裁判字號：臺灣臺中地方法院91年訴字第2719號民事判決
裁判日期：民國91年10月31日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣臺中地方法院民事判決九十一年度訴字第二七一九號
原告己○○訴訟代理人甲○○被告丁○○
丙○○法定代理人戊○○訴訟代理人乙○○右當事人間請求返還房屋事件，本院判決如左：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告應將原告所有坐落台中市○○區○○段一二九六建號、門牌號碼台中市○○路○段○○○號三樓之五房屋；同地段一四０九建號、面積一０八七五點四二平方公尺、所有權應有部分一萬分之五十一之房屋及Ｂ３第五號車位，均遷讓交還與原告。暨被告應自民國九十年十二月十二日起至遷讓右揭房屋日止，按月給付原告相當於租金之損害金新台幣（下同）一萬二千元，及自起訴狀繕本送達被告翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
（二）原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告所有坐落台中市○○區○○段一二九六建號、門牌號碼台中市○○路○段○○○號三樓之五房屋；及同地段一四０九建號、面積一０八七五點四二平方公尺、所有權應有部分一萬分之五十一房屋（下稱系爭房屋），係本院拍賣時，由原告拍定承買。被告 莊淑貞 係被告戊○○之妻，而被告丙○○、 許文倩 係被告莊淑貞之女，其等均居住占用原告所有之上開房屋。
（二）自本院民事執行處八十九年度執亥字第二七八四八號拍賣抵押物強制執行事件卷宗內可知，其內有二件租賃契約，其一之承租名義人被告乙○○，租期自民國八十六年一月五日起至九十三年一月四日止。另一承租名義人為訴外人 陳孟秋 ，租期自八十八年二月一日起至八十九年一月三十一日止，該等契約之租賃期間部分重疊。而原房屋所有權人 林祝君 向抵押權人國泰人壽保險股份有限公司（下稱國泰人壽公司）核貸時，曾告知該房屋僅借給姪女居住等情。足見被告乙○○未向原房屋所有權人林祝君承租房屋甚明。
（三）被告乙○○固提出之電匯回單作為借款證明，而其金額計一百九十二萬元，惟租賃契約書之租賃期為七年及每月租金一萬二千元，租金合計一百萬八千元，與匯款金額相差九十一萬二千元，既然不足九十一萬二千元未付，為何仍由被告乙○○繳納管理費。被告乙○○所提出之租賃契約書係於八十六年一月五日所為，該契約第四條記載：租金應於每月五日以前繳納，每次應繳三個月份，乙方不得藉詞拖延。租賃契約後面補註：雙方約定租金應自甲方向乙方借貸二百萬元之利息內扣除，待甲方清償上開借款金額後乙方始依第四條方式繳付租金。除租金總和與借款金額不符外，一百九十二萬元之電匯金額與租賃契約書所載之借款二百萬元間，二者亦不同。
（四）被告乙○○所提出之電匯回單係分別於八十六年四月十日及十一日所匯，其於八十六年一月五日簽定租賃契約書時，為何能事先知悉八十六年四月十日及十一日之借款。被告乙○○固於本院執行處九十年七月三日之筆錄稱：二百萬元原為買賣價金，後來改為租金等語。然租賃契約分別記載：租金自甲方向乙方借貸二百萬元之利息內扣除。及八十六年三月五日起以二百萬元之利息抵付等情，其等以抵付租金之內容不同。另租賃契約書上第三條後段補充記載：九二一地震損害及浴室漏水部份由乙方自行處理維修租金自八十八年十月起降為每月八千元至合約到期止。該補充內容之筆跡與用以書寫之筆似由同一人所為，顯屬杜撰而來。
（五）綜上所陳，被告乙○○與林祝君間並無租賃關係存在，被告無權占有原告所有房屋。退步言，倘被告乙○○確有向林祝君承租該房屋，因其係以借款二百萬元之利息抵付租金，房屋之所有權人為林祝君時，始有抵付租金可言，現該房屋為原告所有，自應由林祝君另給付利息與被告乙○○，是被告現使用原告所有之不動產，自應支付對價之金額與原告。從而，原告依據民法第七百六十七條之物上請求權、第一百八十四條第一項侵權行為之損害賠償、第一百七十九條之不當得利法律關係提起本訴，請求如聲明所示。
三、證據：提出建物所有權狀影本一件、被告乙○○租賃契約書節本影本一件、陳孟秋租賃契約書節本影本二件、本院民事執行處八十九年度執亥字第二七八四八號九十年七月三日執行調查筆錄影本一件、房屋稅單影本一件、房屋契稅繳款書影本一件、匯款單影本二件、建物登記謄本一件及土地登記謄本二件為證。
乙、被告方面：
一、聲明：如主文第一項所示。
二、陳述：因被告丙○○、許文倩考取曉明女中音樂班及普通班，及被告戊○○加入台中市工商經營研究社，是被告乙○○乃向其弟媳林祝君承租系爭房屋，作為台中之居所，因為減輕林祝君之貸款負擔，故於八十六年間將二百萬元借與林祝君，並以該借款作為租金之支付，其租賃期間為七年，而被告均居住於系爭房屋內，期間之水電費用及管理費用，均由被告乙○○負擔。而林祝君於本院查封系爭不動產之際，已不知去向。其不認識陳孟秋，而陳孟秋未曾居住於系爭房屋內。
三、證據：提出房屋租賃契約書一件、借據影本一件、本票影本一件、匯款單影本二件、九二一地震受災證明書影本一件、畢業證書影本三件及繳納管理費明細表影本一件為證。
丙、本院依職權調閱八十九年度執亥字第二七八四八號拍賣抵押物強制執行事件卷宗。
理由
一、原告起訴主張坐落台中市○○區○○段一二九六建號、門牌號碼台中市○○路○段○○○號三樓之五房屋；及同地段一四０九建號、面積一０八七五點四二平方公尺、所有權應有部分一萬分之五十一房屋（下稱系爭房屋）現為原告所有，被告乙○○與前所有權人林祝君間並無租賃關係存在，是被告無權占有系爭房屋。
退步言，倘被告乙○○確有向林祝君承租該房屋，因其係以借款二百萬元之利息抵付租金，房屋之所有權人為林祝君時，始有抵付租金可言，現該房屋為原告所有，自應由林祝君另給付利息與被告乙○○，故被告現使用原告所有系爭房屋，自應支付對價之金額與原告。準此，原告依據民法第七百六十七條、第一百八十四條第一項及第一百七十九條等法律關係提起本訴，請求被告遷讓系爭房屋及給付相當於租金之損害金。被告則以因被告丙○○、許文倩於台中市就讀，而被告戊○○亦加入台中市工商經營研究社，是被告乙○○乃向林祝君承租系爭房屋，作為台中之居所。其於八十六年間將二百萬元借與林祝君，以減輕林祝君之貸款負擔，並以該借款作為租金之支付，其等之租賃期間為七年，期間被告均居住於系爭房屋內，並負擔水電費用及管理費用等語置辯。
二、按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第四百二十一條第一項定有明文。又租賃契約為諾成契約，當事人約定一方以物租他方使用，他方依約支付租金，其等間之租賃契約即生效力。原告主張其於法院拍賣時，買受系爭房屋，其為系爭房屋之所有權人，而被告現居住於系爭房屋內等事實。業據其提出建物所有權狀、本院民事執行處八十九年度執亥字第二七八四八號九十年七月三日執行調查筆錄、房屋稅單、房屋契稅繳款書、匯款單、建物登記謄本及土地登記謄本等件為證，復為被告所不爭執，堪信為真實。另原告固主張被告乙○○與林祝君間並無租賃關係存在，被告無權占有原告所有房屋云云。惟被告抗辯稱被告乙○○向林祝君承租系爭房屋，作為台中之居所，並於八十六年間將二百萬元借與林祝君，並以該借款作為租金之支付，其租賃期間為七年等語。是本院首應審究被告乙○○與系爭房屋之前所有權人間是否有租賃關係存在，繼而探討有無買賣不破租賃原則之適用。經查：
（一）被告抗辯稱被告乙○○向林祝君承租系爭房屋，租賃期間自八十六年一月五日起至九十三年一月四日止，其等約定被告乙○○以其借與林祝君之二百萬元借款之利息，充作系爭房屋之租金支付等事實，業據被告提出之被告乙○○與林祝君間於八十六年一月五日簽定之租賃契約書、八十六年四月十日之匯款單及林祝君於八十六年四月十日開具之借據及簽發之本票等件為憑。參諸被告提出之繳納管理費明細表所記載，即自八十五年十二月起至八十九年十二月止，系爭房屋之承租戶為被告乙○○之夫，即另一被告 許衛民 ，期間之管理費均為承租戶所繳納等情。原告就被告繳納系爭房屋管理費之事實，並不爭執，且被告丙○○、許文倩於上開租賃期間，均就讀台中市私立曉明女中，此有畢業證書附卷可稽，益徵被告居住於系爭房屋屬實。從而可知，被告乙○○與林祝君間就系爭房屋之使用及支付租金之方式已達成合意甚明，被告乙○○確向林祝君承租系爭房屋，渠等間有租賃關係存在。是原告主張被告乙○○與林祝君間並無租賃關係存在云云，於事實不符。
（二）至於卷附之陳孟秋與林祝君間租賃契約，租期自八十八年二月一日起至八十九年一月三十一日止，係屬另一租賃關係，該租賃契約與系爭租賃契約各為不同之租賃關係，縱使該契約之租賃期間與系爭租賃契約之租賃期間有部分重疊，亦不影響系爭租賃關係之有效成立。另原房屋所有權人林祝君前向抵押權人國泰人壽公司核貸時，曾告知該房屋僅借給姪女居住等情。惟此為國泰人壽公司借款與林祝君之徵信參考資料，不得僅憑此徵信資料，而逕認系爭租賃契約關係不存在。
三、按出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在，民法第四百二十五條第一項定有明文。又執行法院已於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係為買賣契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，最高法院六十年台上字第四六一五號著有判例。原告主張倘被告乙○○確有向林祝君承租該房屋，現系爭房屋為原告所有，被告現使用原告所有之不動產，自應支付對價之金額與原告云云。經查：
（一）系爭房屋之原抵押權人國泰人壽公司持拍賣抵押物裁定向本院聲請拍賣系爭房屋，本院於拍賣公告載明系爭房屋有租賃關係存在，其租賃期間自八十六年一月五日起至九十三年一月四日，拍定後不點交等情，此為兩造所不爭執，經本院調閱八十九年度執亥字第二七八四八號拍賣抵押物強制執行事件卷宗，查明屬實。揆諸前揭說明，系爭租賃關係對原告仍繼續存在，是被告係基於兩造間之租賃關係占有系爭房屋，並非無權占有。
（二）系爭租賃契約之附註載明：被告乙○○以其借與林祝君之二百萬元借款之本息，充作系爭房屋之租金支付等情。而系爭租賃期間為七年，每月租金一萬二千元，其租金總額合計僅一百萬八千元，該二百萬元借款之本息已逾租金總額，是被告乙○○已給付全部之租金。原告既然承受系爭之租賃關係，其於租賃期間自不得再向被告請求租金。
四、綜上所陳，原告依據民法第七百六十七條之物上請求權、第一百八十四條第一項之侵權行為損害賠償及第一百七十九條之不當得利等法律關係提起本訴，請求被告遷讓系爭房屋及按月給付原告相當於租金之損害，為無理由，應予駁回。
五、原告之訴既經駁回，其假執行之聲請亦失所附麗，併予駁回。
六、據上論結，本件原告之訴為無理由，依民事訴訟法第七十八條款判決如主文。中華民國九十一年十月三十一日
臺灣臺中地方法院民事第四庭~B法官林洲富右為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內，向本院提出上訴狀。
中華民國九十一年十月三十一日~B法院書記官