臺灣臺南地方法院臺南簡易庭民事判決 103年度南小字第689號
原 告 大北公園新座公寓大廈管理委員會
法定代理人 古玉英
訴訟代理人 吳晨瑋
被 告 林瑞山
上列當事人間請求給付管理費事件，本院於民國104年1月16日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
被告應給付原告新臺幣柒萬壹仟貳佰捌拾元，及自民國一百零三
年六月十三日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
壹、程序部分：
一、按其他因不動產涉訟者，得由不動產所在地之法院管轄。又
因關於財產管理有所請求而涉訟者，得由管理地之法院管轄
。民事訴訟法第10條第2項及第14條分別定有明文。查本件
被告所有門牌號碼臺南市○區○○路○○○○○○號10樓之6房屋
（下稱系爭房屋）係坐落於臺南市，有建物登記謄本第二類
謄本在卷足憑（見本院民國103年度南小字第689號卷第26頁
，下稱南小字卷），又原告請求之管理費，係為管理系爭房
屋所在之大北公園新座公寓大廈（下稱系爭大廈）共用部分
所發生之管理費用，揆諸前揭規定，得由不動產所在地或管
理地之法院管轄，則本院對於本件訴訟有管轄權，合先敘明
。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但擴張或
減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255
條第1項第3款定有明文，依同法第436條之23、第436條第2
項規定，亦為小額訴訟程序所準用。本件原告原起訴請求被
告應給付原告新臺幣（下同）7萬1,280元，及自103年起至
清償日止，按週年利率2％計算之利息。嗣於訴訟中，原告
擴張利息之請求自起訴狀繕本送達翌日即103年6月13日起至
清償日止，按週年利率5％計算，核為擴張應受判決之聲明
，應予准許。
貳、實體部分：
一、原告起訴主張：
㈠被告所有之系爭房屋位於系爭大廈，其自98年起至102年間
積欠管理費，經原告多次催繳，被告仍不履行繳費義務，致
生原告社區經費不足、公共設施無可維修，影響住戶居住安
全，爰依大北公園新座大樓區自救管理委員會住戶規約（下
稱系爭自救會規約）及大北公園新座住戶規約（下稱系爭住
戶規約），請求被告給付管理費。
㈡大北公園新座大樓區自救管理委員會（下稱系爭自救會）為
原告之前身，系爭自救會成立於98年1月1日，並於101年2月
29日交接予正式成立之原告，原告並於同年3月6日正式取得
市政府報備證明，系爭自救會之相關文件及財物均已移交原
告，足證系爭自救會與原告係相續一體。且系爭自救會規約
與系爭住戶規約已明定繳費義務及於全體區分所有權人，無
被告所謂系爭自救會之管理費得自由選擇是否繳納之情形，
且被告已於98年2月13日繳交其積欠之97年12月前之42萬9,0
87元管理費，足證被告知悉系爭自救會期間亦有繳交管理費
之義務。
㈢原告管理費之計算方式，依98年至100年系爭自救會規約規
定，每坪每月為50元，若有不符空屋優待規定者，應繳納全
額管理費，嗣101年系爭住戶規約明訂每坪每月50元，全年
均有空屋半價優待，於102年間經所有權人會議決議取消空
屋半價，恢復管理費全額繳納之規定。被告所有之系爭房屋
係26.45坪，以每坪每月50元計算者，被告每月應繳管理費1
,320元（計算式：26.45坪×50元＝1,322.5，原告僅以1,32
0元計算），而依上開自救會規定及住戶規約計算者，原告
於98年至100年間應繳納4萬7,520元【計算式：1,320元（全
額）×12月×3年】；101年間應繳納7,920元【計算式：1,3
20元÷2（半價優待）×12月】；102年間應繳納1萬5,840元
【計算式：2,650元（全額）×12月】，故原告得請求被告
繳納之管理費合計為7萬1,280元（計算式：47,520＋7,920
＋15,840）。
㈣聲明：如主文第1項所示。
二、被告辯以：
㈠原告不得向被告收取98年至100年之管理費：
⒈系爭大廈建立後，因原建商與提供土地使用權人於分配房屋
過程發生糾紛，官司不斷，致管理基金100餘萬元被盜領一
空，管理委員會竟鬧雙胞（即系爭大廈及別墅區2部分），
其均非依公寓大廈管理條例規定成立，導致管理雜亂無章，
生活品質低落。被告與多數區分所有權人及住戶一樣，衷心
期望系爭大廈能依公寓大廈管理條例成立管理委員會，確實
加強系爭大廈之管理維護，帳目清楚，永續正常為住戶服務
，提升居住品質。故系爭大廈乃於97年11月間先成立系爭自
救會，約定3年內能依公寓大廈管理條例成立管理委員會。
⒉按系爭自救會係臨時性組織，會員得自由參加，而系爭自救
會規約亦規定：參加自救會之區分所有權人繳交自願自救金
5,000元。所謂「自願自救金」由字義上即可明確瞭解自願
參加自救會者始須繳自救金，不願參加者並無強迫性，非但
毋庸繳自救金，亦毋庸繳管理費，而系爭自救會即不發給使
用電梯之磁卡，惟公共設施用電及修繕維護費用，仍須分攤
。被告於98年間參加系爭自救會，係因與系爭自救會有約定
，管理費計費標準要公開、公平、公正，大樓區與別墅區要
合併成為1個管理委員會，並繳自願自救金8萬9,000元。事
隔4個月，系爭自救會並未召開區分所有權人會議討論兩區
管委會合併事宜，被告認其違反約定，表示不願繼續參加，
要退出系爭自救會。而被告除起訴狀外，從未接獲系爭自救
會催繳管理費之書面通知，足證未參加系爭自救會者，免繳
管理費乃雙方之共識。
⒊又系爭自救會已於100年底宣佈解散不存在，原告係於101年
3月6日經主管機關臺南市政府核准備查，始正式成立合法之
管理組織，原告與臨時性自由參加之系爭自救會，係兩種不
同之管理組織，兩者並無關連性或延續性。況系爭自救會所
繳納者係自願自救金，並無管理費之問題，依當時之共識，
未參加自救會之住戶均不收管理費，且退出系爭自救會之被
告所有之空屋並無繳納管理費之義務，惟公共用電，被告均
有依電力公司核算之比例金額支付，故原告實無權向被告或
其他未參加系爭自救會者追討自救會期間之管理費。原告主
任委員遷住系爭大廈僅1年多，接掌主委亦僅數月，其係不
明白系爭自救會運作實況，方提起本件訴訟。
⒋又臺南市○區○○路○○○○○○號等156戶（包括別墅區30戶）
依公寓大廈管理條例所成立之系爭大廈管理委員會，依規定
向主管機關臺南市政府申請管理組織報備，經臺南市政府於
101年3月6日以府工使一字第000000000號同意備查在案，自
此，原告方係依公寓大廈管理條例正式成立之合法管理組織
，而取得向區分所有權人收取管理費之權源，原告實無權向
被告收取管委會成立前之98年至100年臨時性、自願參加，
始繳自救金之系爭自救會期間管理費。
㈡原告不得向原告收取101年至102年之管理費：
⒈系爭住戶規約第10條第2項雖規定「空屋5折優惠收費」，惟
就原告於103年1月25日所舉行第3屆區分所有權人第2次會議
臨時動議二「空屋管理費恢復半價」之提案觀之，係因系爭
自救會只收取自願參加者之自救金，故從系爭自救會提出該
提案前，事實上已長期未收取空屋半價之管理費，雙方已有
默契、共識，甚至形成習慣，否則如果以前有照住戶規約規
定空屋5折優惠收費，該提案即係多此一舉，無任何意義，
足證在上開會議提案前，空屋係不收管理費至明。
⒉又依公寓大廈管理條例第31條規定，區分所有權人會議之決
議，應有3分之2以上之出席及出席人數4分之3以上之同意才
能通過。如因出席人數不足，依第31條之規定未獲致決議，
才能依第32條第2次會議出席人數放寬至5分之1以上之出席
即可開會之規定。惟第2次會議可討論之議案，僅限於依第
31條規定未獲致決議者為限。參酌臺南市政府工使字第0000
000000號函，引用內政部營建署96年9月11日營建管字第000
0000000號函明釋：按公寓大廈管理條例第32條第1項規定，
「針對『同一議案』重新召集區分所有權人會議時，始有條
例第32條之適用，於重新召集之會議中，自不得以臨時動議
提出新議案，亦無法依該條文規定作成決議」。則原告於10
3年1月25日舉行第3屆區分所有權人第2次會議以臨時動議提
案與前揭函釋不符，故原告於上述區分所有權人會議以臨時
動議提案之空屋管理費恢復半價之決議無效，原告自不得請
求被告給付101年至102年空屋半價之管理費。
⒊原告103年l月25日第三屆區分所有權人第2次會議臨時動議
：「空屋管理費恢復半價之決議無效」已如前述。故原告必
須重新召開區分所有權人會議，重新提出「空屋恢復半價」
之提案，獲大會依規定決議通過後，始能向被告請求給付空
屋半價之管理費。
㈢本件訴訟係針對空屋管理費之給付問題，而空屋是否應繳管
理費、收費數額須視住戶規約之規定。就原告提出之系爭自
救會規約第3章，及系爭住戶規約第3章第6條均規定，管理
費以取之於民，用之於民為原則，此規定係針對住戶使用者
付費之原則，至於空屋之區分所有權人，原告並未發給磁卡
，不能使用電梯，卻仍須分攤公共設施用電及大樓修繕費用
，如仍依規約收管理費，對空屋之區分所有權人非屬公平，
為遷就現實，管委會與空屋之區分所有權人，雙方不得不加
以妥協，而不收空屋管理費，系爭大廈於系爭自救會期間確
實存有此種特殊情況。又系爭住戶規約第10條雖約定「空屋
5折優惠收費」，惟從系爭自救會迄今，空屋不收管理費，
係雙方之默契、共識而成習慣。
㈣原告固主張被告並無拒絕參加系爭自救會之權利等語。惟就
原告提出之系爭自救會98年2月15日會議紀錄觀之，其已記
載未入自救會之住戶不發磁卡，且由系爭自救會開會通知單
會議內容亦載：討論成立大樓區自救會自願參加會員，均足
證自救會係自由參加，住戶可以不入自救會，惟持有空屋之
被告卻於98年間參加系爭自救會，可證被告確係希望大樓能
正常管理維護、提升居住品質，今系爭自救會既已解散不存
在，原告之請求，顯無理由。
㈤退而言之，若認被告仍須給付管理費，惟請本院就住戶須繳
管理費，大小公電均由管委會負責，空屋之被告，雖未繳管
理費，惟仍須分攤大公電及修繕費用，且管委會不發磁卡不
能使用電梯，管委會亦不提供保全、信件等服務，如空屋之
管理費仍須全額收費，對被告並不公平，及被告之空屋已20
年無人居住，房屋已破舊不堪使用，如重新整修，亦要花相
當數額之整修費，則原告請求對已20年破舊之空屋要求全額
收費，不近人情並有悖常理等事實為斟酌，就上述空屋管理
費予以折成給付，以符常情並減輕被告負擔等語。
㈥聲明：原告之訴駁回。
三、得心證之理由：
原告主張被告係系爭大廈區分所有權人，且被告自98年起至
102年間均未繳納管理費，被告應補繳管理費7萬1,280元等
情，惟為被告所否認，並以前揭情詞置辯，茲就本院判斷之
意見說明如下：
㈠被告應受系爭自救會規約拘束：
⒈被告為系爭大廈之區分所有權人，有系爭房屋建物登記第二
類謄本可參（見南小字卷第26頁），依系爭自救會規約第6
章第4條，該規約係經系爭大廈區分所有權人第1屆第2次會
議修訂通過，並自97年11月16日起公告15日後正式實施，而
該規約效力範圍，依第1章第1條約定：「本規約以下各項辦
法及規定，其效力及於本大廈區分所有權人、承租人或其他
經區分所有權人同意而為專有部分之使用者或業經取得停車
空間建築物所有權者」，有原告提出之系爭自救會規約1件
附卷可稽（見本院103年度南簡字第661號卷第28至33頁，下
稱南簡字卷），且被告對系爭自救會規約之制訂程序尚無質
疑，足認該規約係經系爭大廈區分所有權人會議合法通過。
又依系爭自救會規約第3章第5條約定，大樓管理費每坪每月
50元，空屋部分照常繳付，被告前於98年2月13日將其自95
年至97年之管理費欠款42萬9,087元匯入自救會帳戶中，全
數繳清，有系爭自救會存摺影本及98年2月15日區分所有權
人會議紀錄可參（見南簡字卷第82頁、144頁），顯見被告
明知其為系爭自救會規約之效力所及，始依約定繳交管理費
。因此，被告應受系爭自救會規約所拘束。
⒉被告固辯稱系爭自救會係臨時性組織，會員自由參加，未參
加者無須繳交管理費等語。惟查，觀諸系爭自救會規約第3
章第2條關於社區管理經費來源之約定：「⑴自救金：參加
自救管理委員會之區分所有權人繳交自願自救金5,000元，
委員會開立正式收據交各區分所有權人留存；於委員會運作
及繳管理費正常後，以每月扣抵管理費方式攤還各繳款人。
⑵住戶每月所繳之管理費用」等語（見本院卷第30頁），足
見系爭自救會規約已就「自救金」與「住戶每月所繳之管理
費用」二者分別為明確定義，即有參加自救會者，除須繳交
自救金外，亦須繳交每月管理費；未參加自救會者，僅須繳
交每月管理費，系爭自救會規約並未記載未參加自救會者，
即免除每月繳交管理費之義務，且上開規約並記載「自救金
」於委員會運作及繳管理費正常後，以每月「扣抵管理費」
方式攤還各繳款人等語，顯見「自救金」與「每月繳交之管
理費」二者為不同經費來源。再者，被告前於98年2月13日
將其自95年至97年之管理費欠款42萬9,087元全數匯入自救
會帳戶中，已如前述，益徵被告明知自救會期間亦應繳交管
理費。況依原告提出之系爭大廈98年至100年之管理費繳費
紀錄，可知系爭大廈之住戶均應繳納管理費，並無未參加自
救會者即無須繳納管理費之註記，有系爭大廈98年至100年
管理費紀錄簿可參（見南簡字卷第55至70頁）。至98年2月
15日區分所有權人會議紀錄固記載未參加自救會者，不發給
使用電梯磁卡等語（見南簡字卷第82頁），然前開會議紀錄
僅係自救會對參加者給予電梯磁卡之不同待遇，與繳交管理
費之規約無涉。是被告上開所辯，係將參加系爭自救會者始
須繳交之「自救金」與所有住戶均應負擔之「管理費」混為
一談，要難採信。
㈡系爭自救會係原告之前身，其權利義務應由原告承繼：
本件原告主張系爭自救會於98年1月1日正式運作，並經區分
所有權人會議通過制訂系爭自救會規約，原告於100年11月
23日召開第1次管理委員會議，訂於100年11月30日前交接，
系爭自救會嗣後正式移交社區公物及經費14萬74元予原告，
原告並於101年3月6日經臺南市政府核備成立等情，有原告
提出之自救會97年12月21日第1屆區分所有權人第1次臨時區
分所有權人會議紀錄、系爭自救會規約、原告100年11月23
日第1次委員會議紀錄、大北公園社區公物移交清冊、原告
100年12月1日至12月31日財務收支明細表及臺南市政府101
年3月6日公寓大廈管理組織報備證明等件在卷可稽（見南簡
字卷第122頁、第28至33頁、第126頁、第159至163頁、第26
9-1頁、第164頁），堪信為真實。又依系爭自救會規約第1
章第1條及系爭住戶規約第1章第2條，二規約之效力均及於
系爭大廈全體區分所有權人（見南簡字卷第29頁、第48頁）
，且系爭自救會向住戶所收之款項及其餘公物均已移交予原
告，會務具延續性，足認系爭自救會係原告之籌備組織，二
者當僅係名稱不同而無礙其同一性，是系爭自救會之權利義
務應由原告承繼。至被告辯稱原告未公開移交財產，交接乃
黑箱作業等語，並未舉證以實其說，其此部分之主張，亦無
足採。
㈢被告應給付原告98年至102年之管理費：
⒈按公寓大廈應設置公共基金，其來源之一即為區分所有權人
依區分所有權人會議決議繳納；又區分所有權人或住戶積欠
應繳納之公共基金或應分擔或其他應負擔之費用已逾2期或
達相當金額，經定相當期間催告仍不給付者，管理負責人或
管理委員會得訴請法院命其給付應繳之金額及遲延利息，公
寓大廈管理條例第18條第1項第2款及第21條分別有明文規定
。系爭大廈98年至100年之管理費，依系爭自救會規約第3章
第5條第1項，為每坪每月50元，若不符空屋優待規定即未如
期繳交管理費者，應繳納全額管理費；101年之管理費，依
系爭住戶規約第10條約定維持每坪每月50元，空屋有半價優
待；102年之管理費，維持每坪每月50元，然經101年10月20
日區分所有權人會議決議取消空屋半價，恢復全額繳納等情
，有系爭自救會規約及98年2月15日區分所有權人會議紀錄
、系爭住戶規約、101年10月20日區分所有權人會議紀錄可
參（見南簡字卷第32頁反面、第83至84頁、第51頁、第85至
86頁）。
⒉被告所有之系爭房屋係26.45坪，以每坪每月50元計算，被
告每月應繳管理費1,320元（計算式：26.45坪×50元＝1322
.5，原告僅以1,320元計算），因被告未如期繳交管理費，
其於98年至100年應繳交全額管理費即4萬7,520元【計算式
：1,320元（全額）×12月×3年】；101年因空屋均半價優
惠，應繳7,920元【計算式：1,320元÷2（半價優待）×12
月】；102年因取消半價優惠，應繳全額即1萬5,840元【計
算式：1,320元（全額）×12月】，故原告得請求被告繳納
之管理費合計為7萬1,280元（計算式：47,520＋7,920＋15,
840）。
⒊被告固辯稱原告將催繳信件寄至被告未居住之空屋而未合法
送達，且101年10月20日區分所有權人會議未實際做成決議
等語。惟查，本件原告起訴狀繕本於103年6月12日送達於被
告，此有送達證書1份可佐（見本院103年度司南小調字第49
6號卷第23頁），是於該日發生送達及催告之效力，復於本
院審理過程中，被告仍未給付，足認經原告催告後，被告經
相當期間仍不履行，原告得依法請求被告給付管理費。又據
證人即系爭大廈YMCA之館長 韋寶珍 在本院另案具結證稱，其
有出席101年10月20日區分所有權人會議，該次會議確有針
對大樓及店面之管理費為討論及決議，且兩造對證人韋寶珍
之證詞均無意見（見南簡字卷第245頁反面至246頁反面），
顯見該次會議確有做成取消空屋半價優惠，恢復全額收費之
決議，是被告此部分抗辯，亦屬無據。
⒋被告復抗辯空屋自系爭自救會迄今均不收管理費，係雙方之
默契，原告於103年1月25日區分所有權人會議臨時動議「空
屋管理費恢復半價」之提案，可證明在此之前空屋無須繳納
管理費等語。惟查，依系爭自救會規約第3章第5條第2項約
定：「管理費採月繳方式，各住戶須於每月廿日前至管理室
繳清該月之管理費。房屋所有權人如有整月份（1-30日）空
屋未使用狀況，管理費經區分所有權人決議是否享有優惠。
經大會決議通過：一律照常繳付（本條文之『經大會決議通
過：一律照常繳付』於98.2.15修改為第七章第五項」及98
年2月15日區分所有權人會議紀錄（見南簡字卷第30頁背面
、第81至84頁），足認系爭大廈之區分所有權人就其所有之
空屋，始終負有繳交管理費之義務。再者，係因101年10月2
0日區分所有權人會議決議取消空屋優惠，恢復全額繳納，
致102年間之空屋須繳全額管理費，系爭大廈之住戶始於103
年1月25日區分所有權人會議提案自103年2月起恢復空屋半
價優惠，有前開兩次會議紀錄可參（見南簡字卷第85至86頁
、第20至21頁），顯見被告所辯103年之前空屋均無須繳費
等語，洵屬無據。至被告辯稱原告103年1月25日作成之「空
屋管理費恢復半價」提案，經臺南市政府引用內政部營建署
函釋，認該決議無效等語。惟原告請求本件管理費之期間為
98年至102年，與前開決議之內容無關，且區分所有權人會
議決議合法與否，應係大樓區分所有權人得向法院提起撤銷
決議無效之事由，而非被告得據為拒絕給付管理費之事由，
故被告上開所辯，亦無可採。
⒌綜上，被告自98年起至102年間未向原告繳交管理費，從而
，原告依系爭自救會規約、系爭住戶規約，請求被告給付管
理費7萬1,280元，及自起訴狀繕本送達翌日即103年6月13日
起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，為有理由，應
予准許。
四、被告聲請傳訊證人 羅芳娥 到庭說明101年10月20日區分所有
權人會議經過，然因證人韋寶珍已於本院到庭具結作證，且
兩造對其證詞均無意見，是已無傳訊羅芳娥到庭之必要，兩
造其餘主張陳述及攻擊防禦方法，經本院審酌後，認均不影
響本件判決結果，爰不一一論述，併此敘明。
五、按訴訟費用，由敗訴之當事人負擔；小額訴訟，法院為訴訟
費用之裁判時，應確定其費用額，民事訴訟法第78條、第43
6條之19第1項分別定有明文。是查本件之訴訟費用額確定為
1,000元（即第一審裁判費），應由敗訴之被告負擔。
六、本件係適用小額訴訟程序所為被告敗訴之判決，依民事訴訟
法第436條之20規定，應依職權宣告假執行。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條、第436條之19第1
項。
中華民國104年2月6日
臺灣臺南地方法院臺南簡易庭
法官張郁昇
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
對於小額程序之第一審判決之上訴，非以其違背法令之理由，不
得為之。且上訴狀內應記載表明（一）原判決所違背之法令及其
具體內容。（二）依訴訟資料可認為原判決有違背法令之具體事
實者。
中華民國104年2月6日
書記官洪浩容