人辦理建物所有權第一次登記時所應踐行之行政程序，而非得憑以認定區分所有建築物專有部分及共同部分之依據。況依原告所提建築設計圖及建物測量成果圖所示，該等圖說係78年或80年間之文件，顯屬公寓大廈管理條例公布施行前之資料，自難用以證明與公寓大廈管理條例所規定有關專有部分之範圍。
六、系爭外牆非原告之專有部分，而屬區分所有權人之共用部分乙情，已詳如前述，且系爭外牆亦無經約定供原告使用之情事，原告主張其有單獨使用系爭外牆之權利云云，自非可採。準此，系爭外牆既為系爭大樓全體區分所有權人所共有、共用，該外牆之使用方式自應由全體區分所有權人以決議決定之，若有收益，其利益亦應歸屬全體區分所有權人所有，非特定之區分所有權人所能獨享。而民法第179條前段規定，無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利益。其判斷是否該當上揭不當得利之成立要件時，應以「權益歸屬說」為標準，亦即倘欠缺法律上原因而違反權益歸屬對象取得其利益者，即應對該對象成立不當得利（最高法院98年度台上字第1156號判決要旨參照）。本件原告既非系爭外牆之專有或專用權人，系爭外牆出租之租金權益自非歸屬於原告所有，而應歸屬系爭大樓全體區分所有權人所有，揆諸上開說明，原告主張依民法第179條之規定，請求被告將系爭外牆出租之租金利益返回原告，並非可採。
七、再查，觀諸原告提出之億林京都社區大樓廣告牆租金收入一覽表及億林京都98年8月至99年5月財務收支總表所示，可知被告出租系爭外牆所收取之租金收益金額均已納入社區之收入科目，而供全體區分所有權人使用，原告為區分所有權人之一，自已受有其應享之利益，故原告既非系爭外牆之專有或專用權人，尚難謂其等有因被告出租系爭外牆而受有損害之情事。稽此，被告縱有未經區分所有權人會議決議即出租系爭外牆設置廣告之情事，然因原告並未因此受有損害，自不得依民法第184條第1項前段之規定請求被告負損害賠償責任。
八、另按區分所有權人會議之決議，未經依下列各款事項辦理者，不生效力：二、公寓大廈外牆面、樓頂平臺，設置廣告物、無線電台基地台等類似強波發射設備或其他類似之行為，設置於屋頂者，應經頂層區分所有權人同意；設置其他樓層者，應經該樓層區分所有權人同意。該層住戶，並得參加區分所有權人會議陳述意見，公寓大廈管理條例第33條第2款固定有明文。惟上開條文內容就公寓大廈外牆面設置廣告物之決議雖規定應經該樓層區分所有權人之同意，然該決議未經該樓層區分所有權人同意之法律效果，僅為決議不生效力而已，原告據以主張系爭外牆非系爭大樓之共用部分，並可採。至原告雖另主張被告侵害其等就上開條文所賦予之同意權云云，惟被告僅係受系爭大樓區分所有權人之委任，負責處理公寓大廈管理條例第36條所定諸如執行區分所有權人會議決議事項等職務，易言之，被告僅為區分所有權人會議決議之執行者，並非決議者，公寓大廈外牆面設置廣告之決議縱有未經該樓層區分所有權人同意之情事，亦非被告之責任，故原告此部分主張亦難採信。
九、末按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條第1項規定甚明。本件原告雖主張其等就系爭外牆之所有權遭被告侵害，故請求被告賠償云云，但查，系爭外牆並非原告之專有或專用部分，而係全體區分所有權人所共有、共用等情，已詳如前述，故原告若欲主張民法第767條之回復請求權，亦應依同法第82
1條之規定為共有人全體之利益為之，惟觀諸原告訴之聲明可知，其等係請求被告給付金錢於原告本人，並非請求給付予全體區分所有權人，故原告之請求亦與上開民法第821條之規定顯不相符。
十、綜上所述，原告主張依民法第179條、第184條第1項前段、第767條等規定，請求被告給付如訴之聲明所載之金額，為無理由，不應准許。又本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法，及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為與判決基礎之事實並無影響，均不足以影響本裁判之結果，自無庸一一詳予論駁之必要，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第85條第1項前段，判決如主文。
中華民國101年4月13日
民事第一庭法官魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年4月16日
書記官黃瓊儀附表┌────┬────────────────┐│原告姓名│建物門牌│├────┼────────────────┤│陳裕剛│桃園縣中壢市○○路○段○○○號3樓│├────┼────────────────┤│陳禕禕│桃園縣中壢市○○路○段○○○號4樓│├────┼────────────────┤│徐德潤│桃園縣中壢市○○路○段○○○號9樓│├────┼────────────────┤│楊雅雯│桃園縣中壢市○○路○段○○○號11樓│├────┼────────────────┤│潘漢昌│桃園縣中壢市○○路○段○○○號12樓│└────┴────────────────┘