裁判字號：臺灣南投地方法院90年重訴字第105號民事判決
裁判日期：民國92年03月20日
裁判案由：遷讓房屋
臺灣南投地方法院民事判決九十年度重訴字第一０五號
原告南開美藝工廠股份有限公司法定代理人丙○○訴訟代理人 林根煌 律師複代理人 林邦賢 律師被告南開技術學院即南開工商專科學校法定代理人甲○○訴訟代理人 張國楨 律師複代理人乙○○右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹仟零叁拾萬零壹仟貳佰叁拾叁元及其中新台幣柒佰伍拾肆萬玖仟玖佰零陸元自民國九十年八月五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔三分之一，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣叁佰肆拾叁萬元供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實施前，以新台幣壹仟零叁拾萬零壹仟貳佰叁拾叁元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
一、原告方面：
（一）聲明：⑴被告應給付原告新台幣（下同）三千三百六十九萬五千五百二十二元及自起
訴狀繕本送達翌日即民國（下同）九十年八月五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息。
⑵被告應自九十年八月二日起至九十二年一月九日止，按月給付原告四十七萬五千八百四十九元之損害金。
⑶願供擔保，請准宣告假執行。
（二）陳述：⑴被告與原告於八十四年七月間訂立土地房屋租賃契約書，向原告承租南投縣
○○鎮○○里○○路五六八之六號房屋一千坪（包含廠房內一切公共設施）及原告所屬輕工業區內全部土地計六、五九二‧三坪（即坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地０‧０一一二五七公頃，同段四六六─一地號土地０‧００八一七一公頃，同段四六七地號土地０‧五０三七一三公頃，同段四六八地號土地一‧二０七０一二公頃，同段四六八─一地號土地０‧0000000公頃，同段四六九地號土地０‧００三九二三公頃，同段四六九─一地號土地０‧００一二八八公頃及同段四九五地號０‧四二０七八三公頃等八筆，合計二‧一七五四五三公頃），租賃期限自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止，租金約定土地部分按公告現值百分之十計算，即年租金一千二百六十三萬元，工廠房舍部分一千坪，按每坪三千六百元計算，即年租金三百六十萬元，並應於每月一日繳付原告，被告不得藉故拖延或拒付。
⑵惟被告自訂立土地房屋租賃契約書後，對於租金均拖延未付，且租賃期限已
於八十九年八月一日屆滿，雖原告於八十九年六月二十六日以第八九○六二六號函催促被告繳付歷年積欠之租金，另於八十九年七月二十九日以（89）南藝字第八九０七二九號函知被告於租期屆滿前如未能續訂租約，請依約於租期屆滿後之翌日，即八十九年八月二日將租賃物點交返還原告，惟被告竟置之不理，因此原告乃於八十九年八月十四日以（89）南藝字第八九０八一四號函通知被告租約已到期，雙方亦未協議續訂新約，請求被告給付所欠房地租金，並將房地點交返還原告，惟被告仍置之不理，有該函件三件可稽。
嗣原告又於八十九年十月廿五日以台北青田郵局第五十八號存證信函催促被告付清所欠租金並交還系爭房地，惟被告均置之不理，有該郵局存證信函可稽。
⑶次查兩造所訂土地房屋租賃契約書第三條關於土地部分之租金係按公告現值
百分之十計算，惟原告願減按公告地價百分之十計算，因此被告自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止應給付原告之租金，計①土地部分為九百九十八萬五千三百三十二元②房屋部分為一千八百萬元（參閱租金計算表），又被告於租期屆滿後仍繼續占有原所承租之土地及房屋，致使原告每月發生相當於租金額之損害，因此原告請求被告自租期屆滿後之翌日即八十九年八月二日起至九十年八月一日止，應給付原告所受損害為五百七十一萬零一百九十元（即土地部分之損害金二百十一萬零一百九十元、房屋部分之損害金三百六十萬元），此外並請求被告自九十年八月二日起至系爭土地及房屋交還原告之日止，按月給付原告四十七萬五千八百四十九元之損害金。
⑷本件土地房屋租賃契約書係被告同意所訂立，且係被告寄給原告用印，此有
被告之前身「私立南開工商專科學校」董事會八十四年十月二日南專總字第二九九號函載明：「二、丶丶至因貴公司自暨日起收回供他用一節，本校為發展需要，在無法覓妥他處使用前，確有困難，但同意自本（八十四）年八月一日起按貴通知後段要旨支付租金，向貴公司長期租用，土地年租金按土地公告現值10％，廠房按每坪月租金三００元，二者均按月支付，如契約書；三、檢附土地、房屋租賃契約書一式三份，敬請惠予租用，並將用印完成之契約擲回二份，以憑辦理支付租金手續為憑」。有該函及原告於八十四年七月十六日致南開工商專校董事會顧董事長珮箴函可稽，且兩造所訂立之土地房屋租賃契約書，承租人「私立南開工商專科學校」，亦蓋有主管機關登記有案之校印可證。由此可見被告否認與原告訂立土地房屋租賃契約書，顯不足採。
⑸原告之廠房經取得使用執照部分，雖僅有一九九七點六０平方公尺（折合六
０四‧二七坪），至於其餘廠房雖為被告所興建，惟查被告於八十四年八月一日以前除負擔繳納地價稅及房屋稅外，係無償使用原告之土地，嗣被告因欲興建廠房，惟原告不同意被告興建，被告乃與原告協商，並同意該廠房興建後歸屬原告所有，因此嗣後兩造所訂立之土地房屋租賃契約書第一條記載租賃之房屋為「現有廠房（舍）計一０００坪，並含廠房內一切公共設施」，第三條記載「租金」，工廠房舍部分計一千坪，按物價指數計每坪三千六百元，由此足證被告增建部分之廠房，係同意歸屬原告所有，並同意以該廠房之總面積一千坪計算租金。
⑹雖土地法第九十七條規定城市地方房屋之租金以不超過土地及其建築物申報
總價年息百分之十為限，惟依契約自由原則，因此兩造對於系爭土地及地上建物一千坪之租賃，於土地房屋租賃契約書約定①土地部分依草屯地政事務所公告現值一二六、三０二、五０八元10％計算，年租金計新台幣一千二百六十三萬元整；②工廠房舍部分計一千坪，按物價指數計每坪三千六百元，年租金新台幣三百六十萬元整；③土地及工廠房舍，年租金計新台幣一千六百二十三萬元整，並非無效。尤其原告對於土地之租金已減按公告地價計算，又建築物部分並無申報總價，因此兩造對於建築物部分之租金，按該建築物之價值約定按每坪每年三千六百元計算並無不合。至於土地部分之租金，其租率依公告地價年息百分之十計算，亦未違反土地法第九十七條之規定。
⑺被告提出之房屋稅繳款書及地價稅繳款書，其所載房屋稅及地價稅雖係被告
所繳納，然查兩造於八十四年八月一日訂立土地房屋租賃契約書以前，原告係將系爭土地及廠房交給被告無償使用，故約定在借用期間，該房屋稅及地價稅均應由被告負責繳納，因此被告所提出之八十四年度房屋稅繳款書及地價稅繳款書，其金額應由被告分擔十二分之七，從而被告主張其所繳納之八十四年度房屋稅款及地價稅款全部主張與本件租金之一部分抵銷，殊無理由。
⑻至於被告自八十四年八月一日承租系爭土地及工廠房舍起即延欠租金未繳，
雖原告屢次催繳，惟被告均置之不理，有原告寄給被告之函件附卷可稽，縱原告於催告被告繳納租金後未隨即起訴請求被告給付租金，致八十四年八月一日起至八十五年七月二十五日止之租金請求權，已逾五年之時效，敬請鈞院審酌。
（三）證據：提出土地房屋租賃契約書影本一件、南開美藝工廠股份有限公司函影本三件、郵局存證信函影本一件、地價證明書影本二件、租金及損害金計算表一件、私立南開工商專科學校董事會函影本一件、土地房屋賃契約書影本一件、南開美藝工廠股份有限公司致南開工商專科學校董事長函影本一件、建物登記簿謄本影本一件、南投縣建物平面圖影本一件、土地複丈成果圖影本二件、南開技術學院對於有關美藝工廠公司請求遷讓房屋事件決議內容影本一件、附表等為證。
二、被告方面：
（一）聲明：
一、原告之訴及假執行之聲請均駁回。
二、訴訟費用由原告負擔。
三、如受不利之判決，請准被告供擔保，宣告免為假執行。
（二）陳述：
一、被告南開技術學院之前任董事長 余政光 先生已卸任董事長職務，被告學校之董事會已於九十一年七月五日決議票選聲明人甲○○為第十屆董事會董事長。聲明人爰依民事訴訟法第一百七十五條第一項定，具狀聲明承受本件訴訟。
二、⑴原告所提出之土地房屋租賃契約書，形式上雖有被告「南開工商專科學校」及當時之法定代理人 顧珮箴 之印文（按南開工商專科學校於九十年八月一日改制為南開技術學院）。惟據顧珮箴表示：系爭租賃契約書所載內容，土地部分係按土地公告現值百分之十計付年租金，房屋部分係以每年三百六十萬元計付租金，核已遠超過土地法第九十七條及第一百零五條所規定之法定租金上限（按係強制規定），伊不可能同意簽訂此種超過法定租金上限之租賃契約；且伊未曾在系爭租賃契約書上用印，亦未曾授權任何人在租賃契約書上用印。
⑵經查閱被告歷年來全部之校務會議及董事會之會議紀錄，均無通過簽訂系爭租賃契約之任何紀錄。本件租賃契約約定之租金甚鉅，被告如要與人簽訂系爭租賃契約，依行政程序必會提交校務會議及董事會討論決議，系爭租賃契約既未經校務會議或董事會討論決議，衡情被告不可能與原告簽訂系爭租賃契約。再按系爭租賃契約，既未經被告當時之法定代理人顧珮箴用印、簽署或授權用印，則系爭契約即係偽造，兩造之間並無租賃關係存在，原告主張之租約，簽約日期記載為「八十四年七月」，當時本校之校長 顧不先 ，即是原告公司董事長丙○○之配偶，參以顧不先校長亦因背信損害被告改制前之南開工商專科學校之利益及業務侵占等罪，經判處罪刑確定，衡情顧不先極有可能擅自以顧珮箴董事長之名義與原告簽約，以進行不法利益輸送。若非如此，豈可能簽訂遠遠超過法定租金上限之租約？而原告之廠房面積僅一九九七點六０平方公尺，折合六０四點二七坪，其餘建物均是被告出資所增建，被告亦不可能會與原告約定向原告承租工廠房舍一千坪。原告之系爭土地及廠房，自六十三年間起即無償提供本校使用，衡情本校亦不可能會於無償使用二十多年後，竟與原告簽訂遠超過法定租金上限之租約。又按原告於八十四年七月間，如確有出租系爭土地及廠房之重要議題，依公司法第一八五條之規定，亦應經股東會之特別決議。如原告仍欲堅稱其有將系爭土地及廠房出租被告之情，則請原告提出系爭出租土地及廠房之股東會決議，如竟無相關之決議，應足以佐證並無原告所稱之出租情事。是原告訴請被告給付租金及請求相當於原告所主張租金額之損害金云云，於法不合，並無理由。
二、⑴原告於六十二年五月二十九日設立，該工廠於六十三年七月完成廠房及內部機器設備後，即因六十三年間全球性能源危機，並未向電力公司申請送電，從來未曾開工使用（按廠房現有之電源、自來水均由被告接用）。當時是由顧李淑華中醫師身兼兩造之董事長，原告公司經董事會同意將系爭輕工業區內之八筆土地及全部工廠房舍、設備，全部無償供被告使用，相關之地價稅、房屋稅、水電費，自六十三年間廠房及土地交由被告使用時起，均由被告繳納。
⑵原告於系爭八筆土地上，僅興建工廠二棟及傳達室、變電室各一棟（含廁所十五點四四平方公尺），全部之工廠房舍總面積僅一九九七點六０平方公尺，折合六０四點二七坪；其餘之全部建物（例如其他工廠、餐廳、廚房、廚房員工二樓宿舍、廚房員工廁所、教職員工ＲＣ造車棚等合計約三九四坪），均是被告出資所陸續增建，增建之建物均屬被告所有，且增建完成時即由被告使用。
三、退萬步言，縱認系爭租約為真正，原告對於超過法定上限之租金亦無請求權：⑴系爭八筆土地之地號己因重測而改編；且總面積已有更正：按原告所主張○○○鎮○○段第四六六號等八筆土地，業經重測，並改編地號○○○鎮○○○段第二一二號等八筆土地，重測後上開八筆土地之總面積更正為二點一七三八二公頃。按重測前之地籍圖及換算面積，因當時之測量儀器及技術，均不如目前所使用之儀器及技術之進步；且重測前之上開八筆地號，於重測後並未分割增加其他地號，則關於系爭八筆土地之面積，理應以重測後之面積計算較符實情。
⑵按「城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價年息百分之十為限。」「第九十七條．．之規定，於租用基地建築房屋均準用之。」土地法第九十七條、第一百零五條分別定有明文。又按「土地法第一百零五條準用同法第九十七條所定建築基地之租金，按申報價額年息百分之十為限，乃指基地租金之最高限額而言，並非必須照申請地價年息百分之十計算」；「房屋及基地之租金數額，於土地法第九十七條及實施都市平均地權條例第五十八條分別定有限制，當事人間約定之租金超過此限制者，出租人對超過部分無請求權，法院就出租人超過部分之請求，予以駁回，與行政機關強制減定前開限租額，併行不悖」，由上開條文可知上開租金限額是法律之強制規定，出租人對於超過限租額部分，並無請求權；且申報價額（按並非以公告地價為準）百分之十，是最高限額，而非一律以百分之十計算年租金。
⑶原告逕以公告地價作為計算租金之基礎，並以百分之十作為租金額，於法均有不合：
①按「舉辦規定地價或重新規定地價時，土地所有權人未於公告期間申報地價
者，以公告地價百分之八十為其申報地價。土地所有權人於公告期間申報地價者，其申報之地價超過公告地價百分之一百二十時，以公告地價百分之一百二十為其申報地價；申報地價未滿公告地價百分之八十時，得照價收買或以公告地價百分之八十為其申報地價」，平均地權條例第十六條定有明文。
②公告地價是每三年公告調整一次，系爭八筆土地八十三年七月一日起至八十
六年六月三十日止之公告地價，均係每平方公尺八百四十元；八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止之公告地價，均係每平方公尺九百七十元，固據原告提出地價證明書為憑。惟查系爭八筆土地八十九年七月當期之申報地價均為每平方公尺八百元而已；如原告於八十三年及八十六年公告地價公告期間並未申報系爭八筆土地之地價，則依上開法律規定，應依當期公告地價之百分八十，即每平方公尺六百七十二元、七百七十六元，作為其八十三年及八十六年之申報地價。則原告逕依各該期公告地價，即八百四十元及九百七十元作為計算租金之基礎，顯非有據；另原告逕以百分之十計算租金及相當於租金額之損害，於法亦非有據。
③既應以每平方公尺六百七十二元、七百七十六元，作為原告系爭八筆土地，
八十三年及八十六年之申報地價。並以重測後之土地面積二點一七三八二公頃為準，則系爭八筆土地申報總價額，八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止，均為一四六０萬八０七０元；八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止，均為一六八六萬八八四三元。則系爭八筆土地之租金，自八十四年八月一日起至十二月底止（五個月），不得超過六十萬八六七０元；八十五年不得超過一百四十六萬０八０七元；八十六年一月一日起至六月三十日止，不得超過七十三萬０四０三元；八十六年七月一日起至十二底止，不得超過八十四萬三四四二元，小計八十六年不得超過一百五十七萬三八四五元；八十七年及八十八年均不得超過一百六十八萬六八八四元；八十九年一月一日起至六月三十日止，不得超過八十四萬三四四二元；八十九年七月一日起至八月一日止一個月（按九十年七月之申報價為每平方公八百元，總價額為一千七百三十九萬零五百六十元），不得超過十四萬四千九百二十一元。以上自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止之土地租金，不得超過八百萬五千四百五十三元；自八十九年八月二日起至九十年八月一日止，相當於租金之損害額，不得超過一百七十三萬九千零五十六元。以上五年之土地租金，加上一年之損害金，合計不得超過九百七十四萬四千五百零九元。
（五）關於承租工廠房舍之面積部分：⑴如上所述，系爭土地上原告所有之工廠房舍，總面積僅六０四點二七坪，其
餘建物均係被告所出資增建。按被告所增建之建物與土地係屬獨立之不動產，其所有權依法屬出資增建之被告所有，而非屬原告所有。且被告所陸續增建之建物，自始均為被告管領使用，被告對之自始即有使用收益之權能及使用收益之事實，不可能為取得增建建物之使用收益權而向原告承租被告自己之建物，縱然誤為承租之約定，依「法律上及事實上均享有物之管領使用收益權之所有權人，不可能再向他人承租該自己所有物」之事理及法理，亦應認該部分之租賃關係不存在或不生效力。
⑵退萬步言，縱可認為被告所出資增建之屬被告所有之工廠房舍，可因系爭租
賃契約書之簽訂而成立租賃關係，惟按原告並無使用或出租被告上開增建房舍之權利，其因出租屬於被告所有之房舍，而受有租金債權之利益，被告則受有相等於該租金額之損失，且原告此部分之受益即是造成被告受損之原因；且其出租被告之房舍以獲得坐收租金債權之利益，並無法律上之原因，合於不當得利之要件，被告亦主張原告返還此部分之不當得利，並據以與原告之租金債權抵銷，則於抵銷後，原告亦不得請求被告出資增建部分建物之租金。
（六）關於承租工廠房舍之價額及租金限額部分：⑴原告主張被告向其承租系爭八筆土地及系爭八筆土地上之工廠房舍，因計算
土地租金時並未減去房舍之基地面積，則於計算房舍之租金時，自不得重複加計土地部分之價額。
⑵按「主管機關依據納稅義務人所申報之現值，並參照不動產評價委員會評定
之標準，核計房屋現值。依前項規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內，檢附證件，申請重行核計。」「納稅義務人未依本條例第七條之規定期限內辦理申報，經當地主管稽徵機關查獲或經人檢舉者，依不動產評價委員會評定之房屋之標準價格，核定其房屋現值。」房屋稅條例第十條、第十六條分別定有明文。按依上開規定之意旨，如未申報者即應以課稅現值作為其申報價額。原告所有之系爭工廠房舍，總面積為一九九七點六０平方公尺，因未申報房屋之價額，自當以政府機關評定之房屋稅課稅現值作為其申報價額。系爭房屋自八十三年至八十九年之課稅現值依序為：一百九十八萬七千五百元、一百九十五萬六千七百元、八十五年待查（但一定少於八十四年之課稅現值，約少三萬一千元，茲暫以一百九十二萬五千七百元計）、一八十九萬四千八百元、一百八十六萬三千八百元、一百八十三萬三千元、八十九年待查（但一定少於八十八年之課稅現值，茲暫以一百八十萬二千元計）。則依前揭之說明，於計算全部之土地之租金後，計算土地上房屋之租金時，每年租金不得超過房屋課稅現值的百分之十，即八十四年八月一日起至十二月底止五個月之房屋租金不得超過八萬二千八百一十二元；八十五年至八十八年各年之房屋租金依序不得超過：十九萬二千五百七十元、十八萬九千四百八十元、十八萬六千三百八十元、十八萬三千三百元；八十九一月一日起至八月一日止七個月之房屋租金，不得超過十萬五千一百一十七元。以上五年之房屋租金，合計不得超過九十三萬九千六百五十九元。自八十九年八月二日起算一年之相當於租金之損害金（課稅現值暫不減），不得超過十八萬元零二百元。以上五年之房屋租金，加上一年之損害金，合計不得超過一百十一萬九千八百五十九元。
⑶以上五年之土地租金，加上一年之損害金，合計不得超過九百七十四萬四千
五百零九元。以上五年之房屋租金，加上一年之損害金，合計不得超過一百十一萬九千八百五十九元。系爭土地及房屋，五年之租金，加上一年之損害金，二者合計，不得超過一千零八十六萬四千三百六十八元。上開部分，原告係請求三千三百六十九萬五千五百二十二元，顯然超過法定租金上限甚多，其主張尚非有據。
（七）被告主張消滅時效抗辯，則逾時五年以前之租金，被告可以拒絕給付：原告主張之系爭租賃契約第三條第四款所載，租金係按月支付，承租人應於每月一日前繳付租金。又原告係遲至九十年七月間始提起本件訴訟，請求給付租金，則八十五年七月以前之租金請求權，已逾五年之消滅時效。被告爰依法主張此項消滅時效抗辯，則就已罹消效時效之租金，被告亦無須支付。
（八）關於被告代原告墊繳地價稅及房屋稅之主張抵銷部分：⑴自八十四年起至八十九年止，被告為原告墊繳之房屋稅依序為：二萬七千零
二元、二萬六千五百七十三元、二萬六千一百四十八元、二萬五千七百二十元、二萬五千二百九十五元、二萬四千八百六十四元，小計為十五萬五千六百零二元。
⑵自八十四年起至八十九年止，被告為原告墊繳之地價稅依序為：三十三萬二
千六百四十一元、三十三萬二千六百四十一元、三十七萬八千四百八十六元、四十二萬四千三百三十二元、四十二萬四千三百三十二元、四十五萬五千八百四十五元，小計為二百三十四萬八千二百七十七元。
⑶以上二者合計為二百五十萬三千八百七十九元，被告爰主張與原告之租金債權及損害金債權抵銷之。
（三）證據：提出土地登記簿謄本八份、建物登記簿謄本二份、函影本二份、原告函影本一份、房屋稅繳款書及地價稅繳款書影本一份、配置圖一紙、地價謄本八紙、地籍圖謄本一份、南投縣政府稅捐稽徵處函影本一件、台灣高等法院八十九年度上訴字第一四九三號刑事判決影本一份、附表一份為證，並聲請訊問證人 吳松森 ，及向南投縣政府函查系爭原告所有之工廠房舍自八十三年迄今各年之房屋課稅現值。
理由
一、程序方面：本件被告之法定代理人於訴訟程序進行中變更為甲○○，並具狀聲明承受訴訟，核無不合，先為敘明。
二、實體方面：
（一）原告起訴主張：被告與原告於八十四年七月間向原告承租南投縣○○鎮○○里○○路五六八之六號房屋一千坪（包含廠房內一切公共設施）及原告所屬輕工業區內全部土地計六五九二‧三坪（即坐落南投縣○○鎮○○段○○○○號土地０‧０一一二五公頃，同段四六六─一地號土地０‧００八一七一公頃，同段四六七地號土地０‧五０三七一三公頃，同段四六八地號土地一‧二０七０一二公頃，同段四六八─一地號土地０‧0000000公頃，同段四六九地號土地０‧００三九二三公頃，同段四六九─一地號土地０‧００一二八八公頃及同段四九五地號０‧四二０七八三公頃等八筆，合計二‧一七五四五三公頃），租賃期限自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止，租金約定土地部分按公告現值百分之十計算，即年租金一千二百六十三萬元，工廠房舍部分一千坪，按每坪三千六百元計算，即年租金三百六十萬元，並應於每月一日繳付原告。惟被告自訂立土地房屋租賃契約書後，對於租金均拖延未付，且租賃期限已於八十九年八月一日屆滿，雖原告於八十九年六月二十六日以第八九０六二六號函催促被告繳付歷年積欠之租金，另於八十九年七月二十九日以（89）南藝字第八九０七二九號函知被告於租期屆滿前如未能續訂租約，請依約於租期屆滿後之翌日，即八十九年八月二日將租賃物點交返還原告，惟被告竟置之不理，因此原告乃於八十九年八月十四日以（89）南藝字第八九０八一四號函通知被告租約已到期，雙方亦未協議續訂新約，原告請求被告給付所欠房地租金，並將房地點交返還原告，惟被告仍置之不理，嗣原告又於八十九年十月廿五日以台北青田郵局第五十八號存證信函催促被告付清所欠租金並交還系爭房地，惟被告均置之不理，爰請求被告給付如原告聲明所示之租金及損害。
二、被告則以：①原告所提之土地房屋租賃契約，被告之前之法定代理人顧珮箴並未同意，亦未授權任何人簽訂，該契約並非真實。且未經被告學校董事會之決議，該契約不生效力②縱認該契約為真實，則兩造所約定之租金，顯然違背土地法第九十七條之強制規定③被告使用原告廠房面積並非一千坪④八十五年七月以前之租金請求權，已逾五年之時效，被告主張時效抗辯，拒絕給付⑤被告代原告墊繳之地價稅（二百三十四萬八千二百七十七元）及房屋稅（十五萬五千六百零二元），被告主張抵銷等語，資為抗辯。
三、本件原告主張兩造於八十四年七月間就系爭土地及廠房訂立土地房屋租賃契約書，租期五年，自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止，被告於訂立土地房屋租賃契約後，未依約按期繳納租金，經原告催告後仍未繳納等事實，業據其提出土地房屋租賃契約書、南開美藝工廠股份有限公司（89）南藝字第八九０六二六號、八九０七二九號函及存證信函為證。被告則辯稱上開租賃契約書並不實在，且簽約日期記載為八十四年七月，當時本校之之校長為顧不先，即是原告公司董事長丙○○之配偶，參以顧不先因背信損害被告改制前之南開工商專科學校之利益及業務侵佔等罪，經判處罪刑確定，衡情顧不先極有可能擅自以顧珮箴董事長之名義與原告簽約，以進行不法利益輸送，且該契約書未經被告學校董事會之決議，不生效力等語置辯。
四、本件兩造不爭執之事實：
（一）被告自六十三年間起至原告起訴時止確有使用原告所有系爭土地、房屋。
（二）二造同意按重測後之土地面積二點一七三八二公頃作為計算租金之基礎。
（三）原告原有廠房面積約為六０四點二七坪，其餘之建物均為被告所增建。
（四）本件是城市房屋。
（五）八十四年七月之前系爭土地之地價稅、房屋稅均由被告支付。
（六）八十五年七月（含七月）前之租金均已罹於五年之時效。
（七）本件土地及建物被告已於九十二年一月十日交付與原告。
五、本件兩造所爭執之事項：
（一）兩造於八十四年七月間有無就系爭土地廠房訂立租賃契約？該契約是否有效？
（二）租賃契約廠房面積？被告所增建之建物（未為保存登記）屬誰所有？是否應算入契約書上「廠房一千坪」內？
（三）租金之計算基準及超過法定限額之效力？
（三）被告主張抵銷之金額應為多少？
六、兩造有無簽訂前開土地房屋租賃契約？及該契約是否有效？⑴查本件土地房屋租賃契約書上被告學校印章為真正，業經證人吳松森（被告學
校之講師兼體育組長）到庭結證屬實，又被告前法定代理人顧珮箴之印章該學校之校長顧不先有保管一顆，業經被告訴訟代理人於本院審理時陳述在卷，是前開契約書上被告前法定代理人顧珮箴之印章為真正，應屬無疑。被告並無法舉證證明被告前法定代理人顧珮箴之印章有遭盜用之事實，其此部份之抗辯已難置信。且證人吳松森於本院審理時證稱：「當時董事長顧珮箴自美國回來，就與南開技術學院即南開工商專科學校當時校長顧不先爭吵，不久原告丙○○來函給顧不先校長及董事長顧珮箴說土地要訂租賃契約，所以我才擬草稿」等語（見本院九十一年五月十四日言詞辯論筆錄），益見本件土地房屋租賃契約為真正。被告另抗辯原告公司出租系爭土地廠房並未依照公司法規定經過股東會特別決議；且被告學校在訂立租賃契約前並未依行政程序提交校務會議及董事會討論云云，惟查此乃原告公司及被告學校內部之問題，被告學校既已經由其法定代理人與原告公司訂立本件租賃契約，其租賃契約自屬有效。綜合上述，被告否認有與原告訂立本件租賃契約云云，無足採信，此部份應以原告之主張為真實。
七、租賃契約廠房面積？被告所增建之建物是否應算入契約書上「廠房一千坪」內？⑴系爭有保存登記之廠房面積為一九九七點六０平方公尺（約六六五點八六坪）
。又依照本院會同草屯地政事務所測量員而至現場測量現有增建部分建物之面積為三三四一點二九平方公尺，此有該地政事務所複丈成果圖在卷可證。而其中如附圖Ｂ、Ｃ、Ａ1、Ａ2部分面積一八二０點０九平方公尺係本件租約訂立後所建，自不可能在租賃範圍，應予扣除，扣除後之面積為三五一八點八平方公尺，折合約一千零六十四點四三七坪。
⑵除上開已保存登記之建物及扣除訂約後被告所增建之廠房外，其餘增建部分係
被告所建築，此為二造所不爭執之事實。然而簽約時（八十四年七月）二造既已約定被告所建築之未保存登記建物亦屬原告出租範圍（契約第一條）；且約定租賃期滿，除甲方（指原告）同意繼續出租外，乙方（指被告）即日將土地廠房遷還甲方（契約第四條③），足見二造顯然於訂立本件租約時有約定「未保存登記之建物雖為被告所建築，然而其『事實上之處分權』已歸屬原告」，亦即被告於訂立本件租約後，其對於未保存登記之廠房雖因法律規定無法移轉所有權，然而其事實上之處分權已讓與原告，被告之占有已屬居於承租人之地位而占有。則原告既已擁有事實上之處分權，其自有出租之權利，被告抗辯其不可能承租自己所有之建物云云，不足採認。從而原告主張依照契約之約定，本件廠房之租賃面積應以一千坪計算，應堪採信。
八、租金應為多少？
（一）土地部分：⑴依土地法第九十七條第一項之規定，城市地方之租金，以不超過土地及其建築
物申報總價額年息百分之十為限。上揭規定，於租用基地建築房屋亦準用之，同法第一百零五條定有明文。又依土地法施行法第二十五條規定，土地法第九十七條第一項規定之土地價額係指法定地價而言。土地法第一百四十八條規定土地所有權人依土地法所申報之地價為法定地價，於平均地權條例施行區域，係指地政機關舉辦規定地價重新定地價時，土地所有權人在公告申報期間內自行申報之地價，如未於公告期間內申報地價者，以公告地價百分之八十為其申報地價，復為平均地權條例第十六條前段所明定。本件原告即土地所有權人並未在八十九年七月前公告申報期間內自行申報地價，此為二造所不爭執之事實，則依照上開說明，此期間自以公告地價百分之八十為其申報地價；而八十九年七月時已有申報地價，此後自應以其申報地價為準。原告主張依照全部均應依公告地價作為計算租金之基準，並無足採。
⑵查公告地價是每三年公告調整一次，系爭八筆土地八十三年七月一日起至八十
六年六月三十日止之公告地價，均係每平方公尺八百四十元；八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止之公告地價，均係每平方公尺九百七十元；八十九年七月當期之申報地價均為每平方公尺八百元；此有原告所提出之地價證明書及土地登記簿謄本在卷足憑。原告於八十三年及八十六年公告地價公告期間並未申報系爭八筆土地之地價，則依上開說明，應依當期公告地價之百分之八十，即每平方公尺六百七十二元、七百七十六元，作為其八十三年及八十六年之申報地價；而八十九年七月當期之申報地價則均為每平方公尺八百元。
⑶又查系爭土地交通便利，二造租賃契約已約定依照公告現值之百分之十計算土
地租金（契約第三條①），本院審酌上情，認系爭土地租金之計算，按前開說明之土地申報地價之年息百分之十計算為相當。
⑷依上開說明，本件既應以每平方公尺六百七十二元、七百七十六元、八００元，作為原告系爭八筆土地，八十三年七月、八十六年七月及八十九年七月之申報
地價；並以重測後之土地面積二點一七三八二公頃為準。則系爭八筆土地申報總價額，八十三年七月一日起至八十六年六月三十日止，均為一四六０萬八０七０元；八十六年七月一日起至八十九年六月三十日止，均為一六八六萬八八四三元；八十九年七月一日起至九十二年六月三十日止，均為一七三九萬０五六０元。則系爭八筆土地之租金，自八十四年八月一日起至同年十二月底止（五個月），土地租金為六十萬八六七０元；八十五年土地租金為一百四十六萬０八０七元；八十六年一月一日起至同年六月三十日止，土地租金為七十三萬０四０三元；八十六年七月一日起至同年十二底止，土地租金八十四萬三四四二元，八十六年合計土地租金為一百五十七萬三八四五元；八十七年及八十八年土地租金為一百六十八萬六八八四元；八十九年一月一日起至同年六月三十日止，土地租金為八十四萬三四四二元；八十九年七月一日起至同年七月三十一日止一個月又一日（按九十年七月之申報地價為每平方公八百元，總價額為一七三九萬０五六０元），土地租金為十四萬九六八六元。以上自八十四年八月一日起至八十九年八月一日止之土地租金共計八百零一萬二百一十八元。自八十九年八月二日起至九十二年一月一日止，計二年四個月，申報地價為每平方公八百元，總價額為一七三九萬０五六０元，相當於租金之損害金每月為十四萬四九二一元，二年四個月合計為四０五萬七七八八元；九十二年一月二日起至九十二年一月九日止，計八日（原告誤為九十二年一月一日起算），申報地價為每平方公八百元，總價額為一七三九萬０五六０元，相當於租金之損害金為三萬八一一六元。合計土地部分相當於租金之損害金為四０九萬五九０四元。以上土地租金，加上相當於租金之之損害金，合計為一千二百一十萬六一二二元。
（二）房屋部分：⑴系爭八筆土地之租金及相當租金之損害金已如上述。則計算系爭八筆土地上之
工廠房舍時，自應僅就廠房部分計算廠房租金，自不得重複加計土地部分之價額，先此敘明。又本件租賃範圍除有保存登記之部分外，應包含被告所興建但已移轉事實上處分權與原告之未保存登記建物部分，亦如上述，則計算工廠房舍之面積應以租賃契約第三條②所定之一千坪為準。
⑵本件廠房並無申報現值，此為二造所不爭執之事實。而原告主張應依租賃契約
第三條②所約定之每坪三千六百元計算。惟查「主管機關依據納稅義務人所申報之現值，並參照不動產評價委員會評定之標準，核計房屋現值。依前項規定核計之房屋現值，主管稽徵機關應通知納稅義務人。納稅義務人如有異議，得於接到通知書之日起三十日內，檢附證件，申請重行核計。」「納稅義務人未依本條例第七條之規定期限內辦理申報，經當地主管稽徵機關查獲或經人檢舉者，依不動產評價委員會評定之房屋之標準價格，核定其房屋現值。」房屋稅條例第十條、第十六條分別定有明文。則依上開規定，如未申報房屋現值者即應依不動產評價委員會評定之房屋之標準價格，核定其房屋現值，亦即本件業經稅捐機關依上開規定核定課稅現值，此有房屋稅繳款書足證，是本件廠房自應以之作為其申報價額。
⑶查系爭土地、廠房交通便利，二造租賃契約約定依照每坪三千六百元計算廠房
租金（契約第三條②），本院審酌上情，認系爭廠房租金之計算，按前開說明之房屋課稅現值之年息百分之十計算為相當。
⑷原告所有有保存登記之系爭工廠房舍，總面積為一九九七點六０平方公尺（約六百零四坪），此部分房屋租金：
①自八十四年八月一日起至八十四年十二月三十一日止之課稅現值為：一九五
萬六七００元，當期租金為八萬一五二九元。②八十五年一月一日起至八十五年十二月三十一日止之課稅現值為：一九二萬五六００元，當期租金為一十九萬二五六０元。③八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止之課稅現值為：一八九萬四八００元，當期租金為一十八萬九四八０元。④八十七年一月一日起至八十七年十二月三十一日止之課稅現值為：一八六萬三八００元，當期租金為一十八萬六三八０元。⑤八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日止之課稅現值為為：一八三萬三０００元，當期租金為一十八萬三三００元。⑥八十九年一月一日起至八十九年七月三十一日止之課稅現值為一八０萬一八００元，當期租金為一十萬五一０五元。⑦八十九年八月一日起至八十九年十二月三十一日止之課稅現值為一八０萬二０００元，當期相當租金之損害金為七萬五０八三元。⑧九十年一月一日起至九十年十二月三十一日止之課稅現值為一七七萬一０００元，當期相當租金之損害金為一十七萬七一００元。⑨九十一年一月一日起至九十一年十二月三十一日止之課稅現值為一七四萬０一００元，當期相當租金之損害金為一十七萬四０一０元。⑩九十二年一月一日起至九十二年一月九日止之課稅現值為一七四萬０一００元，當期相當租金之損害金為四千二百九十一元。
以上合計有保存登記之建物之租金及相當租金之損害金為一百三十六萬八千八百三十八元。
⑸原告有事實上處分權之未保存登記之系爭工廠房舍，依照租賃契約約定工廠房
舍部分以一千坪計算，則未保存登記之廠房應以三百九十六坪計算。以一平方公尺約為０點三０二五坪計算，此部分廠房約為一千三百零九平方公尺。並比照上開有保存登記之課稅現值計算。此部分房屋（四捨五入）租金為：
①自八十四年八月一日起至八十四年十二月三十一日止之課稅現值為：一二九萬五八二八元，當期租金為五萬三九九三元。②八十五年一月一日起至八十五年十二月三十一日止之課稅現值為：一二七萬五二九八元，當期租金為一十二萬七五三０元。③八十六年一月一日起至八十六年十二月三十一日止之課稅現值為：一二二萬一七二二元，當期租金為一十二萬二一七二元。④八十七年一月一日起至八十七年十二月三十一日止之課稅現值為：一二三萬四三０五元，當期租金為一十二萬三四三一元。⑤八十八年一月一日起至八十八年十二月三十一日止之課稅現值為為：一二一萬三九０七元，當期租金為一十二萬一三九一元。⑥八十九年一月一日起至八十九年七月三十一日止之課稅現值為一一九萬三三七七元，當期租金為六萬九六一四元。⑦八十九年八月一日起至八十九年十二月三十一日止之課稅現值為一一九萬三三七七元，當期相當租金之損害金為四萬九七二四元。⑧九十年一月一日起至九十年十二月三十一日止之課稅現值為一一七萬二八四八元，當期相當租金之損害金為一十一萬七二八五元。⑨九十一年一月一日起至九十一年十二月三十一日止之課稅現值為一一五萬二三八四元，當期相當租金之損害金為一十一萬五二三八元。⑩九十二年一月一日起至九十二年一月九日止之課稅現值為一一五萬二三八四元，當期相當租金之損害金為二千八百四十一元。
以上合計未保存登記之建物之租金及相當租金之損害金為九十萬三千二百一十九元。而有保存登記及未保存登記之廠房合計之租金及相當租金之損害金為二百二十七萬二千零五十七元。
（三）以上房屋及土地之租金、相當租金之損害金合計一千四百三十七萬八千一百七十九元。
九、系爭租賃契約第三條第四款約定租金係按月支付，承租人應於每月一日前繳付租金。是每月為一期之租金請求權自應以當月一日起算消滅時效。本件原告係於九十年七月間始提起本件訴訟，請求給付租金，則依照民法第一百二十六條規定，租金債權之請求權消滅時效為五年，是八十五年七月（含七月）以前原告之租金請求權，已逾五年之消滅時效，此為二造所不爭執之事項。而被告已依法主張此項消滅時效抗辯，則就已罹消效時效之租金，被告自得拒絕給付。則前開八十四年八月二日至八十四年十二月三十一日止之土地租金六十萬八千六百七十元、有保存登記建物之租金八萬一千五百二十九元、未保存登記建物之租金五萬三千九百九十三元，八十五年一月一日起至八十五年七月三十一日止之土地租金八十五萬二千一百三十七元、有保存登記建物之租金一十一萬二千一百三十七元、未保存登記建物之租金七萬四千三百九十三元，合計一百七十八萬二千八百五十九元。此部分被告自得拒絕給付，扣除此部分後為一千二百五十九萬五千三百二十元。
十、被告主張抵銷部分：
（一）房屋稅部分⑴自八十四年起至八十九年止，被告為原告墊繳之房屋稅依序為：二萬七００二
元、二萬六五七三元、二萬六一四八元、二萬五七二０元、二萬五二九五元、二萬四八六四元，小計為十五萬五六０二元，此為原告所不爭執之事實，自堪信被告之此部分主張為真實。扣減八十四年一月一日起至七月三十一日止應由被告負擔之房屋稅一萬五七五一元，小計為十三萬九千八百五十一元。
⑵自八十四年起至八十九年止，被告為原告墊繳之地價稅依序為：三十三萬二六
四一元、三十三萬二六四一元、三十七萬八四八六元、四十二萬四三三二元、四十二萬四三三二元、四十五萬五八四五元，小計為二百三十四萬八二七七元，此亦為原告所不爭執之事實，自堪信被告之此部分主張為真實。扣減八十四年一月一日起至七月三十一日止之地價稅十九萬四０四一元，小計為二百一十五萬四二三六元。
以上二者合計為二百二十九萬四０八七元。
⑶被告主張以代繳納之房屋稅及地價稅與原告之租金債權及相當租金之損害金債
權抵銷，自有理由。扣除被告所代繳之房屋稅、地價稅後為一千零三十萬一二三三元。
（二）不當得利部分被告主張：被告所出資增建之屬被告所有之工廠房舍，倘認原告可因系爭租賃契約書之簽訂而成立租賃關係，惟原告並無使用或出租被告上開增建房舍之權利，其因出租屬於被告所有之房舍，而受有租金債權之利益，被告則受有相等於該租金額之損失，且原告此部分之受益即是造成被告受損之原因；且其出租被告之房舍以獲得坐收租金債權之利益，並無法律上之原因，合於不當得利之要件，被告亦主張原告返還此部分之不當得利，並據以與原告之租金債權抵銷，則於抵銷後，原告亦不得請求被告出資增建部分建物之租金云云。查本件建物除已有保存登記之建物及扣除訂約後被告所增建之廠房外，其餘增建部分固係被告所建築，然而簽約時（八十四年七月）二造既已約定被告所建築之未保存登記建物亦屬原告出租範圍（契約第一條）；且約定租賃期滿，除甲方（指原告）同意繼續出租外，乙方（指被告）即日將土地廠房遷還甲方（契約第四條③），足見二造顯然於訂立本件租約時有約定「未保存登記之建物雖為被告所建築，然而其『事實上之處分權』已歸屬原告」，亦即被告於訂立本件租約後，其對於未保存登記之廠房雖因法律規定無法移轉所有權，然而其事實上之處分權應已讓與原告，被告之占有已屬居於承租人之地位而占有。則原告既已擁有事實上之處分權，其自有出租之權利，是原告基於其係該未保存登記建物之事實上處分權人之地位將該未保存登記建物出租予被告而收取租金，自非無法律上之原因，與民法第一百七十九條不當得利之規定不符，被告此部分抗辯並無足採，則其主張以不當得利之債權，與原告之租金債權抵銷，亦無足採。
十一、綜上所述，原告本於給付租金及請求相當於租金之損害金之法律關係，請求被告給付之租金及請求相當於租金之數額，在扣除已罹於消滅時效之部分及被告主張抵銷部分外，在一千零三十萬一千二百三十三元之範圍內，為有理由，應予准許。原告起訴僅請求八十四年八月一日起至九十年八月一日止之租金及相當租金損害金之遲延利息（原告並未請求自九十年八月二日起相當租金之損害金之利息），則八十四年八月一日起至九十年八月一日止土地之租金及相當租金之損害金為九百七十四萬九二七０元；有保存登記之建物之租金及相當於租金之損害金為一百一十三萬一五０四元；未保存登記之建物之租金及相當於租金之損害金為七十四萬六０七八元；總計為一千一百六十二萬六千八百五十二元。扣除被告主張時效消滅之一百七十八萬二八五九元及主張抵銷之二百二十九萬四０八七元，原告得請求之遲延利息部分之金額為七百五十四萬九九０六元。是原告請求之金額在一千零三十萬一千二百三十三元之範圍及其中七百五十四萬九九０六元自起訴狀繕本送達翌日即九十年八月五日起至清償日止按年利率百分之五計算之利息範圍內，為有理由，應予准許。原告逾此範圍之請求，為無理由，應予駁回。又原告起訴時其訴之聲明第二項固係請求被告按月給付相當於租金之損害金，惟此乃因被告尚未將系爭土地廠房遷讓交還，然而被告已於九十二年一月九日遷讓交還完畢，本件租賃期滿之翌日起至遷讓交還完畢之日（九十二年一月九日）止相當於租金之損害金已屬確定，自無按月計算之問題，附此敘明。
十二、原告勝訴部分，二造均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，均核無不合，爰分別酌訂相當金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請已失所依附，爰併予駁回。
十三、本件事證已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，核與判決結果無影響，爰不一一論述，併予鈙明。
十四、據上論結：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十二年三月二十日
臺灣南投地方法院民事庭
法官謝慧敏右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀。
中華民國九十二年三月二十四日
書記官鄭智文