裁判字號：臺灣桃園地方法院100年訴字第957號民事判決
裁判日期：民國100年10月28日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣桃園地方法院民事判決100年度訴字第957號原告 邱顯結 訴訟代理人 嚴怡華 律師被告 葉秀錦 上列當事人間請求遷讓房屋等事件，於民國100年10月7日辯論終結，本院判決如下：
主文被告應將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○號之房屋（詳細面積如附表所示）全部騰空遷讓返還原告。
被告應自民國九十九年八月三十一日起至返還上開房屋予原告之日止，按月給付原告新臺幣肆仟肆佰參拾肆元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣陸拾萬元為被告供擔保後，得假執行。
本判決第二項於每月屆期時，於原告以新臺幣壹仟伍佰元為被告供擔保後，各得假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、本件被告經合法通知，未於言詞辯論期日到場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告聲請，由其一造辯論而為判決。
二、原告起訴主張：原告於民國99年8月19日投標拍得坐落桃園縣中壢市○○段○○○○號土地及其上如附表所示建物（下稱：系爭房屋），並已取權利移轉證書。詎被告於本院97年度執字第26667號強制執行事件（下稱：系爭執行事件）中竟主張其已向債務人 游月娥 租得系爭房屋，其有占有使用之正當權源云云。然由游月娥於93年3月設定抵押時所簽立之切結書觀之，游月娥已表示設定抵押時並無任何租賃關係存在，足見被告於系爭執行事件中陳稱其係93年2月起承租系爭房屋云云，顯與游月娥簽立之切結書內容不同，故游月娥與被告間是否有租約存在，實令人質疑，應係通謀虛偽之意思表示。為此提起本件訴訟請求返還系爭房屋，又被告無權占有系爭房屋，應賠償原告相當於租金之不當得利損害。並聲明：被告應將系爭房屋遷讓返還原告；被告應自99年8月19日起至遷讓系爭房屋之日止，按月給付原告新臺幣（下同）15,180元；願供擔保，請准為假執行之宣告。
三、被告未於言詞辯論期日到場，亦未提出書狀作何聲明及陳述。
四、原告主張之上開事實，業據提出權利移轉證書、土地及建物登記謄本、切結書、民事聲明異議狀、訊問筆錄等件為證，而被告已於相當時期受合法之通知，於言詞辯論期日不到場，亦未提出準備書狀爭執，堪信原告上開主張非虛。且訴外人游月娥於93年3月26日出具之切結書中所載系爭房屋無任何租賃關係存在等語（見本院卷第19頁），核與被告於系爭執行事件中到庭陳稱：租約從93年2月開始等語（見本院卷第22頁）明顯不符，故被告於系爭執行事件中主張其為系爭房屋之承租人云云，已難遽採。而被告迄今亦未能提出其為系爭房屋承租人之積極證據供本院審酌，是原告主張被告無權占用系爭房屋乙情，堪認屬實。
五、按不動產之租賃契約，其期限逾一年者，應以字據訂立之，未以字據訂立者，視為不定期限之租賃；出租人於租賃物交付後，承租人占有中，縱將其所有權讓與第三人，其租賃契約，對於受讓人仍繼續存在；前項規定，於未經公證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之，民法第422條、第425條分別定有明文。揆諸上開規定，本件被告與游月娥間就系爭房屋縱有租賃契約，然依被告於系爭執行事件中之陳述，其租賃期限顯已逾一年，且未以字據訂立契約，應視為不定期租賃，而被告所主張之不定期租賃契約又未經公證，自無民法第425條第1項買賣不破租賃原則之適用，被告占有使用系爭房屋對原告而言仍屬無權占有。
六、另按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之，對於妨害其所有權者，得請求除去之，民法第767條前段、中段分別定有明文。本件原告為系爭房屋之所有權人，已如前述，而被告既無合法使用系爭房屋之權利，則原告主張被告係無權占有系爭房屋，而依民法第767條規定請求被告自系爭房屋遷讓並將之交還予原告等語，自屬有據。
七、再查，無權占用他人房屋，可獲相當於租金之利益為社會通常之概念，是原告以被告無權占有，請求被告返還相當於租金之不當得利，自屬可採。且按城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報總價年息10%為限，土地法第97條第
1項所明定。而土地法施行法第25條規定，土地法第97條第
1項所謂土地及建築物之總價額，土地價額依法定地價，建築物價額依該管市縣地政機關估定之價額，且土地法第148條復規定，土地所有權人依本法所申報之地價，為法定地價，則土地法第97條第1項所謂土地申報價額即指該土地之申報地價而言。而房屋之申報價額，因目前地政機關並未進行估定，故無房屋之申報價額可資認定，本件以房屋稅課稅現值作為房屋價額之估定，應與地政機關估定之價額相近。查系爭房屋之房屋稅課稅現值為643,500元，系爭房屋基地面積128.13平方公尺，申報地價每平方公尺6,370.4元，原告之權利範圍為1/7，有房屋稅籍證明書、土地登記謄本在卷可稽，是土地價值為116,606元（計算式：6,370.4×128.13×1/7＝116,606，元以下四捨五入），合計土地與建物申報總價為760,106元。系爭建物於87年6月12日完成，有建物登記謄本存卷足參，本院斟酌系爭建物可供商業用途使用、建物坐落之位置、附近繁榮程度等情狀，認以土地及建物之申報總價年息7%計算房屋租金為適當。以此計算，每月租金為4,434元（760,106×7%÷12＝4,434，元以下四捨五入）。故原告向被告請求相當於租金之不當得利，其中每月4,434元之部分為有理由，應予准許，逾此範圍之請求即屬無據，應予駁回。
八、綜上所述，原告依民法第767條及第179條之規定，請求被告將門牌號碼桃園縣中壢市○○路○段○○號之房屋（詳細面積如附表所示）全部騰空遷讓返還原告，及被告應自99年8月31日（即土地、建物謄本上所載原因發生日期）起至返還系爭房屋予原告之日止，按月給付原告4,434元，為有理由，應予准許，逾越上開請求之部分，非有理由，應予駁回。
九、原告陳明願供擔保，請准宣告假執行，就原告勝訴部分合於法律規定，爰分別酌定相當之擔保金額宣告之，原告其餘假執行之聲請，因訴之駁回而失所依據，不予准許。
十、本件事證已臻明確，原告其餘之主張、陳述及所提之證據資料，核與判決結果無何影響，爰不一一論述，附此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第385條第1項前段、第79條，第390條第2項，判決如主文。
中華民國100年10月28日
民事第一庭法官魏于傑上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年10月31日
書記官黃瓊儀附表：
┌──┬──┬────────┬───────────────┬───────┐│編號│建號│建築式樣主要建築│建物面積（平方公尺）│備註││││材料及房屋層數│││├──┼──┼────────┼───────────────┼───────┤│01│811│商業用、7層樓房│1樓層：42.12│││││、鋼筋混凝土造│騎樓：19.02││││││合計：61.14││├──┼──┼────────┼───────────────┼───────┤│02││住家用、鋼筋混凝│1樓層：35.09│未辦建物所有權││││土造、1層樓房│使用鄰地683地號1層：26.73│第一次保存登記│││││使用鄰地722地號1層：0.83││││││合計：62.65││└──┴──┴────────┴───────────────┴───────┘