裁判字號：臺灣臺北地方法院102年簡上字第508號民事判決
裁判日期：民國103年03月19日
裁判案由：返還不當得利等
臺灣臺北地方法院民事判決102年度簡上字第508號上訴人 蔡玉瑩 訴訟代理人 李基益 律師複代理人 王則雅 被上訴人綠意開發股份有限公司法定代理人 許燈城 訴訟代理人 拜慈偉 上列當事人間請求返還不當得利等事件，上訴人對於中華民國102年9月4日本院臺北簡易庭102年度北簡字第5551號第一審判決提起上訴，本院於103年3月5日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人起訴主張：伊於民國101年8月13日經訴外人宏特廣告有限公司（下稱宏特公司）與被上訴人簽訂房地買賣契約書（下稱系爭契約），向被上訴人購買門牌號碼桃園縣桃園市○○街○○巷○弄○號房屋（下稱系爭房屋），買賣價金共計新臺幣（下同）9,282,000元，惟關於系爭房屋使用土地面積部分，被上訴人並未於契約書上載明，亦未檢附所有權狀影本供伊參考，僅於銷售時由訴外人即銷售人員 林鐿倢 提供銷售平面圖（下稱平面圖）予伊，告知伊系爭房屋土地實際坪數為24.52坪，而契約用印後，伊雖多次請求被上訴人提供土地實際使用坪數並出具權狀供上訴人核對，然均未獲置理。其後，訴外人即被上訴人員工 蒙啟宇 科長來電通知系爭房屋及其土地已完成過戶，請求伊配合銀行撥款，伊遂要求被上訴人先行以電子郵件方式提供系爭房屋及其土地權狀予伊，方同意撥款，惟經伊核對被上訴人所提供之權狀內容，始知系爭房屋土地實際坪數為23.81坪，較兩造所約定購買面積短少0.71坪，是被上訴人依約應就其所提供土地面積較原約定面積短少0.71坪部分，負擔物之瑕疵擔保責任，伊得依約請求減少買賣價金。隨後，蒙啟宇要求伊填寫客訴單，同意待銀行撥款結清買賣餘款後，再行處理買賣土地坪數短少事宜，伊遂於101年9月28日向被上訴人提出客訴事件處理單表達上情，未料，被上訴人在以兩造所簽訂之委辦房地貸款契約書通知銀行撥款後，即擱置本件爭議。又兩造既於締約時合意以9,282,000元購買系爭房屋坐落之面積為24.52坪之土地，被上訴人依約即應提供面積為24.52坪之土地予伊，惟今被上訴人所提供系爭房屋土地僅23.81坪，準此，被上訴人受領應減少價金部分之買賣價金之法律上原因已不復存在，上訴人得依不當得利之法律關係，請求被上訴人返還溢收價金268,769元【計算式：（9,282,000元24.52坪）×
0.71坪＝268,769元】。爰依民法第359條、第179條規定，請求被上訴人返還溢收價金268,769元，及自101年9月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息。
二、被上訴人則以：被上訴人業於系爭契約及其附件上載明系爭房屋係坐落桃園縣桃園市○○段○○○○號，基地面積為2752.45平方公尺，該屋建築基地權利（種類）範圍為10000分之286，並於締約前將該紙契約書交上訴人審閱5天，堪認被上訴人已將現場銷售人員所提供之平面圖排除於系爭契約之外，況上開平面圖上並無關於土地面積之文字記載，被上訴人亦未於締約時針對平面圖內容詳加說明，使其成為系爭契約內容之一部，是上訴人主張平面圖為系爭契約之要約且為契約內容之一部，據此認定其所購買土地坪數與契約約定內容不符，顯無理由。又系爭契約性質係屬成屋買賣，上訴人本得於締約前檢視契約條文及其附件之使用執照影本、權狀影本、基地平面配置圖與房屋現況，亦得查閱相關之公示登記資料，而依系爭房屋所有權狀所載建築基地權利範圍計算，該屋坐落土地面積約為23.813坪（計算式：2752.45平方公尺286/100000.3025＝23.813坪），核與上訴人試算結果相符，被上訴人所提供土地並無短少情形，依約無庸負出賣人之瑕疵擔保責任，受領價金亦無不當得利情形等語，資為抗辯。
三、原審為上訴人全部敗訴之判決，上訴人不服，提起上訴並聲明：㈠原判決廢棄。㈡被上訴人應給付上訴人268,769元，及自101年9月28日起至清償日止，按週年利率5%計算之利息。被上訴人則聲明：上訴駁回。
四、本件上訴人主張：伊於101年8月13日透過宏特公司與被上訴人簽訂系爭契約，向被上訴人購買系爭房屋，買賣價金為9,282,000元等語，為被上訴人所不爭執，復有系爭契約1份在卷可稽（見本院卷第7至21頁），堪信為真實。至上訴人主張：被上訴人未在系爭契約書上載明系爭房屋使用土地面積部分，亦未檢附所有權狀影本供伊參考，嗣經伊核對被上訴人所提供之權狀內容，始知系爭房屋土地實際坪數為23.81坪，較兩造所約定購買面積短少0.71坪，故伊得依物之瑕疵擔保、不當得利之法律關係，請求被上訴人返還溢收價金268,769元等語，則為被上訴人所否認，並以前開情詞置辯。
是本件應審究者為：被上訴人出售予上訴人之系爭房屋使用土地面積有無短少？上訴人請求被上訴人返還溢收價金268,769元，有無理由？茲論述如下：
㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文。又民事訴訟如係由上訴人主張權利者，應先由上訴人負舉證之責，若上訴人先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被上訴人就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回上訴人之請求（最高法院17年上字第917號判例參照）。準此，上訴人主張系爭房屋之使用土地面積短少等情，為被上訴人所否認，依上開規定及說明，自應由上訴人就此一有利於己之事實負舉證之責。
㈡上訴人主張被上訴人交付予伊之系爭房屋實際土地面積短少
0.71坪云云，固提出系爭契約、平面圖、錄音譯文及客訴事件處理單為據（見本院卷第7至26頁），並以證人即陪同上訴人與被上訴人洽談買賣系爭房屋事宜之友人洪諚錡及證人即同為向被上訴人買受房屋之客戶 陳春香 之證述內容為憑。惟依系爭契約第21條約定，系爭契約之附件包括使用執照影本、房屋位置平面圖、房屋權狀影本、房屋土地繳款明細表、代刻印章授權書、委辦房地貸款契約書、住戶管理公約草約同意書及法定空地、門廳、外觀美化約定書等文件。而上開約定之「附件二、房屋位置平面圖」，係指被上訴人提出之「一層平面圖」（見本院卷第53頁），此觀上開平面圖蓋有上訴人、被上訴人法定代理人許燈城之印文即明（上訴人另爭執印文之合法性，詳後述）。至於上訴人固提出平面圖乙紙（見原審卷第22頁），並主張銷售人員於銷售時係提供該平面圖予上訴人，該平面圖上記載之土地面積為24.52坪，與被上訴人嗣後於系爭契約黏貼之所有權狀土地面積不符等語，惟上訴人所提出之平面圖並未成為系爭契約之附件，本難認該平面圖係構成系爭契約之一部分。另據證人宏特公司銷售主任 楊騰翔 於原審證稱：上訴人所提出之前揭平面圖，是我們內部資料，不會給客戶，本件是在過戶完畢後，客戶來跟小姐要，小姐不疑有他就影印給客戶，系爭房屋在銷售時因為土地是持分，所以都講大約坪數，再跟上訴人說明正確的坪數在權狀上都會有記載，而且已經是成屋了坪數不會變動等語（見原審卷第第64頁正反面）。可知上訴人於本件審理時所提出之平面圖僅係房屋銷售人員據以銷售房屋之資料，藉以向客戶說明所買受之房屋可能之大概坪數，尚難認即在藉此確定系爭房屋之實際土地坪數。另證人陳春香雖於原審審理時亦提出平面圖1紙（見本院卷第100頁），然該平面圖與上訴人提出之平面圖並不相同，且僅記載陳春香欲購買房屋（該社區C7戶）之坪數，況證人陳春香亦到場具結證稱：「（上訴人訴訟代理人問：當時銷售人員在提供剛剛那份資料時，是否有說銷售的坪數就是依上面所載為準？）他是沒有說，他說大概是這樣的坪數」等語。益徵被上訴人銷售人員銷售房屋時雖提出平面圖予客戶，但僅在說明系爭房屋大概坪數而已，究難認該平面圖係最終契約之一部。從而，上訴人自不得以平面圖所載之內容向被上訴人主張權利。
㈢又參以上訴人提出之錄音譯文內容，證人楊騰翔及訴外人即
被上訴人公司銷售顧問等人雖曾對上訴人表達疏失等語，但無論係證人楊騰翔或被上訴人之銷售人員均未明確表示系爭房屋之基地面積有短少情事。甚者，證人楊騰翔並向上訴人陳稱：「（上訴人：所以疏忽就是短缺這個土地坪數嘛）不是，短缺不是，我再強調一點，那個數字是我們兩個提的」、「沒有啦，合約本身是沒有錯啦，現在是你們影印那張（指上訴人提出之平面圖），是我們那個數目是我們寫給你的」等語（見原審卷第23頁反面及第24頁），益徵上訴人提出之平面圖係銷售人員在銷售過程洽談中提出之資料，且依一般房屋買賣交易習慣，銷售人員於銷售房屋過程中，本會提供相關房屋資訊供買主參考，如平面圖、房屋外觀圖，然此均僅為房屋銷售之參考資料，兩造間之權利義務關係仍應以系爭契約為準。又證人楊騰翔雖曾於101年12月7日，因系爭房屋土地坪數短少0.71之爭議，因與上訴人多次協調未果心生嫌隙，故透過電話恐嚇上訴人，經臺灣桃園地方法院以102年度易字第1073號刑事判決認定證人楊騰翔犯恐嚇危害安全罪，而判處有期徒刑2月，如易科罰金，以1千元折算1日，緩刑2年等情，有上開判決1份在卷可證（見本院卷第60頁、第61頁），惟此僅能認定證人楊騰翔因上開交易糾紛對上訴人有所不滿而為上開恐嚇犯行，而心生不滿之原因眾多，證人楊騰翔或認係上訴人無理要求所致，故仍無法以上開刑事判決之認定，即遽認證人楊騰翔確在向上訴人推銷系爭房屋之過程中，明確表明系爭房屋之土地坪數為24.52坪。
㈣再觀諸系爭契約第2條（房地標示）約定：「...土地座落：
本房屋座落於桃園縣桃園市○○段○○○○號，土地面積依比例持分...」（見原審卷第7頁反面），參以系爭契約之附件即系爭房屋之使用執照上明載系爭房屋之基地面積為2752.45平方公尺（見原審卷第52頁），而系爭房屋建物所有權狀上記載系爭房屋之建築基地權利為：○○段000地號（所有權）10000分之286，則依比例換算系爭房屋之土地坪數應為23.81坪【（計算式：2752.45×286/10000×0.3025=23.81（小數點第二位以下四捨五入）】，非上訴人所主張之24.52坪。而系爭契約業經上訴人於其上簽名蓋章，上開使用執照及建物所有權狀亦均係系爭契約第21條所約定之附件之一，則上訴人對於系爭房屋之土地坪數僅有23.81坪，非24.52坪，亦應知之甚詳，自應受拘束。上訴人雖辯稱伊僅有在系爭契約書上簽名，並未蓋章，蓋用在系爭契約之印章係被上訴人盜蓋，當時雖有附上使用執照，但伊沒有看到，被上訴人銷售人員僅要伊在簽名之處簽名，於伊簽約之時亦未附有建物所有權狀云云。然查：上訴人上開辯稱，與上訴人於原審之訴訟代理人於原審102年6月11日言詞辯論期日時所陳稱：「實際簽約的過程是原告在被告未用印的合約上簽名蓋章...」等語，已生齟齬，難以採信外；另依證人楊騰翔於原審證稱：本件系爭契約上訴人的印章是她自己帶來的，印章是我們蓋的，但是是上訴人自己簽名，我們當著她的面蓋章、用印，然後才交付公司用印，簽約時系爭契約已經黏貼有所有權狀，也有給上訴人看契約內容等語（見原審卷第63頁反面、第64頁）；參以被上訴人所提出系爭房屋建物所有權狀影本上，確係蓋有與上訴人於系爭契約上所使用之相同印文以為騎縫章（見原審卷第54頁）；堪認蓋用於系爭契約上之印章，確係上訴人所有，且於簽約時經上訴人同意蓋用其上，建物所有權狀於簽約時亦已附於系爭契約之後。證人洪錠錡雖為附和上訴人之證詞，於原審證稱：上訴人簽名時契約並沒有黏貼建物所有權狀影本，簽約時沒有上訴人的印章，當時上訴人也沒有蓋章，契約上是印章是誰的伊不知道，但不是上訴人蓋的，當時所有的數據都是空白的，銷售人員說回去會填寫，依建商的慣例，建物所有權狀在之後會黏貼上去，簽約當時沒有刻章沒有辦法貼，銷售人員把契約拿給上訴人的時候已經蓋好章，伊沒有陪上訴人去拿契約，但依照建商之慣例都是代刻代用印的，而且伊有問上訴人印章是否她自己蓋的，她說她沒有蓋，伊才幫她填寫客訴表云云（見原審卷第61頁至第63頁正反面）。然依證人洪錠錡上開所述，除證人洪錠錡於簽約後，並未陪同上訴人拿取系爭契約，對於日後情況難認了解外，證人洪錠錡上開所稱所謂由建商於簽約後始黏貼建物所有權狀、由建商代刻代用印於契約上之慣例，復難認與一般買賣房屋之常情相符，是其所為上開證詞容有疑義，尚難以其所為證述為有利於上訴人之認定。再者，實務上買賣房屋時，建商若與買受人簽定契約後，為便於日後過戶、貸款手續之辦理，常會簽立代刻印章授權書，授權建商以該代刻之印章辦理房屋土地過戶等相關手續，本件亦同，此參系爭契約附件五「代刻印章授權書」即明（見本院卷第59頁），且該授權書第2條即明文約定：「本式印章僅得使用坐落於桃園市○○段○○○○號上，有關建物產權登記或變更、稅捐申報、電信、水電或變更辦理及領取貸款手續之用」，而該代刻之印章與買受人於契約上用印之印章，用途、目的不同，出現之時間點亦不同，自屬不同之印章，蓋於簽約之際，僅簽定代刻授權書，尚未代刻印章，在代刻授權書上上訴人之用印，係代表上訴人同意被上訴人代刻印章之意思，嗣後於辦理過戶手續時所使用之上訴人印章，始為被上訴人所代刻並代用印；又本件辦理系爭房屋及土地持分移轉登記之資料上所蓋用之上訴人印文，與系爭契約上之上訴人印文，二者並不相同，此業經本院受命法官於準備程序時勘驗屬實，且兩造對此並不爭執（見本院卷第69頁）。是上訴人逕主張用於代刻印章授權書上上訴人之印章，即係被上訴人所代刻，並逾越授權蓋用於系爭契約上，另上訴人若已自行攜帶印章即無授權被上訴人代刻印章之必要云云，亦無可採。末查，上訴人為一具有通常知識、有社會經歷之成年人，且買賣房屋之數額價金甚鉅，應特別予以重視，在簽訂房屋買賣契約前本應謹慎詳閱契約內容，自不得在自己未詳細閱讀內容或審閱系爭契約附件內容而予以簽約後，始於事後主張系爭契約內容記載非其所得知悉而欲推翻契約內容之餘地，自屬當然。
五、綜上所述，依系爭契約所載之內容，兩造約定之土地坪數為
23.81坪，被上訴人業已依約辦理過戶登記並交付該土地面積坪數予上訴人，上訴人復未能舉證證明被上訴人提供之系爭房屋土地坪數有短少之情事，是本件尚無上訴人所主張之瑕疵情形存在，被上訴人依據系爭契約受領價金，亦有其法律上原因，從而，上訴人依物之瑕疵擔保、不當得利之法律關係，請求被上訴人給付上訴人268,769元，及自101年9月28日起至清償日止，按週年利率5％計算之利息，自無理由。原審為上訴人敗訴之判決，核無不合，上訴意旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊或防禦方法及證據，經本院斟酌後，認為均不足以影響本判決之結果，爰不再一一論述。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第436條之1第3項、第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國103年3月19日
民事第六庭審判長法官薛中興
法官姜悌文法官劉素如以上正本係照原本作成。
本件不得上訴。
中華民國103年3月19日
書記官黃紹齊