臺灣臺中地方法院臺中簡易庭民事判決 103年度中訴字第2號
原 告 逢甲文華道商場管理委員會
法定代理人 鄭春霞
訴訟代理人 許博堯 律師
複 代理人 林蕙姿
胡玉龍
被 告 陳居財
王春美
黃本森
陳素玲
共 同
訴訟代理人 陳盈壽 律師
被 告 楊綉霞
訴訟代理人 張裕柱
被 告 游秀滿
兼訴訟代理人 陳世欣
被 告 逢甲文華道透天商場管理委員會
特別代理人 陳惠玲 律師
上列當事人間請求給付管理費等事件，本院於民國103年10月20
日言詞辯論終結，判決如下：
主文
㈠確認逢甲文華道商場公寓大廈社區民國100年7月10日第六屆區
分所有權人會議之提案二關於「商場與會館分割管理」之決議
為無效。
㈡被告陳居財、王春美應各給付原告新臺幣16,800元，及均自民
國101年11月30日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈢被告楊綉霞應給付原告新臺幣33,600元，及自民國101年11月
30日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈣被告黃本森應給付原告新臺幣33,600元，及自民國101年12月
14日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈤被告游秀滿、陳世欣應各給付原告新臺幣10,830元，及均自民
國101年12月14日起至清償日止，按年息之5％計算之利息。
㈥被告陳素玲應給付原告新臺幣33,600元，及自民國101年11月
30日起至清償日止，按年息5％計算之利息。
㈦訴訟費用由被告負擔。
㈧本判決主文第㈡項至第㈥項於原告分別以新臺幣5,600元、5,6
00元、11,200元、11,200元、3,610元、3,610元、11,200元供
擔保後，得依序對被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游
秀滿、陳世欣、陳素玲假執行；但被告陳居財、王春美、黃本
森、陳素玲如各以新臺幣16,800元、16,800元、33,600元、33
,600元為原告預供擔保，得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面
一、按法定代理人之代理權消滅者，訴訟程序在有法定代理人或
取得訴訟能力之本人，承受其訴訟以前當然停止；承受訴訟
人，於得為承受時，應即為承受之聲明；聲明承受訴訟，應
提出書狀於受訴法院，民事訴訟法第170條、第175條第1項
、第176條分別定有明文。查本件原告起訴時之法定代理人
為 曾宥源 ， 嗣變 更為鄭春霞，茲據原告新任法定代理人鄭春
霞具狀聲明承受訴訟，有民事聲明承受暨告知參加訴訟狀附
卷可憑，核無不合。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之
基礎事實同一者、不甚礙被告之防禦及訴訟之終結者，不在
此限，民事訴訟法第255條第1項第2、7款定有明文。原告起
訴時，係請求：㈠被告陳居財、王春美每人應給付原告新臺
幣（下同）16,800元、㈡被告楊綉霞應給付原告33,600元、
㈢被告 徐偉鈞 應給付原告37,140元、㈣被告黃本森應給付原
告33,600元、㈤被告游秀滿、陳世欣每人應給付原告10,830
元、㈥被告陳素玲應給付原告33,600元，及均自起訴狀繕本
送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。嗣於民國
102年8月20日，具狀追加逢甲文華道透天商場管理委員會（
下稱透天商場管委會）為被告，並追加聲明：請求確認逢甲
文華道商場區分所有權人在100年7月10日決議分割成立被告
透天商場管委會所為之決議（即提案討論第二案，下稱系爭
決議）無效。核原告追加被告及聲明部分，其請求之基礎事
實同一，且不甚礙被告之防禦及訴訟之終結，依前開規定，
自屬適法。
三、按因訴之變更、追加或提起反訴，致其訴之全部或一部，不
屬第427條第1項及第2項之範圍者，除當事人合意繼續適用
簡易程序外，法院應以裁定改用通常訴訟程序，並由原法官
繼續審理，民事訴訟法第435條第1項設有規定。原告起訴請
求被告陳居財、王春美、楊綉霞、徐偉鈞、黃本森、游秀滿
、陳世欣、陳素玲，各給付16,800元、16,800元、33,600元
、37,140元、33,600元、10,830元、10,830元、33,600元，
合計193,200元，依同法第427條第1項規定應適用簡易訴訟
程序審理。嗣原告於102年8月20日具狀追加透天商場管委會
為被告，並追加聲明：請求確認系爭決議無效，而該項追加
聲明不屬民事訴訟法第427條第1項及第2項之範圍，且被告
陳居財、王春美、黃本森、陳素玲不同意繼續適用簡易程序
，本院乃裁定改用通常訴訟程序，並由原法官繼續審理。
四、按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部。但被告已為
本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項
定有明文。原告於103年4月8日具狀撤回對被告徐偉鈞部分
之起訴，而被告徐偉鈞尚未為本案之言詞辯論，自不須得其
同意，即生撤回之效力。
五、按對於無訴訟能力人為訴訟行為，因其無法定代理人，或其
法定代理人不能行代理權，恐致久延而受損害者，得聲請受
訴法院之審判長選任特別代理人，民事訴訟法第51條第1項
定有明文。被告透天商場管委會之原法定代理人即主任委員
黃本森（亦為本件被告之一）之任期已屆滿，惟迄未另行推
選主任委員，因原告對被告透天商場管委會已提起民事訴訟
，被告透天商場管委會目前無法定代理人，故有選任特別代
理人之必要，因而向本院提出聲請。經本院向財團法人臺中
律師公會函詢，由該公會推薦陳惠玲律師擔任被告透天商場
管委會之特別代理人，爰依上開規定，選任陳惠玲律師擔任
被告透天商場管委會之特別代理人。
六、被告游秀滿、陳世欣經合法通知，未於最後言詞辯論期日到
場，核無民事訴訟法第386條各款所列情形，爰依原告之聲
請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面
一、原告主張：
㈠被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、
陳素玲等7人為原告所管理之「逢甲文華道商場公寓大廈社
區」（下稱系爭社區）之A、B區透天店舖之區分所有權人。
依社區規約第10條第2、3項約定，透天店舖區之管理費每月
每棟為2,600元、停車位每月200元，3個月為1期（季）收取
8,400元【（2600＋200）×3＝8400】。又第四台費用每月
1,180元，3個月為1期，每期3,540元，視住戶有無安裝使用
，另外收費。詎被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游
秀滿、陳世欣、陳素玲先後自100年10月起拒繳管理費（含
停車位、第四台費用），各積欠如附表所示之金額，爰依社
區規約第10條第2、3項約定，請求其等如數給付。
㈡本件糾紛之緣起說明如下：100年7月10日第六屆區分所有權
人會議（下稱系爭區權人會議），其中提案討論第二案內容
略為：系爭社區中之A、B區透天店舖是否可自系爭社區分割
而出，由A、B區透天店舖自行組成獨立之區分所有權人及管
理委員會？系爭社區全部住戶總戶數為345戶（按法定戶數
應以161戶計算，詳後述），系爭區權人會議計有104戶出席
，表決結果計有84戶贊成分割，14戶不贊成分割，6戶棄權
。此後，A、B區透天店舖之區分所有權人即根據系爭決議，
另行召開區分所有權人會議及組成被告透天商場管委會，嗣
向臺中市西屯區公所辦理備查，並經該所於101年7月19日同
意備查及核發公寓大廈管理組織報備證明。100年8月6日，
反對分割及未參與系爭區權人會議之住戶展開連署，共計21
戶表達堅決反對分割之立場，其中A、B區透天店舖之區分所
有權人亦有13戶參與連署反對分割，顯見A、B區透天店舖之
區分所有權人之立場並不一致，贊成與反對分割皆有相當人
數，令原告無所適從。新成立之被告透天商場管委會於100
年9月1日發函予原告，表示自該日起，A、B區透天店舖之區
分所有權人不再向原告繳納管理費。101年8月29日，區分所
有權人即訴外人久億資產管理股份有限公司（下稱久億公司
）委託許博堯律師發函向內政部請求函釋：臺中市西屯區公
所101年7月19日公所建字第0000000000號函同意被告透天商
場管委會成立備查是否有違法令之疑義？惟內政部營建署於
101年9月4日以非其管轄業務移文臺中市政府處理。臺中市
西屯區公所於101年9月27日則函覆「本所形式上審查該會議
紀錄認為原管委會和新管委會已就公共設施部分達成分擔及
管理決議，應已符合公寓大廈管理條例第26條規定，至於嗣
後原管委會和新管委會之間爭執該份會議紀錄之決議內容有
無違法，此私權爭執實非本所所能介入，宜循司法途徑解決
」等語，原告無奈唯有提起本件訴訟謀求司法機關之解釋。
㈢系爭決議應屬無效：
1.區分所有權人不能決議准由部分之區分所有權人另組區分所
有權人會議及管委會：
⑴由區分所有權人所選出之管委會，其功能仍著重於區分所有
建物共同使用部分之使用及管理機能，而區分所有建物之共
同使用部分，最高法院係採取「因物之使用目的不能分割」
之法律見解（參照最高法院85年度台上字第966號、92年度
台上字第564號及97年度台上字第1593號裁判要旨），基於
同一法理，區分所有權人自不能以決議之方式准由部分之區
分所有權人另組區分所有權人會議及管委會。
⑵系爭社區公共設施之規劃事實上亦無法片面分割：
系爭社區就區分所有建物配置為：①263戶套房（久億公司
擁有253戶，10戶為個人戶）、②56戶透天店面（即A、B區
）、③26戶1、2樓店面（即C區），合計345戶。系爭社區就
公共設施之配置為：①地下1、2樓564個平面汽、機車停車
位，依其設計平面圖之分配位置，②包括污水處理槽（及其
排放管路）、停車場各項設備及管制系統、社區公共用電用
水、自來水蓄水池、水塔及泵浦設備、瓦斯管線等均為全體
社區規劃使用。由前述公共設施之配置，斷然無法單獨分割
出56戶透天商場之部分（詳如證十二，藍色範圍為56戶透天
住戶，橘色範圍為其他住戶，黃色部分為公共設施，包括步
梯、電梯、廁所、停車場出入車道、垃圾集中場、台電受電
室、排風機房、信箱及走廊等）。由此以觀，縱A、B區合計
56戶透天店舖獨立分割成立，惟該56戶透天店舖之上開公共
設施或仍設置於其他商場住戶、或無法獨立排水、或無法出
入停車場，益證系爭決議事實上亦屬窒礙難行。
2.縱認區分所有權人可決議准由部分區分所有權人另組區分所
有權人會議及管委會，惟系爭區權人會議之出席人數與系爭
決議之同意人數亦不符合社區規約第3條第3項第1、5款約定
：
由社區規約第3條第3項第1、5款約定可知，凡涉及「規約之
訂定或變更」及「約定專用或約定共用事項」者，應有區分
所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以
上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出
席人數區分所有權四分之三以上之同意行之。準此，系爭決
議如未違法，將造成決議後系爭社區區分所有權人戶數減少
、原告可收取之管理費減少及區分所有建物共同使用部分管
理權及使用權之變更，依上開約定，自應有區分所有權人三
分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二以上出席，以
出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占出席人數區分
所有權四分之三以上之同意行之，始為合法。而系爭社區全
部345戶中，其中253戶屬於同一區分所有權人久億公司所有
，已佔全部戶數五分之一以上，故參照公寓大廈管理條例第
27條第2項規定，在計算區分所有權人會議決議之出席人數
及表決權，應以久億公司69戶（345×1/5＝69）、A區透天
店舖32戶、B區透天店舖24戶、3樓個人戶10戶、C區店舖26
戶，以上合計161戶，以161戶計算出席人數及表決權。則依
上開約定，重大決議事項之出席人數應有161戶之三分之二
以上之區分所有權人107戶出席（161×2/3＝107，小數點以
下四捨五入），始為合法，然系爭區權人會議之出席之戶數
僅104戶，未達107戶之門檻，故當日所作成之決議皆屬違法
。是原告認系爭決議應屬無效。
3.系爭決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項規定：
⑴「A、B區透天店舖」及「C區及會館」並無各自獨立之出入
口。
⑵系爭區權人會議未作成系爭決議之前，並未有區分所有權人
過半數表示同意分割之書面存在。
⑶系爭決議應適用社區規約第3條第3項第1、5款約定，應有區
分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之二
以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例占
出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之，始為合法，
即應有區分所有權人107戶出席，然當日出席戶數僅104戶，
系爭區權人會議所作成之決議皆屬違法。
4.綜上所述，系爭決議明顯違反公寓大廈管理條例第26條第1
項規定，類推適用民法第56條第2項規定，應屬無效。而兩
造就系爭決議有無違反公寓大廈管理條例第26條規定，迭有
爭執，為此原告乃追加透天商場管委會為被告，並追加提起
確認之訴謀求解決。並聲明：㈠請求確認系爭決議無效。㈡
被告陳居財、王春美每人應給付原告16,800元，及均自起訴
狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈢
被告楊綉霞應給付原告33,600元，及自起訴狀繕本送達翌日
起至清償日止，按年息5％計算之利息。㈣被告黃本森應給
付原告33,600元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息5％計算之利息。㈤被告游秀滿、陳世欣每人應給付
原告10,830元，及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，
按年息之5％計算之利息。㈥被告陳素玲應給付原告33,600
元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息5％計
算之利息。
㈣對被告所為抗辯之陳述：
1.公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項，僅供監督機關事
後監督之用，不以之為該行為之合法要件：
⑴公寓大廈管理條例所規定之報備，性質上即屬報請備查，易
言之，公寓大廈管理組織向監督機關陳報之事項，僅供監督
機關事後監督之用，不以之為該行為之合法要件，從而，地
方主管機關所為之同意報備函，僅係地方主管機關對於申請
文件齊全之事實，所為之觀念通知，不生權利與（或）義務
之發生、變更、消滅或確認之法效果（參照臺北高等行政法
院91年度訴字第178號裁判要旨），故臺中市西屯區公所雖
對被告透天商場管委會所提出之文件，依公寓大廈管理條例
第26條規定為形式上書面審查，惟尚非據此即可認定被告透
天商場管委會合法與原告分割成立，被告等已非原告之區分
所有權人。
⑵況臺中市西屯區公所101年9月27日函覆原告訴訟代理人之函
文說明第2項第6點載明「本所形式上審查該會議紀錄認為原
管委會和新管委會已就公共設施部份達成分擔及管理決議，
應已符合公寓大廈管理條例第26條規定，至於嗣後原管委會
和新管委會之間爭執該份會議紀錄之決議內容有無違法，此
私權爭執實非本所所能介入，宜循司法途徑解決」等語，可
知該所雖作出被告透天商場管委會組織報備准予備查之證明
，惟系爭決議內容有無違法？仍應由司法機關詳加審認。
2.公共設施無法獨立分割：
⑴系爭社區之區分所有建物，雖可歸類為三大區，惟就公共設
施之配置，均為全體社區345戶規劃使用。另由社區公共設
施位置之配置圖示可知，56戶透天商場斷然無法從系爭社區
單獨分割，否則渠等將無法使用停車場之出入車道、垃圾集
中場、信箱及步梯走廊等共有部分。
⑵關於上開公共設施之維修保養費用，雖決議由分割後兩區管
委會按持分比例分擔，惟迄今被告透天商場管委會不僅未曾
向原告支付分文，猶坐享原告付費維修保養之各項設備外，
且發函通知56戶透天商場之住戶不再向原告繳納管理費，如
此一來，對於其他區分所有權人亦顯失公平。
⑶公共設施即全體區分所有權人之共有及共用部分既無法獨立
分割，日後倘原告與被告透天商場管委會就公共設施部分管
理之意見歧異、發生爭議時，究應如何界定雙方權責？屆時
恐造成公共設施或無人維修保養，或「一國兩制」之亂象，
不僅嚴重損及全體區分所有權人之權益，更將衍生無謂糾紛
。
3.系爭區權人會議之出席人數並未達社區規約第3條第3項第1
、5款約定之人數：
系爭區權人會議之簽到簿上，有A區住戶即訴外人 林阿款 、
高慧綸 ，B區住戶被告陳素玲，C區住戶即訴外人 楊慶祥 （2
戶）等多名區分所有權人未出具書面委託，僅由他人代為簽
到，並未有書面委託書之存在，顯不符合公寓大廈管理條例
第27條第3項前段規定，應予剔除，故系爭區權人會議之出
席人數並未達社區規約第3條第3項第1、5款約定，即應有「
區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三分之
二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所有權比例
占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行之」，所為決
議自屬無效。
4.A、B區透天店舖及C區及會館並無各自獨立之出入口：
⑴系爭社區（包含A、B區透天店舖在內）停車場之設計及現況
，均係使用共同之出口及入口，不能分割，亦別無其他通道
可獨立進出。
⑵系爭社區之信箱室、中庭、天橋及垃圾場冷藏室等公共設施
為整體設計、共同使用，且所有住戶（包含A、B區透天店舖
在內），均需以相同之感應扣出入，可見A、B區透天店舖並
無獨立之出入口。
⑶對臺中市西屯區公所103年1月6日函覆鈞院之內容表示意見
如下：
①上開回函記載「逢甲文華道商場一共有3個各自獨立之出入
口，分別為北側出入口、南側出入口及西側出入口，該商場
A區及B區住戶可由西側出入口進出，而該商場C區住戶可由
北側出入口或南側出入口進出」等語，將使人誤解來函所稱
西側出入口係僅供或專供A、B區住戶所使用，實際上該西側
出入口係全區住戶所共同使用之出入口，不可不辨。
②公寓大廈管理條例第26條第1項所稱之「出入口各自獨立」
，係指住宅與辦公商場混合使用之大樓，須住宅部份有獨立
之出入口，辦公商場之部份亦有獨立之出入口，該函所指北
、西、南側之出入口各自獨立，應指有3處出入口，應屬對
公寓大廈管理條例第26條第1項所稱之「出入口各自獨立」
有所誤解。
③該函所稱之西側出入口，並非專供A、B區住戶所進出使用，
而是A、B、C區全體住戶皆可進出使用之出入口，上情業經
證人即臺中市西屯區公所承辦人員 陳佳惠 到庭結證屬實。換
言之，A、B區住戶並無獨立之出入口，至為明顯。此外，該
西側出入口，實際上經編號為門牌號碼臺中市○○區○○路
○○○巷，由原證21之示意圖內容亦可證明該西側出入口絕非
僅供A、B區之住戶所出入使用。
5.系爭決議未達過半數之書面同意：
A、B區之透天店舖共計56戶，被告提出之連署同意書其上記
載共31戶簽名同意，扣除訴外人 賴達倫 （ 賴曉琳 ）、 羅盡 、
賴騰俊 及高慧綸等4人後僅剩27戶，並未達過半數（即29戶
）之同意。
6.系爭決議違反公寓大廈管理條例第26條第1項之強制規定，
自屬無效：
公寓大廈住戶之性質雖屬非法人團體，惟由其性質觀之，已
與社團法人相當接近，故關於其意思決定機關所為決議之效
果，應類推適用民法第56條關於社團總會決議效力之規定（
參照最高法院93年度台上字第2347號裁判要旨）。民法第56
條第2項規定，總會決議之內容違反法令或章程者，無效，
其立法理由並進一步說明：總會決議之內容違反法令或章程
者，其決議當然無效，無待請求法院宣告，爰修正增列第2
項（參考公司法第191條），以防不法之徒假藉社團名義，
作成違法決議，危害公眾利益。而系爭決議違反公寓大廈管
理條例第26條第1項之強制規定，既屬無效，自應無待請求
法院宣告，被告等仍有依社區規約第10條第2項約定，向原
告繳納系爭管理費之義務。
7.本件確認之訴部分，當事人 適格 並無欠缺：
原告追加請求確認系爭決議無效部分，並非訴請撤銷區分所
有權人會議之決議，僅為一般確認之訴。而原告主張系爭決
議無效，被告則主張有效，並拒繳管理費或據系爭決議成立
新的管委會，兩造就此既有爭執，原告對於爭執其主張者提
起確認之訴，其當事人之適格即無欠缺。
8.被告透天商場管委會截至目前為止，實際上並未運作或提供
服務予A、B區之區分所有權人；另A、B區之56戶區分所有權
人目前除被告等外均已向原告繳交管理費，以上所述皆為不
爭之事實。如讓本社區新舊管委會之爭議繼續延燒擴大，絕
非全體區分所有權人之福，對於社區公共事務之運作及各項
公共設施之維護，將造成延滯或荒廢等不利影響，最後受害
者亦為全體之區分所有權人。
二、被告分別答辯如下：
㈠被告陳居財、王春美、黃本森、陳素玲略以：
1.被告4人已非原告之區分所有權人，無向原告繳納管理費之
義務：
系爭社區原本包含透天A、○○○區○○○道會館大樓，於100
年7月10日經系爭區權人會議作成系爭決議，將透天A、B區
分割出來成立被告透天商場管委會，被告透天商場管委會並
於100年8月31日召開第一屆區分所有權人會議，嗣於101年7
月9日取得公所報備證明，且被告透天商場管委會成立後，
亦於100年9月1日發函予原告，表示自該日起不再向原告繳
納管理費，而被告4人於100年7月10日起既屬分割後被告透
天商場管委員之區分所有權人，自斯時起即無再向原告給付
管理費之義務，故原告請求恐屬無據，不應准許。
2.系爭決議並非無效：
⑴依公寓大廈管理條例第26條第1項規定，若具備該項規定之
要件，系爭社區即得將商場與會館部分分開，另行成立管委
會。而臺中市西屯區公所依同條例第26條規定為書面審查，
已確認被告透天商場管委會所檢送之資料已符合法律規定，
故依法核發公寓大廈管理組織報備證明，足見系爭社區並非
如原告所述不得區分開來，另行成立管委會。且從臺中市西
屯區公所之函文中，可知被告透天商場管委會申請報備時，
即檢附「分割管理連署同意書」，顯見被告透天商場管委會
確實經其區分所有權人過半數書面同意。
⑵至於原告所引最高法院裁判內容，係針對「共有物之所有權
分割」而言，而依公寓大廈管理條例第26條規定，並非一定
要為分割公共設施始能成立新管委會，而是經該全體區分所
有權人決議或規約明定無法分割之公共設施該如何定其共有
物之分管狀態，即該條規定之「…一、共用部分、約定共用
部分範圍之劃分。二、共用部分、約定共用部分之修繕、管
理、維護範圍及管理維護費用之分擔方式。三、公共基金之
分配。」，此觀系爭區權人會議記錄載明：「貳、提案討論
：二、商場與會館分割管理研討：3、分割管理區域（一樓
及以上建物、公設等）註：二樓管理室及一號電梯除外。4
、B1及B2公設與二樓管理室及一樓電梯共用現有公設維修保
養廠商，費用分擔由兩區管委會按持分比例分擔。5、一樓
及以上公設、公有建物含外牆裝飾由各區管委會自行負責區
域內維修及增設…7、公基金及管理費餘額按A、B區及C區暨
會館之建物共有部分持分分配」等語自明。故原告所援引之
相關實務見解，於本件自無適用餘地。
⑶依系爭區權人會議之簽到簿，當日出席之人數至少有111戶
出席，並非原告所述僅104戶出席，且原告社區總幹事於臺
灣臺中地方法院檢察署101年度偵續字第439號案件所提書狀
中，亦清楚陳述系爭區權人會議出席每戶發500元，計107戶
等語，故實無原告所述出席人數不足問題。
⑷況區權會決議人數不足問題，依實務相關見解，為決議方法
違反法令或章程問題，屬得撤銷之事由，非當然無效，在未
經撤銷前，決議仍屬有效，原告主張人數不足，決議應屬無
效云云，恐有誤會。
⑸系爭決議過半數之書面同意需要29戶。不爭執A、B區透天店
舖之區分所有權人即賴達倫（賴曉琳）、羅盡、賴騰俊、高
慧綸沒有在連署同意書上簽名，且同意該4戶不列入連署同
意書之戶數計算。
3.綜上所述，原告和新成立之被告透天商場管委會已就公共設
施達成分擔及管理決議，應已符合公寓大廈管理條例第26條
規定，且系爭決議並非無效之決議，原告業已認同，更據此
發函群健有線電視更改第四台線路供應合約，足說明原告亦
認與被告透天商場管委會同時合法存在之事實，故原告請求
非屬其區分所有權人之被告4人繳納管理費，自屬無據等語
，資為抗辯。並均聲明：駁回原告之訴。如受不利判決，願
供擔保請准宣告免為假執行。
㈡被告楊綉霞略以：同被告陳居財、王春美、黃本森、陳素玲
上開所述。又感應扣係透天商場樓上套房出租給學生所使用
，至於文華道會館及C區部分，除地下室停車場共用出入口
，車子進出時要用感應扣外，沒有使用感應扣。再者，採光
罩之同意書部分係其負責給文華道之住戶簽名，跟管委會分
割沒有關係，且採光罩之同意書上面還有設計圖，與連署同
意書之格式不同等語，資為抗辯。並聲明：駁回原告之訴。
㈢被告游秀滿、陳世欣未於最後言詞辯論期日到場，惟據其等
先前到場所為之陳述，略以：同被告陳居財、王春美、黃本
森、陳素玲上開所述等語，資為抗辯。並均聲明：駁回原告
之訴。
㈣被告透天商場管委會略以：
1.原告追加透天商場管委會為被告，當事人適格顯有疑義，宜
增列全體區分所有權人為被告，方具當事人適格：
⑴原告追加請求確認系爭決議無效，惟系爭決議並非被告透天
商場管委會所作成，原告以此為理由，增列透天商場管委會
為被告，當事人適格顯有疑義。
⑵依最高法院95年度台上字第1316號裁判要旨，公寓大廈區分
所有權人會議之決議事項由管理委員會執行，公寓大廈管理
條例第36條第1款（92年12月31日修正前同條例第34條第7款
規定相同）定有明文。起訴請求撤銷區分所有權人會議決議
時，應以管理委員會或全體區分所有權人為被告，始為適格
。本件雖非訴請撤銷區分所有權人會議決議而係訴請確認區
分所有權人會議無效，惟依相同之法理，即不應將透天商場
管委會列為被告，更不能僅列部分區分所有權人為被告。歷
來審判實務上，亦多以社區管理委員會為被告，而原告既為
管委會，即不能同時身兼被告，自宜增列全體區分所有權人
為被告，方具當事人適格。
2.被告透天商場管委會係依公寓大廈管理條例第26條規定，由
原告中分割出來，並召開區分所有權人會議，且向臺中市西
屯區公所辦理組織報備完成，故被告透天商場管委會係合法
有效之管委會，應無庸置疑。
3.102年1月18日開庭時，原告之訴訟代理人提出被告透天商場
管委會如能取得受告知人之住戶一半以上拒絕向原告繳納管
理費之書面資料，原告即撤回本件訴訟。惟被告透天商場管
委會係合法有效成立之管委會，而被告透天商場管委會之區
分所有權人自分割後，本即無向原告繳納管理費之義務，何
需再提出一半以上住戶之書面同意？原告此舉目的乃故意延
滯訴訟，甚者，當日庭後，原告即對受告知人之住戶喊話，
謂鈞院認被告透天商場管委會之分割及管委會之成立均不合
法，要住戶不要接受被告透天商場管委會管理，原告諸多舉
動均採兩面手法，實令被告透天商場管委會無法苟同及接受
。
4.因原告帳務不清，至今仍不願移交相關公共基金予被告透天
商場管委會，且原告前已多次向鈞院提起給付管理費訴訟（
101年度中小字第2118號、第2117號、101年度豐小字第356
號），嗣再撤回，藉故拖延公共基金移交，為免原告再藉由
本件訴訟拖延公共基金之移交及作為脅迫被告透天商場管委
會其他住戶之手段，懇請鈞院能速為審理本案，以還社區平
靜。並聲明：駁回原告之訴。
三、兩造不爭執事項：
㈠被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、
陳素玲為系爭社區A、B區透天店舖之區分所有權人。
㈡依社區規約第10條第2、3項約定，透天店舖區之管理費每月
每棟為2,600元、停車位每月200元，3個月為1期（季）收取
8,400元【（2600＋200）×3＝8400】。又第四台費用每月
1,180元，3個月為1期，每期3,540元，視住戶有無安裝使用
，另外收費。
㈢被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、
陳素玲先後自100年10月起拒繳管理費（含停車位、第四台
費用），各積欠如附表所示之金額。
㈣系爭區權人會議其中提案二內容略為：系爭社區A、B區透天
店舖是否可自系爭社區原管理委員會（即原告）分割而出，
由A、B區透天店舖自行組成獨立之管理委員會？系爭社區全
部住戶總戶數為345戶（按法定戶數應以161戶計算），表決
結果計有84戶贊成分割，14戶不贊成分割，6戶棄權。此後
，系爭社區A、B區透天店舖之區分所有權人即根據系爭決議
，另行召開區分所有權人會議及組成管理委員會（即被告透
天商場管委員），向臺中市西屯區公所辦理備查，並經該公
所於101年7月19日同意備查及核發公寓大廈管理組織報備證
明。
㈤新成立之被告透天商場管委會於100年9月1日發函予原告，
表示自該日起，其區分所有權人不再向原告繳納管理費。
㈥A、B區之透天店舖共計56戶，故系爭決議過半數之書面同意
需要29戶。又A、B區透天店舖之區分所有權人賴達倫（賴曉
琳）、羅盡、賴騰俊、高慧綸沒有在連署同意書上簽名，該
4戶不列入連署同意書之戶數計算。
四、本件之爭點：
㈠原告請求確認系爭決議無效，有無理由？
1.當事人是否適格？
2.系爭決議是否無效？
㈡原告主張依社區規約第10條第2、3項約定，請求被告陳居財
、王春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、陳素玲給付
管理費，有無理由？
五、得心證之理由：
㈠按確認法律關係之訴，非原告有即受確認判決之法律上利益
者，不得提起之；確認證書真偽或為法律關係基礎事實存否
之訴，亦同，民事訴訟法第247條第1項定有明文。所謂即受
確認判決之法律上利益，係指因法律關係之存否不明確，致
原告在私法上之地位有受侵害之危險，而此項危險得以對於
被告之確認判決除去之者而言（最高法院42年台上字第1031
號判例參照）。又在社團總會決議實質違法（內容違反法令
或規約），而當事人對於是否無效有爭執時，得提起確認之
訴，確認決議無效（ 施啟揚 著民法總則參照）。本件原告為
系爭社區之管理委員會，其主張系爭決議有違反法令及規約
之情形，應宣告其無效，惟被告透天商場管委會否認之。是
系爭決議是否有效，即有不安之狀態，並因此致原告身為系
爭社區之管理委員會能否向其餘被告收取管理費之權益有受
侵害之危險，此項危險得以對於被告透天商場管委會之確認
判決除去，原告自有提起確認訴訟之利益。且原告主張系爭
決議無效，被告透天商場管委會主張系爭決議有效，進而主
張屬於其管理之A、B區透天店鋪之區分所有權人無須向原告
繳納管理費，則本件原告起訴請求確認系爭決議無效，列被
告透天商場管委會為被告，並無當事人不適格之問題，先予
敘明。
㈡按公寓大廈管理條例第1條第2項規定：本條例未規定者，適
用其他法令之規定。而公寓大廈之區分所有權人會議，主要
係為區分所有建物內各區分所有權人之利害關係事項所召開
，其決議之性質係多數區分所有權人平行意思表示趨於一致
之行為而發生一定私法上之效力，與民法總則篇社團法人為
規範社員相互權利義務關係而召開之總會決議相當（92年11
月26日臺灣高等法院暨所屬法院92年法律座談會民事類提案
第2號研討結果參照）。是公寓大廈區分所有權人會議之決
議，如有「召集程序」或「決議方法」違反法令或規約之情
形，得類推適用民法第56條第1項關於社團總會之召集程序
或決議方法違反法令或章程時，社員得於決議後3個月內請
求法院撤銷其決議之規定，在未經撤銷前，仍屬有效；惟如
決議之「內容」違反法令或規約，則非屬前揭得訴請法院撤
銷之範疇，而應類推適用民法第56條第2項「總會決議之內
容違反法令或章程者，無效」之規定，認該決議無效。
㈢兩造爭執效力之系爭決議，主要在於系爭社區A、B區透天店
鋪與原管理委員會（即原告）分割，另行成立管理委員會（
即被告透天商場管委會），是否合於法令及規約。按非封閉
式之公寓大廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物，
且區內屬住宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入
口各自獨立之公寓大廈，各該幢內之辦公、商場部分，得就
該幢或結合他幢內之辦公、商場部分，經其區分所有權人過
半數書面同意，及全體區分所有權人會議決議或規約明定下
列各款事項後，以該辦公、商場部分召開區分所有權人會議
，成立管理委員會，並向直轄市、縣（市）主管機關報備。
共用部分、約定共用部分範圍之劃分。共用部分、約定
共用部分之修繕、管理、維護範圍及管理維護費用之分擔方
式。公共基金之分配。會計憑證、會計帳簿、財務報表
、印鑑、餘額及第36條第8款規定保管文件之移交。全體
區分所有權人會議與各該辦公、商場部分之區分所有權人會
議之分工事宜，公寓大廈管理條例第26條第1項定有明文。
依上開規定可知，原屬同一管理委員會之社區，如欲分割單
獨成立管理委員會，須符合下列條件：1.非封閉式之公寓大
廈集居社區其地面層為各自獨立之數幢建築物。2.區內屬住
宅與辦公、商場混合使用，其辦公、商場之出入口各自獨立
。3.經欲分割單獨成立管理委員會之區分所有權人過半數
書面同意。4.經全體區分所有權人會議決議或規約明定前揭
第款至第款事項。上開公寓大廈管理條例第26條第1項
規定應屬強行規定，亦即違反前述條件者，其分割無效。
㈣公寓大廈管理條例第26條第1項既規定：「經其區分所有權
人過半數『書面』同意」，可見必須經過欲分割單獨成立管
理委員會之區分所有權人過半數出具書面，表示同意分割，
始能成立；若區分所有權人僅口頭同意，而未出具書面，即
不符合上開法條之要求，而不能算入同意人數，此為法條文
義之當然解釋，並經證人即承辦本件被告透天商場管委會報
備事宜之臺中市西屯區公所辦事員陳佳惠於本院103年5月2
日言詞辯論期日到庭證稱：「（你從何時開始接手承辦本件
？）黃本森在101年7月12日將同份文件報備1次，從那時候
起由我承辦」、「（你拿到連署同意書原本後，有無清點連
署人數是否符合法律規定？）申請報備文件符合原則規定就
可以，當時我有看連署同意書上有31戶簽名，經過我核對只
有1戶不是區分所有權人，等於有30戶簽名同意，符合法律
過半數的要件」、「（連署同意書上面有31戶簽名，是如何
認定，因為上面簽名的人數超過31人？）劃掉的部分就沒有
算，被劃掉的部分都是姓名跟簽章不符的，或不是所有權人
的」、「（31戶中哪一戶不是所有權人被你剔除掉？）編號
26的 王雅惠 」、「（關於姓名跟簽章不符的部分，因為法條
的要求是書面同意，所以只要不是本人簽名，而是由他人代
簽的部分，公所都劃掉嗎？）是的，公所審查分割連署同意
書的原則就是同意書上必須是本人簽名，不能由他人代簽」
等語明確（見該次筆錄第3、4頁）。
㈤經查，系爭社區A、B區透天店鋪計有56戶，過半數之書面同
意需29戶之事實，為兩造所不爭執（見本院103年2月14日言
詞辯論筆錄第2頁）。而依卷內臺中市西屯區公所103年3月
11日公所建字第0000000000號函所檢送之分割管理連署同意
書原本所示，併參酌證人陳佳惠前揭證詞，可見臺中市西屯
區公所採納認定合格之同意分割30戶分別為編號：1. 林昌昇
。2.陳居財。3.陳素玲。4.賴曉琳。5. 黃榆村 。6.羅盡。7.
林惠美 。8. 張秀如 。9. 黃美華 。10.賴騰俊。11.高慧綸。
12. 楊貞文 。13.黃本森。14. 呂阿房 。15. 呂炳熯 。16.楊閎
仁。17. 柯耀程 。18. 林冠穎 。19.林冠穎。20.楊綉霞。
21.徐偉鈞。22. 劉秀鳳 。23. 林素瑩 。24.陳世欣。25.陳珍
珠（編號26王雅惠因非區分所有權人，而經區公所承辦人剔
除，業如前述）。27. 賴柏良 。28.賴柏良。29. 吳瑞芬 。30.
王德勝 。31.林阿款。惟其中編號4.賴曉琳、6.羅盡、10.賴
俊騰、11.高慧綸均未在連署同意書上簽名，該4人不列入連
署同意書之戶數計算，為兩造所不爭執，已如前述，自應予
以剔除。又依被告陳居財、王春美、黃本森、陳素玲103年2
月24日答辯㈡狀所提出之分割管理連署同意書影本所示，其
等已自承上開編號5.黃榆村、7.林惠美、8.張秀如等3人均
未出具書面表示同意分割，而僅口頭同意，而由他人代為在
分割管理連署同意書上簽名，參諸上述說明，亦不能算入同
意之人數。則西屯區公所採計之30戶，扣除前揭編號4.賴曉
琳、6.羅盡、10.賴騰俊、11.高慧綸、5.黃榆村、7.林惠美
、8.張秀如等7戶後，僅餘23戶，未達過半數（29戶）之標
準。亦即，系爭社區A、B區透天店鋪另行成立管理委員會之
事，並未經該部分區分所有權人過半數之書面同意，揆諸上
開說明，自與公寓大廈管理條例第26條第1項之規定有違。
而系爭決議通過A、B區透天店鋪自成一管理委員會（即被告
透天商場管委會），即因違反法律強行規定，而應認定系爭
決議無效。
㈥承上所述，系爭決議既屬無效，則A、B區透天店鋪之區分所
有權人，依法仍屬原告所管理，自應依規約向原告繳納管理
費，被告陳居財、王春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世
欣、陳素玲抗辯其等非屬原告所管理，不負有向原告繳納管
理費之義務云云，尚非有據。按區分所有權人或住戶積欠應
繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或達
相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或管
理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公寓
大廈管理條例第21條定有明文。次按給付有確定期限者，債
務人自期限屆滿時起，負遲延責任。給付無確定期限者，債
務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催
告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督
促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同
一之效力。遲延之債務，以支付金錢為標的者，債權人得請
求依法定利率計算之遲延利息。但約定利息較高者，仍從其
約定利率。應付利息之債務，其利率未經約定，亦無法律可
據者，週年利率為5％，民法第229條第1、2項、第233條第1
項、第203條分別定有明文。本件原告主張被告陳居財、王
春美、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、陳素玲積欠之管
理費數額如附表所載，為其等所不爭執。從而，原告依社區
規約及公寓大廈管理條例等規定，請求被告陳居財、王春美
、楊綉霞、黃本森、游秀滿、陳世欣、陳素玲各給付積欠之
管理費（詳如附表），及均自起訴狀繕本送達翌日起至清償
日止，按年息5％計算之利息，為有理由，應予准許。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判
決結果不生影響，爰不逐一論述。
七、本件分案時原為簡易事件，嗣已裁定改用通常訴訟程序，有
如前述。原告就主文第㈡項至第㈥項部分請求本院依職權宣
告假執行，容有誤會，應認原告係就此部分聲請供擔保假執
行，另被告陳居財、王春美、 黃美森 、陳素玲亦皆陳明願供
擔保請准宣告免為假執行，經核均無不合，爰分別酌定相當
之擔保金額併准許之。
八、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。
中華民國103年11月24日
臺灣臺中地方法院臺中簡易庭
法官羅智文
以上為正本係照原本作成。
如不服判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴
理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴，應於判決送達後20日
內補提上訴理由書（須附繕本0）。如委任律師提起上訴者，應
一併繳納上訴審裁判費。
中華民國103年11月24日
書記官
附表
┌─┬──────┬───────┬───────────┬─────────┐
││姓名│未繳期間│積欠金額│備註│
││（社區編號）│（年/月）│（新臺幣）││
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
││陳居財│100/10至101/09│16,800元│權利範圍各二分之一│
│１│王春美││16,800元│第四台費用已繳清│
││（Ａ１）││8400×4÷2＝16800││
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│２│楊綉霞│100/10至101/09│33,600元│未安裝第四台│
││（Ａ２５）││8400×4＝33600││
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│３│黃本森│100/10至101/09│33,600元│未安裝第四台│
││（Ａ３３）││8400×4＝33600││
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│４│游秀滿│101/01至101/09│10,830元│權利範圍各二分之一│
││陳世欣││10,830元│前開期間管理費25,2│
││（Ｂ６）││（8400×3－3540）÷2│00元中只繳3,540元│
││││＝10830││
├─┼──────┼───────┼───────────┼─────────┤
│５│陳素玲│100/10至101/09│33,600元│第四台費用已繳清│
││（Ｂ１６）││8400×4＝33600││
└─┴──────┴───────┴───────────┴─────────┘
註：管理費3個月1期，每期8,400元