宣 示 判 決 筆 錄 九十三年度北簡字第八三一三號
原 告 丙○○００大廈管理委員會
法定代理人 乙○○
訴訟代理人 甲○○
戊○○
被 告 丁○○
右當事人間九十三年度北簡字第八三一三號給付管理費事件於中華民國九十三年十二
月二十八日言詞辯論終結，九十四年一月十一日下午五時在本院台北簡易庭第二法庭
公開宣示判決出席職員如左︰
朗讀案由兩造均未到
法官朗讀主文宣示判決，並諭知將判決主文、所裁判之訴訟標的及其理由要領，記載
於後：
主文：
被告應給付原告新台幣肆拾肆萬捌仟零陸拾伍元。
訴訟費用由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新台幣肆拾肆萬捌仟零陸拾伍元預供擔保後，得免為假
執行。
理由要領：
一、本件原告起訴主張：
（一）被告所有之門牌號碼為台北市○○街○段○○○號十一樓房屋（以下簡稱系爭
房屋）係位於原告社區，被告為原告大樓之區分所有權人，依據原告社區住戶
管理規約第十一條之規定，原告應按照系爭房屋之面積即一百零七點零九坪以
每坪新台幣（下同）六十元計算繳交管理費，故而被告按月應繳交六千四百二
十五點四元之管理費，然被告自八十八年六月九日起即未繳交，迄至九十三年
十二月三十一日為止，總計積欠管理費四十四萬八千零六十五元，原告爰依據
上開規約之規定訴請被告給付之。
（二）原告社區之區分所有權人向建商承買原告社區房屋時，皆簽訂住戶管理規約，
該份管理規約並經各住戶承認並遵守之，應已形成一自治規章性質，依據團體
法制原理，凡進入團體組織之構成員即應受其拘束，遵守規約，並不因該規約
制定於公寓大廈管理條例之前而有所差異，是被告辯稱規約於原告社區管理委
員會成立前，並無拘束力，並不足採。又原告於備核前收取管理費亦係經由區
分所有權人會議之決議。又退萬步言，縱規約係於事後始行通過，但就規約通
過前之期間，原告為被告之利益，以有利於被告之方法為被告管理大樓之相關
事務，諸如支出電梯維修費用、清潔費用、管理人員薪資等必要費用及其他為
促進被告權益所支出之各種有益費用，為此原告自得依據無因管理之法律關係
，向被告請求償還所有相當於管理費金額之必要及有益費用，與依據不當得利
之法律關係，訴請被告應返還相當於管理費金額之利益（即被告所受領之各種
服務諸如電梯維修、大樓清潔管理費等）。
二、被告則辯稱原告上開住戶規約於九十三年五月間召開區分所有權人會議後始通過
，原告依據上開規約之規定，訴請被告上開時間前之管理費，即屬無據，又被告
係經由法院拍賣程序取得系爭房屋，故而建商與原告社區住戶間之規約，實與被
告無關被告並不因此受拘束等語。
三、首查，原告於九十三年五月間召開區分所有權人會議後，於九十三年六月一日經
台北市政府准予備查一事，有原告所提出之公寓大廈管理組織報備證明及原告之
九十三年五月二十二日第六屆區分所有權人會議會議紀錄各一份為證，應為實在
。其次，原告主張被告為系爭房屋之所有權人即原告社區住戶與原告大廈之區分
所有權人，系爭房屋之面積經核計為一百零七點零九坪，如以上開規約所規定之
每坪六十元計算，則系爭房屋之每月管理費為六千四百二十五點四元，被告自八
十八年六月九日起即未繳交，迄至九十三年十二月三十一日為止，總計四十四萬
八千零六十五元之情事，為被告所不爭執，並有原告所提出之系爭房屋建物登記
謄本、規約、催繳公告、存證信函、欠繳管理費明細表各一份為證，是原告上開
主張，應為實在。
四、再者，原告又主張依據原告之住戶規約第十一條之規定，被告有繳交上開管理費
之義務，則為被告所不承認，並以前詞置辯，然查：
（一）原告主張原告社區之區分所有權人向建商承買原告社區建物時，皆簽訂有住戶
管理規約，並沿用迄今，為被告所不爭執，並有原告所提出之規約一份為證，
另參以該份規約亦載明其係訂立於八十八年十一月十日，故原告前揭主張，應
為實在，先予確認。原告雖又主張該份規約業於八十八年間經由區分所有權人
會議通過，然未能舉證以實其說（民事訴訟法第二百七十七條前段參照），是
其此項主張，即屬無據而不能採信。
（二）又查，該份管理規約雖又載明於九十二年九月六日第一次修訂，並經區分所有
權人會議通過生效，然被告辯稱該次區分所有權人會議決議，因出席之區分所
有權人之區分所有權比例並未符合法律規定故決議無效，此為原告所不否認而
得視為真正，是該份規約縱然遲至原告之九十三年五月二十二日區分所有權人
會議議決之後，始成為合於公寓大廈管理條例第三條第十二項規定之規約（同
條例第三十一條參照），此為被告所不爭執，惟按公寓大廈之起造人於申請建
造執照，應檢附專有部分、共用部分標示詳細圖說及住戶規約草約，前項規約
草約經承受人簽署同意後，於區分所有權人會議訂定規約前，視為規約，公寓
大廈管理條例第五十六條第一、二項定有明文。是依據上開法文之規定，縱認
原告住戶與建商間之住戶管理規約，於原告召開九十三年五月二十二日區分所
有權人會議並按照公寓大廈管理條例之相關規定決議通過之前，尚未取得原告
社區規約之資格，然仍不失為前揭法文所指稱之住戶規約草約，從而被告雖辯
稱上開規約於原告之九十三年五月二十二日區分所有權人會議決議之前，並不
具拘束力，即與上開法文之規定相違而屬無據。
（三）被告雖又辯稱其係經由法院拍賣程序取得系爭房屋之所有權，實非經由建商而
取得系爭房屋，是建商與住戶間之規約與被告無關，對於被告不具約束力等語
。惟按區分所有權之繼受人應繼受原區分所有權人依本條例或規約所定之一切
權利義務，公寓大廈管理條例第二十四條定有明文。又強制執行法上之拍賣，
應解釋為買賣之一種，即拍定人為買受人，而以拍賣機關代替債務人立於出賣
人之地位（最高法院四十七年度台上字第一五二號、四十九年台抗字第八三號
判例可資參照）。查被告既係依強制執行法上之拍賣程序而取得系爭土地及房
屋之所有等情，為其所是認，則被告為原所有權人之繼受人，要屬無疑，故依
前揭說明，被告自應繼受原區分所有權人遵守上開規約之義務，是被告此項所
辯，亦屬無據。
五、綜上，被告上開所辯，均屬無據，查上開規約第十一條第一項已經規定「管理費
金額每月每坪繳交新台幣六十元」，此有上開規約一份為憑，復按公寓大廈管理
條例第二十一條規定：「區分所有權人或住戶積欠應繳之公共基金或應分擔或其
他應負擔之費用已逾二期或達相當金額，經定相當期間仍不給付者，管理負責人
或管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息」。從而，原告訴請被
告應給付上開管理費，為有理由，應予准許。
六、本件係就民事訴訟法第四百二十七條訴訟適用簡易程序所為被告敗訴之判決，依
同法第三百八十九條第一項第三款規定，應職權宣告假執行。並依同法第三百九
十二條第二項規定，依職權宣告被告預供擔保後，得免為假執行。
七、本案事證已臻明確，是以兩造之其餘主張與攻擊防禦方法，及已提出但未經援用
之證據，經核均與本案判決結果無影響，爰不一一予以審酌，附此說明。
台灣台北地方法院台北簡易庭
書記官 蔡宏志
法 官 匡 偉
右筆錄正本係照原本作成。
如不服本判決，應於判決送達後二十日內向本庭（臺北市○○○路○段○○○巷○號
）提出上訴狀。（須按他造當事人之人數附繕本）。
中 華 民 國 九十四 年 一 月 十一 日
書 記 官蔡宏志