裁判字號：臺灣新竹地方法院94年竹簡字第63號民事判決
裁判日期：民國94年07月26日
裁判案由：給付租金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決94年度竹簡字第63號原告耀寬科技股份有限公司
樓法定代理人丁○○被告新彩科技股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 吳尚昆 律師複代理人戊○○律師
參加人五鼎生物技術股份有限公司
4樓法定代理人乙○○訴訟代理人 周奇杉 律師複代理人丙○○律師上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國94年7月14日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及其假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、按當事人得於訴訟繫屬中，將訴訟告知於因自己敗訴而有法律上利害關係之第三人；又按告知訴訟，應以書狀表明理由及訴訟程度提出於法院，由法院送達於第三人；前項書狀，並應送達於他造；民事訴訟法第65條第1項、第66條定有明文。查原告主張依租賃關係請求給付租金，而被告主張五鼎生物技術股份有限公司（下稱五鼎公司）為本件強制執行程序之拍定人，五鼎公司因本件訴訟結果而有法律上利害關係之第三人，自得為參加訴訟，合先敘明。
二、原告主張：被告自民國92年6月1日起，向原告承租新竹市科學○○○區○○○路○號4、5樓廠房（下稱系爭廠房），然被告自93年12月1日起即未依約給付租金，至今共有該月及94年1月之租金共計新臺幣（下同）5,165,900元未為給付。
本件建物雖於93年11月4日由五鼎公司拍定，惟被告所承租之系爭廠房為不點交，且尚未交付予拍定人，因此被告仍須依約給付房屋之租金予原告等語，爰本於租賃契約之法律關係提起本件訴訟，並聲明：㈠、被告應給付原告5,165,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；㈡、原告願供擔保宣告假執行；㈢、訴訟費用由被告負擔。
三、被告則以：被告於91年7月24日與原告簽訂廠房租賃契約書，租用系爭廠房及該廠房3樓之停車位，約定租賃期間自92年6月1日起至95年5月31日止，被告並已將租期內所有租金以支票給付與原告。嗣因原告公司之董事均無法執行職務，經本院以92年聲字第395號裁定選任丁○○為臨時管理人，兩造並於93年8月27日就前開租約事宜簽訂和解契約書，確認前開租賃契約。又系爭廠房業經本院拍賣而由參加人買受，於93年11月19日取得權利移轉證書，並於同年11月30日辦妥所有權移轉登記。原告既因法院拍賣租賃物而喪失出租人地位，即無再向被告繼續收取租金之權利等語，資為抗辯，並聲明：如主文所示。
四、原告主張被告自92年6月1日起向其承租系爭廠房，尚有93年12月及94年1月之租金，共計5,165,900元未為給付，系爭廠房雖經本院已93年度執字第3159號強制執行，由參加人拍定並於93年11月19日取得權利移轉證書，惟系爭廠房乃不點交等情，業據其提出廠房租賃契約書及和解契約書為證，且為被告所不爭執，則此部分之事實，堪信為真實。原告主張被告應給付積欠之租金5,165,900元，為被告所否認，並以前詞置辯，則本件所應審究者為：系爭廠房由參加人拍定並核發權利移轉證書後，原告是否仍得本於原出租人之地位向被告請求給付租金？茲將本院判斷說明如下：
㈠、按拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權；前項不動產原有之地上權、永佃權、地役權、典權及租賃關係隨同移轉，強制執行法第98條第1項前段及第2項前段分別定有明文。而強制執行上之拍賣，應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣人之地位，最高法院49年臺抗字第83號判例可資參照。又出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第425條第1項亦有明文。
㈡、經查，系爭廠房經本院強制執行拍賣後由參加人拍定，且於
93年11月19日取得權利移轉證書，依強制執行法第98條第1項之規定，參加人自核發權利移轉證書之日起即取得系爭廠房之所有權；又系爭廠房於查封時，已有租賃契約存在，為兩造及參加人所不爭執，依同條第2項之規定，拍定人取得系爭廠房之所有後，兩造間之租賃關係亦隨同移轉存在於拍定人即參加人與承租人即被告之間。是原告與被告間就系爭廠房雖有租賃關係存在，惟在參加人取得系爭廠房之所有權後，原告即當然喪失其出租人之地位，由參加人繼受其出租人之地位，堪已認定。則原告主張租賃契約不以出租人對租賃物有所有權為必要，兩造間之租賃契約仍然存在，原告得向被告請求給付租金云云，洵屬無據。
㈢、又原告主張系廠房至今尚未點交，其收益權仍歸屬於原告，且原告為系爭廠房之善意佔有人，依民法第952條之規定，得為佔有物之使用收益，依法可向被告收取租金云云，惟查：拍定人取得拍定物之程序，非必以點交為要件，而應以拍定人取得法院所發權利移轉證書之日即取得該拍定物所有權之時，為拍定物之利益及危險移轉之時點（最高法院89年度臺抗字第166號裁定參照）。本件參加人既已取得系爭廠房之權利移轉證書，亦即取得系爭廠房之所有權，則系爭廠房之利益及危險均已移轉於參加人，使用收益亦歸屬於參加人而與原告無涉，是原告此部分之主張，應不可採。
五、綜上所述，原告既非租賃契約之出租人，自不得依租賃契約之法律關係，請求被告給付租金。從而，原告請求被告給付5,165,900元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原告之訴既經駁回，則其假執行之聲請亦失所依據，應併予駁回。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國94年7月26日
新竹簡易庭法官林惠君以上正本，係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
書記官鍾佩芳中華民國94年7月26日