裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上易字第270號民事判決
裁判日期：民國101年09月05日
裁判案由：清償債務
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上易字第270號上訴人 蘇福克 訴訟代理人 涂芳田 律師被上訴人 董宗儒 即育鼎商用.上列當事人間請求清償債務事件，上訴人對於中華民國101年5月14日臺灣臺中地方法院100年度訴字第3157號第一審判決提起上訴，本院於101年8月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原判決不利於上訴人部分廢棄。
上開廢棄部分，被上訴人於第一審之訴駁回。
第一審（除確定部分外）及第二審訴訟費用均由被上訴人負擔。
事實及理由
壹、兩造主張
一、被上訴人主張：上訴人於民國100年8月22日與被上訴人簽定不動產專任委託銷售契約書（下稱系爭委託銷售契約），約定由被上訴人仲介銷售坐落高雄市路○區○○段○○○號、面積2520.83平方公尺（約762.55坪）之土地（下稱系爭土地）全部，委託銷售價格為每坪新台幣（下同）65,000元、委託銷售期間為100年8月22日起至100年9月15日止。被上訴人嗣已尋獲買家即訴外人黃金標願以上開價格向上訴人購買土地，並由被上訴人代為收取黃金標所簽發之定金支票14張，合計320萬元。詎經被上訴人要求上訴人簽訂買賣契約，上訴人卻拒不出面。查系爭委託銷售契約第8條第1項約定：買方支付定金、斡旋金，如買方違約不買，委託人得沒收定金；如已達委託之價金而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之定金，並仍須支付委託總價4%之服務費。茲被上訴人已依系爭委託銷售契約之條件尋得買方，詎上訴人竟違約不賣，依上開約定，自仍應給付總價百分之4之服務報酬即198萬元予被上訴人（計算式：65000×762.55×4%＝0000000）。爰提起本訴，並於原審聲明：上訴人應給付被上訴人198萬元及自支付命令送達上訴人翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、上訴人則以：㈠系爭土地係上訴人及訴外人 蘇福田 、 蘇福弘 、 蘇福安 、蘇福
昌、 蘇惠珠 、 蘇惠美 、 蘇怡賓 、 蘇英賢 、 蘇俊臺 、 蘇娟娟 、 蘇華卿 、 蘇義雄 、 蘇義朗 等14人共有。其中上訴人及蘇福弘、蘇福安、 蘇福昌 、蘇惠珠、蘇惠美、蘇娟娟、蘇華卿均住居美國。上訴人返台期間，被上訴人主動聯繫，表示可受託銷售系爭土地。斯時上訴人向被上訴人表示個人同意以每坪65,000元之價格出售，但其他共有人之意向如何，其無法決定，並表示共有人中蘇福田、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇俊臺與之較有往來，上訴人可與之溝通，但授權須經我國駐外單位認證。至於其他共有人，則應由被上訴人自行接洽。被上訴人表示，可由上訴人先簽，其他授權同時辦理。嗣後，因其他共有人認為每坪65,000元價格太低，上訴人即向被上訴人表示其他共有人不願出具授權書。
㈡又兩造於簽訂仲介契約時，上訴人已表示他共有人之意向如
何，其無法決定；被上訴人於原審101年2月6日言詞辯論時亦陳述：「除了他本身以外，他說他也是代理其他全部共有人」。是上訴人於簽立系爭委託銷售契約時，除了上訴人本身以外，也是代理其他共有人，此為兩造所不爭執，並為原審肯認。而依民法第170條第1項規定，無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人不生效力。系爭委託銷售契約既係上訴人以其他共有人全體之代理人名義與被上訴人簽定，部分共有人嗣認每坪65,000元價格較低，不同意以該價格出售，原先上訴人認為可以溝通之兄弟蘇福田等人知悉上情，亦同表不願依該價格出售，則本件其他共有人顯未承認上訴人所為之代理行為，系爭委託銷售契約顯未成立，兩造所為之法律行為，對本人自不生效力。
㈢再按法律行為之一部無效者，全部皆為無效。民法第111條
定有明文。次按民法第111條但書之規定，非謂凡遇給付可分之場合，均有其適用，尚須綜合法律行為全部之旨趣，當事人訂約時之真意、交易之習慣、其他具體情事，並本於誠信原則予以斟酌後，認為使其他部分發生效力，並不違反雙方當事人之目的者，始足當之。最高法院75年台上字第1261號判例著有明文。原審判決雖以本件上訴人代理其他共有人簽約部分，固因事後未能徵得其他共有人之同意而無效，惟上訴人以自己名義簽約部分，尚未因之而無效。惟查：
⒈綜合兩造簽訂系爭委託銷售契約全部之旨趣，依系爭委託
銷售契約第1條委託銷售之標的，兩造顯係以系爭土地全部為契約標的，非僅限於上訴人之應有部分。再依被上訴人將全部土地仲介予黃金標買受乙節觀之，被上訴人確以出售全部土地為委託銷售之標的。此項具體情事，實為當事人雙方訂約時之真意，殆屬無疑。
⒉又依不動產經紀業管理條例第21條第1項：「經紀業與委
託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」、第29條第1項第2款：「違反第21條第1項規定者，處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰」。是縱如原審判決所指，得切割為「代理其他共有人簽約部分」以及「以自己名義簽約部分」，惟被上訴人與其他共有人間既未存在任何委託契約書，即對系爭土地予以銷售，已屬違法。
⒊再被上訴人為專業之仲介業者，就系爭土地之共有人多達
14人之事實亦知之甚詳，且依土地法第34條之1規定，至少應有二分之一以上之共有人同意，才得處分土地，另簽署委託銷售契約時，如有代理行為，應出具授權書，上開交易習慣，被上訴人自不能諉為不知。且依上開所述，被上訴人負有接洽部分共有人之義務，然被上訴人與黃金標斡旋、為銷售行為時，非但未取得全體共有人同意，亦未徵得其負責接洽之部分共有人同意，於未確認其他共有人有無合法授權下，即冒然向黃金標表示全體共有人同意出售土地，且向黃金標收取定金支票，已有違仲介業者之倫理規範，其據以向上訴人請求給付服務費，顯有違誠信原則。
⒋基上所述，原審將系爭委託銷售契約切割為「代理其他共
有人簽約部分」以及「以自己名義簽約部分」，顯有違雙方當事人之契約目的。是以，代理其他共有人簽約部分既屬無權代理而無效，系爭委託銷售契約應屬全部無效。㈣另系爭委託銷售契約第8條第1款雖約定：如已達委託之價金
而委託人違約不賣，應加倍返還買方所支付之訂金，並仍須支付委託總價4%之服務費。惟此為定型化契約之條款，違反公平與誠信原則，自屬無效，被上訴人不得以此作為請求權之基礎。又契約成立後，情事變更，非當時所得預料，而依其原有效果顯失公平者，當事人得聲請法院增減其給付或變更其他原有之效果。民法第227條之2定有明文。本件被上訴人已知悉上訴人未取得全部共有人之授權書，且上訴人與訴外人黃金標亦未簽訂買賣契約，被上訴人尚未付出相當之勞務成本，故即便認為上訴人應給付服務報酬，亦應予以酌減等語，資為抗辯。並於原審聲明：被上訴人之訴駁回。
貳、原審為上訴人一部勝訴，一部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴，並聲明：⒈原判決不利於上訴人之部分廢棄；⒉上廢棄部分，被上訴人第一審之訴駁回。被上訴人則答辯聲明：上訴駁回。【至原審判決駁回被上訴人請求部分，並未據被上訴人聲明不服，該部分已告確定，不在本院審理範圍，併此敘明。】
參、本件經兩造於原審整理並協議簡化爭點如下：
一、兩造不爭執之事實（本院採為判決之基礎）：㈠坐落高雄市路○區○○段第86地號土地，為上訴人與蘇福田
、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇惠珠、蘇惠美、蘇怡賓、蘇英賢、蘇俊臺、蘇娟娟、蘇華卿、蘇義雄、蘇義朗等14人共有。
㈡上訴人於100年8月22日以自己名義與被上訴人簽訂不動產專
任委託銷售契約書，約定由被上訴人仲介銷售系爭土地之全部，委託銷售價格為每坪65,000元、委託銷售期間為100年8月22日起至100年9月15日止。
㈢被上訴人嗣後於委託銷售期間內，已尋獲買家即黃金標願以
上開價格向上訴人買受土地，並由被上訴人代為收取黃金標所簽發之定金支票14張，合計320萬元。
二、兩造爭執事項：㈠上訴人簽署系爭不動產委任銷售契約書時，係以本人之意思
簽約，或兼有代理其他土地共有人簽約之意思？若兼有代理其他共有人簽約之意思，其有效代理之人數為何？㈡系爭委任銷售契約，若係上訴人以自己之意思簽約，是否有
效？若兼有代理其他土地共有人簽約之意思，效力為何？㈢被上訴人以上訴人違反委任銷售契約第8條第1項之約定，請
求上訴人給付總價百分之4之服務報酬即198萬元，有無理由？
肆、本院得心證之理由
一、被上訴人主張：上訴人就系爭不動產簽立系爭委託銷售契約時，除了他（指上訴人）本身以外，也是代理其他共有人（見原審卷第52頁反面）；而上訴人則主張：上訴人除表示以自己名義外，也代理部分共有人等情（見原審卷第52頁），。堪認上訴人應係以自己之名義及代理其他部分共有人與被上訴人簽訂系爭委託銷售契約書。
二、被上訴人固主張：上訴人已向伊表示已取得其他共有人之授權等語；惟為上訴人所否認，並據辯稱：伊返台期間，被上訴人主動聯繫，表示可受託銷售系爭土地，斯時伊向被上訴人表示個人同意以每坪65,000元之價格出售，但其他共有人之意向如何，其無法決定，並表示共有人中蘇福田、蘇福弘、蘇福安、蘇福昌、蘇俊臺與伊較有往來，伊可與之溝通，但授權須經我國駐外單位認證，至於其他共有人，則應由被上訴人自行接洽，然嗣後因其他共有人認為每坪65,000元價格太低，伊即向被上訴人表示其他共有人不願出具授權書等語。是被上訴人自應就其已取得全體共有人之授權乙節負舉證之責任，然其迄未舉證以實其說。且系爭委託銷售之土地，為上訴人及其他13位所有權人所共有，並非上訴人一人單獨所有之事實，為被上訴人所知悉。茲以被上訴人身為專業不動產仲介之經驗而言，衡諸常情，倘若上訴人確實有受其他共有人之委託，自會要求上訴人提出授權書，始符常理。惟被上訴人迄無法提出其他共有人之授權書為憑，或舉證證明其他共有人已合法授權上訴人代理簽訂系爭委託銷售契約，被上訴人此部分主張自不足採信。故本件上訴人代理其他部分共有人簽訂委託銷售契約之部分，應屬無權代理，且係隱名之無權代理之行為。按「無代理權人以代理人之名義所為之法律行為，非經本人承認，對於本人，不生效力」，民法第170第1項定有明文。本件上訴人以隱名代理之方式，代理其他部分共有人與被上訴人簽訂系爭不動產委託銷售契約，既未經其他部分共有人之授權或承認，則系爭不動產委託銷售契約，對於上訴人以外之其他部分共有人自不生效力，被上訴人自不得逕行銷售系爭不動產。
三、觀諸系爭委託銷售契約第1條委託銷售之標的，兩造係以系爭土地之權利範圍全部為契約標的，非僅限於上訴人之應有部分（見原審卷第13頁）。且衡諸被上訴人係將系爭土地全部仲介予黃金標買受乙節，顯見兩造系爭委託銷售契約債之本旨確係以出售系爭土地全部為委託銷售之標的。復依不動產經紀業管理條例第21條第1項：「經紀業與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售」、第29條第1項第2款：
「經紀業違反第21條第1項規定者，處新台幣六萬元以上三十萬元以下罰鍰」。可知不動產經紀業須與委託人簽訂委託契約書後，方得刊登廣告及銷售，此應屬仲介業者之倫理規範。而系爭土地之共有人既有14人之多，被上訴人僅與上訴人1人簽約，上訴人復未提出其他共有人之授權書，則被上訴人在受其他共有人委託或由上訴人提出其他共有人之授權書以前，自不得逕就系爭土地刊登廣告及銷售。惟被上訴人在與黃金標斡旋、為銷售行為時，於未確認其他共有人有無合法授權下，即冒然向黃金標表示全體共有人同意出售系爭土地，且向黃金標收取定金支票，顯然違反仲介業者之倫理規範，並違反兩造系爭委託銷售契約債之本旨，亦有違誠信原則。
四、綜上所述，被上訴人既未依債之本旨提出給付，自無從依系爭委託銷售契約請求上訴人給付系爭服務報酬。從而，被上訴人本於系爭委託銷售契約之法律關係，請求上訴人給付服務報酬693,921元及自支付命令送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，不應准許。原審判命上訴人給付，自有未洽。上訴論旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為有理由，應由本院予以廢棄改判如主文第
2項所示。
五、本件係委託銷售整筆全部土地，上訴人並非委託銷售個人之應有部分，自無依上訴人應有部分計算酬金之問題。此外，兩造其餘攻擊或防禦方法及所提證據，均與本院心證之形成，不生影響，爰不一一再加以論述，併此敘明。
六、據上論結，本件上訴為有理由，依民事訴訟法第450條、第78條，判決如主文。
中華民國101年9月5日
民事第八庭審判長法官陳滿賢
法官朱樑法官許秀芬以上正本係照原本作成。
不得上訴。
書記官吳姁穗中華民國101年9月5日