裁判字號：臺灣新北地方法院98年訴字第157號民事判決
裁判日期：民國98年04月22日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決98年度訴字第157號原告乙○○○訴訟代理人甲○○被告丙○○上列當事人間請求遷讓房屋等事件，本院於民國98年4月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：本件被告未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：緣坐落臺北縣三重市○○段1675、2666-17地號2筆土地上，建號10506號；門牌號碼臺北縣三重市○○街○○○○號5樓及頂樓房屋所有權全部，係原告於民國97年
4月18日向鈞院民事執行處96年度執字第1269號案件承受取得，並於同年10月29日移轉過戶完成。系爭房屋由被告承租居住，原告多次委託他人前往拜訪被告或以寄發存證信函之方式請被告出面處理，但被告均置之不理。原告以存證信函告知被告，同意其繼續承租系爭房屋至98年9月30日止，請被告與原告重新簽訂租賃契約並依約交付每月租金新臺幣（下同）8,000元及押金1萬6,000元，但被告始終不與原告重新簽訂租賃契約，且未支付房租和押金，被告自無使用系爭房屋之權源，爰依民法第767條物上請求權，請求被告返還房屋。又被告無權占有原告之房屋，顯已構成侵權行為，爰依侵權行為及不當得利之法律關係，請求被告賠償相當於租金之損害賠償每月8,000元等語。併為聲明：被告應將坐落臺北縣三重市○○段1675、2666-17地號2筆土地上，建號10506號；門牌號碼臺北縣三重市○○街○○○○號5樓及頂樓房屋所有權全部遷讓返還原告；並自97年11月1日起至交屋日止，按月給付賠償損害金8,000元。
二、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出準備書狀作何聲明或陳述。
三、得心證之理由：
（一）系爭房屋係被告承租使用中，原訂租賃期間至98年9月30日，此為原告所不爭執之事實，並有原告所提出本院執行筆錄、臺北縣政府警察局三重分局96年3月7日函及租賃契約1件在卷可稽（見本院卷第9頁-第16頁），自堪信為真實。依據該租賃契約之記載，系爭房屋係訴外人 高福源 出租予被告，租賃期間自95年9月30日至98年9月30日，每月租金8,000元。而原告主張於97年4月18日自本院民事執行處拍賣承受取得系爭房屋所有權，並於97年10月29日移轉過戶完成，亦有原告提出之建物成果圖、不動產權利移轉證書、所有權狀各1件在卷為憑（見本院卷第5頁-第8頁），亦堪信為真實。按「出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在。前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾5年或未定期限者，不適用之。
」，民法第425條定有明文。查上開租賃契約之期限為3年，已如前述，依民法第425條第1項之規定，被告就系爭房地之租賃契約，自不受原告嗣後取得系爭房地之所有權而影響，該租賃契約對於原告仍繼續存在，原告自應繼受上開租賃關係。原告主張被告應與原告重新簽訂租賃契約一節，自於法不合。
(二)次按「承租人租金支付有遲延者，出租人得定相當期限，催告承租人支付租金，如承租人於其期限內不為支付，出租人得終止契約。租賃物為房屋者，遲付租金之總額，非達二個月之租額，不得依前項之規定，終止契約。其租金約定於每期開始時支付者，並應於遲延給付逾二個月時，始得終止契約。」，民法第440條第1項、第2項定有明文。依據原告所提出通知被告之字條及存證信函之內容，其於97年11月26日之字條上載明「請您務必在三天內（97年11月29日前）和本人約定時間簽約，給付租金和押金」等語；於97年10月30日寄發之存證信函，內容係通知被告自97年11月起應將租金交予原告，並與原告重新簽訂租賃契約；於97年11月10日寄發之存證信函，內容係通知被告自97年11月份起，必須和原告重新簽租約，交租金等語；於97年11月27日、97年11月28日寄發之存證信函，內容均係通知被告於3日內出面處理，否則將訴請法院處理等語（以上見本院卷第17頁-第28頁）。而依據被告與訴外人高福源簽訂之租賃契約第4條規定，租金應於每月30日以前繳納，每次應繳1個月份，此有上開租賃契約1件在卷可資參照，是原告所主張97年11月份之租金，被告之繳納期限應為97年11月30日，原告於97年11月26日留存上開字條以及於97年11月10日、11月27日、11月28日寄發存證信函之時，被告繳納租金之期限尚未屆至，自尚無支付租金遲延之情形。縱使被告有支付租金遲延之情形，依照上開規定，原告自應定相當期限催告被告支付租金，必須被告於所定期限內不為支付，且遲付租金之總額達2個月之租額，原告方得終止租賃契約。原告既未為上開催告，自無從主張終止租賃契約。
（三）綜上所述，被告與訴外人所定之租賃契約對於原告仍繼續存在，原告亦不得終止契約，被告依據該租賃契約繼續占有系爭房屋，自有合法權源，原告主張被告為無權占有，自無理由。
四、綜上所述，系爭租賃契約既仍有效存在，被告自有權占有系爭房屋，是原告主張依民法第767條請求被告遷讓房屋，並依同法第184條、第179條請求賠償相當於租金之損害或返還相當於租金之使用收益利益，為無理由，應予駁回。
五、訴訟費用之負擔：民事訴訟法第78條。中華民國98年4月22日
民事第二庭法官連育群以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國98年4月22日
書記官溫婷雅