內湖簡易庭107年度湖訴字第20號民事判決

臺灣士林地方法院民事判決　　　107年度湖訴字第20號
原　　　告　長來建設開發股份有限公司
法定代理人　 王玉女
訴訟代理人　 楊朝鈞 律師
　　　　　　 李麗卿
　　　　　　 李衍傑
被　　　告　 宋筱貞
　　　　　　 張嘉玲
　　　　　　 李牧耘
訴訟代理人　 黃信澒
上列當事人間修復漏水等事件，經本院於民國108年4月19日言詞
辯論終結，判決如下：
主文
被告應連帶將門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號三樓房屋之
漏水，按臺北市建築師公會108年1月29日(108)(十七)鑑字第029
3號鑑定報告書所示之方式及項目（如附件），修復至不漏水狀
態。
被告應連帶給付原告新臺幣壹拾伍萬柒仟叁佰捌拾柒元，及被告
宋筱貞自民國一零六年八月三日起，被告張嘉玲、李牧耘自民國
一零六年七月二十日起，均至清償日止，按年息百分之五計算之
利息。
被告應自民國一零六年六月十五日起至第一項房屋漏水修復之日
止，按月連帶給付原告新臺幣貳萬壹仟元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用新臺幣壹拾陸萬伍仟伍佰壹拾元，由被告連帶負擔十分
之九即新臺幣壹拾肆萬捌仟玖佰伍拾玖元，餘由原告負擔。
本判決第一項、第二項、第三項於原告分別以新臺幣柒萬陸仟元
、新臺幣伍萬叁仟元、新臺幣壹拾陸萬壹仟元供擔保後，各得假
執行；但被告如分別以新臺幣貳拾貳萬陸仟叁佰貳拾元、新臺幣
壹拾伍萬柒仟叁佰捌拾柒元、新臺幣肆拾捌萬叁仟元為原告預供
擔保後，各得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、原告主張：
㈠原告為門牌號碼臺北市○○區○○路○○○號3樓房屋（下稱系
爭3樓）所有權人，被告宋筱貞為同址4樓房屋（下稱系爭4
樓）之所有權人，被告張嘉玲、李牧耘（下稱張嘉玲2人，
與宋筱貞合稱被告）則自民國102年1月1日起向被告宋筱貞
承租系爭4樓。被告張嘉玲2人未善盡管理人注意義務，不當
裝修系爭4樓，導致系爭3樓會議室、事務機○○○區○○道
、董事長室、廚房及儲藏室等處天花板、牆面出現滲漏水狀
況，造成多處木作天花板、木作包樑、牆面、木作櫃子等遭
腐蝕、多處天花板呈現髒痕，迫使原告自106年6月起，必須
暫時另外承租、搬遷至他處，以維持公司正常營運。經法院
囑託臺北市建築師公會鑑定，依該公會108年1月29日(108)(
十七)鑑字第0293號鑑定報告書（下稱系爭鑑定報告書）之
內容，可知系爭3樓滲漏水原因確係來自於系爭4樓設施之問
題。原告自得依民法第184條第1項前段、第185條第1項、第
191條第1項前段、第213條第1項、第3項、第215條、第216
條第1項等規定，請求被告連帶將系爭3樓之漏水回復至不漏
水狀態，並賠償系爭3樓因漏水所致受損狀態之修復費用274
,907元（以系爭鑑定報告書鑑定金額為據），以及原告無法
使用系爭3樓而另行租屋所受每月租金50,000元之損失。為
此，依上述規定之法律關係，提起本訴。
㈡並聲明：⒈如主文第一項；⒉被告應連帶給付274,907元，
及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5%計算之利
息；⒊被告應自106年6月15日起至系爭3樓漏水修復之日止
，按月連帶給付原告50,000元；⒋願供擔保，請准宣告假執
行。
二、被告方面：
㈠被告抗辯：原告於104年間向被告宋筱貞反應系爭3樓會議室
天花板有滲漏情形後，被告宋筱貞即通知被告李牧耘處理，
被告李牧耘即請兆明水電工程企業社（下稱兆明水電）進行
修繕，並於同年5月20日修繕完畢，致電原告，其亦回應已
無此狀況。105年間因颱風造成風災，原告於同年9月通知被
告宋筱貞，又發生滲漏情形，經被告李牧耘聯繫兆明水電，
期間由原告與兆明水電自行聯繫，惟兆明水電須觀察是否因
風災導致系爭外牆滲漏水，由於觀察時間較久，致使原告心
生不滿。而於106年3月至6月期間被告宋筱貞仍有通知被告
李牧耘處理，至106年6月13日被告透過通訊軟體與原告確認
，原告回應已無新滴水，卻於同年7月提起訴訟。由於原告
已搬離系爭3樓，被告李牧耘為修繕之事多次向原告表達欲
進入系爭3樓進行觀察處理，皆遭原告拒絕，實無從理解原
告之動機與目的等語。
㈡被告宋筱貞另抗辯：系爭4樓房屋出租時是由聯創物業管理
（下稱聯創物業）的人員與被告宋筱貞接洽，簽訂租約時由
被告張嘉玲為承租人，被告李牧耘為連帶保證人，被告李牧
耘表示其為聯創物業之負責人，依雙方簽訂之租約，承租人
有改裝設施之必要時，須取得出租人同意，但不得損害原有
建築，且於交還房屋時應負回復原狀義務，故被告宋筱貞、
張嘉玲於105年8月25日簽署書面，被告宋筱貞同意被告張嘉
玲在不損害原有結構下，進行改裝及加工，並自行負擔費用
即自付管理維護責任，改裝後限作住家或宿舍使用，若有問
題，由承租方負擔全部責任；其後，被告張嘉玲即將系爭4
樓改為現今之出租套房。被告宋筱貞經原告方面告知有漏水
情事起，即與聯創物業之負責人即被告李牧耘連絡處理之事
，其間均不間斷溝通協調。被告宋筱貞僅為出租人，相關之
修繕及賠償均應由被告張嘉玲2人負責，被告宋筱貞並無共
同侵權行為，且已積極協調處理，107年11月30日租約到期
後未再續約，惟經請求，被告張嘉玲2人並未返還房屋，其
無法進入屋內，亦無庸負民法第191條之責任。此外，原告
提出其另行租屋之租約，承租標的為臺北市○○區○○街○○
○巷○○號房屋，與系爭3樓相較，行政區由南港區變為信義區
，樓層由3樓變為1樓，租金必然高於原系爭3樓之價格；再
者，系爭3樓之漏水，亦未達到無法居住或營業之客觀事實
，原告遷址另行租屋與被告宋筱貞無關等語。
㈡被告張嘉玲另抗辯：其為員工，只是代理承租系爭4樓，實
際上房屋如何處理，其不清楚，房屋裝修都是被告李牧耘處
理等語。
㈢被告李牧耘另抗辯：鑑定履勘現場時，經其現場詢問，鑑定
單位人員表示老舊房屋之管線本來就會有問題等語。
㈣均聲明：⒈原告之訴駁回；⒉如受不利之判決，願供擔保請
准宣告免假執行。
三、經核：
㈠原告與被告宋筱貞分別為系爭3樓、系爭4樓之所有權人。
㈡被告張嘉玲2人，前於102年11月21日，由被告張嘉玲為承租
人、被告李牧耘為連帶保證人，與被告宋筱貞簽訂房屋租賃
契約書，向被告宋筱貞承租系爭4樓，約定租期至107年12月
31日，租約每月21,000元。租期屆滿後，系爭4樓尚未點交
返還被告宋筱貞。
㈢前項租賃其間，被告張嘉玲與宋筱貞曾於105年8月25日簽署
書面協議，約定「甲方（即宋筱貞）同意乙方（即張嘉玲）
在不得損害原有建築結構下，乙方進行房屋改裝設施及加工
，並自行負擔費用及自負管理維護責任。」、「房間在改裝
設施後限做住家或宿舍使用，乙方需善加管理，若有任何問
題，則由乙方負擔全部責任，乙方並願意賠償甲方所遭受一
切損失。」之內容。租賃期間，有關系爭4樓之改裝設施事
宜，被告李牧耘均有參與處理。
㈣原告於106年6月12日與訴外人 劉俊宏 簽訂房屋租賃契約書，
承租門牌號碼臺北市○○區○○街○○○巷○○號房屋，約定租
期自106年6月15日起至107年6月14日止，每月租金50,000元
。
以上各項，有原告提出之系爭3樓建物登記謄本、系爭4樓建
物登記謄本、房屋租賃契約書，以及被告宋筱貞提出之房屋
租賃契約書、105年8月25日協議書面（以上均影本）在卷可
稽，且為兩造所不爭執，均堪認定為真正。
四、法院之判斷
原告主張系爭3樓滲漏水係系爭4樓設施所致，而請求被告連
帶將系爭3樓之漏水回復至不漏水狀態，並賠償系爭3樓因漏
水所致受損狀態之修復費用，以及無法使用系爭3樓而另行
租屋所受租金損害等語。被告則以上揭情詞置辯。是本件所
應審究者，乃：㈠系爭3樓滲漏水之損害是否與系爭4樓之管
線或設施有關？㈡原告請求被告連帶將系爭3樓之漏水回復
至不漏水狀態，有無理由？㈢原告請求被告連帶賠償系爭3
樓修復費用之損害，有無理由？㈣原告請求被告連帶賠償租
金損害，有無理由？茲分述如下：
㈠系爭3樓滲漏水之損害確為系爭4樓變更格局之管線及設施不
完善所致：
⒈就系爭3樓是否有滲漏受損狀況，及其發生原因、與系爭4樓
是否有關等問題，經本院依原告聲請囑託臺北市建築師公會
鑑定，該公會提出之系爭鑑定報告書，載明系爭3樓之會議
室、事務機○○○區○○道、董事長室、廚房、儲藏室等空
間，有附表一所示之滲漏水、潮溼等損害狀況（參見系爭鑑
定報告書第9頁），並有系爭鑑定報告附件㈤之現況及照片
位置平面示意圖、測點及照片位置平面示意圖暨照片可佐，
足見系爭3樓滲漏受損之狀況，甚為明確。關於系爭3樓滲漏
之原因，系爭鑑定報告書則敘明：【…1.被告（4樓）房屋
現有格局、使用現況與原核准使用執照平面圖比對結果，確
實已變更格局及其使用為「出租套房」。…】、【…2.被告
變更移設浴廁A與浴廁B，再新增設浴廁C，其污水管、排水
管、給水管等亦需配合移設，故各浴廁樓板必須各自墊高約
13.5公分至24.0公分，經現場檢視各浴廁其不銹鋼方型地板
落水頭與PVC排水管間有明顯離縫，露出水泥沙漿層…，因
二者未確實緊密連結，此滲漏水通路，導致「墊高樓板」內
部含水潮溼，研判應為系爭漏水原因之一。3.經現場沖水檢
測被告（4樓）浴廁A之馬桶，發現按裝接縫處有明顯滲漏水
現象，…此亦為滲漏水通路，導致「墊高樓板」內部含水潮
溼，研判亦應為系爭漏水原因之一。…5.於被告（4樓）陽
台，以加壓幫浦及水壓表檢測PVC冷水管，加壓初始水壓值
至4.0kg/c㎥，歷經加壓50分鐘後，水壓值降至0.5kg/c㎥；
故研判PVC冷水管應有洩壓滲漏水現象…。6.現場檢視告（4
）樓陽台之不銹鋼方形地板落水頭，有雨天積水淤塞現象，
經清除後其與PVC排水管間有明顯離縫，露出水泥沙漿層…
，因二者未確實緊密連結，並且PVC排水管亦有裂損漏水現
象…，此滲漏水經常滲流至其下方原告房屋之儲藏室、董事
長室，導致其天花板與牆壁潮溼、粉刷層剝落等損害現象。
⑶…原告房屋各項漏水損害原因係為被告房屋管線或設施變
更移設問題所致，研判應屬公允合理。】等內容（參見系爭
鑑定報告書第9至11頁）。由此以觀，系爭3樓滲漏之損害，
與系爭4樓變更格局之管線及設施未完善，確有關連性，甚
為明確。被告雖抗辯曾經修繕，原告於106年6月13日訊息回
應已無新滴水云云，然縱認被告曾為修繕，依上述系爭鑑定
報告書所載鑑定情形及結果，可知被告並未確實排除系爭3
樓之滲漏原因及回復損害，自不足影響上述鑑定之結果，所
辯無足憑採。
㈡原告得請求被告連帶將系爭3樓之漏水回復至不漏水狀態：
按，因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責
任。數人共同不法侵害他人之權利者，連帶負損害賠償責任
。不能知其中孰為加害人者亦同。造意人及幫助人，視為共
同行為人。又，土地上之建築物或其他工作物所致他人權利
之損害，由工作物之所有人負賠償責任。民法第184條第1項
前段、第185條、第191條第1項前段分別定有明文。次按，
負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應
回復他方損害發生前之原狀。同法第213條亦有明文。復按
民法第191條第1項所謂之土地上之工作物，係指以人工作成
之設施，建築物係其例示。而建築物內部之設備如天花板、
樓梯、水電配置管線設備等，屬建築物之成分者，為建築物
之一部，應包括在內（最高法院95年度臺上字第310號判決
意旨參照）。本件系爭4樓變更格局、移置管線及設施不完
善等情，為系爭4樓之承租人即被告張嘉玲與被告李牧耘共
同參與所為，而被告宋筱貞任令承租人為上述行為，未盡建
築物所有權人保管維護義務，亦有不作為之過失，原告主張
被告構成共同侵權行為，應連帶負賠償責任，當屬有據。而
系爭3樓滲漏水原因如何排除修復之方法，亦經系爭鑑定報
告建議如附件所示，原告請求被告連帶按附件所載方式及項
目（如附件）將系爭3樓漏水修復至不漏水狀態，即有理由
。
㈢原告得請求被告連帶賠償系爭3樓修復費用之損害計157,387
元：
按，民法第213條第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所
必要之費用，以代回復原狀。同條第3項亦有明文。而損害
賠償之目的在於填補所生之損害，其應回復者，係損害事故
發生前之應有狀態，是修復費用倘有新品換舊品之情形，計
算損害賠償額時，即應扣除折舊，以必要之修復費用為限。
本件原告請求系爭3樓漏水損害之修復費用274,907元，固有
系爭鑑定報告書出具之工程費用表可參（如附表二），惟其
中項次2、3、4、7、8、9、10等項目部分，均屬包含材料、
工資之裝潢項目，其中屬材料更新部分當予以折舊；然依其
記載方式，無法區別材料費及工資數額，參酌民事訴訟法第
222條第2項規定：「當事人已證明受有損害而不能證明其數
額或證明顯有重大困難者，法院應審酌一切情況，依所得心
證定其數額。」本院審酌本件一切情狀，認上開工項之材料
費與工資比例應以1：1為適當，據此計算材料費及工資，應
各為104,567元【算式：（60,750+9,090+11,616+19,314+72
,964+17,700+17,700）÷2＝104,567】。而原告係101年1年
30日登記取得系爭3樓所有權，有卷附建物登記謄本影本可
參，而以被告自陳原告104年反應系爭3樓滲漏水情事，其裝
潢應已使用逾3年。參酌行政院頒佈之固定資產耐用年數表
所載房屋附屬設備中「商店用簡單裝備及簡單隔間」之耐用
年數為3年，上述木作設施之裝潢材料之耐用年數以3年計算
，當屬合理。復參考行政院頒佈之固定資產折舊率表，採用
定律遞減法計算，材料部分扣除折舊後之殘值應為10,457元
，加計上述項目之工資104,567元，以及附表二項次1、5、6
應屬拆除或清潔工資無庸扣除折舊部分15,048元（10,260
+1,500+3,648=15,408），計130,072元，再加計附表二項次
11、12、13各按6%、5%、10%比例計算之其他費用7,804元、
廢料清理及運什費6,504元、稅捐及管理費13,007元，總計
為157,387元。原告此項賠償之請求，於此金額範圍部分，
應屬有據，超過此金額部分，即難准許。
㈣原告得請求被告自106年6月15日起至系爭3樓漏水修復之日
止，按月連帶賠償租金21,000元之損害：
原告復主張因系爭3樓上述滲漏水之損害，迫使其自106年6
月起，必須暫時另外承租、搬遷至他處，以維持公司正常營
運，而受有每月租金50,000元之損害等語，並提出其於106
年6月12日與訴外人劉俊宏簽訂之房屋租賃契約書影本為憑
。被告宋筱貞雖抗辯系爭3樓之漏水未達無法居住或營業之
客觀事實，原告遷址另行租屋與其無關云云。然觀諸系爭鑑
定報告書所載如附表一所示滲漏水、潮溼等損害狀況，遍及
於系爭3樓之會議室、事務機○○○區○○道、董事長室、
廚房、儲藏室等空間，單以天花板部分合計已達約45平方公
尺，以系爭3樓建物登記謄本所所載該樓層面積108.89平方
公尺（不含陽台4.93平方公尺）而言，比例達1/2，各牆面
之滲漏範圍亦甚大，再檢視原告提出滲漏受損之照片，以及
系爭鑑定報告書內附各空間滲漏及受損狀況照片所示，滲漏
損害狀況甚為嚴重，以公司營業而言，客觀上可認已達難以
正常使用之狀況，原告主張有另行承租搬遷他處之必要，應
屬合理。惟原告搬遷之承租房屋係位於臺北市○○區○○街
○○○巷○○號之1樓，客觀區域與條件與系爭3樓確有差異，被
告宋筱貞抗辯租金必然高於系爭3樓之價格乙節，尚非無據
。本院審酌被告張嘉玲向被告宋筱貞承租系爭4樓之租金為
每月21,000元，認系爭3樓相當於租金之使用利益，當以客
觀條件相當之系爭4樓租金為認定標準，方屬合理。是原告
得請求自106年6月15日起至系爭3樓漏水修復之日止，按月
賠償租金之損害應為21,000元；逾此金額部分，即非有據。
四、從而，原告民法第184條第1項前段、第185條第1項、第191
條第1項前段、第213條第1項、第3項、第215條、第216條第
1項等侵權行為規定之法律關係，請求：㈠被告應連帶將系
爭3樓之漏水，按附件所示項目及方式，修復至不漏水狀態
；㈡被告應連帶給付原告157,387元，及自起訴狀繕本送達
、即被告宋筱貞自106年8月3日起，被告張嘉玲2人自民106
年7月20日起，均至清償日止，按年息5%計算之利息;㈢被告
應自106年6月15日起至第一項房屋漏水修復之日止，按月連
帶給付原告21,000元，為有理由，應予准許。逾此範圍之請
求，則無理由，應予駁回。
五、兩造分別陳明願供擔保，請准宣告假執行或免為假執行，經
核，就原告勝訴部分，均無不合，爰分別酌定相當擔保金額
各自准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附
麗，應併予駁回。
六、本件訴訟事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及所提證據
，經審酌後認與本件判決結果不生影響，爰不再逐一論述。
七、另依職權確定本件訴訟費用額為165,510元（含第一審裁判
費5,510元、鑑定費160,000元），應由被告連帶負擔9/10、
即148,959元，餘由原告負擔。
八、訴訟費用負擔之依據︰民事訴訟法第79條。
中華民國108年5月17日
內湖簡易庭法官施月燿
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須依對造人數附繕本）。
中華民國108年5月17日
書記官王玉雙