臺灣臺中地方法院100年度訴字第1775號民事判決

裁判字號：臺灣臺中地方法院100年訴字第1775號民事判決

裁判日期：民國100年11月09日

裁判案由：確認優先承買權存在

臺灣臺中地方法院民事判決100年度訴字第1775號原告 陳漳治 訴訟代理人 謝明智 律師
熊治璿 律師被告 張雪花 訴訟代理人 邢建緯 律師受告知訴訟人 林隆成 上列當事人間確認優先承買權存在事件，本院於民國100年10月19日言詞辯論終結，判決如下：
主文確認原告對於被告坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分409分之405，於100年4月29日被告與受告知訴訟人林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。
被告就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地應有部分409分之405，應與原告以總價新臺幣伍佰陸拾柒萬陸仟零壹拾肆元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付新臺幣伍佰陸拾柒萬陸仟零壹拾肆元之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
訴訟費用由被告負擔。
事實及理由
壹、程序事項：
一、按確認之訴非原告有即受確認判決之法律上利益者，不得提起。所謂即受確認判決之法律上利益，係指法律關係之存否不明確，原告主觀上認其在法律上之地位有不安之狀態存在，且此種不安之狀態，能以確認判決將之除去者而言，若縱經法院判決確認，亦不能除去其不安之狀態者，即難認有受確認判決之法律上利益（最高法院52年台上字第1240號判例意旨參照）。經查，原告主張就被告出賣坐落台中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地），基於共有人地位有優先承買權存在，被告則否認原告有優先承買權存在，是兩造就原告對系爭土地有無優先承買權存在有所爭執，致原告之優先承買權存否不明確，原告得否行使優先承買權之私法上地位即有不安之狀態，而原告此項不安狀態得以確認判決除去之，則原告有提起本件確認訴訟之法律上利益，合先敘明。
二、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之基礎事實同一者，或不甚礙被告之防禦及訴訟終結者，不在此限，為民事訴訟法第255條第1項第2款、第7款所明定。而所謂請求之基礎事實同一，係指變更或追加之訴與原訴之原因事實，有其社會事實上之共通性及關連性，而就原請求所主張之事實及證據資料，於變更或追加之訴得加以利用，且無害於他造程序權之保障，俾符訴訟經濟者稱之。本件原告起訴時聲明：1.確認原告對於被告坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分409分之405，有優先承買權存在。2.被告應將其對於坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分409分之405，按第三人林隆成向被告承買之同樣條件出售予原告，並於原告支付價金時，辦理所有權移轉登記予原告。其後原告於100年8月29日以民事追加聲明狀，除上開聲明外，並追加備位聲明：被告應給付原告新台幣（下同）300萬元，及自被告將台中市○○區○○段○○○○號土地移轉予第三人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。嗣於100年9月22日以民事變更聲明狀，變更聲明（一）先位聲明：1.確認原告對於被告坐落台中市○○區○○段543地號土地之應有部分409分之405，有優先承買權存在。2.被告應將其對於坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分409分之405，以5,676,013元之價格出售予原告，並於原告支付價金時，辦理所有權移轉登記予原告。（二）備位聲明：被告應給付原告300萬元，及自被告將台中市○○區○○段○○○○號土地移轉予第三人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。並於100年10月19日言詞辯論期日當庭更正聲明（一）先位聲明：1.確認原告對於被告坐落台中市○○區○○段○○○○號土地之應有部分409分之405，於100年4月29日被告與受告知訴訟人林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。2.被告就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地應有部分409分之405，應與原告以5,676,014元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付5,676,014元之同時將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。（二）備位聲明：被告應給付原告300萬元，及自被告將台中市○○區○○段○○○號土地移轉予第三人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。原告上開所為，顯係訴之變更追加，惟其所主張之基礎事實同一，援引證據資料亦復相同，即無甚礙於被告之防禦及訴訟之終結，揆之首揭規定，自應准許之。
貳、實體方面：
一、原告主張：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地為兩造所共有，原告之應有部分為409分之4，被告之應有部分為409分之405，而因被告欲出賣系爭土地，原告於100年4月19日收受被告於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之存證信函（原證1），該存證信函之內容乃被告稱其欲依土地法第34條之1第1、
2、3項之規定，將系爭土地之全部所有權，以每平方公尺42,350元之價格（共計5,732,073元）出賣予第三人，並請原告於收受該存證信函後之10日內向被告表示是否願以同一價格用同一條件購買。原告於100年4月19日收受上開存證信函後，即於10日內之100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函（原證2）予被告，並同時將該存證信函寄予臺中市豐原地政事務所存參。而正待被告聯絡原告商討系爭土地之買賣事宜時，原告卻接獲被告於100年5月5日所寄發之存證信函（原證3），通知原告其未於100年4月27日以前收受原告主張優先承買之通知，故其已於100年4月29日即尚在原告得主張優先承買權之期限內，將系爭土地以前述價格出賣予第三人林隆成。
(二)而因原告已於l0日內（即100年4月29日以前）對被告主張優先承買之通知，故原告自得請求被告出賣其所有之系爭土地之應有部分予原告，然因被告至今仍不配合，原告僅得向本院聲請假扣押被告之財產，後並由本院以100年度司裁全字第1068號准許，而將被告對於系爭土地之應有部分假扣押，後被告向本院聲請撤銷上開假扣押，並由本院以100年度司裁全聲字第388號為撤銷假扣押之裁定，原告並以該裁定提出異議，現由本院審理中。
(三)原告請求被告將其所有之系爭土地之應有部分409分之405，按第三人林隆成向被告承買之同樣條件出售予原告，並於原告支付價金時，辦理所有權移轉登記予原告，應有理由，說明如下：
1.被告乃以原證1之存證信函，通知原告於10日內答覆是否行使優先承買權，而原告乃於100年4月19日收受該存證信函，故原告可答覆是否行使優先承買權之日期乃以100年4月29日當日為最後之期限，而由原證3之存證信函可知，被告乃於100年4月29日即與林隆成簽訂買賣系爭土地之契約，故被告實有故意阻撓原告行使優先承買權之行為。再查，上開郵件乃於100年4月27日為第一次投遞，並於100年4月28日為第二次投遞並為招領郵件之通知，則參照最高法院96年度台上字第2792號裁判要旨，原告行使優先承買權之存證信函，即已於10日期限內之100年4月28日視為送達被告，雖被告乃於100年5月2日方委請林隆成至郵局領取原告所寄發之存證信函，但原告行使優先承買權之意思表示，乃於100年4月28日即已對被告生送達之效力，原告已依法於法定期間內向被告行使優先承買權。
2.再者，既然原告已於期限內之100年4月26日寄發原證2之存證信函向被告表示願以同一價格、同一條件購買被告對於系爭土地之應有部分，且該通知亦於10日期限內之100年4月28日達到被告，則原告即已合法向被告行使優先承買權，而該權利又屬形成權，則兩造間即已成立由被告出賣系爭土地之應有部分予原告、價金以每平方公尺42,350元計算之契約（下稱系爭買賣契約）。準此，原告依系爭買賣契約請求被告出賣其對於系爭土地之應有部分予原告，並依該契約請求被告將其所有之系爭土地之應有部分409分之405移轉登記予原告，即屬有理等語。
(四)因被告乃以每平方公尺42,350元之價格出售系爭土地予第三人林隆成，而系爭土地之面積為135.35平方公尺，被告對於系爭土地之應有部分為409分之405，故原告購買被告對於系爭土地之應有部分，價金即應以5,676,013元計算（計算式：135.35×42,350×405÷409＝5,676,013）等語。 爰先位 聲明：1.確認原告對於被告坐落台中市○○區○○段543地號土地應有部分409分之405，於100年4月29日被告與受告知訴訟人林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在；
2.被告就坐落台中市○○區○○段○○○○號土地應有部分409分之405，應與原告以5,676,014元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付5,676,014元之同時將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告。
(五)因本件原告對被告所行使之優先承買權僅有債權之效力，故如被告已將系爭土地出賣予第三人，原告並無法以已向被告行使優先承買權為由對抗該第三人，而僅得依債務不履行之規定向被告請求損害賠償。再關於被告與第三人林隆成所訂立買賣系爭土地之契約，因第三人林隆成已給付300萬元之價金予被告，故被告與第三人林隆成關於買賣系爭土地所約定之違約金應即為300萬元，而原告向被告行使優先承買權後所成立之買賣契約，其內容又與被告與第三人林隆成間之買賣契約同，則兩造間關於買賣系爭土地之契約，所約定之違約金亦應為300萬元。準此，如被告將系爭土地移轉予第三人，原告自得向被告請求300萬元之違約金。並備位聲明：1.被告應給付原告300萬元，及自被告將台中市○○區○○段○○○○號土地移轉予第三人之翌日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。2.願供擔保請准宣告假執行
二、被告則以：
(一)兩造共有坐落台中市○○區○○段○○○○號土地一筆，面積
135.35平方公尺，被告持分409分之405，原告持分409分之4，因被告有意將系爭土地以每平方公尺42,350元，即總價5,732,073元之價格出售，被告爰依土地法第34條之1第4項規定於l00年4月18日以原證1存證信函予原告，請其於10日內確認是否有意以優先承買權人地位、以同一價格、同一條件購買被告持分，逾期視為放棄，原告並於100年4月19日收受上開存證信函，緣被告迄至100年4月27日尚未收受原告之回應，認原告已放棄，遂於100年4月29日依土地法第34條之1第1項規定，以上揭價金出售予林隆成，並簽訂土地所有權買賣契約書。詎料，被告竟於100年5月2日收到原告主張優先承買權之存證信函，要求與被告就系爭土地簽約，然因被告已於100年4月29日與林隆成就本筆土地簽訂土地買賣契約，原告並未於10日期限內，以信函或電話等方式告知被告主張優先承買權，原告就該筆土地之優先承買權視同放棄。
(二)優先承買權是要用同一條件優先承買，所以本來就要先有合約才有同一條件，被告並沒有故意不讓原告買。被告於100年4月18日發函予原告請表明是否願以同一條件購買，遲至100年5月2日始收到原告來函表示願以相同條件承購，顯已逾期，應視為原告已放棄優先承買權，原告未將行使優先承買權之意思表示於期限送達被告，已視為放棄優先承買權。被告即於100年5月5日以存證信函（原證3）表明認為原告優先購買之通知函文已逾期限，業於100年4月29日以5,732,073元出售予林隆成，原告應分得買賣價金56,059元扣除應分擔之土地增值稅1,784元，實領土地買賣價金54,275元，請於100年5月6日上午10時前向 王美女 地政士事務所具領，逾期將向臺灣臺中地方法院辦理提存。被告嗣於100年5月10日以100年度存字第0958號提存書，以原告為受取權人，提存54,275元於臺灣臺中地方法院提存所。
(三)又原告主張其於被告寄送存證信函之10日內，即100年4月26日即發文通知被告其有購買意願，並提出「傳真查詢國內各類掛號郵件查單」為據，認為其已在被告發函所定10日內回覆、並且將願承受之意思傳達予被告，被告當無理由將系爭土地賣予林隆成云云，惟查，上揭「傳真查詢國內各類掛號郵件查單」並無法看出原告行使優先承買權之存證信函係於100年4月28日為招領通知，故原告主張郵局於100年4月28日為招領通知云云，被告否認之，而被告確實係於100年5月2日方收到對造主張優先承買權，早已罹於可為主張之10日期間，故原告所請，並無理由。
(四)另原告於100年8月29日以追加聲明狀，追加請求被告應給付原告300萬元，其理由無非係以被告與林隆成所訂立買賣系爭土地之契約，因林隆成已給付300萬元之價金予被告，故被告與林隆成關於買賣系爭土地所約定之違約金即為300萬元，而原告向被告行使優先承買權後所成立之買賣契約，其內容又與被告與第三人林隆成間之買賣契約同，則原告與被告間關於買賣系爭土地之契約，所約定之違約金亦應為300萬元云云。惟本件被告主張原告並無取得優先承買權，且系爭土地之優先承買權係存在於被告及林隆成之間，故被告並無違反契約可言，是原告請求被告賠償300萬元部分，即無理由。
三、受告知訴訟人：大約在100年4月初時，經人介紹，受告知訴訟人再去找被告洽談要購買系爭土地的事情。受告知訴訟人現在仍有履行與被告簽訂系爭土地買賣契約的意願，沒有解除契約。
四、兩造不爭執之事項：
(一)坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，原告之應有部分為409分之4，被告之應有部分為409分之405。原告於100年4月19日收受被告於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之存證信函（原證1），該存證信函之內容乃被告稱其欲依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭土地全部所有權，以每平方公尺42,350元之價格（共計5,732,073元）出賣予第三人，並請原告於收受該存證信函後之10日內向被告表示是否願以同一價格用同一條件購買。
(二)原告行使優先購買權之最後期限乃100年4月29日。
(三)原告於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函（原證2）予被告，並同時將該存證信函寄予臺中市豐原地政事務所存參。而被告乃於100年5月2日委請林隆成至豐原郵局領取上開原告所寄發之存證信函。
(四)被告於100年5月5日寄發存證信函（原證3）通知原告，稱因被告未於100年4月27日以前收受原告主張優先承買之通知，故已於100年4月29日將系爭土地以前述價格出賣予第三人林隆成。
(五)原告曾向本院聲請假扣押被告之財產，後並由本院以100年度司裁全字第1068號准許，而將被告對於系爭土地之應有部分假扣押。後被告向本院聲請撤銷上開假扣押，並由本院以100年度司裁全聲字第388號為撤銷假扣押之裁定，原告並以該裁定提出異議，現由本院審理中。
(六)對於兩造所提之文書及法院函查之文書均不爭執。
五、兩造爭執之事項：
(一)原告請求被告將被告所有之系爭土地之應有部分409分之405，按受告知訴訟人林隆成向被告承買之同樣條件出售予原告，並於原告支付價金時，辦理所有權移轉登記予原告，是否有理？
(二)原告備位聲明主張，依被告與受告知訴訟人簽訂之買賣契約規定請求300萬元違約金有無理由？
六、得心證之理由：
(一)原告主張兩造為系爭土地之共有人，原告之應有部分為409分之4，被告之應有部分為409分之405，原告於100年4月19日收受被告於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之豐原水源郵局第33號存證信函（見原證1）稱：被告欲將系爭土地全部所有權，以每平方公尺42,350元之價格出賣（共計5,732,073元）予第三人，並請原告於收受該存證信函後之10日內向被告表示是否願以同一價格用同一條件購買。原告於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之神岡豐洲郵局第11號存證信函（見原證2）予被告。嗣被告於100年4月29日與第三人林隆成訂定買賣契約，將系爭土地以前述價格出賣予林隆成等事實，有土地登記簿謄本、土地買賣契約書、存證信函等件附卷可資為證，復為兩造所不爭執，堪信原告上開主張為真實。
(二)原告主張：其100年4月19日收受上開33號存證信函後，即於10日內之100年4月26日寄發上開11號存證信函予被告，該11號存證信函於100年4月27日為第一次投遞，並於100年4月28日為第二次投遞並為招領郵件之通知，雖被告遲於100年5月2日始委請林隆成至郵局領取上開11號存證信函，然原告行使優先承買權之意思表示，業於100年4月28日對被告生送達之效力等語，被告則以：被告迄至100年4月27日尚未收受原告之回應，認原告已放棄，遂於100年4月29日與林隆成簽訂系爭土地買賣契約，原告並未於10日期限內，以信函或電話等方式告知被告主張優先承買權，原告就該筆土地之優先承買權視同放棄等語置辯。是本件兩造爭執之事項首應審酌者厥為：原告於100年4月26日寄發上開11號存證信函予被告，是否發生行使優先承買權意思表示送達之效力？按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，最高法院58年台上字第715號著有判例。又按表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），均應認該書信已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認為通知已達到相對人而發生效力（最高法院86年度台非字第628號、95年台上字第2611號、96年度台上字第2792號裁判可資參照）。經查，上開11號存證信函係經豐原郵局郵務科投遞股人員分別於100年4月27日、28日按址投遞2次，因無人受領，而於100年4月29日辦理郵件招領並投送通知單，收件人即被告係委託友人林隆成於100年5月2日至該股代為領取郵件，有中華郵政股份有限公司豐原郵局100年9月14日豐郵字第1001000080號函釋暨郵件簽收收據（見本院卷第53、54頁）、傳真查詢國內各類掛號郵件查單可稽（見本院卷第32頁），揆諸前開說明，原告行使優先承買權之意思表示，已於100年4月29日達被告之支配範圍內，其隨時可以了解其內容，應認該行使優先承買權之意思表示已生送達之效力，被告雖遲至100年5月2日始委託友人林隆成前往領取該郵件，對於已生合法送達之效力不生影響。又原告行使優先購買權之最後期限為100年4月29日，此亦為兩造所不爭執，則原告行使優先承買權之意思表示尚在上開期限內，並未逾期，則被告辯稱：原告並未於10日期限內，以信函或電話等方式告知被告主張優先承買權，原告就該筆土地之優先承買權視同放棄云云，尚無可採。
(三)又按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。查本件原告於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函予被告，並於100年4月29日發生行使優先承買權意思表示送達之效力，業如前述，而原告於上開第11號存證信函中表明：原告依土地法第34條之1第4項規定，履行優先承購權，以被告存證信函所提價格同一條件向被告購買被告名下系爭土地之應有部分等語（見原證2），已明確表明依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而被告與第三人林隆成於100年4月29日就系爭土地訂定買賣契約，亦有土地買賣契約可稽（見本院卷第70頁），原告主張之同一買賣條件，洵屬有據，則原告以上揭11號存證信函對被告為行使優先購買權之表示，復於100年4月29日對被告發生送達效力，被告所為行使優先購買權之表示，已符土地法第34條之1第4項之規定而合法有效，亦堪認定。
(四)綜據上述，被告抗辯：原告並未於10日期限內告知被告主張優先承買權，原告就該筆土地之優先承買權視同放棄云云，既不可採，被告與受告知訴訟人即第三人林隆成間復訂有土地買賣契約，而原告已依土地法第34條之1第4項規定，以存證信函對被告為行使優先購買權之表示，則原告先位聲明訴請確認原告對於被告系爭土地之應有部分409分之405，於100年4月29日被告與受告知訴訟人即第三人林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在，並請求被告就系爭土地應有部分409分之405，應與原告以5,676,014元之同一條件訂定買賣契約，並於原告給付5,676,014元之同時將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予原告，洵屬有據，應予准許。
七、本件原告先位之訴既經本院審認為有理由，本院對於預備之訴爭執事項，自無審理之必要。又本件事證已甚明確，兩造其餘攻擊防禦方法，經審酌結果，核與本判決之結論均無影響，爰不以一一論述，併予敘明。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第78條，判決如主文。
中華民國100年11月9日
民事第二庭法官吳崇道以上為正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年11月9日
書記官