臺灣新北地方法院板橋簡易庭民事判決
104年度板簡字第1348號
原 告 葉顓源
被 告 羅淑英
上列當事人間確認租賃關係存在等事件，於民國104年10月8日
言詞辯論終結，本院判決如下：
主文
確認原告對於門牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○○號四
樓房屋之租賃權存在。
被告應將上開房屋之房門鑰匙交付原告。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決原告勝訴部分（不含第一項）得假執行。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加，但請求之基礎
事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款
定有明文。本件原告原起訴聲明中之第2項為：被告應將門
牌號碼新北市○○區○○街○○○巷○○號4樓（下稱系爭房屋
）之房門鑰匙交付原告。嗣變更聲明為：被告應將系爭房屋
之房門鑰匙交付原告，並自民國104年5月8日起至交付鑰
匙日為止，按日給付原告新臺幣（下同）1,000元。核其變
更聲明請求之基礎事實與起訴請求之基礎事實同一，依上開
規定，自應准許。
二、原告主張：兩造自104年1月5日起，就系爭房屋有不定期
租賃關係，約定每月租金3,800元，押租金亦為3,800元，
兩造因系爭房屋馬桶不通及分裝電錶等事而生嫌隙，被告竟
趁原告於104年5月初前往南部奔喪，未能即時於同年月5
日繳納房租之際，更換門鎖，致使原告於5月8日返回系爭
房屋時無法進入，原告不得不投宿旅館而受有每日1,000元
之損害，並重新添購衣物及日常用品而受有10萬元之損害，
被告迄今拒絕交付系爭房屋之房門鑰匙。爰依兩造間之租賃
法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠確認原告對於系爭房屋
之租賃權存在。㈡被告應將系爭房屋之房門鑰匙交付原告，
並自104年5月8日起至交付鑰匙日為止，按日給付原告1,
000元。㈢被告應給付原告10萬元。
三、被告則以：兩造間確實有不定期租賃關係，但原告積欠104
年3月之電費800元，被告就向原告表示若不交電費就不租
給原告，原告同意終止租約，並稱要去外面找房子，同年4
月原告又交房租，但未交電費，被告勉強同意繼續租，後來
到了同年5月5日原告遲交房租，被告就在同年月8日將鎖
換掉，並於同年月9日以原告遲繳房租及水電費通知訴外人
即原告友人 吳美娜 終止租約等語，資為抗辯，並聲明：原告
之訴駁回。
四、原告主張兩造自104年1月5日起，就系爭房屋有不定期租
賃關係，約定每月租金3,800元，押租金亦為3,800元，被
告於同年5月8日更換門鎖，致使原告返回系爭房屋時無法
進入等情，為被告所不爭執，自堪信為真實。
五、原告另主張原告就系爭房屋之租賃權存在；被告應將系爭房
屋之房門鑰匙交付原告，並自104年5月8日起至交付鑰匙
日為止，按日賠償原告1,000元投宿旅館之損失；被告應給
付原告重新添購衣物及日常用品共10萬元之損失等節，則為
被告所否認，並以前詞置辯。是本件之爭點在於：㈠兩造間
就系爭房屋之租賃關係是否存在？㈡原告上開各項請求，有
無理由？茲依序分述如下：
㈠兩造間就系爭房屋之租賃關係仍存在：
⒈按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，民事
訴訟法第277條定有明文。本件被告抗辯兩造已合意終止租
約乙節，雖舉證人即與原告同住系爭房屋之 黃柏璋 於本院審
理時所證：伊於104年3月28日有聽到被告向原告稱只讓原
告住到月底，原告說好，要去找房子，因為伊被吵醒，所以
伊有看手錶，上面有日期，所以特別記得日期等情為據，然
證人吳美娜於本院審理時則證稱：原告並沒有另外去找房子
，被告跟原告講不租的時候伊有在場，伊沒有聽到原告說不
租了，當時只有伊及兩造在場等語，與證人黃柏璋所述顯有
齟齬。衡情一般人於睡夢中被吵醒，至多係查看手錶觀看現
為幾時幾分，甚少見及係注意何月何日，證人黃柏璋明確證
述聽聞上情之日期，實與常理未合，且所證內容與證人吳美
娜相左，不足採信。況被告嗣後已收取原告4月份之租金，
並勉強同意續租等情，為被告所自承（見板簡卷第27頁反面
），足見兩造間不定期租賃於104年4月仍持續存在，則被
告抗辯兩造於104年3月底合意終止租約，並不可採。
⒉另按出租人非因左列情形之一，不得收回房屋：出租人收回
自住或重新建築時。承租人違反民法第443條第1項之規定
轉租於他人時。承租人積欠租金額，除擔保金抵償外，達2
個月以上時。承租人以房屋供違反法令之使用時。承租人違
反租賃契約時。承租人損壞出租人之房屋或附著財物，而不
為相當之賠償時，土地法第100條定有明文。此一規定為民
法之特別規定，自應優先於民法第450條第2項不定期租賃
得隨時終止之規定。惟民法第440條第1項規定定期催告支
付租金，土地法並無不適用或顯相牴觸之明文，自不排除民
法此部分催告規定之適用。經查，本件被告係以原告未支付
104年3至5月之電費各800元、5月之水費200元、5月
之租金3,800元，作為終止租約之理由，然上開積欠租額合
計僅6,400元，未達2個月租金，且原告尚有押租金3,800
元，可供抵償，被告終止租約顯未合於上開土地法之規定。
況被告係於104年5月8日自行將系爭房屋換鎖後，翌日才
通知與原告同住之吳美娜，亦為被告自承在卷（見板簡卷第
28頁），原告未依民法第440條第1項規定定期催告支付租
金，其終止即難謂為合法。是兩造間就系爭房屋之租賃關係
仍存在。
㈡原告上開各項請求，有無理由：
兩造間就系爭房屋之租賃關係仍存在，既經認定如前，從而
原告請求確認其對於系爭房屋之租賃權存在，並依租賃關係
請求被告交付系爭房屋之房門鑰匙，為有理由，應予准許。
惟就請求被告按日賠償1,000元及10萬元之賠償，原告亦自
承沒有任何證明（見板簡卷第28頁），是此部分之請求，即
屬無據，不應准許。
六、綜上所述，兩造間就系爭房屋之租賃關係仍存在。從而，原
告依兩造間之租賃關係，請求確認原告對於系爭房屋之租賃
權存在，及被告應交付系爭房屋之房門鑰匙，為有理由，應
予准許；逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
七、本件原告勝訴部分（不含主文第1項）係適用簡易訴訟程序
所為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第79條。
中華民國104年10月22日
臺灣新北地方法院板橋簡易庭
法官陳志峯
以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國104年10月22日
書記官劉春美