豐原簡易庭95年度豐小字第1559號民事判決

臺灣臺中地方法院豐原簡易庭小額民事判決
原　　　告　東龍臻觀大廈管理委員會
法定代理人　甲○○
訴訟代理人　乙○○
被　　　告　 朱真蓉
訴訟代理人　 廖建暉
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國96年3月8日辯論
終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣參萬參仟捌佰柒拾參元，及自民國九十五
年十一月四日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行，但被告如以新臺幣參萬肆仟捌佰柒拾參元為原
告預供擔保後，得免為假執行。
事實及爭執要領
壹、聲明：
一、原告聲明：如主文第一項所示。
二、被告答辯聲明：請求駁回原告之訴，並陳明如受不利判決，
願供擔保請准宣告免為假執行。
貳、爭執事項：
（一）原告主張：被告係原告所管理東龍臻觀大廈社區之店面住
戶（門牌號碼：台中市○○路○○○號；下稱系爭建物），
負有繳交管理費之義務，原告依照原住戶規約於民國（下
同）93年4月24日召開第四屆區分所有權人會議，並決議
通過修正原住戶規約及店面住戶之管理費以每坪50元計算
全額收費，並自93年7月份起實施，嗣因店面住戶對決議
通過有關店面住戶管理費收費標準議案有意見，原告乃於
93年10月30日再次召開第四屆區分所有權人會議第二次臨
時會議（第一次臨時會議因出席人數未達標準而流會），
決議通過本案暫緩實施，嗣再於94年4月30日召開第五屆
區分所有權人會議，並作成店面住戶之管理費自94年7月1
日起改以每坪新台幣（下同）45元計算，並作成追繳店面
住戶自93年7月至94年6月之管理費差額，惟被告自93年7
月1日起至95年6月30日止均僅繳納以每坪25元計算之管理
費，迄今尚欠如訴之聲明所示之管理費金額未繳納，迭經
原告催繳無效，被告仍拒不給付，爰起訴請求判決如訴之
聲明所示。
（二）被告辯稱：
　　⑴於93年4月24日召開之第四屆區分所有權人會議，就有關
住戶規約修訂案決議通過「‧‧‧，授權第四屆管理委員
會再行審查規約內容條款及文辭修飾‧‧‧。」原告社區
管理委員會修改規約後，僅係管理委員的意見，並非全體
區分所有權人的意見，況並未經區分所有權人會議決議通
過，原告社區管理委員會就逕行公告實施，規避原規約第
四條第三項及公司法第二百七十七條之規定，故新規約應
屬無效。
⑵原告於94年4月30日所召開之第五屆區分所有權人會議通
過店面住戶每月應繳交每坪45元之管理費之相關決議內容
，因係以臨時動議方式提出作成決議，違反公寓大廈管理
條例第三十條及公司法第一百七十二條、第一百八十五條
第一項規定，故該決議應屬無效。
　　⑶原告社區共有82戶，於93年4月24日召開第四屆區分所有
權人會議時，有62人出席，同意通過調漲店面住戶管理費
全額收費案有45人同意，違反公寓大廈管理條例第三十一
條之規定，故該項決議應不生效力。
三、理由要領：
（一）原告主張之上揭事實業據其提出與事實相符之東龍臻觀公
寓大廈住戶新、舊規約、東龍臻觀公寓大廈第四屆及第五
屆區分所有權人會議記錄、存證信函、建物登記謄本、東
龍臻觀收費憑單、東龍臻觀93年度7月份至95年6月份之
管理費坪數收費明細表、公寓大廈管理組織報備證明、東
龍臻觀第四屆區分所有權人大會會議簽到名冊、東龍臻觀
第五屆區分所有權會議簽到名冊等為證，且被告對於其係
原告管理社區之區分所有權人，其僅繳納以每坪25元計算
之管理費，尚積欠自93年7月起至95年6月30日止之管理費
差額等情，並不爭執，因此堪信原告之主張為真實。
（二）次查被告以前詞置辯，是否有理，分述如下：
　１、被告辯稱於93年4月24日召開之第四屆區分所有權人會議
，就有關住戶規約修訂案決議通過「‧‧‧，授權第四屆
管理委員會再行審查規約內容條款及文辭修飾‧‧‧。」
原告社區管理委員會修改規約後，僅係管理委員的意見，
並非全體區分所有權人的意見，況並未經區分所有權人會
議決議通過，原告社區管理委員會就逕行公告實施，規避
原規約第四條第三項及公司法第二百七十七條之規定，故
新規約應屬無效云云。經查：
⑴按區分所有權人會議之決議，除規約另有規定外，應有
區分所有權人三分之二以上及其區分所有權比例合計三
分之二以上出席，以出席人數四分之三以上及其區分所
有權比例占出席人數區分所有權四分之三以上之同意行
之，公寓大廈管理條例第三十一條定有明文。依此法條
規定，若公寓大廈住戶規約就區分所有權人會議之決議
方法另為約定者，應先依公寓大廈住戶規約之約定；反
之，倘若公寓大廈住戶規約並無約定者，始應依法律之
規定行之。
⑵查本件原告公寓大廈舊規約約定：「區分所有權人會議
討論事項，除本條例特別規定外，應有區分所有權人過
半數及其區分所有權比例合計過半數之出席，以出席人
數過半數及其區分所有權比例占出席人數區分所有權合
計過半數之同意行之。」原告公寓大廈舊規約既已明文
約定決議方法，依前揭法律規定，即應適用公寓大廈規
約之約定，原告依舊規約於93年4月24日召開第四屆區
分所有權人會議，經過區分所有權人過半數及其區分所
有權比例合計過半數之出席，以出席人數過半數及其區
分所有權比例占出席人數區分所有權合計過半數之同意
修訂住戶規約（此亦為被告所不爭執），即與舊規約之
約定並無不符。況且被告對原告召開之第四次區分所有
權人決議方法亦不爭執，而社區管理委員亦係經由合法
程序召開之區分所有權人會議決議授權，並非僅屬社區
管理委員之意見，是原告依舊規約約定之決議方法召開
第四屆區分所有權人會議決議通過修訂新規約部分，應
屬有效。
２、被告復辯稱原告於94年4月30日所召開之第五屆區分所有
權人會議決議通過店面住戶每月應繳交每坪45元之管理費
之相關決議內容，因係以臨時動議方式提出作成決議，違
反公寓大廈管理條例第三十條及公司法第一百七十二條、
第一百八十五條第一項規定，故該決議應屬無效云云。惟
原告主張公寓大廈管理條例只規定管理委員會之選任不能
以臨時動議方式為之。經查：新規約之修訂既屬有效，已
如前述，則區分所有權人會議決議事項應均依新規約之約
定，對於被告前揭抗辯，經審視新規約內容，僅於新規約
第四條第二項後段約定：「另管理委員之選任事項，應在
前項開會通知中載明並公告之，不得以臨時動議提出。」
，並無約定對於店面住戶每月應繳交每坪45元之管理費之
相關決議不得以臨時動議方式提出並作成決議，是被告前
揭抗辯，並不足採。
（三）綜上所述，被告所有之系爭建物屬原告東龍臻觀社區之店
面住戶，在原告所服務範圍內，參照上開說明，被告自應
依規約規定繳納應分擔之管理費用。被告如認為原告所訂
之收費標準不合理或決議有瑕疵者，應循修改規約之方式
，以資解決，從而，原告主張被告應依區分所有權人會議
決議，繳納93年7月起至95年6月30日止之管理費差額33,8
73元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年11月4日起至清償
日止，按年息百分之五計算之利息，洵屬正當，應予准許
。
（四）本判決如主文第一項所命之給付，係就原告在小額程序之
請求而為被告敗訴之判決，應依職權宣告假執行。又核本
件被告陳明願供擔保請求准免為假執行，核無不合，爰定
相當之擔保金額准許之。
（五）本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述或舉證，核與本
件判決結果不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
（六）據上論結，本件原告之訴為有理由，應依民事訴訟法第四
百三十六條之二十三、第四百三十六條第二項、第四百三
十六條之十九、第四百三十六條之二十、第三百九十二條
第二項、第七十八條，判決如主文。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　22　　日
　　　　　　　　　　臺灣臺中地方法院豐原簡易庭
法　官張國華
以上為正本，係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後二十日內，以判決違背法令為理由，
向本院提出上訴狀並表明上訴理由（上訴理由應表明一、原判決
所違背之法令及其具體內容；二、依訴訟資料可認為原判決有違
背法令之具體事實），如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應
於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中　　華　　民　　國　　96　　年　　3　　月　　22　　日
　　　　　　　　　　　　　　　　　　　書記官蔡宜林