臺灣臺北地方法院101年度重訴字第40號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院101年重訴字第40號民事判決

裁判日期：民國103年05月21日

裁判案由：損害賠償

臺灣臺北地方法院民事判決101年度重訴字第40號原告大竑企業股份有限公司法定代理人 吳超竑 訴訟代理人 李淑寶 律師被告江陵國際企業大樓管理委員會法定代理人 徐世聲 訴訟代理人 林明正 律師複代理人 朱峻賢 律師
林育生 律師上列當事人間損害賠償事件，本院於民國103年4月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新台幣壹佰玖拾伍萬陸仟柒佰叁拾陸元，及自民國一百零一年十二月二日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣為陸拾伍萬叁仟元為被告供擔保後，得假執行。但被告如以新臺幣壹佰玖拾伍萬陸仟柒佰叁拾陸元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，不在此限，又按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意；訴之撤回應以書狀為之；訴之撤回，被告於期日到場，未為同意與否之表示者，自該期日起；其未於期日到場或係以書狀撤回者，自前項筆錄或撤回書狀送達之日起，十日內未提出異議者，視為同意撤回，民事訴訟法第255條第1項第2款、第262條第1項、第2項前段、第4項亦定有明文。經查，本件原告主張其所有坐落新北市○○區○○段○○○○號土地、門牌號碼為民權路108之1號10樓、108之2號10樓、108之3號10樓、108之4號10樓(下稱系爭房屋)，其所在之江陵國際企業大樓（下稱系爭大樓）屋頂平台（下稱系爭屋頂）防水層龜裂，致使系爭房屋受有損害，原告並曾於為被告支出修復系爭屋頂之費用，爰依據公寓大廈管理條例第3條第4款、第7條第3款、第10條第1項及第36條第2款規定，請求被告修復系爭屋頂至不漏水。復依據民法第184條第1項前段及民法第176條之規定，請求被告給付系爭屋頂修復費用及系爭房屋內部已支出及待修補費用、租金損害共計600萬2235元，並聲明：(一)被告應將系爭屋頂復至不漏水之狀態。(二)被告應給付原告600萬2235元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。（三）原告願供擔保，請准宣告假執行。原告就前開訴之聲明第二項之請求，追加依照民法第544條規定請求被告給付（見本院卷一第97頁），並撤回前開訴之聲明第一項之請求，經核前開追加均係基於系爭大樓漏水所致損害之基礎事實為之，應予允許，再被告對前揭撤回未異議，視為同意撤回，附此敘明。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
（一）原告所有之系爭房屋係作為辦公使用，為系爭大樓最高樓層，其上之系爭屋頂防水層龜裂致系爭房屋自96年7月起有漏水現象，除天花板、牆面受潮外，屋內之設備如裝潢、辦公器具等皆受損害，且因漏水損害，致原告無法出租予訴外人特升電子有限公司（下稱特升公司），又訴訟中經臺北市土木技師工會鑑定，認定系爭房屋漏水原因係因系爭屋頂防水層漏水失修所致，被告既為系爭大樓管理委員會，對於系爭大樓共用之系爭屋頂依法應有修繕義務，然被告未修繕致使原告受有前揭損害，已屬侵權行為，且被告係受系爭大樓住戶之委託管理共用部分，其處理修繕事務有過失致原告受有損害，即應負損害賠償責任。
（二）原告因系爭屋頂漏水，曾雇工修補天花板花費6000元，又因漏水造成系爭房屋內漏水多達200處，天花板、牆壁油漆水泥剝落、裝潢發霉、燈具、地毯毀損，經估價整修費用為525萬5235元，再原告擬出租系爭房屋予特升公司，然因被告遲未修復漏水，特升公司因此另租賃其他大樓辦公室，致原告受有租金損失64萬6000元（40坪×850元×19月＝64萬6000元），又原告99年12月4日曾自行雇工就系爭屋頂為防水工程，費用為9萬5000元，自屬無因管理而應由被告給付前開費用。綜上，爰依公寓大廈管理條例第10條第2項與第36條第2款、民法第184條第1項前段、第544條、第176條規定請求被告賠償原告之損害，並聲明：
被告應給付原告600萬2235元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％算之利息，並願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告辯稱：
（一）被告僅為管理委員會，僅具有非法人團體訴訟能力，並非實體法上得享有權利負擔義務之法人，無責任能力，更無侵權行為能力，原告依據侵權行為法律規定請求被告負給付義務，即無理由。再被告均依系爭大樓區分所有權人（下稱區權會）會議決議執行管理委員會職務，系爭屋頂區分108之1號、108之2號、108之3號、108之4號四塊區域，被告曾於93年間、97年間分別發包東漢營造有限公司、茂進工程行全面施作防水工程。嗣於99年12月21日區權會會議決議階段性施工，於系爭屋頂上冷卻水塔區域優先施作防水工程，委由龍成防水側漏工程有限公司（下稱龍成公司）施工，已於100年8月16日完工。後於100年10月13日區權會會議決議，同意系爭屋頂108之1號、108之2號部分全面維修，原告雖有提議108之3號、108之4號部分一併維修，然區權會會議決議因前揭部分漏水較不嚴重而暫緩維修，前揭108之1號、108之2號部分亦已發包龍成公司施作，是被告已積極處理漏水問題，並無消極不作為情事，亦無不法侵害原告權利。
（二）系爭房屋漏水係因於原告自身之故意或過失行為，系爭屋頂108之1號部分、108之2號部分係主要漏水區域，因原告之前屋主即建商於系爭屋頂搭設違章建築共3層樓，原告購買系爭房屋後，原告為出入方便另於違章建築旁增設玻璃屋，於系爭房屋內直接設置樓梯通行而破壞系爭屋頂結構。且原告為增加系爭房屋室內辦公空間，將原應放置於系爭房屋陽台之冷氣空調設備全數移至系爭屋頂108之2號部分，並搭建機械房放置前開空調設備，前開設備暨機房之重量，超出系爭屋頂原設計可載重量，再原告於系爭屋頂放置重達100公噸之冷卻水塔，早已遠超過系爭屋頂可得承載之重量，以致頂樓平台因前揭設備重壓而破裂。且原告為辦公室通風及空間需要，私自在系爭屋頂開挖電管、冷凝管及排風管連室內外施工亦破壞系爭屋頂結構，並使雨水易沿管路滲漏至系爭房屋，原告並將系爭房屋之室內壁暨樑柱拆除，整層打通，使系爭屋頂無樑柱支撐下沉，進而產生裂縫，是系爭屋頂漏水原因為原告行為所致，應由原告自負修繕責任。
（三）原告依據民法第544條委任關係請求被告負損害賠償義務，然被告係因公寓大廈管理條例規定成立，並無民法上委任關係存在，縱有委任關係存在，亦係由區權會選任，委任關係係存在於區權會與被告間，並非區分所有權人與被告間，再如前所述，被告係依據區權會會議決議處理委任事務亦無過失可言。
（四）再原告雖主張原告稱僱工修補天花板而支出6000元，然未證明此費用與系爭屋頂漏水所致，又室內裝潢毀損整修費用525萬5235元，亦未具體說明是否與系爭屋頂漏水相關，且修補費用亦未扣除折舊，再原告主張之租金之損失，並非預期可得之利益，尚不得請求，而原告依據無因管理規定請求9萬5000元之費用，應由導致系爭房屋漏水之原告自行負擔，與無因管理要件未符而不應允許，綜上，爰為答辯聲明：原告之訴駁回，如受不利判決願供擔保請准宣告免為假執行。
三、首查：
（一）系爭房屋為原告所有，位於系爭大樓最高樓層，其上之系爭屋頂，為系爭大樓共用部分。
（二）原告於99年11月30日、100年1月14日發函要求被告儘速發包系爭屋頂防水工程、嗣於100年6月22日以新店水尾郵局169號存證信函，請被告處理系爭屋頂漏水。
（三）99年12月21日系爭大樓區權會會議決議先處理系爭屋頂冷卻水塔區域之防水工程，100年10月13日系爭大樓區權會會議決議，同意就系爭屋頂108號之1、108號之2部分防漏案施工，惟否決108號之3、108號之4部分的防水工程施工，被告將前揭工程交由龍成公司施工。
（四）100年6月27日系爭屋頂冷卻水塔區域防水工程完工，100年8月16日系爭屋頂玻璃屋區域防水工程完工驗收。101年8月16日系爭屋頂108號之1、108號之2部分防水工程完工驗收，102年8月20日系爭屋頂108號之3、108號之4部分防水層修復完工，系爭房屋現無漏水現象。
以上事實，為兩造所不爭執，並有系爭房屋建物登記謄本、原告函文及存證信函、系爭大樓區權會會議記錄、龍成公司保固切結書、系爭屋頂防水施工圖及完工照片在卷可稽（見本院100年度司店調字第144號卷，下稱司店調字卷第7至15、34至57頁、本院卷一第3134、68、69、277至282頁），應為真實。
四、其次，原告主張被告應負修繕系爭屋頂漏水義務，其未盡義務而應負損害賠償責任，然為被告所不承認，並以前詞置辯，從而，本案兩造所爭執者，應為下列事項即：（一）被告是否具侵權行為能力？（二）系爭大樓漏水原因為何？被告是否應負修繕義務？（三）被告是否應負侵權行為損害賠償責任？（四）原告得請求之金額為若干？
五、被告是否具侵權行為能力？
（一）按依公寓大廈管理條例第3條第9款規定，管理委員會係由區分所有權人選任住戶若干人為管理委員所設立之組織，旨在執行「區分所有權人會議決議事項」及「公寓大廈管理維護事務」，於完成社團法人登記前，僅屬非法人團體，固無實體法上完全之權利能力。然現今社會生活中，以管理委員會之名義為交易者比比皆是，於民事訴訟法已有第40條第3項：「非法人之團體，設有代表人或管理人者，有當事人能力」規定之外，公寓大廈管理條例更於第38條第1項明文規定：「管理委員會有當事人能力」，明文承認管理委員會具有成為訴訟上當事人之資格，得以其名義起訴或被訴，就與其執行職務相關之民事紛爭享有訴訟實施權，並於同條例第6條第3項、第9條第4項、第14條第1項、第20條第2項、第21條、第22條第1項、第2項、第33條第3款但書規定管理委員會於實體法上亦具享受特定權利、負擔特定義務之資格，賦與管理委員會就此類紛爭有其固有之訴訟實施權。故管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求，俾迅速而簡易確定私權並實現私權，避免當事人勞力、時間、費用及有限司法資源之不必要耗費。原判決見未及此，就上訴人請求管委會賠償部分，僅以管委會無權利能力即無侵權行為能力為由，否准上訴人該部分之請求，
即難謂當（最高法院98年台上字第790號判決意旨參照）。
（二）經查，原告係主張系爭大樓共用之系爭屋頂防水層失修以至系爭房屋漏水受有損害，而公寓大廈共有及共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良，本屬管理委員會之職務範圍，此據公寓大廈管理條例第36條第2款所明定。前揭漏水核屬被告執行職務之範圍，自有修繕之義務，倘被告就此項職務之執行，或基於系爭大樓區權會會議決議執行職務，致損害於他人，原告自得比附援引上揭判決意旨，選擇對被告起訴請求賠償，是被告前揭抗辯，自屬無據。
六、系爭大樓漏水原因為何？
（一）台北市土木技師公會受本院囑託，就系爭房屋漏水原因等事項為鑑定，依據該公會所出具之案號00000000號鑑定報告書所載，鑑定人於鑑定過程中至現場會勘結果，系爭房屋108號之1、108號之2部分室內天花板，可認定全部因為系爭屋頂漏水而損壞，部分室內牆壁木板及壁紙亦因系爭屋頂漏水而損壞，部分地毯因漏水而有汙漬，系爭房屋108號之3、108號之4部份之天花板因局部漏水而有水漬汙漬痕跡存在，但較108號之1、108號之2部分輕微甚多。（見上開報告第2頁）。
（二）依據上開鑑定報告所載，漏水原因如下：
1.系爭房屋內之天花板、牆壁木板、壁紙、地坪木板、地毯所造成之潮溼斑塊、腐朽等均與系爭屋頂防水層漏水失修有關。
2.被告提出100噸冷卻水塔運作時震動，會造成屋頂防水層破壞，可能係誤認為冷卻水塔100噸為其重量，而認為會使系爭屋頂承受超過之負荷，但100噸之冷卻水塔係冷氣之空調噸數，重量僅約1噸，且一般冷卻水塔在作用時，其陣動力尚不致於造成系爭屋頂之防水層破壞。
3.原告於機械設備廠房有鑽動穿孔穿過屋頂層，固破壞防水層，然前開鑽洞穿孔係於85年施作完成，系爭房屋漏水係於96年以後，難以認定係漏水因素，
4.被告稱原告於系爭屋頂加建玻璃屋，因敲打系爭屋頂樓板，破壞防水層，因玻璃屋下方天花板漏水嚴重，鑑定認為，敲打系爭屋頂加設開口，是會造成防水層破壞，同時敲打之震動，會使周遭混凝土產生微裂縫，若再加上防水層被破壞，則系爭屋頂之雨水即有可能經由此處漏水，惟範圍不致於太大。（見鑑定報告第3頁）
（三）再本院另於102年8月5日函詢台北市土木技師公會請其補充說明，其於102年8月14日以北土技字地000000000000號函回復如下：
1.系爭屋頂機械設備裝置房鑽孔穿洞連通室內外部分，亦即風管、店管之屋頂打洞裝置，是會造成漏水原因，但漏水位置應為局部惟本案漏水係108號之1、108號之2全面性漏水，因此研判為系爭屋頂防水層失修所致。
2.系爭房屋經現場會勘，並無樑柱拆除情形，現場在梯廳及廁所後方之陽台有外推，但系爭大樓結構為鋼筋混凝土構造，其房屋重量是由樓板傳遞至樑、再由樑傳遞至柱，因此牆壁本身在結構上是不列入計算承受載量（除牆壁本身不開門、窗，亦僅針對耐震結構而計算，亦非承載重力），故牆壁外推並非漏水原因。（見本院卷一第245頁）
（四）又前開鑑定報告之鑑定人 張錦峯 ，亦到院陳述如下：（被告訴訟代理人問：風管、電管之屋頂打洞裝置及機械設備裝置房鑽洞穿孔會破壞防水層，為何不認為是造成系爭建物漏水因素？）鑑定人張錦峯：一般施作鑽洞的工程後，會在周圍補上發泡劑或其他的防水設施，且此案當時機械設備為民國85年施作，發生漏水情事是民國90幾年間，故認定並非系爭建物漏水因素。（被告訴訟代理人問：牆壁外推為何研判並非漏水原因？）鑑定人張錦峯：原來外面是有陽台，是拆掉牆壁，現在建築物是用構架方式計算，是用樑與柱承受重量，牆壁只是隔間作用。承載重力並無變更，樓板之重量係由樑及柱支撐，並非由牆壁支撐。（被告訴訟代理人問：本案頂樓之冷卻水塔運轉很多年，且現場已經有地面凹陷情況，是否仍認為震動不會影響屋頂防水層損害？）鑑定人張錦峯：冷卻水塔大約一噸多，其運轉時不會造成房屋結構損害等語（見本院一卷第285至286頁）。
（五）又前開鑑定報告固認定系爭屋頂加建玻璃屋時，可能產生震動而致部分混凝土產生微裂縫，惟鑑定人張錦峯亦到院陳述：（被告訴訟代理人問：玻璃屋是在民國83年設置的，也是與發生漏水間隔許久，為何認為玻璃屋建造是漏水因素？）鑑定人張錦峯：不記得是幾年建造，當時被告訴訟代理人告知是用敲的，敲的時候會些許震動，我們認為建造玻璃屋的人應該負擔一點責任。（被告訴訟代理人問：為何認定玻璃屋防水層破壞所造成的破壞不會太大？）鑑定人張錦峯一般敲打造成的防水層破壞，其漏水範圍會在週邊一兩公尺地方，且漏水情形會很小，且滲漏情形也較為輕微，不會是整片漏水等語（見本院卷一第285至286頁），則玻璃屋之建造時點尚與系爭房屋實際發生漏水時間間隔已久，且建造玻璃屋所致震動漏水方式為輕微局部，亦與系爭房屋內部漏水情形未符，則難認鑑定報告前開結論可採。
（五）綜此，系爭屋頂漏型態為全面漏水，應為防水層失修所致，被告所抗辯之屋頂層鑽洞穿孔、玻璃屋之建造其漏水範圍係局部輕微且限定範圍之漏水，尚與前揭狀態不合而排除為漏水原因，且再系爭屋頂冷卻水塔重量僅1噸，運作震動不致影響系爭屋頂樓板，而牆壁並不承載樓板重量，室內牆壁拆除不影響樓板載重能力，亦非漏水原因，則系爭房屋漏水確係因系爭屋頂防水層失修所致，被告前開所辯尚無足採。
七、被告是否應負侵權行為損害賠償責任？
（一）按因故意或過失，不法侵害他人之權利者，負損害賠償責任，民法第184條第1項前段定有明文，又按共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之。亦為公寓大廈管理條例第10條第2項所明定，又管理委員會倘基於規約約定或區分所有權人會議決議所為職務之執行致他人受損害，而應由區分所有權人負賠償責任時，其本身縱非侵權行為責任之權利義務歸屬主體，亦應認被害人得基於程序選擇權，並依公寓大廈管理條例第38條第1項規定及訴訟擔當法理，選擇非以區分所有權人而以管理委員會為被告起訴請求（最高法院98年度台上字第790號判決意旨參照）。
（二）經查，系爭房屋漏水原因係因系爭大樓共用之系爭屋頂防水層失修所致，原告應得依公寓大廈管理條例第10條第2項之規定，請求被告就系爭屋頂盡維護及修繕之責，又原告於99年11月30日、100年1月14日發函要求被告儘速發包系爭屋頂防水工程、嗣於100年6月22日以新店水尾郵局169號存證信函，請被告處理系爭屋頂漏水，業如前述，然被告雖將系爭屋頂防水工程發包龍成公司施作，於100年8月16日系爭屋頂冷卻水塔區域防水工程完工，然僅就冷卻水塔部分施工，是於原告起訴前，被告依據系爭大樓區權會會議決議內容，並未就系爭屋頂全面施工防水工程修復防水層，堪以認定。再系爭屋頂防水層失修導致原告所有之系爭房屋因屋頂漏水而受損，亦據鑑定報告認定如前，並有鑑定報告所附照片可憑（見鑑定報告第19至66頁），是被告執行前開區權會會議決議，未將系爭屋頂防水層修繕完成，確有導致原告財產權受損之情事，應堪認定，則原告依前開規定，請求被告負侵權行為之損害賠償責任，即屬有據。被告雖抗辯其係基於區權會會議決議積極執行決議內容，不應負侵權行為責任，然揆諸前揭說明，其仍應就執行系爭大樓區權會會議決議所致原告損害負損害賠償責任，被告所辯，亦無足採。
八、原告得請求之金額為若干？
（一）按負損害賠償責任者，除法律另有規定或契約另有訂定外，應回復他方損害發生前之原狀；第1項情形，債權人得請求支付回復原狀所必要之費用，以代回復原狀；不能回復原狀或回復顯有重大困難者，應以金錢賠償其損害，民法第213條第1項、第3項、第215條分別定有明文。又物被毀損時，被害人除得依民法第196條請求賠償外，並不排除民法第213條至第215條之適用。依民法第196條請求賠償物被毀損所減少之價額，得以修復費用為估定標準，但以必要者為限，就修理材料，以新品換舊品，應予折舊方屬必要費用（最高法院77年第9次民事庭會議決議(一)參照），是依據前開說明，原告得請求之損害賠償費用，就修復費用中零件材料以新品替換舊品部分，自應依法予以折舊，至工資部分則屬人力支出，不生應否折舊之問題，原告主張均不予折舊，尚無足採。
（二）經查，原告前於100年1月14日發函請被告修復漏水，並表示系爭房屋室內牆面屋頂裝潢因而毀損（見本院卷一第69頁），足認系爭房屋裝潢自該時起確已發生毀損情事。再系爭房屋裝潢係原告於86年、87年為之，亦為，是認系爭房屋之裝潢物品至100年1月時，應使用逾10年。參以依台灣地區住宅類建築工程造價參考表所示，建築物裝潢之耐用年數為10年，惟折舊率超過50%者，以50%為限之規定，是應推認系爭房屋裝潢應已逾使用年限，應以50%計算其折舊。復查，上開鑑定報告所估之系爭房屋修復費用表所列項目其中「1.室內牆壁壁紙潮溼斑塊剝落換新9142元、
2.平頂輕鋼架天花板潮溼斑塊腐朽換新86萬1400元、3.平頂夾板天花板潮溼斑塊、腐朽換新22萬3724元、4.地坪木板潮溼換新7萬500元、5.地坪地毯潮溼斑塊換新20萬280元、6.牆壁木板潮溼斑塊換新14萬913元、7.室內（平頂）電線及燈具受潮更新20萬元」（見鑑定報告第88頁），屬於施工後固定資產而得算定折舊之項目，其金額為170萬5959元（計算式：9,142＋861,400＋223,724＋70,500＋200,280＋140,913＋。200,000＝1,705,959），經計算折舊之結果，此部分之金額為85萬2980元（1,705,959元×50%＝852,980元，元以下四捨五入），加計鑑定報告項目中「8.其他零星修復10萬2358元、9.廢棄物清理及運棄7萬2333元，10.稅捐及管理費18萬8065元」，系爭房屋裝潢毀損修復費用應為121萬5736元（計算式：102,358＋72,333＋188,065＋852,980＝1,215,736）。
（三）原告主張鑑定報告並未將系爭房屋頂板及水泥牆修復費用列入計算，惟此經鑑定人張錦峯證述：鑑定時以當時看到的為準，當時所見為天花板，水泥部分因為沒有油漆，所以估列項目是以復原為準等語（見本院卷二第286頁），是係因勘驗現場實無從認定系爭房屋之頂板及水泥牆本存有油漆，而未於鑑定報告中列入前開費用，而原告亦未提出證據系爭房屋之頂板、水泥牆原狀即包含油漆，其主張應無可採。再原告主張系爭房屋修復費用應以525萬5235元，並提出 阿琺 室內設計估價單為證（見 司北 調卷第60至6頁），惟前開估價單係於系爭鑑定報告做成前所製作，並未能確認前開修復費用之計列，是否係基於系爭房屋現場狀況，以回復原狀為必要而計算，難認前開估價單可採，是原告主張之系爭房屋修復費用525萬5235元部分，應以其中121萬5736元為有理由，其他部分則為無理由而不應准許。
（三）按損害賠償，除法律另有規定或契約另有訂定外，應以填補債權人所受損害及所失利益為限。依通常情形，或依已定之計劃、設備或其他特別情事，可得預期之利益，視為所失利益，民法第216條定有明文，據此規定，凡依外部情事，足認其已有取得利益之可能，因責任原因事實之發生，致不能取得者，即為所失之利益，應由債務人賠償，而不以有取得利益之絕對確實為必要（最高法院77年度台上字第2514號判例意旨參照）。經查，原告主張其本欲將系爭房屋出租予特升公司使用，每月租金3萬4000元，特升公司欲承租5年，業據原告提屋特升公司函為證（見本院卷二第6頁），其上載明特升公司本欲於100年3月至4月間承租系爭房屋，然因嚴重漏水，放棄簽約等語，又特升公司之負責人 林光龍 亦到院證述：伊欲承租系爭房屋，有至現場勘查，有看到類似漏水的跡象，但是有與原告公司的秘書討論到漏水狀況可否改善，因為漏水也算嚴重。後來就說如果修繕過後，我們可不可以接受，那時候認為租金算便宜，如果有做修繕，原則上是可以接受的，考量過後覺得該棟大樓的管理方式及租金認為都是可以接受的，租約希望可以3至5年。原告有承諾3個月內可修復漏水，當時有同步看其他辦公室，但是因為原告的租金比較便宜，比較其他辦公室的租金，可以等待修繕期間。當時洽談租約時，一個月租金3萬多元，後來系爭房屋狀況未改變，方決定租在對面的辦公室，第一次見面有跟原告談過，如果3個月之內可以修繕完成，就會承租系爭房屋等語（見本院卷二第22至23頁），是系爭房屋於100年3月時，原告確有出租之計畫，並經特升公司表示欲承租系爭房屋，洽談租約，惟因系爭房屋漏水狀況未排除，故特升公司承租其他地點，足認系爭房屋租金收入確係原告可得預期之利益，而應由被告負損害賠償責任，被告抗辯因特升公司未確定承租，此部份並非預期利益云云，並不可採，原告主張自100年3月迄今止，受有19個月未能出租之租金損害為64萬6000元（34,000×19＝646，000），應為可採。
（四）次按管理事務，利於本人，並不違反本人明示或可得推知之意思者，管理人為本人支出必要或有益之費用，或負擔債務，或受損害時，得請求本人償還其費用及自支出時起之利息，或清償其所負擔之債務，或賠償其損害，民法第176條第1項定有明文，經查，被告就系爭屋頂防水層失修負有修繕義務一節，業如前述，則原告於99年12月4日自行雇工就系爭屋頂為防水工程，花費費用為9萬5000元，應屬為被告管理事務支出必要費用，自得請求被告給付前開費用。
（五）原告主張因系爭屋頂漏水，曾雇工修補天花板花費6000元一節，雖據原告提出名和有限公司結帳單為證（見司店調卷第58頁），惟經被告否認與系爭屋頂漏水相關，原告即應就前開費用支出與漏水具因果關係關係舉證，經查，前開單據僅載「辦公室天花修補及材料」，並未載明修復目的，難認與系爭屋頂漏水相關，原告復未提出其他證據證明該項修補費用係因漏水所致，此部份主張即無從准許。
（六）綜上，原告得請求之金額即為195萬6736元（計算式：1,215,736＋646,000＋95,000＝1,956,736元）。
九、綜上所述，原告依民法第184條第1項前段及第176條規定，請求被告給付600萬2235元，其中應以195萬6736元為有理由，應予准許，逾此範圍之請求，則為無理由，應予駁回。兩造均陳明願供擔保，以代釋明，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，均與法律規定相符，爰分別酌定相當之擔保金額予以准許；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，因訴之駁回而失所附麗，不應准許。
十、本件事證已臻明確，兩造其餘主張陳述及所提證據方法，經本院斟酌後認均不足以影響本判決結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
十一、據上論結，本件原告之訴為一部有，一部無理由，依民事訴訟法第79條第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國103年5月21日
民事第七庭審判長法官匡偉
法官蘇嘉豐法官曾育祺以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年5月21日
書記官徐悅瑜