裁判字號：臺灣高等法院花蓮分院97年抗字第56號民事裁定
裁判日期：民國97年10月23日
裁判案由：清償債務
臺灣高等法院花蓮分院民事裁定97年度抗字第56號抗告人甲○○相對人中國信託商業銀行股份有限公司法定代理人乙○○抗告人因與相對人中國信託商業銀行股份有限公司間清償債務事件，對於中華民國97年9月17日臺灣花蓮地方法院97年度執字第1000號裁定提起抗告，本院
主文抗告駁回。
抗告程序費用新台幣壹仟元由抗告人負擔。
理由
一、抗告意旨略以：不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利。又不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人，因而價值減少，致其抵押債權所擔保之債權不能受滿足之清償者，執行法院得依聲請或依職權除去後拍賣之，固分別為民法第866條及辦理強制執行事件應行注意事項第57點第4款所規定。惟民法第866條既明定不動產所有人，設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權及其他權利，當然亦應予相當之保障，否則該項規定豈不形同具文。況依上開注意事項第57點第4款規定，須有證據證明該不動產之所以無人投標，係因於同一不動產上設定地上權或其他權利或出租於第三人所致，否則執行法院不得依聲請或職權除去之。系爭房屋設定抵押權之金額為新台幣（以下同）420萬元，但第一次拍賣底價僅281萬元，顯見因不景氣致房價下跌，民眾財富縮水，買氣低迷，且法拍房減價空間極大，內行的買家均會等第1或第2次減價後再進場投標，故第1次拍賣通常都會流標，自難怪罪於拍賣時約定的租賃權，否則除去租賃權後仍無人應買時，又如何解釋。又本件租賃期間將於98年4月14日屆滿，只須在公告上註明租期何時到期，必不影響應買意願，何需在不確知租賃權是否有影響抵押權時，貿然除去租賃關係，原裁定不查無人應買之原因，而為除去租賃權之處分，自有未合，爰抗告請求廢棄原裁定。
二、按「拍賣之不動產，買受人自領得執行法院所發給權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，債權人承受債務人之不動產者亦同。前項不動產原有之…租賃關係隨同移轉。但發生於設定抵押權之後，並對抵押權有影響，經執行法院除去後拍賣者，不在此限。」、「債務人應交出之不動產，…於查封後為第三人占有者，執行法院應解除其占有，點交於買受人或承受人。第三人…其占有為前條第二項但書之情形者，前項規定亦適用之。」強制執行法第98條第1、2項、第99條第1、2項定有明文。由上開法條規定得知，拍賣之不動產，買受人自領得權利移轉證書之日起，取得該不動產所有權，不動產上原有之租賃關係，隨同移轉於買受人，但發生於設定抵押權之後，經法院除去而拍賣時，則不隨同移轉，法院並應將拍賣之不動產點交於買受人，即不動產上原有之租賃關係發生於設定抵押權之後，經法院除去者，法院始有點交之義務，如未除去，法院即無點交之義務，故除去租賃權涉及法院應否點交之問題。是租賃權如未除去而不點交，買受人須另行訴訟請求承租人返還房屋或須支付一筆所謂之搬遷費讓占有人搬遷，既耗時、耗力又耗費，故投標人對不點交之房屋投標意願必然減低，而影響抵押權之實行。故96年3月28日修正公布之民法第866條第1、2項即明定「不動產所有人設定抵押權後，於同一不動產上，得設定地上權或其他以使用收益為目的之物權，或成立租賃關係。但其抵押權不因此受影響。前項情形，抵押權人實行抵押權受有影響者，法院得除去該權利或終止該租賃關係後拍賣之」等語，即不動產所有人於設定抵押權後，雖得於同一不動產上成立租賃關係，但該租賃關係已影響抵押權人實行抵押權時，法院得除去該租賃權。
三、經查，本件債務人於94年1月12日將系爭房屋設定420萬元之抵押權予債權人，嗣於95年3月31日出租於抗告人，租期自95年4月15日起至98年4月14日止。執行法院於97年8月14日以接近第一輪特別拍賣後之價格281萬元為底價進行第一次拍賣，並於拍賣公告上註明拍定後不點交，致當日無人投標應買等情，有原法院97年執字第1000號卷宗可查，可見有租賃權而不點交之房屋，即使底價已降低至第一輪特別拍賣後之價格，仍無人應買，足證該租賃權已使房屋之價值減少，致抵押債權不能獲得滿足之清償，並影響抵押權之實行，原法院依債權人之聲請依民法第866條第2項規定，除去該租賃權，於法並無不合。抗告意旨指稱是不景氣致民眾財富縮水及投標人不會於第1拍進場投標，始無人應買，不能怪罪租賃權云云，乃抗告人主觀之詞，不足採信，其抗告為無理由，應予駁回。
據上論結，本件抗告為無理由，應依強制執行法第30條之1、民事訴訟法第495條之1第1項、第449條第1項、第95條、第78條，裁定如主文。
中華民國97年10月23日
審判長法官何方興
法官王紋瑩法官林鳳珠正本係照原本作成。
本裁定除以適用法規顯有錯誤為理由，並經本院許可外，不得再抗告。如提起再抗告，應於收受裁判後10日內委任律師為訴訟代理人向本院提出再抗告書狀。並繳納再抗告費新臺幣1千元。
書記官陳有信中華民國97年10月23日