臺灣高等法院97年度重上字第533號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院97年重上字第533號民事判決

裁判日期：民國98年12月01日

裁判案由：確認優先承買權存在等

臺灣高等法院民事判決97年度重上字第533號上訴人午○○
申○○辰○○共同訴訟代理人 王嘉寧 律師被上訴人壬○○
辛○○癸○○子○○寅○○○丑○○己○○庚○○戊○○巳○○未○○卯○○丁○○丙○○乙○○上15人共同訴訟代理人 江肇欽 律師被上訴人 安泰 商業銀行股份有限公司法定代理人甲○○上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，上訴人對於中華民國97年9月3日臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1269號第一審判決提起上訴，本院於民國98年11月17日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
壹、程序方面：
一、查被上訴人安泰商業銀行股份有限公司(下簡稱安泰商銀)之法定代理人原為 齊百邁 ，嗣於民國（下同）98年7月3日變更為甲○○，上訴人等人於98年9月28日，依民事訴訟法第175條第2項之規定具狀聲明承受訴訟，核無不合，先予敘明。
二、安泰商銀經合法送達，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條所列各款情形，爰依上訴人聲請，由上訴人一造辯論判決。
貳、實體方面：
一、上訴人起訴主張：㈠上訴人之被繼承人 陳生 （42年6月3日死亡）於14年間（即大
正14年間）向當時之地主 吳友直 、 吳開藤 、 吳開芽 、 吳開葉 、 吳開關 、 吳友恭 、 吳朝瑞 、吳 謝昭治 承租坐落臺北市○○區○○段第464地號土地，並由吳友直代表簽立賃借地合約字（下簡稱系爭租約）。上開土地輾轉由訴外人 宋國貞 、 宋顯耀 於36年9月24日取得所有權，並於69年間重測後變更為臺北市○○區○○段4小段第55地號（下簡稱系爭55地號）。而宋國貞、宋顯耀死亡後則由被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○繼承，惟其等竟完全未知會上訴人，即將其所繼承土地之應有部分分別出售與被上訴人 王家信 及巳○○，並分別於93年12月28日、94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日辦妥所有權移轉登記，並於95年間辦理分割增加同小段第55-1地號及第55-2地號（上開第55、55-1、55-2地號土地下簡稱系爭土地）。嗣被上訴人王家信、巳○○復於95年7月17日將系爭土地轉賣予被上訴人未○○，亦已辦妥土地所有權移轉登記，並於次日將其中第55-1地號土地以信託為由移轉所有權予安泰商銀。
㈡系爭租賃契約原包含3筆耕地租約，即重劃前臺北市○○區
○○段第435、462、494地號；1筆租地建屋之租約，即重劃前臺北市○○區○○段第464地號土地，此觀諸系爭租約上關於第464地號已註明為「建物敷地」即明；以及1筆溜地租約，即重劃前臺北市○○區○○段第462-1地號土地，供作水埤、灌溉之用。故系爭租約係由「耕地租約」、「租地建屋租約」及「溜地租約」多種土地租賃關係合併為一份租約。其中之耕地租約因嗣後土地徵收、重劃之故，經租佃雙方重新訂立三七五書面租約，而關於「租地建物租約」，則非屬耕地或溜地之部分，仍維持原有耕地租約之性質。而查陳生於簽訂系爭租約後，乃於13年、14年間原始起造門牌號碼臺北市○○街○○巷○○弄○○號、同巷弄27號、同巷弄29號、同巷弄31號等4戶未保存登記房屋，於興建完成後並將25、31號房屋之事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 陳主 」，將27號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 潘發 」，又將29號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 陳阿枝 」。嗣於48年2月間陳主之同居人之兒子 潘定塗 結婚時，陳主將31號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與潘定塗，嗣潘定塗再贈與 潘渭仁 ，潘渭仁復將權利轉讓予 潘渭川 。另於「陳主」、「潘發」、「陳阿枝」死亡後，25號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權即由上訴人午○○繼承，27號房屋由被上訴人申○○繼承，29號房屋由被上訴人辰○○繼承，且上訴人就上開租賃契約內之各地號均仍給付租金，此有租金收據、提存書及97年4月22日遺產分割確認書可證。
㈢從而，上訴人就系爭土地享有租地建屋之租賃權，然被上訴
人於移轉所有權時竟完全未知會上訴人，爰依民法第425條、第426條之2、土地法第104條之規定，主張其等間之買賣契約及所有權移轉登記不能對抗上訴人，其對系爭土地依法於土地出售時有以同一條件買受之優先承買權。又被上訴人未○○於95年7月17日取得系爭55-1地號所有權之次日即將此筆土地以信託為原因辦理所有權移轉登記於被安泰商銀，爰依信託法第6條第1項之規定，請求撤銷被上訴人未○○與安泰商銀間基於信託所為之所以權移轉登記。並於原審聲明：⒈被上訴人安泰商銀應將臺北市中山地政事務所95年7月18日就臺北市○○區○○段4小段第55-1地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉被上訴人未○○應將臺北市中山地政事務所95年7月17日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被上訴人王家信應將臺北市中山地政事務所93年12月28日就臺北市○○區○○段○○段○○○號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒋被上訴人巳○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒌請求確認上訴人對於被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○所有，坐落臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地如附表所示之應有部分與被上訴人王家信、巳○○間所定之各買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。⒍被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○就坐落台北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號如附表所示之應有部份，應各自與上訴人訂立總價金如附表所示之買賣契約，並於上訴人給付上開價金之同時，將臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地各如起訴狀附表所示應有部份辦理所有權移轉登記予上訴人。惟原審判命上訴人之訴駁回，對此上訴人不服提起上訴。
㈣被上訴人應就大正14年之系爭租約如何違反當時之何種法律
及是否確實未經全體共有人同意乙節負舉證之責。且系爭原證二號之租賃關係確屬存在，系爭地號屬租地建屋之性質；並以上訴人於原審業已主張係基於繼承關係而取得系爭土地之租賃權，並非僅主張基於「受贈與」而取得系爭土地之租賃權，故依法即有優先承買權。另外，系爭土地從日據時代即屬「建地」，並非耕地、亦無法耕種，亦不可能因被上訴人所陳「因違反耕地三七五減租條例第16條第1之項定」而無效。且就優先承買權之權利有無已視為放棄而消滅一事，則本件出賣人從未書面通知上訴人，不能適用民法第426條之2第2項關於10日期間之規定，是本件日據時代租約既為真正且有效，且上訴人等基於繼承關係已取得系爭土地之租賃權，依法即有優先承買權。
㈤於本院上訴聲明：⒈原判決廢棄。⒉被上訴人安泰商銀應將
臺北市中山地政事務所95年7月18日就臺北市○○區○○段4小段第55-1地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被上訴人未○○應將臺北市中山地政事務所95年7月17日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒋被上訴人王家信應將臺北市中山地政事務所93年12月28日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒌被上訴人巳○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒍請求確認上訴人對於被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○所有，坐落臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地如附表所示之應有部分與被上訴人王家信、巳○○間所定之各買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。⒎被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○就坐落台北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號如附表所示之應有部份，應各自與上訴人訂立總價金如附表所示之買賣契約，並於上訴人給付上開價金之同時，將臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地各如起訴狀附表所示應有部份辦理所有權移轉登記予上訴人。
二、被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○、巳○○、未○○、卯○○、丁○○、丙○○、乙○○則以下列辯詞資為抗辯：
㈠系爭土地係被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅
○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○等人分別自其被繼承人宋國貞、宋顯耀所繼承而來，但被上訴人壬○○等之被繼承人於生前從未提及系爭土地上有任何租賃關係存在，且被上訴人壬○○等亦未曾自被繼承人之遺物中發現有任何系爭土地出租或收租之文件資料，參以上訴人所提出之租賃合約書非常老舊久遠，又是影本，其上簽署之人復均已作古，無從查証其真偽。再者，如真有租賃情事，理應愈近之年代收租証書應保留愈多才對，可是上訴人卻只能提出大正14、15年之所謂「領收證書」，其餘年度均付之闕如，明顯與常理有違。尤其上開大正14年9月7日之領收證書之受領人竟是「 陳長生 」非「陳生」，與大正15年8月9日之領收證書之受領人「陳生」不符，又姑不論上開租賃契約係於日據時期之大正14年所簽訂，原無我國民法之適用，即使34年臺灣光復後，我國民法開始於臺灣施行，但上訴人所主張之上開租賃契約關係是否於臺灣光復時仍繼續有效存在？是否有我國民法之適用？自有疑問。據上訴人自承系爭土地為共有，非單獨所有，則系爭土地於大正14年時之全體土地所有權人究竟為何人，即使上訴人所製作之系爭土地地號演變明細表也是自36年初以後，對於日據時期之土地所有權人均未作任何交待，因此自無法判斷「吳友直」及「吳友恭」確為系爭土地之所有權人。再者，上訴人於起訴狀中僅泛稱：「原告等之被繼承人『陳生』於14年（大正14年）即向當時之地主『吳友直』等人承租該464地號…」，然所謂「等人」究竟是何人？即令租賃合約書中也是只是記載「所有者吳友直外7人」，對於其他7人為何人？是否吳友直連同該其他7人就是全體土地所有權人？自無法判斷該租賃契約書係經全體土地所有權人同意下所簽署。又上訴人所提出之租賃合約書簽署欄是由吳友直「代表」吳友恭及另外6人，但所謂另外「6人」究為何人？包括吳友恭在內之7人是否有授權與吳友直代表簽署該租賃合約書？均未見上訴人予以證明，其所為主張，自屬無據。
㈡由上訴人所提出之所謂土地租賃合約書前言即明載：「…今
因所有土地招得佃農自備種子、牛隻、農具、器具全部耕作其土地及年限約定于左：」另第4條則約定以收獲之稻穀充作為租金，則依契約內容亦可知係地主招募佃農耕作農地，同時提供系爭土地讓佃農建屋以作為農作臨時居住之需，可見農耕及建屋具密不可分之關係，租賃雙方尚無將農耕及建屋分別訂立之意甚明，系爭租賃契約既係以耕作為主要目的，其性質上即屬耕地租約，尚不因其地目非全屬田地而有差異，可見系爭租賃契約即令有效，其性質上亦屬於耕地租賃契約關係，並非租地建屋契約，故上訴人依民法第426條之2規定，主張所謂之優先承買權，自屬無據。上訴人上訴理由雖舉 潘平太 在另案拆屋還地案件中之證詞，主張其祖先自日據時代起已承租系爭土地興建房屋，並繳付租金予地主等語，惟申○○乃本案之當事人，在另案拆屋還地所為之陳述，係基於自身利益所為，且上訴人於原審時所提出之相關收據及提存書內所載之租金，亦與系爭土地無涉；又另案最高法院對系爭土地上存在所謂租地建屋契約之關係，並未認定，係上訴人自行斷章取義，自非有據。此外，上訴人上訴意旨另主張原審判決未審酌「建物敷地」之地且根本無法耕種之事實，其判斷違反經驗法則云云。蓋「建物敷地」是否即屬「建地」並未見上訴人提出証明，且原審判決於判決理由中亦已清楚交待，並對於系爭土地縱屬建地，亦不當然可以推論兩造間就系爭土地成立租地建屋契約提出合理之解釋與說明，是上訴人仍任意指摘，自非有理。況由原審原證二號之租約內容觀之，縱令確有租賃存在，惟當初租賃雙方也是以耕作為主要目的，並無因地目不同而分割該契約效力之意思合致，因此陳生縱屬確有支付付租金也是給付耕地之租金，並非單就所謂之建地而為給付，上訴人之抗辯明顯無理。又農舍係指以耕作為目的或為便利耕作所建之簡陋房屋，以供堆置農具、肥料或臨時休息之用，而非以解決承租人家族實際居住問題為其目的，縱令系爭土地係屬欲供興建農舍，上訴人認該契約「建物敷地」係為解決上訴人祖先之居住問題，不但與常情不合，亦與最高法院64年台上字第571號判例意旨相違，上訴人之主張，自屬無稽。上訴人復主張依民法第425條第2項規定及最高法院98年度台上字第4746號民事判決意旨，認為上訴人對於系爭土地只要有租賃權，即可依買賣不破租賃之規定享有優先承買權，並不以租地建屋之租約為限，惟上訴人等三人迄未說明究竟如何合法繼受取得該租賃權之問題，亦無法提出合理交待，是其主張應不可採。
㈢陳生所興建之臺北市○○街○○巷○○弄○○號、27號、29號及31
號房屋連同承租權，係在其生前且房屋建成後立即分配讓與陳主、潘發及陳阿枝，故陳生死亡時上開房屋及其租賃權，已不屬於陳生之遺產，且上開房屋及租賃權之受讓人陳主、潘發及陳阿枝等人在受讓後，亦已分別再輾轉贈與或繼承多次，其權利早已由他人所取得，故上訴人主 張渠 等係就陳生之遺產加以分割，實無理由。又上訴人主張陳生之繼承人已於76年間協議分割遺產，並提出所謂遺產分割確認書作為證明，惟該項文書係97年4月22日始臨訟作成，被上訴人否認該文書之形式及實質真正。且上訴人所提出之繼承系統表，其成員混亂、不實，是否確為繼承人亦有疑義，上訴人以不實之繼承系統表，及內容及效力尚有疑問之遺產分割確認書， 主張渠 等係依繼承關係及分割遺產之方式取得系爭房屋之事實上處分權與租賃權，並無理由。又上訴人雖有居住於上開房屋之事實，惟其占有之原因眾多，包括使用借貸甚至可能是無權占有，因此無法從渠等占有之狀態即推論有上訴人所稱之事實上處分權之贈與及租賃關係之移轉事實。退步言之，即令上訴人等確已取得上開房屋之事實上處分，惟此與租賃之法律關係係屬二事，自不等於所謂之租賃關係亦當然由渠等共同享有。況依民法第294條第1項第1款之規定，租賃權於性質上並不得任意讓與，故上訴人在未經出租人之同意下，無法得系爭土地之合法租賃權，是渠等絕非合法之承租人，且上訴人提出之收據及提存書內所載之租金均係上訴人承租臺北市○○區○○段小段51地號之地租，與系爭土地無涉。
㈣被上訴人戊○○係於93年12月10日將系爭土地之持分40分之
3出賣與被上訴人卯○○、丁○○、丙○○及乙○○之被繼承人王家信，並於同年月28日完成移轉登記，而被上訴人巳○○則係在94年10月6日向被上訴人壬○○等人買得系爭土地其餘之持分40分之37，並於同年11月9日完成移轉登記，嗣被上訴人未○○再於95年6月28日購得全部系爭土地之持分，且於同年7月17日完成移轉登記，再依上訴人自行列印「臺北市土地登記第二類謄本」之時間為分別為94年10月12日14時18分、94年12月05日10時00分以及95年12月08日15時43分，可見上訴人至遲於94、95年當時便已知悉王家信、被上訴人巳○○及未○○陸續買受系爭土地之事實，可是上訴人當時卻未為任何主張或請求，乃遲至96年7月27日才提起本件訴訟，距離94年10月12日已近2年，即使距離95年12月8日也有7個月以上，明顯已超過民法第426條之2第2項所規定主張優先承買權之「10日期間」，因此應類推適用該條文之規定視為上訴人已放棄優先承買權利，即上訴人早在94年間就已知悉系爭土地出售之事實，卻故意默不作聲，待被上訴人等已陸續完成系爭土地之移轉登記，準備進行開發興建之際，才忽爾出面主張所謂優先承買權，令買受系爭土地之相關後手，遭受不可測之損害，其作法明顯違反誠實信用原則，依民法第148條之規定，亦不應准許。又本件上訴人是否有優先承買權不明，即使確有此項權利，也只是取得以同一條件買受系爭土地之請求權而已，因此在與原土地所有權人訂定買賣契約書之前，尚難謂系爭信託行為有害於上訴人之權利。
㈤對於不定期之租地建屋契約，基於解釋當事人之真意，亦應
解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，尚非不論系爭房屋是否已不堪使用，均令該租賃契約關係永無止盡地有效存在，目前存在於系爭土地上之房屋分別係以加強磚造、鋼筋混凝土造等臺灣光復以後才有之建材加以興建，且外觀新穎，甚至貼有壁磚，明顯係原本之舊屋因不堪使用倒塌後才於近年重建而成，因此依經驗法則推斷，上訴人等目前所居住之房屋絕不可能係存在長達八十餘年之舊屋，則上訴人所主張之所謂租地建屋契約至遲亦應於原本之房屋達於不堪使用之程度時終止，故兩造間尚無任何租賃關係存在。
㈥答辯聲明：上訴駁回。
三、被上訴人安泰商銀則經合法通知而未於言詞辯論期日到庭，亦未提出任何書狀以供本院斟酌。
四、兩造不爭執事項：(見本院98年9月28日準備程序筆錄)㈠系爭租約上所載租賃標的5筆地號土地(即七星郡大直庄字
大直435、462、464、494、462-1番地)於36年4月登記為吳朝瑞、 吳林妹 、吳開藤、吳開芽、 吳謝招治 等人所有。
㈡上開土地中之464番地由宋國貞、宋顯耀於36年9月24日取得
所有權，並於69年間重測後變更為臺北市○○區○○段4小段第55地號。
㈢宋國貞、宋顯耀死亡後則由被上訴人壬○○、辛○○、癸○
○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○繼承，並陸續將其繼承土地之應有部分分別出售與被上訴人王家信及巳○○，並分別於93年12月28日、94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日辦妥所有權移轉登記。
㈣系爭土地嗣後分割為臺北市○○區○○段4小段第55地號、
第55-1、第55-2地號土地，並於95年7月17日轉賣予被上訴人未○○。被上訴人未○○再於95年7月18日將系爭55-1地號土地以信託為原因辦理所有權移轉登記於被上訴人安泰商銀。
㈤系爭租約中譯文內記載：陳生為「佃農」，自備種子、牛隻
、農具、器具全部耕作，租金為「壹年租金小稻穀62石，早作36石，晚作26石，每年繳交充當租金之小稻穀須在晒穀場風乾濾淨不可潮濕，繳納租金不可抵塞亦不可拖欠‥」、「丙寅年租賃押金200元，土地租金—小稻穀每一年份合60石，或丁卯年起租賃押金300元，土地租金—小稻穀一年份60石，依早期稻作繳交六成，晚期稻作繳交四成交納」。
五、兩造爭執事項：㈠系爭租約是否合法有效？是否對於全體土地所有權人均有效
力？㈡系爭租賃契約之性質為何？㈢系爭土地上是否有臺北市○○街○○巷○○弄25、27、29、31號
房屋？如有，上訴人是否有上開房屋之事實上處分權？是否合法繼受系爭租賃租約關係？㈣該租賃契約關係是否有我國民法之適用？上訴人與地主間有
否成立新的租賃關係？於臺灣光復後該租賃契約關係是否仍繼續有效？㈤系爭土地上之房屋興建日期為何？㈥上訴人等所繳付之租金性質為何？為佃租抑或是租地建屋租
金？㈦承上述，若該租賃契約關係有效，是否因房屋倒塌耕作目的
無法達成而失效？㈧若該租賃契約關係有效，上訴人是否有優先承買權？㈨上訴人未如期主張優先承買權，是否即已喪失該權利？
六、得心證之理由：㈠查上訴人主張陳生於00年間向系爭土地當時之所有權人吳友
直、吳開藤、吳開芽、吳開葉、吳開關、吳友恭、吳朝瑞、 吳謝昭治 承租系爭土地，並由吳友直代表簽立賃借地合約字等情，業據其提出賃借地合約字為證（即系爭租約，見原審卷第14、15頁），被上訴人雖辯稱大正十四年之全體土地所有權人究竟為何人，未見上訴人提出說明及證據，無法判斷系爭租約係經全體土地所有權人同意下簽署云云，然查系爭租約上所記載之土地地號包括有七星郡大直庄字大直四三五番、四六二番、四六四番、四九四番、四六二番之一五筆土地。而依上訴人提出之日據時代三份土地謄本（見原審卷(二)第222頁至第227頁、原審卷(三)第129頁至第131頁）交互觀之，可知系爭租約所載其中四三五、四六二－一、四九四番地，於日本年號大正十四年前之土地所有權人確為吳友直、吳開藤、吳開芽、吳開葉、吳開關、吳友恭、吳朝瑞、吳謝昭治等八人（即 吳深山 所有權由吳開藤、吳開芽、吳開葉、吳開關四人繼承＜大正九年＞； 吳友賢 所有權由 吳清河 繼承＜大正二年＞，再移轉予吳友恭＜大正十年＞； 吳廷燎 所有權由吳謝招治繼承＜大正九年＞； 吳朝班 所有權移轉予吳朝瑞＜大正十一年＞），復觀之系爭租約末並記載該租約係大正十四年八月所簽訂，並列所有權人為「吳友直、吳友恭外六人」，且有吳友直、吳友恭二人蓋章等時間點、人數及經驗法則觀之，可推知系爭租約上所載之所有土地之所有權人均應為八人（吳友直、吳友恭二人加上未具名之六人），並即為上開所列之吳友直、吳開藤、吳開芽、吳開葉、吳開關、吳友恭、吳朝瑞、吳謝昭治等八人，是上訴人雖未能提出464番地日據時代所有權人資料，惟參酌系爭租約之其他土地所有權人變動情形，應認系爭租約之立約人就形式上之人數而言，應為斯時之土地所有權人全體共八人。又查上訴人提出之大正十四年九月七日之領收證書、大正十五年八月九日單據（見原審卷(一)第19頁、17頁)，可證陳生向系爭土地當時所有權人吳友直、吳朝瑞等人繳納租金，吳朝瑞更是系爭租約中除吳友直、吳友恭以外之六人之一，陳生既然在系爭租約之簽訂日期後隨即繳納租金，並由代表者吳友直及上開六人（吳友直、吳友恭以外）之一之吳朝瑞「代收」，自可證明系爭租約確係有效存在，況除吳友直、吳友恭以外之吳朝瑞既亦代為收受陳生之租金，亦可推知系爭租約應為上開全體共有人八人所明知，並同意由吳友直與陳生簽訂系爭租約，再者，自日據時期大正十四年（按：民國十四年）至民國三十六年，上開吳姓地主轉售宋姓地主前，長達二十餘年期間，皆未見其他地主（吳友直、吳友恭以外之六人）向承租佃農表示異議，依經驗法則判斷，亦應認系爭租約已經上開全體地主同意，是被上訴人上開辯詞，尚無可採。
㈡又查系爭租約中譯文內記載：陳生為「佃農」，自備種子、
牛隻、農具、器具全部耕作，租金為「壹年租金小稻穀62石，早作36石，晚作26石，每年繳交充當租金之小稻穀須在晒穀場風乾濾淨不可潮濕，繳納租金不可抵塞亦不可拖欠‥」、「丙寅年租賃押金200元，土地租金—小稻穀每一年份合60石，或丁卯年起租賃押金300元，土地租金—小道穀一年份60石，依早期稻作繳交六成，晚期稻作繳交四成交納」（見原審卷(一)第16頁）。可知陳生與地主簽訂系爭租約乃以佃農自居，承諾自備種子、牛隻、農具、器具耕作，並約定租金為稻穀，內容全係地主與佃農之租地耕種之各項事宜，並無隻字曾提及承租人得在承租土地上建屋之情形，雖上訴人主張系爭租約包括系爭土地之464地號已註明「建物敷地」，為一筆租地建屋之租約，435、462、494地號三筆耕地租約，一筆462－1地號溜地之租約共五個各自獨立之租約合併記載於一份之書面契約，且彼此有依存關係之契約聯立云云，然查從而系爭租約中所載土地464地號部分雖記有日據時代用語「建物敷地」之字眼，意譯為建築用地，惟參以系爭租約同列之其餘土地係記載「田」、「池沼」等「地目」，及系爭租約首揭「今因所有地招得佃人自備種子、牛隻、農具、器具，『全部』耕作其土地．．．」等僅為耕種之字意，甚至於上訴人提出之系爭租約之中譯本就464地號「建物敷地」亦翻譯為「建地」（見原審卷(一)第16頁背面），並非租地建屋等情，應認「建物敷地」亦屬地目之表明而已，尚難認有租地建屋之意，是上訴人上開主張逕以建物敷地即為租地建屋之意，尚屬率斷，不足採信。又查上訴人復主張依上訴人申○○於95年10月17日拆屋還地案之證詞、上訴人繳納之租金收據、提存書，可證系爭土地有租地建屋之租賃關係存在云云。惟查申○○為上訴人之一，其證詞難免有所偏頗，已難以採信，況申○○既未曾參與系爭租約之簽訂，如何能知悉系爭地號土地有租地建屋之約定？其證稱聽其長輩說云云，顯屬傳聞證據，不足採信，且上訴人所稱租金收據、提存書等，乃係針對上訴人之被繼承人與被上訴人之前手所簽訂之三七五減租租約而來，而觀之該三七五租約（見原審卷(二)第67頁至第70頁）之租賃標的係指51、435地號土地，並不包括系爭55地號土地，故上訴人此部分實不足採。另上訴人主張「建物敷地」之地目根本無法耕種，如果不能蓋屋居住，陳生付租承租此地要做什麼，且462－1地號係水利灌溉來源，及尚有佃農一家人居住之需求等配套措施，如否認系爭地號有租地建屋性質，即屬違反經驗法則云云，惟查上開「建物敷地」僅為地目，已如前述，且按凡約定支付地租，目的在定期收獲而施人工於他人之土地以栽培農作物者，即為耕地租佃，與所施人工之土地地目為何無關。系爭土地雖地目為建地，惟上訴人方 張亂 等八人之被繼承人方敕向被上訴人承租時，既約定為菜園耕作用。證人 黃蟳 亦證稱，方敕在竹屋之四周種菜。原審據以認其係耕地租賃，委無違誤（最高法院77年台上字第986號判決意旨參照）。
故所謂建地，僅土地種類之劃分，並不意謂建地即不適合耕種，且常有由耕地申請變更地目為建地者，則變更後之建地，豈即不適合耕作？故自難以與經驗法則有違相繩，另地目「池沼」，亦僅載明該地有水塘而已，且耕地租約之目的即為耕作，承租人亦不一定須居住在耕地土地上，自難認系爭租約即為陳生全家生活之需求所做之配套措施，故上訴人此部分主張，亦不可採。綜上，系爭租約核其性質應屬耕地租約，而非租地建屋之契約。
㈢又查上訴人主張即使系爭地號並非租地建屋之性質，然依民
法債編修正89年5月5日施行前之民法第425條規定，買賣不破租賃，上訴人仍得對被上訴人主張系爭土地租賃關係仍屬存在，且其亦得依土地法第104條第1項規規定主張優先承買權云云，然查系爭土地並無租地建屋之約定，已如前述，縱依買賣不破租賃規定，兩造亦僅就系爭土地存有租賃關係，系爭土地上之房屋與系爭土地無租賃關係，上訴人仍無法依民法426條之2規定，基於租地建屋之關係，向被上訴人主張優先承買權，且按土地法第一百零四條第一項規定：基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權，係指房屋與基地分屬不同之人所有，房屋所有人對於土地並有地上權、典權或租賃關係存在之情形而言（最高法院69年台上字第945號判例意旨參照），是土地法第104條規定之優先承買權，亦僅限於租地建屋情形下，則依前所述，上訴人此部分之主張，無助於其優先承買權成立之請求。
㈣再查上訴人主張陳生於00年、14年間原始起造門牌號碼臺北
市○○街○○巷○○弄○○號、同巷弄27號、同巷弄29號、同巷弄31號等4戶未保存登記房屋，於興建完成後並將25、31號房屋之事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與陳主，將27號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與潘發，又將29號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與陳阿枝等情，業為被上訴人所否認，上訴人 嗣復 主張係本於繼承關係取得上開租賃權云云，並提出遺產分割確認書為證（見原審卷(三)第7－1頁），上訴人前後主張矛盾，已難採信，且查陳生無論何時興建上開房屋，上訴人之前手無論係受贈或繼承上開房屋事實處分權及系爭土地租賃權，然均因上開房屋並非陳生基於租地建屋關係而蓋的，已如前述，則揆諸上開最高法院69年台上字第945號判例意旨，上開房屋對系爭土地並無租賃關係，則上訴人自無從受贈或繼承所謂上開房屋對系爭土地之租賃關係，此外民法第426條之2之優先承買權亦屬相同情形，故上訴人縱得證明其取得上開房屋事實處分權及系爭土地之租賃權，亦無法取得系爭土地之優先承買權。
㈤上訴人與地主間有否成立新的租賃關係？於臺灣光復後該租
賃契約關係是否仍繼續有效？⒈查上訴人主張陳生與宋國貞及宋顯耀間，至少於36年已成
立不定期租約云云，無非以申○○於台北地院95年度訴字第966號95年10月17日言詞辯論期日之證詞、自43年至95年繳納租金收據、提存書為據（見原審卷(三)第126、127頁、原審卷(二)第79頁至第94頁）。
⒉然查申○○於上開案件已屬被告身分，其證詞難免偏頗，
已難採信，且查陳生與宋國貞等人簽訂之耕地租約之契約標的物乃51地號土地，並非系爭55地號土地，此有上訴人提出之耕地租約可證（見原審卷(二)第67頁），再觀之上開提存書所記載之提存原因中亦僅指51地號土地之租金部分，上開租金收據之記載亦無法證明包括系爭55地號土地，可見陳生與宋國貞間所簽訂之耕地租約標的物並不包括系爭55地號土地，況審之該耕地租約內容亦無租地建屋之約定，自難認臺灣光復後之上開耕地租約，包括租地建屋租約，並存在於系爭55地號土地上，是兩造縱有51地號土地之耕地租約，並無法推定對系爭55地號有租地建屋之租約而得行使優先承買權。
㈥綜上所述，上訴人未能證明兩造就系爭土地有簽訂租地建屋
之契約，故上訴人就系爭土地未享有租地建屋之租賃權，即無優先承買權問題，亦不得主張被上訴人與前手等間移轉系爭土地所有權行為不得對抗上訴人，是上訴人依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項主張優先承買權，而請求：⒈被上訴人安泰商銀應將臺北市中山地政事務所95年7月18日就臺北市○○區○○段4小段第55-1地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒉被上訴人未○○應將臺北市中山地政事務所95年7月17日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒊被上訴人王家信應將臺北市中山地政事務所93年12月28日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒋被上訴人巳○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。⒌請求確認上訴人對於被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○所有，坐落臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地如附表所示之應有部分與被上訴人王家信、巳○○間所定之各買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。⒍被上訴人壬○○、辛○○、癸○○、子○○、寅○○○、丑○○、己○○、庚○○、戊○○就坐落台北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號如附表所示之應有部份，應各自與上訴人訂立總價金如附表所示之買賣契約，並於上訴人給付上開價金之同時，將臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地各如起訴狀附表所示應有部份辦理所有權移轉登記予上訴人，均無理由，不應准許。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
㈦本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經
本院斟酌後，認為不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第385條第1項前段、第78條，判決如主文。
中華民國98年12月1日
民事第五庭
審判長法官李錦美
法官鍾任賜法官黃雯惠正本係照原本作成。
如不服本判決，應於收受送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院補提理由書狀（均須按他造當事人之人數附繕本）上訴時應提出委任律師或具有律師資格之人之委任狀；委任有律師資格者，另應附具律師資格證書及釋明委任人與受任人有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項（詳附註）所定關係之釋明文書影本。
中華民國98年12月3日
書記官秦慧榮附註：
民事訴訟法第466條之1（第1項、第2項）：
對於第二審判決上訴，上訴人應委任律師為訴訟代理人。但上訴人或其他法定代理人具有律師資格者，不在此限。
上訴人之配偶、三親等內之血親、二親等內之姻親，或上訴人為法人、中央或地方機關時，其所屬專任人員具有律師資格並經法院認為適當者，亦得為第三審訴訟代理人。