臺灣桃園地方法院94年度桃小字第1029號民事判決

裁判字號：臺灣桃園地方法院94年桃小字第1029號民事判決

裁判日期：民國94年09月28日

裁判案由：依職權裁定確定訴訟費用額

臺灣桃園地方法院小額民事判決94年度桃小字第1029號原告甲○○○大樓社區管理委員會法定代理人 沈張桂瑛 訴訟代理人 高惠成 被告乙○○上列當事人間請求給付管理費事件，於民國94年8月31日言詞辯論終結，本院判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣肆萬玖仟柒佰元，及自民國九十四年四月一日起至清償日止按年息百分之五計算之利息。
訴訟費用新臺幣壹仟元由被告負擔。
本判決得假執行。
事實及理由
一、本件原告起訴主張：被告係桃園縣○○鄉○○街○○號之所有權人，即為甲○○○大樓社區之區分所有權人，依該大廈之住戶公約及住戶大會決議，被告每月應繳納之管理費為新臺幣（下同）3,550元，即每坪之管理費為50元，然被告自民國92年12月起至94年2月止即未如期管理費，共計積欠管理費49,700元未繳，已逾二期以上，經原告以存證信函等方式向被告催繳，被告均未予置理，為此爰依公寓大廈管理條例第21條規定，請求被告給付49,700元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
二、被告則抗辯:⑴依「住戶管理服務約定書」第14條所載，每月管理服務費之分擔按戶計算，由管理委員會訂之，而伊所有之房屋係屬於一、二樓之店面，依約應以一戶計算，伊自該社區之管理委員會成立以來，即在區分所有權人會議中全力反對店面之收費與同大廈三樓以上之住戶相同，並認為依使用者付費之原則，店面部分之管理費應為其他住戶的2分之1，嗣前任主任委員 施賜福 曾允諾會召開住戶會議調降管理費，然原告遲至94年2月才將店面之管理費調降，復因建商係在88年12月間才將相關帳冊等文件移交予原告，故原告自88年9月起至94年2月為止均有溢收管理費。⑵原告之前曾僱人清理水塔，然在清理水塔過程中水由二樓之排水管滲出淹沒伊之辦公處所，造成伊所有之十多部待售電腦浸泡於水中，原告對此應給予伊賠償20,000元。此外，伊停放在該大廈地下停車場之車輛遭人破壞，造成該車之警報器及中央控制鎖全毀，原告亦應賠償伊所受損失11,554元。⑶兩造於92年7月間曾就管理費事宜進行和解，當時被告要求伊所任職之建綸實業股份有限公司（下稱建綸公司）簽發7張支票作為清償管理費之用，嗣原告要求被告簽發1張即期支票以換回上述7張支票，而被告已遵照辦理，則原告理應將建綸公司簽發之支票返還，然原告仍占有建綸公司簽發之2張支票未還。⑷原告放任該社區有違章建築存在，顯未顧及到該社區住戶之逃生安全，且原告未向建商行使求償權，導致全體住應有之權益受損，另伊曾請求原告提供相關帳簿及區分所有權人大會之會議記錄，惟原告均拒不交付。
三、法院之判斷：
（一）原告主張被告係桃園縣○○鄉○○街○○號之所有權人，即為甲○○○大樓社區之區分所有權人，依該大廈之住戶公約及住戶大會決議，被告每月有繳納管理費之義務，然被告自92年12月起至94年2月止即未如期管理費，迄今已逾二期以上未繳，經原告以存證信函等方式向被告催繳，被告均未予置理等情，業據原告提出與其所述相符之建物登記謄本、桃園府前（21支）郵局第290號存證信函、住戶規約為證，被告對此並不爭執，是原告此部分主張堪信為真實。惟被告仍執前詞置辯，茲本件所應審究者為⑴被告有無溢繳管理費之情事。⑵被告可否就淹水之損害及車輛受損部分向原告求償。⑶被告有無權限請求原告返還建綸公司所簽發之支票。
（二）被告抗辯上開社區之第1屆管理委員會雖於88年9月間成立，然因建商係在88年12月間才將相關之帳冊等資料移交與該第1屆管理委員會，故該管理委員會應自88年12月起才有向伊收取管理費之權限，原告已向被告收取此段期間之管理費云云，為原告所否認。經查，原告之前曾向被告請求自88年9月起至89年3月為止積欠之管理費，共計26,325元，由本院以89年度桃小字第360號民事事件受理在案，嗣經本院審理結果認為依公寓大廈管理條例第10條第2項、第3項規定：共用部分、約定共用部分之修繕、管理、維護，由管理負責人或管理委員會為之，其費用由公共基金支付或由區分所有權人按其共有之應有部分比例分攤之；前項共用部分、約定共用部分之管理、維護費用，區分所有權人會議或規約另有規定者，從其規定。準此，關於管理費用收費標準，首應由區分所以權人會議決議或經規約約定，否則即應由公共基金支付，或區分所有權人按共有之應有部分比例分擔，而上開社區規約係於88年11月27日始經正式制定，則該規約制訂前，第1次區分所有權人會議並未就管理費用之收取標準為決議，被告亦未舉證證明規約制訂前各區分所有權人按其應有部分應分攤之費用幾何，依法當應由被告等區分所有權人於購買系爭社區房屋時預繳之10,000元公共基金支出，另自規約制訂後，各區分所有權人始須依規約約定繳交管理費用，故該案中僅准許原告向被告請求自88年12月起至89年3月為止之管理費，其餘部分則駁回原告之請求，該案已於91年5月7日確定等情，業經本院調取該民事卷宗核閱屬實，由此可知，原告並未取得向被告收取自88年9月起至同年11月為止管理費之確定判決，從而，除非被告自願繳納該段期間之管理費予原告或原告另有取得其他之執行名義以供強制執行，否則原告理應未向被告收取自88年9月起至同年11月為止之管理費，而被告在本件審理中對於伊有向原告繳納上述期間之管理費一事，並未提出其他證據資料以供本院參酌，是被告抗辯伊有溢繳自88年9月起至同年11月為止之管理費云云，不足採信。
（三）被告抗辯伊所有之房屋為店面，依一般社會常情，店面部分每坪需繳納之管理費應為其他住戶之一半，易言之，原告僅須繳納每坪以25元計算之管理費，故認為原告自88年12月起有溢收管理費之情事云云，為原告所否認。經查，管理費用之收取乃係為全體住戶之共有、共用部分之清潔、維護、修繕及一般改良等事項之管理使用的支出費用而言，此有公寓大廈管理條例第10條、第18條、第34條規定可資參照，換言之，管理費用就是為了適當維持管理共有部分及基地等所必須之費用，此等費用可分為經常性諸如人事費用、基地稅收、共用部分水電費、清掃費、垃圾處理費等，或長期性諸如植栽維護費用、各項設備定期維護檢查費用、社區活動經費等，一旦成為區分所有權人，無論有無居住社區內，或社區有無欠款，均需支付管理費用，被告既自 陳伊 為上開社區之區分所有權人，則被告即有繳交管理費用之義務。而管理費用之收取標準，依公寓大廈管理條例第10條第2項及第3項規定，首應由區分所以權人會議決議或經規約約定，兩造均不爭執上開社區規約係於88年11月27日始經正式制定，則自該規約制訂後，各區分所有權人即應依規約約定繳交管理費用，在該規約未經依法變更或撤銷前，各區分所有權人不得以其他社區之收費標準較低，而自行降低上開規約所訂之收費標準。次查，依公寓大廈管理條例第31條規定，規約之訂定或變更，應以特別決議方式為之；又同法第3條第12款關於規約之定義，所謂規約係指公寓大廈區分所有權人為增進共同利益，確保良好生活環境，經區分所有權人會議決議之共同遵守事項，核其性質係2個以上區分所有權人意思表示合意而成立之法律行為，對各區分所有權人及住戶具同一意義及利害關係，屬共同行為，在效力上，依私法自治及契約自由原則，除規約內容牴觸法律強制、禁止規定，或有違背公共秩序、善良風俗情形外，均應有效，至制定規約過程如有違反法令規定情形，係屬決議方法上之瑕疵，其效力亦應準用民法總則中關於社團總會決議瑕疵之規定，又上開社區就規約之制訂係於第2次區分所以權人會議中制定，而依該次會議記錄記載業經區分所有權人3分之2以上出席等情，有該次會議紀錄附於本院89年度桃小字第36
0號卷宗內可佐，揆諸前揭說明，該次會議之決議事項既未經過依法撤銷，則該次會議所制訂之規約即屬合法有效，故被告自規約制訂後之88年12月起即須依規約內容以每坪50元之標準繳交管理費用，是被告抗辯伊自88年12月起每坪應繳納之管理費為25元，並以此認為原告有向伊超收管理費云云，自非可採。
（四）被告另抗辯原告之前僱人清理水塔，在清理之過程中，水由二樓之排水管滲出至伊所有之房屋內，致伊放置其內之十多部電腦毀損，另伊所有之車輛在該社區大廈所屬之地下停車場遭到他人毀損，此係因原告未盡到管理維護之責任所致，故原告應賠償被告上述財物損失云云，惟按公寓大廈管理條例第27條1項規定：公寓大廈應成立管理委員會或推選管理負責人，故公寓大廈管理委員會成立猶如公司之董事會，對內執行公寓大廈管理事務，對外代表區分所有權人團體；管理委員會有一定名稱、目的、會址，且以主任委員為代表人（參見公寓大廈管理條例第27條第2項），且管理委員會以自己名義代公寓大廈住戶為各項交易之情形，屢見不鮮，因此公寓大廈管理條例第35條規定，管理委員會有當事人能力；管理委員會為原告或被告時，應將訴訟事件要旨速告知區分所有權人，是依現行公寓大廈管理條例規定，管理委員會雖具有訴訟當事人之能力（訴訟法上），然因管理委員會僅為公寓或大廈區分所有權人團體之代表機關，自當無如同自然人與法人在實體法上所具備之權利能力，從而，公寓大廈管理委員會既無權利能力，即不能享有權利，負擔義務，其當然亦不具有對侵權行為之損害，負損害賠償之責任之能力（即無侵權能力），是被告抗辯原告對伊應負侵權行為之損害賠償責任云云，並不足採。
（五）被告復抗辯訴外人建綸公司曾為伊簽發7張支票予原告作為給付管理費之用，因伊有另行支付個人簽發之支票予原告，故原告應將訴外人建綸公司所簽發之支票返還，迄今原告尚有2張支票未交還云云，而原告對於訴外人建綸公司所簽發之支票中仍有2張未返還一事雖不爭執，然查，依被告所述可知，原告未返還之2張支票係由訴外人建綸公司直接簽發予原告，依票據法之相關規定，該支票之票據債務人為訴外人建綸公司，倘訴外人建綸公司認為該票據之原因關係已不存在，亦應由訴外人建綸公司與原告另行處理，易言之，被告依法並非為得以請求返還上述支票之人，是被告抗辯原告應將上述2張支票返還云云，於法無據，自非可採。
（六）被告雖抗辯原告並未將帳冊交付予伊閱覽，且原告放任上開社區有違章建築存在，亦未代為行使住戶對建商應有之權益，故伊得拒絕給付管理費云云。惟區分所有權人繳交管理費，係依區分所有權人會議之決議及規約行之，與管理委員會執行職務之當否無關，縱認被告所述屬實，亦屬管理委員會執行職務當否之問題，被告本可由區分所有權人會議要求原告改善，尚不得以此理由拒繳管理費，是被告此部分抗辯亦不足採。
（七）按民法第229條第2項、第3項規定：給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，經其催告而未為給付，自受催告時起，負遲延責任。其經債權人起訴而送達訴狀，或依督促程序送達支付命令，或為其他相類之行為者，與催告有同一之效力。本件法定遲延利息之起算日應自起訴狀繕本送達被告之翌日即94年4月1日起算至清償日止。又原告與被告間並未約定應付利息之利率，亦無法律可據，依民法第203條之規定，其法定遲延利息之計算應依年利率百分之5計算，從而，原告既為合法成立之管理委員會，被告復為上開社區之區分所有權人，則自92年12月起至94年2月為止，被告即應依規約約定標準按月支付3,550元之管理費，被告迄未繳納，逾繳之管理費已逾二期，經原告定期催告仍未繳納，則原告請求被告給付自92年12月起至94年2月止之管理費計49,700元，及自起訴狀繕本送達翌日即94年4月1日起，至清償日止，按年息百分之5計算之法定遲延利息，為有理由，應予准許。
（八）本件訴訟標的金額在100,000元以下，爰併依民事訴訟法第436條之20規定，依職權宣告假執行。
（九）末按於小額訴訟，法院為訴訟費用之裁判時，應確定其費用額。訴訟費用應由敗訴之告事人負擔，民事訴訟法第436條之19、第78條規定甚明。經核本件原告共支出裁判費1,000元，依上開規定自應由被告負擔，是本件被告應負擔之訴訟費用額確定為1,000元。
四、據上論結，本件原告之訴為有理由，依民事訴訟法第436條之23、第436第2項、第78條、第436條之19、第436條之20，判決如主文。
中華民國94年9月28日
臺灣桃園地方法院桃園簡易庭
法官林哲賢以上為正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後__日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國94年9月28日
書記官黃進傑