裁判字號：臺灣新竹地方法院101年竹簡字第182號民事判決
裁判日期：民國101年07月24日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣新竹地方法院民事簡易判決101年度竹簡字第182號原告 周嘉賢 被告 連渭源 上列當事人間請求返還買賣價金事件，本院於中華民國101年6月25日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣壹拾伍萬壹仟參佰肆拾玖元，及自民國九十九年三月三十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之四十，餘由原告負擔。
本判決第一項得假執行，但被告如以新臺幣壹拾伍萬壹仟參佰肆拾玖元預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序方面：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。查原告提起本件訴訟時，訴之聲明原為：「被告應給付原告新臺幣（下同）358,260元，及自民國99年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。」（見本院101年度司促字第2310號支付命令卷，下稱支付命令卷，第3頁），嗣於101年6月15日具狀將其請求金額變更為367,948元（見本院卷第41頁），原告所為訴之變更，核屬擴張應受判決事項之聲明，揆諸前揭規定，尚無不合。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於96年7月20日委託被告辦理覓購「合歡家園集村農舍
」建築基地及農業生產用地等相關事宜，經雙方同意土地標示訂定新竹縣竹北市○○段○○○○號為建築基地，建築基地所占面積約42.4坪，本件雙方議定土地總價款為3,310,000元，並簽立「合歡家園集村農舍土地預定買賣契約書」，原告並於99年3月交屋時給付全部土地價款。
㈡然依原告取得之新竹縣竹北市○○段○○○○○○○號、934-43地
號土地所有權狀總坪數為37.8108坪（分別為28.7375坪、
9.07329坪），被告短少4.5892坪，則依據101年度的土地公告現值計算，被告應賠償原告367,948元（計算方式詳如附表2）。
㈢對被告答辯所為之陳述：
⒈依據兩造所簽訂之土地預定買賣契約書，土地標示明訂為
新竹縣竹北市○○段○○○○號，且於契約中約定包括農舍含運動公園、道路公共設施之建築基地所佔面積，依據農業用地興建農舍辦法第8條第8款規定，運動公園無論以何種形式表現均應依建築法所稱設置在法定空地之建築基地內，且兩造並未就運動公園用地另立契約約定面積及不同地號，且依據新竹縣竹北市公所99年1月15日竹市農農字第0990000090號函可知，被告早已知悉新竹縣竹北市○○段○○○○號農地僅供農業生產使用，不得用於非關農業，因此新竹縣竹北市○○段○○○○號應屬農業生產用地而非建築基地，而運動公園不論表現方式為何，即可知悉絕非農業生產項目，被告卻在農業生產用地規劃設置公共設施，且依農業用地興建農舍辦法第6條規定，農業生產用地之農地面積不得低於百分之90，且需為完整區塊，被告將新竹縣竹北市○○段○○○○號農業生產用地過戶予原告，已違此規定，故被告雖答辯應依系爭契約書第16條約定，然依相關法令規定，被告應將短少建築基地面積之價金歸還原告。
⒉被告提出管委會與建商會議記錄，雖可證管委會確曾代表
住戶就建商允諾興建之運動公園籃球場、交誼廳等公共設施進行跟催，但會議記錄上從未要求建商將上開公共設施興建在法定空地外，且因被告故意隱瞞行為，造成原允諾興建之烤肉區、景觀公園、運動公園、交誼廳等社區公共設施無法在法定空間內興建；被告要求返還新竹縣竹北市○○段○○○○號土地與拆除該地號上地上物，被告方返還因其給付不能之土地價款，此屬無稽，因新竹縣竹北市○○段○○○○號土地，係被告未經原告同意私自違法將農業生產用地規劃設置公共設施，此係可歸責於被告，該筆農地之地上物尚包含被告自行搭建之車庫20個，持分該筆土地之持有人也未簽訂分管協議書或任何約定契約，地上物所有權之歸屬尚非兩造空談即可認定，被告之行為需被告自行處理方為合宜。
㈣並聲明：
⒈被告應給付原告367,948元，及自99年3月31日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告則以：⒈原告主張被告所交付新竹縣竹北市○○段○○○○○○○號、934-
43地號建築基地土地面積短少4.59坪，然新竹縣竹北市○○段○○○○號在未取得建築執照興建前，必須先向新竹縣政府申請，以集村方式興建農舍之資格條件審核，故契約中所示土地除新竹縣政府核准以集村方式興建農舍函中之土地另包括運動公園約5坪（在新竹縣竹北市○○段○○○○號上），且依據系爭土地預定買賣契約書之土地價格包括農舍基地（包含公共設施、運動公園及道路所佔面積）、農業生產用地總價為3,310,000元，除原告所述新竹縣竹北市○○段○○○○○○○號約28.74坪（95平方公尺）、934-43地號9.07坪（
29.99平方公尺）、新竹縣竹北市○○段○○○○號約5.08坪（16.78平方公尺），共計約42.89坪，尚有新竹縣○○鎮○鄉段○○○○號農業生產用地約343.34坪（1135平方公尺），被告已完全交付土地，並無短少。
⒉本件配地新竹縣○○鎮○鄉段○○○○號土地是於96年12月11
日過戶予原告，並於97年2月18日向新竹縣政府申請資格審查，同年5月19日核准，並經新竹縣政府通知原告，於97年
6月17日取得建照開工興建，而建築基地新竹縣竹北市○○段○○○○號爾後分割為934-31地號95平方公尺、934-43地號約30平方公尺，於97年11月28日過戶完成，基地與配地比為
1比9，運動公園之128地號約5.08坪，與集村興建無直接關係，此筆土地原告如果不願承受，被告仍本誠信依96年公告現值比例計算土地價格收回土地等語置辯。
⒊並聲明：原告之訴駁回，如受不利之判決，願供擔保免為假執行。
三、本院之判斷：㈠原告主張其於96年7月20日與被告訂立合歡家園集村農舍土
地預定買賣契約書，以3,310,000元價格向被告購買坐落在新竹縣竹北市○○段○○○○號上，編號B31農舍之建築基地含公共設施、運動公園及道路所佔面積約42.4坪，農業生產用地約337坪，然被告過戶如附表1編號1至4地號土地予原告，且原告於99年3月間交屋時付清土地價款等情，業據其提出合歡家園集村農舍土地預定買賣契約書、土地所有權狀等為據，復為被告所不爭執，應堪信為真實。
㈡按解釋契約，固須探求當事人立約時之真意，不能拘泥於契
約之文字，但契約文字業已表示當事人真意，無須別事探求者，即不得反捨契約文字而更為曲解。又解釋當事人所立書據之真意，以當時之事實及其他一切證據資料為其判斷之標準，不能拘泥字面或截取書據中一二語，任意推解致失真意，最高法院17年上字第1118號、19年上字第28號判例可資參照。依據兩造所簽立之系爭土地預定買賣契約書第1條、第
2條分別約定「土地標示：新竹縣竹北市○○段○○○○號基地（新地號以分割後為準）所在，編號B31農舍乙棟之建築基地含公共設施、運動公園及道路所佔面積約42.4坪，農業生產用地約337坪，其持有土地均依地政機關分割測量登記完竣為準，辦理土地產權予甲方（即原告）」、「本件土地總價新台幣參佰參拾壹萬元整（上項價款包括該戶建築基地，公共設施用地，公共道路持分及農業生產用地等）」等語，可見兩造當時約定的建築基地係在分割前新竹縣竹北市○○段○○○○號上，且建築基地內容包含農舍、公共設施、運動公園及道路所佔面積，而土地總價是包含建築基地、農業生產用地，新竹縣竹北市○○段○○○○號土地並不在兩造土地買賣範圍內，應堪認定，被告所辯：另有將如附表1編號
4所示新竹縣竹北市○○段○○○○號土地過戶約5.08坪給原告，故伊給付之土地並無短少云云，要與事實不符，自難採信。
㈢綜上，依據兩造簽訂之土地預定買賣契約書、土地所有權狀
計算後，則原告所取得分割前新竹縣竹北市○○段○○○○號土地確係短少4.5892坪，另因兩造既係於96年間訂立買賣契約，則兩造計算短少土地坪數價值之基準，應以96年土地公告現值為基準方為公允，原告所主張依據101年土地公告現值計算，尚屬無據，本院認應以附表1計算方式欄之方式計算方屬合理（詳如附表1計算方式欄），從而原告訴請被告應返還原告上開短少坪數之買賣價金在151,349元，及自交付土地價款之99年3月31日起至清償日止按年息百分之5計算之利息，為有理由，應予准許。至逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。
四、兩造陳明願供擔保，聲請宣告假執行及免為假執行，經核原告勝訴部分，所命給付之金額未逾500,000元，爰依民事訴訟法第389條第1項第5款規定，依職權宣告假執行；被告聲請宣告免為假執行核無不合，爰酌定相當之擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請失所附麗，不應准許，應予駁回。
五、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經審酌後，核與判決結果不生影響，爰不另一一論述，併此敘明。
據上論結，本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第436條第2項、第79條、第389條第1項第5款、第392條第2項，判決如主文。
中華民國101年7月24日
新竹簡易庭法官朱美璘以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國101年7月24日
書記官王恬如附表1┌──┬──────┬───────┬───────┬─────────┐│編號│地號│面積│持分│96年公告現值│├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│1│竹北市○○段│95平方公尺│1/1│96年為未分割前之同│││934-31地號│││段934地號，公告現│├──┼──────┼───────┼───────┤值為2900元/平方公││2│竹北市○○段│1466平方公尺│2046/100000│尺（即9587元/坪）│││934-43地號││││├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│3○○○鎮○鄉段│1135平方公尺│1/1│96年舊地號為竹東鎮│││152地號│││上公館段725之14地││││││號，公告現值為500││││││元/平方公尺（1653││││││元/坪）│├──┼──────┼───────┼───────┼─────────┤│4│竹北市○○段│1974平方公尺│85/10000││││128地號││││├──┼──────┴───────┴───────┴─────────┤││⒈原告所取得分割前新竹縣竹北市○○段○○○○號短少坪數：││計│42.4坪－【95平方公尺（28.7375坪）＋1466×2046/100000平方公尺│││（9.07329坪）】＝4.5892│││││算│⒉損害賠償計算方式：│││【（42.4×9587）+（337×1653）】×A＝3,310,000│││A（為96年間原告向被告購買土地時,實際價格與土地公告現值之倍││方│差）│││A＝3.44│││3.44×9587＝約32979.28（此為96年間原告向被告購買土地時，分割││式│前新竹縣竹北市○○段○○○○號之每坪實際購買價格）│││因短少4.5892坪故其損害賠償為，4.5892×32979.28＝151,349元（│││小數點以下四捨五入）│└──┴────────────────────────────────┘