裁判字號：臺灣高等法院100年上易字第233號民事判決
裁判日期：民國100年09月21日
裁判案由：調整租金
臺灣高等法院民事判決100年度上易字第233號上訴人即附帶被上訴人 林闕省 訴訟代理人 林素真 上訴人即附帶被上訴人 張林 梅桂 被上訴人即附帶上訴人 林顏寶玉
林文忠 林文正 上三人共同訴訟代理人 高秀枝 律師上列當事人間調整租金事件，上訴人對於中華民國99年11月9日臺灣士林地方法院99年度訴字第1103號第一審判決提起上訴，被上訴人提起附帶上訴，本院於100年9月7日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴及附帶上訴均駁回。
第二審訴訟費用，上訴部分由上訴人負擔，附帶上訴部分由附帶上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人即附帶上訴人（下稱被上訴人）主張：上訴人即附帶被上訴人（下稱上訴人）林闕省、 張林梅桂 各向被上訴人承租坐落臺北市○○區○○段2小段740地號土地（下稱系爭土地）之一部（面積及年租金詳如附表），且均未定有期限，而系爭土地鄰近南港火車站、南港軟體工業園區、捷運站，交通四通八達，商業活動頻仍，市況繁榮，距離便利商店及公車站步行均約5分鐘可達，生活機能健全，土地利用價值極高，地價連年上漲，且鄰地地租係以土地申報地價百分之6計算，而兩造原定租金甚低，故有調整必要，爰依民法第442條規定請求將上訴人林闕省、張林梅桂之土地年租金，自民國（下同）99年1月1日起分別調整為新臺幣（以下同）16萬5,818元、24萬0,768元之判決。原審判決上訴人林闕省、張林梅桂之土地年租金，自99年1月1日起分別調整為14萬8,680元、20萬3,692元，駁回被上訴人其餘之訴。兩造各就其敗訴部分不服，分別提起上訴及附帶上訴。並於本院附帶上訴及答辯聲明：㈠原判決第1、4項不利被上訴人之部分廢棄。㈡上廢棄部分，上訴人林闕省、張林梅桂各向被上訴人承租系爭土地之年租金，自99年1月1日起分別調整為16萬5,818元、24萬0,768元。㈢上訴人之上訴駁回。
二、上訴人林闕省則以：系爭土地位在臺北市○○區○○街之老舊社區內，該社區已沒落而無商業價值，鄰近店面幾乎均已關閉，且同街大部分土地均為 林氏 家族擁有亦無調漲之事實，故被上訴人請求調漲上訴人林闕省之土地租金實係為拆除其棲身之地，以達返還土地之目的等語，資為抗辯，並於本院上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人林闕省部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人之附帶上訴駁回。
三、上訴人張林梅桂則以：系爭土地雖鄰近鐵道，惟上訴人張林梅桂承租之部分係在深巷內，且數年來鐵路地下化施工，除使進出更加不便外，更造成噪音、灰塵等環境污染迄今，生活機能並非良好等語，資為抗辯。並於本院上訴及答辯聲明：㈠原判決不利上訴人張林梅桂部分廢棄。㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴駁回。㈢被上訴人之附帶上訴駁回。
四、經查上訴人林闕省、張林梅桂各向被上訴人承租系爭土地之一部（面積及年租金詳如附表），且均未定有期限，上訴人林闕省、張林梅桂原分別向被上訴人給付年租金10萬元、13萬7,000元等情，為兩造不爭執，堪信為真實。
五、被上訴人主張上訴人林闕省、張林梅桂各向其承租系爭土地之年租金過低，爰依民法第442條規定請求將上訴人林闕省、張林梅桂之土地年租金，自99年1月1日起分別調整為16萬5,818元、24萬0,768元等情，則為上訴人林闕省、張林梅桂所否認，並各以前揭情詞置辯。
六、按租賃物為不動產者，因其價值之昇降，當事人得聲請法院增減其租金。但其租賃定有期限者，不在此限。民法第442條定有明文。查其立法理由，係考量不動產價值，在經濟流通之社會，常多變動，因之租賃價值，遂亦時有昇降，為免爭議，乃賦予當事人聲請法院調整租金之權。據此規定及立法意旨，可知法院依聲請為租金之增減，應以不動產價值昇降為租金調整之主要指標。而有關不動產價值之昇降，雖以不動產實際交易價格，最貼近市場實情，但個別交易價格，難免受不確定及非市場因素影響，故所謂不動產價值之昇降，如能調查土地買賣或收益實例，並參酌影響地價之各種因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計地價，實較公允。就此恰有行政機關依據平均地權條例第46條及地價調查估計規則第3條規定，由各地政事務所地價人員調查轄區內土地買賣或收益實例參酌影響地價之因素，製作買賣實例或收益實例調查表，繪製地價分布圖，並實地勘查檢討劃分地價區段，據以估計區段地價，送由縣（市）政府提經地價評議委員會評定後，於每年1月1日分區公告，而為土地公告現值。此土地公告現值，應足以反應土地區段位置、工商業繁榮程度等情，而為調整租金之主要參考指標。
七、本件上訴人林闕省、張林梅桂自 陳渠 等自91年起即分別繳納年租金10萬元及13萬7,000元予被上訴人迄今等情（見本院卷第44頁），此期間系爭土地公告現值，已自91年7月之每平方公尺7萬6,000元變動至99年1月之每平方公尺11萬3,000元，此有系爭土地公告現值及公告地價查詢列印資料在卷可證（見原審湖調字卷第8頁）。依照前開法律規定，被上訴人應得聲請增加租金。
八、查上訴人林闕省承租系爭土地並居住其上門牌號碼臺北市○○區○○街○○號建物（見本院卷第44頁，下稱系爭中南街建物），及上訴人張林梅桂承租系爭土地並居住其上之門牌號碼臺北市○○○路○段○○○巷○○號建物（見本院卷第44頁，下稱系爭忠孝東路建物），均距離臺北市○○○路○段步行約1分鐘，距離鐵路地下化綠帶（目前施作綠化工程中）步行約1分鐘，其中系爭中南街建物旁有雜貨店、書店、乾洗店，對面有米店等情，業經本院現場履勘屬實，並製有勘驗程序筆錄可憑（見本院卷第70頁反面）；又兩造均稱前開2建物距離捷運南港展覽館站步行約5分鐘，系爭忠孝東路建物前有黃昏市場等情（見本院卷第70頁反面）；另被上訴人主張前開2建物臨近之捷運南港展覽館站於98年7月4日正式通車啟用、南港展覽館則於97年3月13日正式營運等情（見本院卷第118頁），亦為上訴人所不爭；並有被上訴人所提出之系爭土地周邊街道分布與街容之現場照片、地圖影本可憑（見本院卷第77-87頁、原審訴字卷第38-46頁），可徵上訴人承租系爭土地所在鄰近市況繁榮、商業活動頻仍之南港火車站、南港軟體工業園區、捷運站，交通四通八達，距離便利商店及公車站步行均約5分鐘內即可達，生活機能健全。雖上訴人林闕省、 張林桂梅 分別抗辯渠等承租系爭土地所在位置屬已沒落之○○○區○巷道狹小、無商業價值，數年來鐵路地下化施工造成進出不便，更使上訴人受有噪音、灰塵等環境污染云云。然查系爭中南街建物附近仍有雜貨店、書店、乾洗店、米店等商家，系爭忠孝東路建物亦與黃昏市場相連，均如前述，並非如上訴人所言承租系爭土地毫無商業價值；且附近鐵路地下化施工期間造成之進出不便、環境污染等，乃系爭土地繁榮必經之過程，且迄本院至現場履勘時已達施工末期之路面綠化工程（見本院卷第70頁反面），施工期間造成所有不便亦將不復存在；況且在臺北市土地蕞爾難求寸土寸金之情況下，系爭土地反成都市○○○○○段，此亦為上訴人林闕省所不爭（見本院卷第53、88頁）。而前開情形應已客觀綜合反應至系爭土地公告土地現值評定中，致其公告土地現值由91年間之每平方公尺7萬6,000元變動至99年間已達每平方公尺11萬3,000元，即系爭土地每平方公尺漲價3萬7,000元（11萬3,000元－7萬6,000元＝3萬7,000元），漲幅約為48.68%（37000÷76000×100%＝48.68%）。
本院認為本件年租金，應斟酌上情，並考量上訴人均自91年間即與被上訴人合意約定年租金數額並繼續繳納長達8年（見原審訴字卷第27頁被上訴人自陳業已收取98年租金等語）見本院卷㈡第57-59頁）之久之經濟能力，及自住於承租之系爭土地上建物未曾改變之承租價值，暨系爭土地近年來繁榮之程度帶給上訴人便利、經濟價值等，認以原定租金數額為基礎，依據前述土地公告現值漲幅同幅調整，始為公允。至上訴人所言前開2建物均屬50年以上之老舊房屋，致居住品質不佳云云，上訴人林闕省並提出屋內照片為證（見本院卷第89-92頁）。然本院至現場，上訴人林闕省訴訟代理人林素真僅開啟系爭中南街建物2樓供履勘，本院發現該2樓建物內僅有些微壁癌及漏水現象（見本院卷第70頁正、反面），至系爭忠孝東路建物，上訴人張林桂梅以屋內雜亂未讓本院入內履勘（見本院卷第70頁反面）；是系爭2建物是否如上訴人所稱因年代久遠致居住品質非常人所能忍受，要非無疑；況且系爭2建物老舊屋況不佳，乃上訴人對自住建物所應自負之修繕責任，且該建物老舊亦難認與其坐落之系爭土地價值有何關連，自難認得以影響被上訴人依土地價值之昇降請求調整租金之權利及其調整幅度，自不足為上訴人有利之認定。另上訴人林闕省抗辯中南街大部分土地均為被上訴人林氏家族所有，惟僅對上訴人林闕省、張林桂梅及原審共同被告要求調漲租金云云，為被上訴人所否認，上訴人林闕省復未能舉證以實其說，自不足取。
九、據此，上訴人林闕省向被上訴人承租系爭土地25坪之年租金自99年1月1日起得調高4萬8,680元（10萬元×48.68%＝4萬8,680元），調整後為14萬8,680元（10萬元＋4萬8,680元＝14萬8,680元），而為99年1月土地申報地價總額之5.38%【計算式：14萬8,680元〈每年租金〉÷（25坪〈租地面積〉÷0.3025〈每平方公尺等於0.3025坪〉×4萬1,800元〈每平方公尺公告地價〉×80%）×100%＝5.38%，小數點二位以上四拾五入，下同】；上訴人張林梅桂向被上訴人承租系爭土地36.3坪之年租金自99年1月1日起得調高6萬6,692元（13萬7,000元×48.68%＝6萬6,692元，元以下四捨五入），調整後為20萬3,692元（13萬7,000元＋6萬6,692元＝20萬3,692元），而為99年1月土地申報地價總額之5.07計算式：20萬3,692元〈每年租金〉÷（36.3坪〈租地面積〉÷0.3025〈每平方公尺等於0.3025坪〉×4萬1,800元〈每平方公尺公告地價〉×80%）×100%＝5.07%】，並均符合土地法第105條準用第97條年租金不得逾土地申報地價總額百分之10之限制規定。
十、至有關各承租人之經濟能力、利用基地之經濟價值、所受利益及鄰地租金之具體情形，本院認為民法第442條所定調整租金，實屬情事變更原則具體化之規定，故前開事項除有當事人另主張情事變更且顯失公平之情形，或其租金約定有違土地法第105條所設最高限額規定外，法院即應本於契約自由原則，尊重租賃當事人訂約時或於事後重行約定時經多方考量（或不考量）所為之決定。申言之，依不動產價值昇降調整租金，如已尊重租賃當事人對於原定租金數額之決定，以之為基礎依不動產價格昇降幅度同幅調整，應認已依最高法院20年上字第283號及68年台上字第3071號判例意旨，就屬於原定租金決定因素其中有關承租人之經濟能力、利用基地之經濟價值、所受利益及鄰地租金比較等事項為考量審認，除非當事人主張前開事項有情事變更且顯失公平之情事，即無再重行調查認定之必要。上訴人林闕省主張其已年近90歲老邁行動不便，其長子多年前死亡，次子罹癌，且家無恆產多賴親友、鄰人協助及拾荒餬口，家庭生活困苦，並提出里長證明書及其子 林石城 診斷證明書、身心障礙手冊，暨上訴人林闕省與林石城2人97、98年綜合所得稅各類所得稅資料清單、財產歸屬資料清單為憑（見本院卷第10、61-68頁）。然查，上訴人林闕省係00年0月0日出生（見本院卷第54頁戶籍登記簿影本），固為年近90歲之老者，然上訴人林闕省自91年間其年近80歲起迄今仍按時繳納被上訴人年租金10萬元，顯然上訴人林闕省並非如其自稱毫無經濟能力，且依上訴人林闕省所提出之前開戶籍登記簿影本（見本院卷第54-56頁），可知上訴人林闕省除其所稱已逝之長子及罹病之次子外，尚有養女林素真、長女 林素卿 、次女 林素華 等人為其扶養義務人，難認上訴人林闕省有其自稱之家庭生活困難無力負擔調整後租金之情事變更且顯失公平之情形，自不足為上訴人林闕省有利之認定，併予敘明。
、綜上所述，本件被上訴人出租予上訴人林闕省、張林梅桂之系爭土地價值漲昇，被上訴人依民法第442條規定請求上訴人林闕省向被上訴人承租系爭土地25坪之年租金自99年1月1日起調整為14萬8,680元；上訴人張林梅桂向被上訴人承租系爭土地36.3坪之年租金自99年1月1日起調整為20萬3,692元，為有理由，應予准許。逾此部分，則無理由，應予駁回。就上開應予准許部分，原審為上訴人敗訴之判決，並無不合。上訴人上訴意旨指摘原判決此部分不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回其上訴。就上開不應准許部分，原審為被上訴人敗訴之判決，亦核無不合，被上訴人就此部分提起附帶上訴，並無理由，亦應予駁回其附帶上訴。
、兩造其餘之攻擊或防禦方法及未經援用之證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，自無逐一詳予論駁之必要，併此敘明。
、據上論結，本件上訴及附帶上訴均為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條判決如主文。
中華民國100年9月21日
民事第十九庭
審判長法官魏麗娟
法官黃明發法官李媛媛正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國100年9月22日
書記官李華安附表：
┌────────┬────────┬────────┐│承租人│年租金（新臺幣）│面積│├────────┼────────┼────────┤│林闕省│10萬元│25坪│├────────┼────────┼────────┤│張林梅桂│13萬7,000元│36.3坪│└────────┴────────┴────────┘