裁判字號：臺灣新竹地方法院90年重訴字第257號民事判決
裁判日期：民國90年03月22日
裁判案由：返還買賣借款
臺灣新竹地方法院民事判決九十年度重訴字第二五七號
原告戊○○
己○○被告甲○○
乙○○丙○○丁○○右當事人間返還不當得利事件，本院判決如左：
主文被告甲○○應給付原告新台幣參拾伍萬元及自民國九十年十一月十七日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
被告乙○○應給付原告新台幣參拾伍萬元及自民國九十年十一月十六日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
被告丙○○應給付原告新台幣伍拾柒萬貳仟伍佰元及自民國九十年十一月十六日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
被告丁○○應給付原告新台幣伍拾柒萬貳仟伍佰元及自民國九十年十一月十六日起至清償日止，按周年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告乙○○、甲○○各負擔百分之六、被告丙○○、丁○○各負擔百分之八，餘由原告負擔。
本判決於原告各以新台幣壹拾貳萬元為被告甲○○、乙○○供擔保後，各以新台幣貳拾萬元為被告丙○○、丁○○供擔保後，得假執行。但被告甲○○、乙○○各以新台幣參拾伍萬元、被告丙○○、丁○○各以新台幣伍拾柒萬貳仟伍佰元，於假執行程序實施前，為原告預供擔保，各得免為假執行。
原告其餘假直行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：
（一）被告甲○○、乙○○應各給付原告等新台幣（下同）一百四十七萬五千元，且被告甲○○部分自九十年十一月十七日起，被告乙○○部分自九十年十一月十六日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（二）被告丙○○、丁○○應各給付原告等一百八十二萬五千元，且均自九十年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
（三）原告願供相當之擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告等於民國八十九年七月二十九日分別向被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等購買新竹縣竹北市縣治二期暫編地號一六二之一號、一六二之二號、一六二之三號、一六二之四號等土地。原告並依約分別支付甲○○、乙○○、各二百九十五萬元，丙○○、丁○○各三百六十五萬元。嗣因被告等一直未備妥所有權狀用以過戶，原告因而拒絕繳納第三期之價款，被告等卻據此主張原告未依約付款，而將該買賣契約解除，自行沒收已付價金二分之一，另二分之一則提存法院，已為原告先行領取。
（二）依據本件系爭買賣契約第十條第一項係約定：「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。」顯屬兩造約定一方不於適當時期履行債務時，應支付之違約金，並未特別約定為懲罰性違約金，系爭違約金之性質自屬損害賠償性違約金。
（三）又原告係依該契約第三條主張同時履行抗辯權，而未繼續支付價款，並無被告所指惡意違約等情。至解除契約前，原告支付價金之義務業已履行四成餘，被告至少因此享有現金利息之收入，並仍可將系爭土地轉售他人獲利，而系爭土地自始均為被告等人之名義，原告從未占有、使用，亦未獲有利益，兩相斟酌，被告逕予沒收已付價金二分之一，顯屬過高。
（四）本件原告既係因主張同時履行抗辯權，而未繼續支付價款，並無被告所指藉詞拖延違約，又惡意提起訴訟。且被告所受損害不大，反先享有現金利息之收入等情。被告甲○○、乙○○逕予分別沒收高達一百四十三萬五千元、丙○○、丁○○分別沒收一百八十二萬五千元之違約金，即顯有過高之情，原告自得請求鈞院衡酌上情，依民法第二百五十二條酌減違約金，並依民法第一百七十九條規定，請求被告返還如訴之聲明所載金額。添
三、對被告陳述之抗辯
（一）本件被告固分別支出三十萬元、二十六萬四千元、三十三萬四千元不等之仲介費用，惟原告為購買系爭土地亦已支付九十五萬一千元之仲介費用，是原告亦同受有相當之損失添
（二）被告固提出買賣契約書佐證系爭土地地價向下調整，致其受有八十八萬五千元之損失云云。姑不論被告所舉買賣契約標的，在坐落地點、地目、面積、方位等均與本件系爭土地不同，自不足逕以之作為市價比附援引之依據。惟系爭土地旁同屬縣治二期土地目前售價每坪約為二十一至二十二萬元，遠較被告出售予原告之單價每坪十七萬元為高，是被告辯稱系爭土地市價下跌，即顯非實情。且契約解除後之房地產銷售價格及銷售難易等情亦均非屬因契約解除所生之損害，自不得作為斟酌違約金是否過高之依據。添
（三）被告因本院九十年度重訴字第五十五號返還價金事件所支付之律師費與被告解除契約間並無因果關係，自非被告所得向原告請求損害賠償之範圍，況以我國民事訴訟並未採用律師訴訟進行主義，當事人委任律師與否，原有自由選擇之權，法院亦不因其未委託律師，在調查證據或自由心證上有何歧異，故因委任律師所支出之費用，尚非屬損害賠償之範圍。
四、證據：提出買賣契約書四份、存證信函二份、掛號函件收據四紙、律師函乙份、仲介費收據乙紙、不動產說明書二份、律師費收據乙份、
乙、被告方面：
一、聲明：
（一）原告之訴及假執行聲請均駁回。
（二）若受不利判決願供擔保，請宣告免為假執行。
二、陳述：
（一）依雙方買賣契約書第三條第三款規定，原告應於八十九年十一月四日給付第三期價款，屆期原告無法給付，原告乃要求延至同年十二月二十九日給付，被告同意延期。惟屆期原告又因資金問題，再要求延至九十年三月六日再給付，被告仍同意，然屆期被告提示支票，仍遭退票不獲兌現。被告等於九十年三月二十一日委請 張世炎 律師以九十年炎法第０三二一號函催告原告於九十年三月二十八日前給付。原告收受上開催告後仍未置理。被告遂於九十年四月三日委請張律師以九十年炎法第０四０三號函向原告表示解除雙方系爭買賣契約，並依雙方契約書第十條第一項規定，沒收原告已交付之價金全部。依據兩造契約約定，被告本可依約沒收原告已交付之價金全部，但被告本於善意認沒收全部已收價金充做違約金，違約金有過高之嫌，因而退還已收價金二分之一。即被告甲○○、乙○○各退還一百四十七萬五千元、被告丙○○、丁○○各退還一八二萬五千元予原告，並向法院辦理提存，原告認同被告提存之原由，併向本院領取該款完畢，若原告無違約付款情形，豈可能領取該款。
（二）依據上開買賣契約第十條第一項約定「本約簽訂後，倘甲方不買或不按約定日期付款，經乙方定期催告仍不給付時，願將既付價款全部由乙方無條件沒收，抵作違約金，並解除本約。惟已移轉於甲方名義之產權及移交甲方使用之不動產，甲方應於解除本契約後立即無條件歸還乙方，其已付或應付之稅費由甲方負擔」。原告違約時如系爭不動產已移轉原告，原告應回復原狀歸還不動產，被告所交付之稅費損失，原告仍須負賠償責任。復以系爭買賣契約書第十條第一項及第二項約定，係分別對買、賣雙方各科以違約金責任，且呈對等性，而第十條第二項約定，賣方不賣或不照契約履行義務，另加倍賠償所收價款。應認該違約金係具有懲罰性違約金性質。
（三）本件系爭買賣契約，被告並無義務於八十九年九月十六日備妥土地權狀交付予原告，業經本院九十年重訴字第五十五號返還價金事件判決認定，原告於本件仍爭執前案認定確定之事實，辯稱其未繼續繳納價款係因被告未依約提出土地所有權狀而主張同時履行抗辯權，顯非可採。
（四）被告等因原告之債務不履行所生之損害：
１、支付仲介公司之介紹費：被告乙○○支付三十萬元、甲○○支付二十六萬四千元元、丙○○、丁○○各支付三十三萬四千元，此乃因原告買賣系爭土地而支付費用。
２、原告提起返還價金訴訟被告所支出之律師費用：原告明知違約未履行價款給付之義務，竟主張被告等違約，行使解除權，向本院提起價金返還訴訟（九十年重訴字第五五號返還價金案件），致使被告等四人因該案訴訟各支付七萬五千元律師費。
３、土地跌價所生之損失：被告等所有系爭土地出售予原告時每坪十七萬元，至今每坪售價僅有十五萬元，且行情不斷向下調整。損失各約八十八萬五千元。被告甲○○於九十年十二月十五日將系爭土地以總價六百八十萬元出售第三人 范鋼錕 （已過戶完畢），損失七十萬元，被告乙○○於九十一年一月四日將系爭土地以總價六百七十萬元出售系爭土地予第三人 鄭修政 （已過戶完畢），損失八十萬元。
（四）本件系爭買賣契約，被告並無義務於八十九年九月十六日備妥土地權狀交付予原告，業經本院九十年重訴字第五十五號返還價金事件判決認定，原告於本件仍爭執前案認定確定之事實，辯稱其未繼續繳納價款係因被告未依約提出土地所有權狀而主張同時履行抗辯權，顯非可採。
三、證據：提出支票及退票理由單各五紙、律師函乙紙、仲介費統一發票四紙、律師費收據四紙、不動產買賣契約書四份、土地登記簿謄本二紙。
理由
一、原告主張其等於八十九年七月二十九日向被告甲○○、乙○○、丙○○、丁○○等購買新竹縣竹北市縣治二期一六二之一地號、一六二之二地號、一六二之三地號、一六二之四地號等土地。原告並依約分別支付甲○○、乙○○、丙○○、丁○○各二百九十五萬元、二百九十五萬元、三百六十五萬元、三百六十五萬元。
嗣因被告等一直未備妥所有權狀用以過戶，原告因而拒絕繳納第三期之價款，被告等卻據此主張原告未依約付款，而將該買賣契約解除，自行沒收付價金二分之一，另二分之一則提存法院，已為原告先行領取之事實，業經於原告提出買賣契約書四份、存證信函二份、提存書四份為證，並為兩造所不爭執，堪信為真。
二、本件有爭執之部分為（一）本件違約金之性質是否得以酌減？（二）被告所沒收之價款充當約違約是否過高？經查：
（一）按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額。其約定如債務人不於適當時期或不依適當方法履行債務時，即須支付違約金者，債權人除得請求履行債務外，違約金視為因不於適當時期或不依適當方法履行債務所生損害之賠償總額，民法第二百五十條訂有明文。系爭買賣契約第十條第一項所規定如買方違約需將所繳價款全部充為違約金，並需返還已交付之不動產及負擔已付或應負之稅捐，有該買賣契約在卷可證。依據上開約定觀之，兩造間除因解除契約必須將交付之不動產返還賣方，僅約定若買方違約可將已繳價金沒收充為違約金，稅賦部分並應由買方負擔，並未言及其他之損害賠償或被告違約時得另請求損害賠償，故上開違約金之約定，仍應為因債務不履行而生之賠償總額，並非懲罰性違約金。被告主張上開違約金為懲罰性違約金，並非可採。
（二）又按約定之違約金過高者，法院得減至相當數額，亦為民法第二百五十二條所明定，而違約金是否相當，則應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定之標準，最高法院四十九年台上字第八○七號判例意旨可資參照。查依據上開土地買賣契約之約定，被告等解除契約後，可沒收原告所交付之全部價款，即為甲○○、乙○○各二百九十五萬元，丁○○、丙○○各三百六十五萬元，即各佔總價款之百分之四十及百分之四十四。嗣後被告等各退還所收支價金二分之一，即被告甲○○、乙○○各沒收一百四十七萬五千元，仍佔總價款百分之二十；被告丙○○、丁○○沒收一百八十二萬五千元，則佔其等之總價款百分之二十二。本件土地買賣契約之標的，於解除契約時仍屬被告等所有且為被告等佔有使用中，上開違約金比例高達二成或二成以上，衡情顯屬過高。
（三）被告雖主張其等在本院九十年度重訴五十五號民事訴訟中，因支出律師費共三十萬元，為因本件土地買賣契約所生之損害云云。惟上開訴訟係於契約解除後始發生，且非因原告等之債務不履行所生之損害，被告此部分之主張難謂可採。
（四）被告主張其等因本件土地買賣契約分別支出仲介費（乙○○部分三十萬元、毛鎮灶部分二十六萬四千元、丙○○、丁○○各三十三萬四千元），為因原告債務不履行所生之損害，業據其提出仲介費之統一發票四紙，並為原告所不爭執，堪信為真。依據上開判例所示，此部分應為被告等之損害。又再按約定之違約金是否過高，應就債務人若能如期履行債務時，債權人可得享受之一切利益為衡量之標準，而非以僅約定一日之違約金額若干為衡量之標準，最高法院五十年度台上第十九號著有判例可參。系爭土地因經濟不景氣，其出售之價格已大福降低，被告 毛振造 部分已以總價六百八十萬元出售、被告乙○○部分已以六百七十萬元出售，降幅分別為百分之十及百分之十一，並辦理所有權移轉登記完畢，亦據被告提出房地買賣契約書、不動產買賣契約書及土地登記簿謄本，堪信為真。依據上開判例，系爭土地現之降幅達百分之十至十一，雖被告丁○○及丙○○之土地尚未售出，但於同一地段之土地，其因社會經濟之波動，所產生降幅，亦所差無幾。故系爭土地買賣之價金原高於目前土地之市場價格，如原告等依約履行，則被告等可享受價金之保障，不致需降價出售，故此部分應為被告等可享受之利益之一。
（五）綜上，審酌被告等所支出之仲介費、土地差價及因本件土地賣賣契約所支出之其他勞費，認被告甲○○、乙○○與原告間之土地買賣契約違約金各以一百一十二萬五千元為適當。被告丙○○、丁○○與原告間之土地買賣契約違約金各以一百二十五萬二千五百元為適當。從而，被告等沒收原告之逾上開金額部分，自屬不當得利，應予返還。
五、原告等依不當得利返還請求權請求甲○○、乙○○分別返還一百四十七萬五千元、丙○○、丁○○返還一百八十二萬五千元及自本件起訴狀繕本送達之翌日即被告甲○○部分自九十年十一月十七日起，被告乙○○部分自九十年十一月十六日起、被告丙○○、丁○○均自九十年十一月十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息，於被告甲○○、乙○○各三十五萬元、被告丙○○、丁○○各五十七萬二千五百元及其遲延利息範圍內，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則無理由，應與其假執行之聲請併予駁回。
六、兩造其餘之主張及提出之攻擊、防禦方法，不影響本件判決之結果，毋庸再予審酌，附此敘明。
據上論結，據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年三月二十二日
臺灣新竹地方法院民事第一庭~B法官黃珮禎右為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
~B法院書記官彭連喜中華民國九十一年三月二十日