裁判字號：臺灣高等法院臺中分院101年上字第23號民事判決
裁判日期：民國101年05月22日
裁判案由：確認優先承買權存在
臺灣高等法院臺中分院民事判決101年度上字第23號上訴人 張雪花 訴訟代理人 許樹欣 律師
張順貴 律師被上訴人 陳漳治 訴訟代理人 熊治璿 律師複代理人 邱毓嫺 律師
洪雅宣 上列當事人間請求確認優先承買權存在事件，上訴人對於中華民國100年11月9日台灣台中地方法院100年度訴字第1775號第一審判決提起上訴，本院於101年5月8日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、被上訴人主張：系爭坐落臺中市○○區○○段○○○○號土地（下稱系爭土地）為兩造所共有，被上訴人之應有部分為409分之4，上訴人之應有部分為409分之405，因上訴人欲出賣系爭土地，被上訴人於民國100年4月19日收受上訴人於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之存證信函，稱其欲依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭土地之全部所有權，以每平方公尺新台幣（下同）42,350元之價格（共計5,732,073元）出賣予第三人，並請被上訴人於收受該存證信函後之10日內向上訴人表示是否願以同一價格用同一條件購買。被上訴人即於10日內之同月26日回覆願以同一條件購買。嗣待上訴人聯絡商討系爭土地之買賣事宜時，被上訴人卻接獲上訴人通知，以被上訴人未於同月27日以前收受優先承購之表示，故已於同月29日將系爭土地出賣予第三人 林隆成 。惟被上訴人已於l0日內對上訴人主張優先承買之表示，故得請求上訴人出賣其系爭土地之應有部分，然上訴人至今仍不配合；又被上訴人之優先承買權僅有債權效力，故如上訴人已將系爭土地移轉予第三人，被上訴人僅得依債務不履行之規定向上訴人請求損害賠償。而上訴人與林隆成所訂立買賣系爭土地之契約，因林隆成給付300萬元之價金即為彼等約定之違約金，為此先位求為⑴確認被上訴人對於系爭土地應有部分409分之405，於100年4月29日上訴人與林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在⑵上訴人就系爭土地應有部分409分之405，應與被上訴人以5,676,014元之同一條件訂定買賣契約，並於被上訴人給付5,676,014元之同時將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人；備位則命上訴人應給付300萬元，及自上訴人將系爭土地移轉予第三人之翌日起加計法定遲延利息暨供擔保以宣告假執行之判決。
二、上訴人則以：伊欲將系爭土地以每平方公尺42,350元，總價5,732,073元之價格出售，依土地法第34條之1第4項規定於l00年4月18日以存證信函通知被上訴人，請其於10日內確認是否有意以優先承買權人地位、以同一價格、同一條件購買，逾期視為放棄，被上訴人並於100年4月19日收受，惟伊迄同月27日未收受被上訴人之回應，認被上訴人已放棄，遂於同月29日以上揭價金出售予林隆成。詎伊於100年5月2日始收到被上訴人主張優先承買權之存證信函，然被上訴人並未於10日期限內主張優先承買權，其優先承買權視同放棄，乃通知被上訴人優先購買之表示已逾期限，其應分得買賣價金56,059元扣除應分擔之土地增值稅1,784元後，剩餘土地買賣價金54,275元，向 王美女 地政士事務所具領；嗣後伊並將價金提存於臺灣臺中地方法院提存所。且伊與林隆成之買賣契約第3條約定，於契約成立同時，先行給付上訴人訂金300萬元，被上訴人行使優先承買權並成立買賣契約時，依約應負有給付300萬元訂金之義務。然被上訴人至今已遲延逾九個多月仍未給付訂金，顯見其無優先購買系爭土地之真意，而已構成優先承買權利之濫用及誠信原則之違反，又伊與林隆成之買賣於上訴後已經口頭解除，伊並無違約，被上訴人之請求，並無理由等語置辯。
三、原審判決：㈠確認被上訴人對於上訴人系爭土地之應有部分409分之405，
於100年4月29日上訴人與受告知訴訟人林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在。
㈡上訴人就坐落系爭土地應有部分409分之405，應與被上訴人
以總價伍佰陸拾柒萬陸仟零壹拾肆元之同一條件訂定買賣契約，並於被上訴人給付伍佰陸拾柒萬陸仟零壹拾肆元之同時，將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人。
㈢訴訟費用由上訴人負擔。
上訴人提起上訴，其聲明為：
㈠原判決廢棄。
㈡上廢棄部分，被上訴人在第一審之訴（含先位及備位請求）及其假執行之聲請均駁回。
㈢第一、二審訴訟費用由被上訴人負擔。
被上訴人答辯聲明：
㈠上訴駁回。
㈡第一、二審訴訟費用由上訴人負擔。
四、兩造於原審不爭執及爭執事項：不爭執事項：
㈠系爭土地為兩造所共有，被上訴人之應有部分為409分之4，
上訴人之應有部分為409分之405。被上訴人於100年4月19日收受上訴人於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之存證信函（原證１），該存證信函之內容乃上訴人稱其欲依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭土地全部所有權，以每平方公尺42,350元之價格（共計5,732,073元）出賣予第三人，並請被上訴人於收受該存證信函後之10日內向上訴人表示是否願以同一價格用同一條件購買。
㈡被上訴人行使優先承購權之最後期限乃100年4月29日。㈢被上訴人於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買
系爭土地之存證信函（原證2）予上訴人，並同時將該存證信函寄予臺中市豐原地政事務所存參。而上訴人乃於100年5月2日委請林隆成至豐原郵局領取上開被上訴人所寄發之存證信函。
㈣上訴人於100年5月5日寄發存證信函（原證3）通知被上訴人
，稱因上訴人未於100年4月27日以前收受被上訴人主張優先承買之通知，故已於100年4月29日將系爭土地以前述價格出賣予第三人林隆成。
㈤被上訴人曾向原審法院聲請假扣押上訴人之財產，後並由原
審以100年度司裁全字第1068號准許，而將上訴人對於系爭土地之應有部分假扣押。後上訴人向原審聲請撤銷上開假扣押，並由原審以100年度司裁全聲字第388號為撤銷假扣押之裁定，被上訴人並以該裁定提出異議，現由原審審理中。
㈥對於兩造所提之文書及法院函查之文書均不爭執。
爭執事項：
㈠被上訴人請求上訴人將上訴人所有之系爭土地之應有部分40
9分之405，按受告知訴訟人林隆成向上訴人承買之同樣條件出售予被上訴人，並於被上訴人支付價金時，辦理所有權移轉登記予被上訴人，是否有理？㈡被上訴人備位聲明主張，依上訴人與受告知訴訟人簽訂之買
賣契約規定請求300萬元違約金有無理由？
五、本件最主要爭執點厥為被上訴人就系爭土地優先承購之表示是否在上訴人所定之10日內為之？經查：
㈠按非對話而為意思表示者，其意思表示以通知達到相對人時
，發生效力，民法第95條第1項定有明文。所謂達到，係指意思表示達到相對人之支配範圍，置於相對人隨時可了解其內容之客觀狀態而言，最高法院58年台上字第715號著有判例。又按表意人以書信為意思表示（或意思通知），該書信達到相對人，相對人無正當理由而拒絕接收，或相對人已受郵局通知往取書信（郵件），均應認該書信已達到相對人之支配範圍內，相對人隨時可以了解其內容，應認為通知已達到相對人而發生效力（最高法院86年度台非字第628號、95年台上字第2611號、96年度台上字第2792號裁判參照）。
㈡被上訴人行使優先承購權之最後期限為100年4月29日；而被
上訴人於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函（原證２）予上訴人，而上訴人於同年5月2日委請林隆成至豐原郵局領取上開被上訴人所寄發之存證信函，為兩造所不爭執，惟上開存證信函係經豐原郵局郵務科投遞股人員分別於100年4月27日、28日按址投遞2次，因無人受領，而於翌日即同月29日辦理郵件招領並投送通知單，上訴人委託林隆成於同年5月2日至該股代為領取郵件，有中華郵政股份有限公司豐原郵局100年9月14日豐郵字第1001000080號函釋暨郵件簽收收據、傳真查詢國內各類掛號郵件查單可稽（見原審卷第53、54、32頁），則被上訴人行使優先承買權之意思表示，已於100年4月29日達到上訴人之支配範圍內，其隨時可以了解其內容，應認該行使優先承購權之意思表示已生效力，上訴人雖遲至100年5月2日始委託他人前往領取該郵件，對於已生合法表示優先承購之意思表示不生影響。再參以上訴人所寄發原證１之存證信函地址及與林隆成所訂立買賣契約均為臺中市○○區○○路299之4號，惟事後卻稱其於100年3月間即已長期遷居台北，輾轉發現有郵件招領通知等情，則上訴人既寄發存證信函詢問被上訴人是否行使優先承購權，理應在其所訂期間內，在上開處所等候回覆，上訴人卻避他處，旋於所訂期日末日與林隆成訂約，事後再委託林隆成前往領取郵件，益見上訴人之心虛。又被上訴人優先承購之意思表示，與民事訴訟法所規範法院文書之送達無關，自無民事訴訟法第138條、139條之適用灼然。
㈢按共有人出賣其應有部分時，他共有人得以同一價格共同或
單獨優先承購。土地法第34條之1第4項定有明文。土地法所定土地或建築改良物共有人之優先承購權，目的既在減少共有人數，簡化共有物之使用關係，則其第34條之1第4項所稱，共有人出賣共有土地或建築改良物之應有部分時，他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購者，應指他共有人於共有人出賣共有土地或建築改良物時，對於該共有人有請求以同樣條件訂立買賣契約之權而言。優先承購權人一經表示以同一條件優先承購，則該共有土地或建築改良物之買賣契約即當然於出賣之共有人與優先承購之共有人間成立（最高法院85年度台上字第793號判決意旨參照）。查被上訴人於100年4月26日寄發願以同一價格、同一條件購買系爭土地之存證信函予上訴人，並於100年4月29日發生行使優先承購權意思表示送達之效力，業如前述，而被上訴人於上開存證信函中表明：被上訴人依土地法第34條之1第4項規定，履行優先承購權，以上訴人存證信函所提價格同一條件向上訴人購買上訴人名下系爭土地之應有部分等語（見原證２），已明確表明依土地法第34條之1第4項規定行使優先購買權，而上訴人與第三人林隆成於100年4月29日就系爭土地訂定買賣契約，亦有土地買賣契約可稽（見原審卷第70頁），被上訴人主張之同一買賣條件，洵屬有據。
㈣又上訴人抗辯依伊與林隆成之買賣契約第3條約定，於契約
成立同時，先行給付上訴人訂金300萬元，被上訴人行使優先承買權並成立買賣契約時，依約應負有給付300萬元訂金之義務。然被上訴人至今已遲延逾九個多月仍未給付訂金，顯見其無優先購買系爭土地之真意，而已構成優先承買權利之濫用及誠信原則之違反，又伊與林隆成之買賣於上訴後已經口頭解除云云，惟上訴人於100年4月18日所寄發之出賣系爭土地之存證信函，僅稱其欲依土地法第34條之1第1、2、3項之規定，將系爭土地全部所有權，以每平方公尺42,350元之價格，總價5,732,073元出賣予第三人，請被上訴人於收受該存證信函後之10日內向上訴人表示是否願以同一價格用同一條件購買而已，且上訴人與林隆成尚未訂立卷附買賣契約（100年4月29日訂約），既經被上訴人行使優先承購權意思表示達到上訴人，兩造契約即已成立，要不受上訴人與林隆成所訂約條件拘束，更不因上訴人事後口頭與林隆成解除契約受影響。則上訴人主張被上訴人應先行給付訂金300萬元並無理由。
六、從而，被上訴人行使優先承購權，先位聲明請求確認被上訴人對於上訴人系爭土地之應有部分409分之405，於100年4月29日上訴人與林隆成所定買賣契約同一條件之優先承買權存在，並請求上訴人就系爭土地應有部分409分之405，應與被上訴人以5,676,014元之同一條件訂定買賣契約，並於被上訴人給付5,676,014元之同時將上開土地應有部分辦理所有權移轉登記予被上訴人，為有理由，應予准許。原審為上訴人敗訴部分之判決，並無不合。上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
七、本件事證已明，兩造其餘主張及攻擊防禦方法，經核與本件判決結果不生影響，不予一一論述，附此敘明。
八、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國101年5月22日
民事第五庭審判長法官李寶堂
法官古金男法官鄭金龍以上正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於收受判決送達後20日內向本院提出上訴書狀，其未表明上訴理由者，應於提出上訴後20日內向本院提出上訴理由書(須按他造人數附具繕本)。
上訴時應提出委任律師為訴訟代理人之委任狀。具有民事訴訟法第466條之1第1項但書或第2項之情形為訴訟代理人者，另應附具律師及格證書及釋明委任人與受任人有該條項所定關係之釋明文書影本。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
書記官姚錫鈞中華民國101年5月22日