臺灣臺北地方法院96年度重訴字第1269號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院96年重訴字第1269號民事判決

裁判日期：民國97年09月03日

裁判案由：確認優先承買權存在等

臺灣臺北地方法院民事判決96年度重訴字第1269號原告巳○○
未○○卯○○共同訴訟代理人 王嘉寧 律師被告辛○○
庚○○壬○○
樓癸○○丑○○○子○○戊○○己○○丁○○辰○○午○○安泰商業銀行股份有限公司
及15法定代理人 齊百邁 被告寅○○
丙○○乙○○甲○○共同訴訟代理人 江肇欽 律師
黃淑琳 律師上列當事人間請求確認優先承買權存在等事件，本院於民國97年8月13日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告共同負擔。
事實及理由
甲、程序方面：
一、按當事人死亡者，訴訟程序在有繼承人、遺產管理人或其他依法令應續行訴訟之人承受其訴訟以前當然停止。又第168條至第172條及前條所定之承受訴訟人，於得為承受時，應即為承受之聲明，民事訴訟法第168條、第175條第1項分別定有明文。本件被告 王家信 已於民國96年5月28日死亡，此有戶籍謄本可參，其配偶寅○○及長男丙○○、次女乙○○及三女甲○○共同於96年10月15日聲明承受訴訟，依上開規定，應予准許，合先述明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但有下列各款情形之一者，不在此限：一、被告同意者。二、請求之基礎事實同一者。三、擴張或減縮應受判決事項之聲明者。
四、因情事變更而以他項聲明代最初之聲明者。五、該訴訟標的對於數人必須合一確定時，追加其原非當事人之人為當事人者。六、訴訟進行中，於某法律關係之成立與否有爭執，而其裁判應以該法律關係為據，並求對於被告確定其法律關係之判決者。七、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者。民事訴訟法第255條第1項定有明文。且按不變更訴訟標的，而補充或更正事實上或法律上之陳述者，非為訴之變更或追加。同法第266條亦定有明文。經查：
㈠原告於97年4月25日追加申○○為本件之原告，主張其為實
際居住者，對於本件亦有權利可為請求，惟被告並不同意原告之追加，且經本院闡明後原告明確表示係基於繼承之法律關係請求確認優先承買權存在等，然原告追加申○○時乃主張其與原告同為系爭土地上之繼承人（本院第3卷第5頁），詎嗣後又主張其非繼承人，僅為系爭土地上房屋之實際居住使用者（本院第3卷第22頁）。從而，申○○既非繼承人，其與原告對於本件之訴訟標的顯無合一確定之必要，且申○○所主張之實際居住使用情形，與原告主張之繼承關係各有不同之基礎事實與法律關係，原告於起訴後9個月始為追加，顯有礙被告之防禦及訴訟之終結。此外，又無首揭得為訴之變更、追加之合法要件，原告追加申○○為當事人，核與法之規定不符，不應准許。
㈡原告起訴時訴之聲明第4項請求被告辰○○應將臺北市中山
地政事務所94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。嗣於審理程序中變更聲明請求被告辰○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段○○段○○○號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。核其所為，乃基於同一訴訟標的下所更事實上陳述之變更，揆諸上開規定，自非訴之變更，於此敘明。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張略以：㈠原告之被繼承人 陳生 （42年6月3日死亡）於14年間（即大正
14年間）向當時之地主 吳友直 、 吳開藤 、 吳開芽 、 吳開葉 、 吳開關 、 吳友恭 、 吳朝瑞 、 吳謝昭治 承租坐落臺北市○○區○○段第464地號土地，並由吳友直代表簽立賃借地合約字（下稱系爭租約）。上開土地輾轉由訴外人 宋國貞 、 宋顯耀 於36年9月24日取得所有權，並於69年間重測後變更為臺北市○○區○○段4小段第55地號。而宋國貞、宋顯耀死亡後則由被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○繼承，惟其等竟完全未知會原告，即將其所繼承土地之應有部分分別出售與被告王家信及辰○○，並分別於93年12月28日、94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日辦妥所有權移轉登記，並於95年間辦理分割增加同小段第55-1地號及第55-2地號（上開第55、55-1、55-2地號土地於以下簡稱系爭土地）。嗣被告王家信、辰○○復於95年7月17日將系爭土地轉賣予被告午○○，亦已辦妥土地所有權移轉登記，並於次日將其中第55-1地號土地以信託為由移轉所有權予被告安泰商業銀行股份有限公司（下稱 安泰商銀 ）。
㈡系爭租賃契約原包含3筆耕地租約，即重劃前臺北市○○區
○○段第435、462、494地號；1筆租地建屋之租約，即重劃前臺北市○○區○○段第464地號土地，此觀諸系爭租約上關於第464地號已註明為「建物敷地」即明；以及1筆溜地租約，即重劃前臺北市○○區○○段第462-1地號土地，供作水埤、灌溉之用。故系爭租約係由「耕地租約」、「租地建屋租約」及「溜地租約」多種土地租賃關係合併為一份租約。其中之耕地租約因嗣後土地徵收、重劃之故，經租佃雙方重新訂立三七五書面租約，而關於「租地建物租約」，則非屬耕地或溜地之部分，仍維持原有耕地租約之性質。而查陳生於簽訂系爭租約後，乃於13年、14年間原始起造門牌號碼臺北市○○街○○巷○○弄○○號、同巷弄27號、同巷弄29號、同巷弄31號等4戶未保存登記房屋，於興建完成後並將25、31號房屋之事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 陳主 」，將27號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 潘發 」，又將29號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與「 陳阿枝 」。嗣於48年2月間陳主之同居人之兒子申○○結婚時，陳主將31號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與申○○，嗣申○○再贈與 潘渭仁 ，潘渭仁復將權利轉讓予酉○○。另於「陳主」、「潘發」、「陳阿枝」死亡後，25號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權即由原告巳○○繼承，27號房屋由被告未○○繼承，29號房屋由被告卯○○繼承，且原告就上開租賃契約內之各地號均仍給付租金，此有租金收據、提存書及97年4月22日遺產分割確認書可證。
㈢從而，原告就系爭土地享有租地建屋之租賃權，然被告於移
轉所有權時竟完全未知會原告，爰依民法第425條、第426條之2、土地法第104條之規定，主張其等間之買賣契約及所有權移轉登記不能對抗原告，其對系爭土地依法於土地出售時有以同一條件買受之優先承買權。又被告午○○於95年7月17日取得系爭55-1地號所有權之次日即將此筆土地以信託為原因辦理所有權移轉登記於被告安泰商銀，爰依信託法第6條第1項之規定，請求撤銷被告午○○與被告安泰商業銀行股份有限公司間基於信託所為之所以權移轉登記等語。並聲明：㈠被告安泰商銀應將臺北市中山地政事務所95年7月18日就臺北市○○區○○段4小段第55-1地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡被告午○○應將臺北市中山地政事務所95年7月17日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告王家信應將臺北市中山地政事務所93年12月28日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被告辰○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈤請求確認原告對於被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○所有，坐落臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地如附表所示之應有部分與被告王家信、辰○○間所定之各買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。㈥被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○就坐落台北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號如附表所示之應有部份，應各自與原告訂立總價金如附表所示之買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地各如附表所示應有部份辦理所有權移轉登記予原告。
二、被告辯稱：㈠陳生所建興之臺北市○○街○○巷○○弄○○號、27號、29號及31
號房屋連同承租權，係在其生前且房屋建成後立即分配讓與陳主、潘發及陳阿枝，故陳生死亡時上開房屋及其租賃權，已不屬於陳生之遺產，且上開房屋及租賃權之受讓人陳主、潘發及陳阿枝等人在受讓後，亦已分別再輾轉贈與或繼承多次，其權利早已由他人所取得，故原告主 張渠 等係就陳生之遺產加以分割，實無理由。又原告主張陳生之繼承人已於76年間協議分割遺產，並提出所謂遺產分割確認書作為證明，惟該項文書係97年4月22日始臨訟作成，被告否認該文書之形式及實質真正。且原告所提出之繼承系統表，其成員混亂、不實，是否確為繼承人亦有疑義，原告以不實之繼承系統表，及內容及效力尚有疑問之遺產分割確認書， 主張渠 等係依繼承關係及分割遺產之方式取得系爭房屋之事實上處分權與租賃權，並無理由。又原告雖有居住於上開房屋之事實，惟其占有之原因眾多，包括使用借貸甚至可能是無權占有，因此無法從渠等占有之狀態即推論有原告所稱之事實上處分權之贈與及租賃關係之移轉事實。退步言之，即令原告等確已取得上開房屋之事實上處分，惟此與租賃之法律關係係屬二事，自不等於所謂之租賃關係亦當然由渠等共同享有。況依民法第294條第1項第1款之規定，租賃權於性質上並不得任意讓與，故原告在未經出租人之同意下，無法得系爭土地之合法租賃權，是渠等絕非合法之承租人，且原告提出之收據及提存書內所載之租金均係原告承租臺北市○○區○○段小段51地號之地租，與系爭土地無涉。
㈡系爭土地係被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○
○、子○○、戊○○、己○○、丁○○等人分別自其被繼承人宋國貞、宋顯耀所繼承而來，但被告辛○○等之被繼承人於生前從未提及系爭土地上有任何租賃關係存在，且被告辛○○等亦未曾自被繼承人之遺物中發現有任何系爭土地出租或收租之文件資料，參以原告所提出之租賃合約書非常老舊久遠，又是影本，其上簽署之人復均已作古，無從查証其真偽。再者，如真有租賃情事，理應愈近之年代收租証書應保留愈多才對，可是原告卻只能提出大正14、15年之所謂「領收證書」，其餘年度均付之闕如，明顯與常理有違。尤其上開大正14年9月7日之領收證書之受領人竟是「 陳長生 」非「陳生」，與大正15年8月9日之領收證書之受領人「陳生」不符，又姑不論上開租賃契約係於日據時期之大正14年所簽訂，原無我國民法之適用，即使34年臺灣光復後，我國民法開始於臺灣施行，但原告所主張之上開租賃契約關係是否於臺灣光復時仍繼續有效存在？是否有我國民法之適用？自有疑問。據原告自承系爭土地為共有，非單獨所有，則系爭土地於大正14年時之全體土地所有權人究竟為何人，即使原告所製作之系爭土地地號演變明細表也是自36年初以後，對於日據時期之土地所有權人均未作任何交待，因此自無法判斷「吳友直」及「吳友恭」確為系爭土地之所有權人。再者，原告於起訴狀中僅泛稱：「原告等之被繼承人『陳生』於14年（大正14年）即向當時之地主『吳友直』等人承租該464地號…」，然所謂「等人」究竟是何人？即令租賃合約書中也是只是記載「所有者吳友直外7人」，對於其他7人為何人？是否吳友直連同該其他7人就是全體土地所有權人？自無法判斷該租賃契約書係經全體土地所有權人同意下所簽署。又原告所提出之租賃合約書簽署欄是由吳友直「代表」吳友恭及另外6人，但所謂另外「6人」究為何人？包括吳友恭在內之7人是否有授權與吳友直代表簽署該租賃合約書？均未見原告予以證明，其所為主張，自屬無據。
㈢由原告所提出之所謂土地租賃合約書前言即明載：「…今因
所有土地招得佃農自備種子、牛隻、農具、器具全部耕作其土地及年限約定于左：」另第4條則約定以收獲之稻穀充作為租金，則依契約內容亦可知係地主招募佃農耕作農地，同時提供系爭土地讓佃農建屋以作為農作臨時居住之需，可見農耕及建屋具密不可分之關係，租賃雙方尚無將農耕及建屋分別訂立之意甚明，系爭租賃契約既係以耕作為主要目的，其性質上即屬耕地租約，尚不因其地目非全屬田地而有差異，可見系爭租賃契約即令有效，其性質上亦屬於耕地租賃契約關係，並非租地建屋契約，故原告依民法第426條之2規定，主張所謂之優先承買權，自屬無據。再依契約當事人真意觀之，關於地主提供系爭土地給佃農興建農舍部分，明顯係附隨於以耕作為主要目的之耕地租賃關係才能存在，具有附隨義務之性質，尚無法單獨成立，故若原本之耕地租賃關係之主要耕作目的已無法繼續達成時，依目的性解釋，自應認為該附隨義務部分已隨同原來主要耕地租賃契約關係之消滅而終止或消滅。本件除系爭土地以外之其他耕地，不是被陸軍總部徵收，便是已變更地目為建、水等非耕地，而且原告也都未再從事任何耕作行為，即令唯一剩下存有三七五租約之51地號土地，也經被告合法加以終止，並經臺北市政府核准將該租約辦理終止登記在案，此有臺北市政府函文、臺北市中山區公所函文以及提存書可參。基上可知，原告所主張之所謂租賃關係事實上其主要之耕作目的已完全無法繼續達成，故依上開說明，原告在系爭土地上興建居住之房屋，其占有之法律關係自應隨同終止或消滅。且系爭土地絕大部分均遭到原告蓋滿房屋，供居住使用，其餘一小部分則係雜草叢生、任其荒蕪，故原告主觀上顯然已放棄耕作權，否則至少亦有非因不可抗力繼續一年以上不為耕作之事實，因此被告依耕地三七五減租條例第17條第1項第2、4款之規定，自得以本件書狀之送達為終止耕地租賃契約之意思表示。準此，兩造間即令有耕地租賃契約關係，亦已經被告依法終止，故原告已非承租人，自無主張確認優先承買賣權存在之餘地。
㈣被告丁○○係於93年12月10日將系爭土地之持分40分之3出
賣與被告寅○○、丙○○、乙○○及甲○○之被繼承人王家信，並於同年月28日完成移轉登記，而被告辰○○則係在94年10月6日向被告辛○○等人買得系爭土地其餘之持分40分之37，並於同年11月9日完成移轉登記，嗣被告午○○再於95年6月28日購得全部系爭土地之持分，且於同年7月17日完成移轉登記，再依原告自行列印「臺北市土地登記第二類謄本」之時間為分別為94年10月12日14時18分、94年12月05日10時00分以及95年12月08日15時43分，可見原告至遲於94、95年當時便已知悉王家信、被告辰○○及午○○陸續買受系爭土地之事實，可是原告當時卻未為任何主張或請求，乃遲至96年7月27日才提起本件訴訟，距離94年10月12日已近2年，即使距離95年12月8日也有7個月以上，明顯已超過民法第426條之2第2項所規定主張優先承買權之「10日期間」，因此應類推適用該條文之規定視為原告已放棄優先承買權利，即原告早在94年間就已知悉系爭土地出售之事實，卻故意默不作聲，待被告等已陸續完成系爭土地之移轉登記，準備進行開發興建之際，才忽爾出面主張所謂優先承買權，令買受系爭土地之相關後手，遭受不可測之損害，其作法明顯違反誠實信用原則，依民法第148條之規定，亦不應准許。又本件原告是否有優先承買權不明，即使確有此項權利，也只是取得以同一條件買受系爭土地之請求權而已，因此在與原土地所有權人訂定買賣契約書之前，尚難謂系爭信託行為有害於原告之權利，故原告之主張應非有理由。
㈤對於不定期之租地建屋契約，基於解釋當事人之真意，亦應
解為定有租至房屋不堪使用時為止之期限，尚非不論系爭房屋是否已不堪使用，均令該租賃契約關係永無止盡地有效存在，目前存在於系爭土地上之房屋分別係以加強磚造、鋼筋混凝土造等臺灣光復以後才有之建材加以興建，且外觀新穎，甚至貼有壁磚，明顯係原本之舊屋因不堪使用倒塌後才於近年重建而成，因此依經驗法則推斷，原告等目前所居住之房屋絕不可能係存在長達八十餘年之舊屋，則原告所主張之所謂租地建屋契約至遲亦應於原本之房屋達於不堪使用之程度時終止，故兩造間尚無任何租賃關係存在等語。並聲明：除願供擔保免為假執行宣告之聲請外，如主文所示。
三、本件原告起訴主張其因繼承取得系爭土地上租地建屋契約之租賃權，而被告為所有權移轉登記時未通知原告，故依民法第426條之2、土地法第104條等規定主張優先承買權。而被告則辯稱原告主張之繼承關係不實，且租賃權不得移轉，是原告並非直接自陳生繼承取得，而係輾轉由受陳生贈與之人繼承取得，故其等並未取得租賃權，況系爭租約並非租地建屋契約，當無上開規定之適用等語。從而，本件手又爭點即在於原告主張之繼承關係是否屬實、系爭租約之性質為何。
本院判斷如下：
㈠原告主張陳生於00年間向系爭土地當時之所有權人吳友直、
吳開藤、吳開芽、吳開葉、吳開關、吳友恭、吳朝瑞、吳謝昭治承租系爭土地，並由吳友直代表簽立賃借地合約字。其後系爭土地由宋國貞、宋顯耀於36年9月24日取得所有權，並於69年間重測後變更為臺北市○○區○○段4小段第55地號。而宋國貞、宋顯耀死亡後則由被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○繼承，並陸續將其繼承土地之應有部分分別出售與被告王家信及辰○○，並分別於93年12月28日、94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日辦妥所有權移轉登記。而系爭土地嗣後分割為臺北市○○區○○段4小段第55地號、第55-1、第55-2地號土地，並於95年7月17日轉賣予被告午○○。被告午○○再於95年7月18日將系爭55-1地號土地以信託為原因辦理所有權移轉登記於被告安泰商銀等事實，業據其提出臺北市土地登記簿、賃借地合約字、臺北市土地登記第二類謄本、土地建物異動清冊、異動索引為證，堪信為真。被告雖辯稱吳友直無權代理吳友恭等人簽訂系爭租約云云，然查其系爭租約上所載租賃標的5筆地號土地即七星郡大直庄字大直435、462、464、494、462-1番地（本院卷㈠第14頁至第15頁），該5筆土地於36年4月登記為吳朝瑞、 吳林妹 、吳開藤、吳開芽、 吳謝招治 所有，有土地登記簿及共有人名簿可稽（本院卷㈠第31頁、卷㈡第35頁至第66頁），而435、
462-1、494番地土地於日據時期係吳友直、 吳深山 、吳友賢、吳朝瑞、吳友恭、 吳舛燎 、 吳朝班 等人所有，有登記簿謄本可稽（見本院卷㈢第129頁至第134頁），雖原告未能提出464番地日據時代所有權人資料，惟參酌上開5筆土地於36年4月均登記為吳朝瑞等5人所有，及435、462-1、494番地於日據時期均係吳友直等7人所有之情，應認系爭土地於日據時期亦均係吳友直等7人所有，核與經驗法則無違。又查陳生於日據時代原住臺北州七星郡字援仔埔百23番地，嗣遷至臺北市大直464番地，系爭租約之出租人代表吳友直於日據時代居住於臺北市大龍峒町378番地，有戶籍謄本可按，與系爭租約上所載住址相符。又系爭租約內之435番地，地主與陳生訂有三七五租約，且原告持有租金單據及各期田賦收據（本院卷㈠第17頁、19頁、卷㈡第79頁至地91頁），斟酌上述情形，堪認吳友直有權代理吳友恭等外6人，於大正14年，與陳生訂立系爭租約。被告所為辯解，尚屬無據，難以採信。
㈡然查，系爭土地於系爭租約上雖記載為「建物敷地」，惟被
告否認此記載即代表系爭租約為「租地建屋契約」之意，而原告亦未能舉證以明。且系爭租約內記載陳生為「佃農」，自備種子、牛隻、農具、器具全部耕作，租金為「壹年租金小稻穀62石，早作36石，晚作26石，每年繳交充當租金之小道穀須在晒穀場風乾濾淨不可潮濕，繳納租金不可抵塞亦不可拖欠‥」、「丙寅年租賃押金200元，土地租金—小道穀每一年份合60石，或丁卯年起租賃押金300元，土地租金—小道穀一年份60石，依早期稻作繳交六成，晚期稻作繳交四成交納」，此參兩造不爭執真正之系爭租約中譯文即明（本院卷㈠第16頁）。從而，陳生與地主簽訂系爭租約乃以佃農自居，承諾自備種子、牛隻、農具、器具耕作，並約定租金為稻穀，且歷年亦依約以稻穀繳納每期租金，此有前揭租金單據及各期田賦收據可參，則系爭租約所約定當事人之權利義務內容，僅涉及地主與佃農之各事項，而未曾提及承租人得在承租土地上建屋之情形，更無出租人允諾承租人得興建房屋之內容，核其性質應屬耕地租約，而非租地建屋之契約。至系爭土地縱屬可建築房屋之土地，且兩造亦不爭執系爭土地於35年間已有設籍居住之事實，然系爭土地既屬耕地租約之範圍，自難以承租人事後在承租土地上建築房屋、設籍居住之事實，反推當事人於簽訂系爭租約時之本意即在於簽訂租地建屋契約，否則無異承認承租人得任意於承租土地上興建房屋後，並據以主張契約為租地建屋契約，此顯非事理之常。據此，原告主張系爭租約為租地建屋契約，非有理由，而被告辯稱系爭租約為耕地租約，則屬有據，堪予採信。㈢按租賃關係之成立與存續，係基於當事人間之信任，故租賃
權通常為不得讓與之債權，最高法院37年上字第6886號判例可資參照。而原告主張陳生於00年、14年間原始起造門牌號碼臺北市○○街○○巷○○弄○○號、同巷弄27號、同巷弄29號、同巷弄31號等4戶未保存登記房屋，於興建完成後並將25、31號房屋之事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與陳主，將27號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與潘發，又將29號房屋事實上管理處分權及系爭土地之租賃權贈與陳阿枝等情，業為被告所否認，自難信為真，且縱認其主張屬實，依前揭判例意旨，陳生本於系爭租約取得之租賃權，乃不得讓與之債權，其將租賃權讓與陳主、潘發、陳阿枝之行為，依民法第294條第1項第1款、第71條規定，應屬無效，故陳主、潘發及陳阿枝無從取得系爭土地之租賃權，則原告等人亦無可能因繼承關係而取得系爭土地之租賃權，況原告主張之繼承關係，業為被告所否認，且原告所提遺產分割協議確認書（本院卷㈢第7-1頁），被告亦否認其真正，而該分割協議確認書製作日期為97年4月22日，乃原告提起本件訴訟後始行製作，其真實性甚有疑問，實難遽採。原告主張其因繼承取得系爭土地之租賃權，核屬無據，要非可採。
㈣按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓
與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。又按租用基地建築房屋，承租人房屋所有權移轉時，其基地租賃契約，對於房屋受讓人，仍繼續存在。另按租用基地建築房屋，出租人出賣基地時，承租人有依同樣條件優先承買之權。民法第425條第1項、第426條之1、第426條之2第1項分別定有明文。末按基地出賣時，地上權人、典權人或承租人有依同樣條件優先購買之權。房屋出賣時，基地所有權人有依同樣條件優先購買之權。其順序以登記之先後定之。土地法第104條第1項亦有明文。是承租人主張依前開規定行使優先程買權，必以其確為承租人為要件，如未能證明其為承租人，依法不得主張優先承買權。而本件原告既未取得系爭土地之租賃權，而非為承租人，是其依上開規定主張優先承買權，即屬依法無據，無以准許。
四、綜上所述，原告未能舉證明其取得系爭土地之租賃權而為承租人，是其依民法第426條之2第1項、土地法第104條第1項主張優先承買權，而請求：㈠被告安泰商銀應將臺北市中山地政事務所95年7月18日就臺北市○○區○○段4小段第55-1地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈡被告午○○應將臺北市中山地政事務所95年7月17日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈢被告王家信應將臺北市中山地政事務所93年12月28日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈣被告辰○○應將臺北市中山地政事務所94年10月21日、94年11月1日、94年11月9日就臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號所為之所有權移轉登記予以塗銷。㈤請求確認原告對於被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○所有，坐落臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地如附表所示之應有部分與被告王家信、辰○○間所定之各買賣契約，有以同一條件買受之優先承買權存在。㈥被告辛○○、庚○○、壬○○、癸○○、丑○○○、子○○、戊○○、己○○、丁○○就坐落台北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號如附表所示之應有部份，應各自與原告訂立總價金如附表所示之買賣契約，並於原告給付上開價金之同時，將臺北市○○區○○段4小段55地號、55-1地號、55-2地號土地各如附表所示應有部份辦理所有權移轉登記予原告，均無理由，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經本院援用之證據，核與判決之結果不生影響，爰不予逐一論駁，併此敘明。
六、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第85條第1項前段。
中華民國97年9月3日
民事第四庭法官余明賢以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國97年9月3日
書記官楊勝欽