臺灣士林地方法院民事判決 98年度士簡字第1701號
原 告 林淑珠
訴訟代理人 劉明益 律師
被 告 捷運網不動產仲介經紀有限公司
法定代理人 陳如苑
訴訟代理人 陳雅珍 律師
上列當事人間請求給付租金事件，本院於民國100年4月25日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣肆萬捌仟玖佰壹拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：⑴緣兩造原以口頭約定，由被告承租原告所
有門牌號碼台北市○○區○○路3段134號1至4樓房屋（
以下簡稱系爭房屋），約定租金每月新台幣（下同）10萬元
，惟自民國97年9月起，被告每月僅付8萬元，短付租金2
萬元，至97年11月5日兩造另訂新約為止，被告合計已短少
給付租金4萬元；嗣兩造於97年11月5日另訂新租約，並經
臺北地院所屬公證人敏律聯合事務所公證人 趙之敏 所作成97
年度北院民公敏字第200652號公證書租賃契約（下簡稱系爭
公證租約），公證租約約定原告將系爭房屋出租與被告，每
月租金記載雖為3萬5000元，惟此公證租約內容乃虛偽意思
表示，係因被告以少報房屋租賃所得稅為誘詞陷原告於錯誤
，因之原告乃同意與其共同通謀虛偽意思表示，實際上約定
租金仍係以每月10萬元為給付。⑵被告於新租約公證後，於
97年11月、12月、98年1月、2月均給付原告8萬元租金，
亦即每月仍短少給付2萬元；自98年3月起竟僅支付3萬
5000元租金，每月短少給付6萬5000元，原告於98年9月8
日以圓山郵局第868號存證信函催告被告給付其前短少給付
之租金差額，核算自97年11月起至98年10月5日止，被告短
少給付之租金總計為60萬元迄未給付，因之起訴請求欠繳之
租金。⑶兩造於97年11月5日簽定之系爭公證之租賃契約，
原告係因受被告之詐欺、原告意思表示錯誤、通謀虛偽意思
表示，依法無效，原告於98年10月28日以台北圓山郵局第
1018號存證信函撤銷該租賃契約之意思表示，被告於98年10
月29日收受，依法兩造之租賃關係已不存在，被告應將房屋
返還原告。在房屋返還原告前，被告繼續使用房屋，為無法
律上原因受有利益，致他人受損害，依民法第179條不當得
利之規定，應將所受利益返還原告，被告所受利益為使用房
屋之利益，即相當於每月租金10萬元之利益，故被告應將98
年11月5日起至原告以信函撤銷系爭租約之日即98年10月29
日止，所積欠之租金以及不當得利：於系爭租約公證前，關
於97年9月、10月兩期，各短少租金二萬元，合計四萬元，
此部份乃本於租金給付請求權請求；至於兩造於撤銷系爭公
證租約後，自97年11月5日起至98年2月四期，分別短少二萬
元，合計八萬元；自98年3月起至10月止，共八期每期短少
租金六萬五千元，合計52萬元，因業經原告撤銷公證租約之
意思表示，兩造租約歸於無效，故請求權基礎則為不當得利
，合計被告應給付之金額為64萬元；至於其後占有不當得利
之請求，暫不於本件訴訟主張。⑷系爭房屋為原告所有，郭
維鴻於89年12月29日、90年3月12日向國泰世華銀行分別設
定抵押權1440萬元及1080萬元，但 郭維鴻 貸得資金並未依其
切結書承諾將1000萬元償還原告。嗣因郭維鴻無法償還借款
，而以移轉房屋所有權做為抵償對原告之欠債，因之原告為
系爭房屋之實際所有權人，並非借名登記名義人。⑸再者，
依據他案訴訟中台北市警察局大同分局曾查報「系爭房屋之
門牌號碼為承德路3段134號1至4樓於91年5月29日為基準日
由何人居住使用」之公文，其上記載「系爭房屋1、2樓現由
住商不動產台北加盟店承租使用，另3、4樓及頂樓增建物由
郭維鴻居住使用，據郭維鴻稱原告為渠之債權人，系爭房屋
賣予原告尚未過戶，因而繼續使用迄今」等語，足證系爭房
屋所有權人為原告。⑹當國泰世華銀行對郭維鴻因有債權未
受償而對系爭房屋聲請強制執行拍賣時，原告另向上海商銀
借款1100萬元用以清償郭維鴻向國泰世華銀行之借款債務，
若原告僅是借名登記名義人，則系爭房屋是否遭拍賣理應與
原告無關，更何況只要該執行分配有剩餘，原告尚可受清償
取回借款，自己之房屋根本不受影響，何須以自己之名義向
上海商銀借款1100萬元清償郭維鴻對國泰世華銀行之借款債
務，原告因此為郭維鴻多負擔1100萬元債務，此顯違反常理
。而原告向上海商銀借款雖由 陳澤倫 為連帶保證人，但係因
原告年紀較大，銀行要求連帶保證人，才委託陳澤倫為連帶
保證人，原告當時認為，以系爭房屋1至4樓出租之租金收入
即足夠繳納貸款本息。⑺至於被告指稱於93年8月、9月間
郭維鴻與原告向被告借款200萬元、400萬元、650萬元云云
，顯與事實不符，此係郭維鴻設計原告之圈套，原告就此部
分已另提出民、刑事訴訟救濟。被告提出之匯款單均是郭維
鴻為匯款人，係用以清償國泰世華銀行之借款，無足證明係
被告借予郭維鴻，更非被告借款予原告之款項。⑻倘被告所
辯稱郭維鴻向被告公司借款1250萬元為真，則每年租金抵充
42萬元，要將近300年才能全數抵充完畢，顯與常理不符；
又既然是抵償，被告又何需每月支出10萬元，還開立租賃所
得扣繳憑單給原告，顯然矛盾。且被告所辯稱每月給付原告
10萬元，其中7萬8000元用以支付銀行貸款本息，餘2萬元
則為郭維鴻返還其向原告借貸之款項，更是混淆事實，蓋原
告向上海商銀貸款每月償還本息原為7萬5000元左右，95年
已降為6萬8000餘元，被告仍給付10萬元租金，以郭維鴻積
欠原告每月還2萬元，要數百年才能償還，豈不荒謬，顯見
被告所辯非真實；⑼至於被告另辯稱自97年9月起每月給付8
萬元係銀行利息調降之結果云云，顯與事實不符，此為被告
片面減少給付租金，與銀行調息無關，按照系爭公證契約，
系爭房屋1至4樓房屋租金每月3萬5000元，租期長達10年，
租期內不得調漲租金，租金遠低於當地租金行情，且內容對
出租人極不利，顯然違反常理，足證系爭公證之租賃契約係
原告受詐欺、陷於錯誤、與被告通謀虛偽所為意思表示。因
之聲明：被告應給付原告64萬元及自起訴狀繕本送達翌日起
至清償日止按年息百分之5計算之利息；並請求確認兩造間
之系爭公證租約關係不存在，原告並願供擔保請准宣告假執
行。
二、被告對於與原告締結系爭公證租約一情固不爭執，惟否認公
證租約關係不存在以及積欠租金，辯稱：⑴系爭公證租約所
約定之租金每月3萬5000元，確實為真實之兩造真意，並無
任何虛偽通謀，亦無詐騙，此外並有被告所開立租賃所得之
扣繳憑單可資佐證；⑵系爭房屋之實際所有人並非原告，實
係訴外人郭維鴻，原告林淑珠僅係借名登記之登記名義人，
而關於租金給付，係因郭維鴻向被告公司借款，而直接存入
林淑珠帳戶，用以償還系爭房屋向銀行貸款之本金及利息債
務，此事實業經由台灣士林地方法院檢察署檢察官91年度偵
字第2701號不起訴處分書查明，系爭房屋實際確實非原告所
有，系爭房屋前於90年間，因郭維鴻向國泰世華銀行貸款
2000餘萬元無法清償，因遲延繳付本息而遭國泰世華銀行查
封拍賣，郭維鴻為免系爭房屋遭法院拍賣，故與登記名義人
即原告，共同具名向被告借款1250萬元，用以清償國泰世華
銀行以免系爭房屋遭拍賣，蓋若遭拍賣，原告林淑珠名下之
其他財產及存款亦將一併遭強制執行，且原告、郭維鴻並另
外向上海商業銀行轉貸1200萬元，經上海商業銀行核貸1100
萬元與其等持以清償國泰世華債務，而郭維鴻並將系爭房屋
出租與被告，被告給付之租金支付與郭維鴻，因郭維鴻有向
被告公司借款，故約定以被告公司對郭維鴻之借款債權用以
抵充系爭房屋每年租金42萬元。⑶至於原告主張原證一之銀
行存摺明細，其中7萬8000元用以繳付對國泰世華銀行欠款
之本息，餘2萬元則係郭維鴻用以返還其向原告借貸之款項
；至於自97年9月起每月轉付8萬元，係因債權人國泰世華
銀行將借款債務利息調降之結果，嗣於98年3月後每月又轉
付3萬5000元，則係因當時金融海嘯期間，國泰世華銀行將
借款利息大幅調降並經協商後只繳付利息，本金部分則寬限
一年後再行繳還，故被告匯款進入原告帳戶，並非均租金，
而係部分代為償還貸款使用；⑷系爭房屋並非由郭維鴻出賣
予原告而係郭維鴻所有，郭維鴻前因向國泰世華銀行貸款
2100萬元，借款日為89年12月21日，而郭維鴻之所以將系爭
房屋過戶給原告，係因原告要求如郭維鴻要借貸款1000萬元
的話，郭維鴻必須提供擔保將系爭房屋移轉予原告，郭維鴻
始將房屋移轉過戶予原告，否則如郭維鴻並非系爭房屋實際
所有權人，其為何要與原告共同向被告公司借款用以清償對
國泰世華銀行之欠款以防房屋遭查封拍賣？而系爭房屋現值
高達6968萬，怎可能郭維鴻僅因積欠原告1000萬元即將價值
高達將近7000萬元之系爭房屋移轉過戶與原告用以抵債，顯
與事理有違，實係因郭維鴻積欠國泰世華銀行債權無法清償
，欲轉向上海商銀貸款出來用以清償，乃與上海商銀談妥以
系爭房屋供擔保後，上海商銀同意較國泰世華之貸款額度為
高之貸款數額與郭維鴻，郭維鴻則貸出後將用增貸之款項償
還積欠原告及被告公司1250萬元之借款，原告始同意擔任該
借款契約之保證人，然嗣後因原告無謀生能力，又不願其子
女擔任連帶保證人，故由證人郭維鴻拜託被告公司員工陳澤
倫擔任該貸款借款之連帶保證人，但上海商銀事後反悔拒絕
按照原本所預定之貸款數額借貸，僅願意貸款1200萬元，事
後只好仍向上海商銀貸款，而證人郭維鴻實際僅取得1100萬
元，不足以清償返還積欠原告及被告公司之欠款，若如僅為
原告為所有人，則以系爭房屋為擔保物之對上海商銀之借款
債務，被告公司之員工陳澤倫為何要為原告擔任該借款契約
之連帶保證人？顯見原告所陳並非實在，系爭公證租約確屬
真實，被告亦未積欠租金，因之聲明：原告之訴駁回。
三、按法律關係之存在否不明確，致原告在私法上之地位有受侵
害之危險，而此危險得以對於被告之確認判決除去者，即得
依民事訴訟法第247條之規定提起確認之訴，本件原告主張
系爭公證租約係兩造通謀虛偽意思表示、遭詐欺、脅迫所為
，並經撤銷而消滅，且主張租約係約定月租10萬元而請求被
告給付欠租與不當得利一情，為被告所否認，顯然兩造就系
爭房屋所締結之系爭公證租約存在與否發生爭執，如不訴請
確認，原告在私法上之地位將有受侵害之危險，參諸首開說
明，原告提起本件確認之訴以排除此項危險，於法有據，合
先敘明。
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任。
但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限，為民
事訴訟法第277條所明訂。原告主張系爭公證租約所約定之
租金約定、租賃關係係兩造通謀虛偽意思表示、遭詐欺脅迫
所為，且被告積欠租金等事實，均為被告所否認，然原告主
張與業經公證之系爭公證租約內容相違，關於系爭租賃契約
原告主張係因兩造通謀虛偽意思表示、遭詐欺脅迫，顯然屬
變態事實，原告自應舉證證明兩造有通謀虛偽意思表示之行
為，亦應舉證以證明其有任何遭詐欺、脅迫之事實。
五、法院心證之理由：⑴關於系爭租約之成立，乃因郭維鴻與原
告間之複雜金錢借貸關係經郭維鴻引介由兩造締結成立：原
告固然主張兩造間之租約關係原係口頭約定月租10萬元，而
通謀虛偽意思表示公證為月租3萬5千元云云，然本院依被
告之聲請傳訊郭維鴻到庭證述該租約成立之前因緣由，乃因
系爭房屋原係由郭維鴻前於89年6月間所購買，當時其為代
書、仲介房屋買賣，即曾向原告借貸周轉金錢而有金錢往來
，並為了要為原告辦理前筆土地買賣之重購退稅（亦即依據
土地稅法、稅捐稽徵法之規定，在兩年內重購土地、建物得
請求退回所繳納之土地增值稅），所以才將原登記在郭維鴻
名下之系爭房屋過戶與原告名下，迄94年間因唯恐系爭房屋
遭銀行拍賣，原告與其委請被告公司員工陳澤倫擔任連帶保
證人上海商銀貸出1100萬元後用以清償對國泰世華銀行之拍
賣程序中之欠款債務，另向公司員工借款650萬元清償與國
泰世華銀行，並將公司經營權讓與員工，嗣清償對員工之借
款後再取回經營權，其後對上海商銀之本息每月約需繳納
78000元之貸款債務，故原告、證人乃與被告公司約定將系
爭房屋提供由被告，被告公司則繳付租金並繼續貸與款項為
原告、證人郭維鴻繳納系爭房屋之上海商銀貸款本息債務，
並經原告、被告合意經公證簽定系爭租約約定月租金按3500
0元計算，其餘75000元部分則屬借款給原告、證人為其償
還貸款債務使用，均由被告將10萬元左右之款項匯入原告所
有開設在上海商銀之貸款專戶用以繳納該貸款本息債務（參
本院100年2月14日審理筆錄），揆之郭維鴻上開所述，顯
見系爭房屋於登記移轉與原告期間（即89、90年間），原告
與郭維鴻間即有複雜之金錢往來借貸關係，而該金錢來往借
貸等關係，原告亦不爭執該期間確有由郭維鴻為其出賣另筆
不動產，以及借貸金錢與郭維鴻使用等情，而郭維鴻與原告
於該期間曾因上開借貸糾紛，原告因認遭郭維鴻詐欺而曾提
出刑事告訴，然經臺灣士林地方法院檢察署以91年度偵字第
11493號、91年度偵字第2701號為不起訴處分，經林淑珠提
出再議後，亦經臺灣高等法院檢察署以92年度上聲議字第
2164號駁回再議確定一情，經調閱該案刑事偵查卷證審閱無
訛，足以佐證郭維鴻與原告間，確實自89年間起迄簽定系爭
租約時，長期有密切、複雜之資金往來借貸關係，而其等雙
方之借貸往來，既經前開檢察官不起訴處分確定後，若原告
有何遭詐欺、脅迫或有何不法情事，豈有可能嗣後於97年間
又在郭維鴻斡旋、協調下，繼續出租系爭房屋與被告公司並
且聯名向上海商銀借款？原告所指遭詐欺脅迫云云，僅其主
觀上之認知，尚無何積極客觀之佐證，尚難採信，則原告主
張受詐欺、脅迫或意思表示錯誤云云，並非可採。⑵系爭房
屋為原告所有，並非證人郭維鴻所有之借名登記：原告主張
系爭房屋為其所有，此有系爭房屋所坐落之土地、建物登記
謄本可佐，依據謄本記載：系爭房屋以及所坐落之土地於90
年9月7日移轉登記與原告所有，以買賣為移轉原因，原告
向原所有人 劉興能 、 丁玉靜 因買賣取得所有權；且系爭租約
亦係存在在原告、被告之間，若原告非所有人，豈能與被告
締結租約，且經公證，故系爭房屋為原告所有，應屬事實。
被告聲請傳訊之證人郭維鴻固然於本院出庭時證稱：系爭房
屋係因借款擔保為原因而借名登記云云，然若有擔保目的，
原告仍可以設定抵押權之方式為之，何必以隱名之借名登記
方式移轉所有權？證人縱使主觀認知該移轉登記為借名登記
，然既然登記外觀係以買賣為原因移轉與原告，原告應於90
年9月7日起即為系爭房屋所有人，堪以認定。而從證人前
開所述，以及原告亦不否認原告與證人間，長期以來即有借
貸金錢之頻繁往來，然其間之借貸關係，並不影響系爭房屋
以買賣為原因使原告取得所有權之物權歸屬結果，至於證人
證稱與原告間有重購退稅之約定云云，則為原告所否認，衡
之常情，為原告辦理先前一筆房屋買賣退稅之增值稅金額縱
果如證人所指六、七十萬元之譜，何以竟需以系爭房屋高達
數千萬元之價值移轉與原告以為擔保？顯然極其不合常理，
證人關於系爭房屋歸屬、登記之證述部分，縱非證人虛偽陳
述，亦僅為其主觀上為維護其權利之認知，非可採信，因之
，系爭房屋確為原告所有，堪以認定。⑶原告與被告間就系
爭房屋之租賃之意思確如系爭公證租約所載內容：原告主張
其將系爭房屋出租與被告公司，然約定月租金為十萬元，而
系爭公證租約所載月租三萬五千為通謀虛偽意思表示云云，
然查：依據系爭房屋登記謄本所載，系爭房屋於94年間一樓
設定有1680萬元之最高限額抵押貸款債務，系爭房屋二、三
、四樓部分，則各有600萬元之最高限額抵押貸款債務設定
存在，而被告公司之員工陳澤倫亦確實擔任該借款債務之連
帶保證人，若非如前述郭維鴻所證述，兩造及證人郭維鴻間
有密切複雜之金錢往來關連，陳澤倫與原告非親非故，為何
願意擔任該高額貸款債務之連帶保證人？因之證人郭維鴻關
於其因向被告公司借款用以償還對上海商銀貸款債務之事實
，應非空言，故被告公司固然每月均匯款約10萬元予原告之
上海商銀專戶，然既有部分係用於清償系爭房屋貸款債務，
原告所主張該匯款10萬元全部均為租金全額云云，即與事實
不符。⑷承前所述，本件兩造與郭維鴻間，顯然均有非常複
雜之資金來往與借貸關係，而被告公司也確實為原告為債務
人之向上海商銀借款債務之連帶保證人，顯見兩造關於系爭
房屋之租金約定，除非有其他客觀證據，否則仍應以系爭公
證租約為客觀佐證之認憑基礎，原告僅以實際匯款數額、是
否符合租金行情云云，無以推翻兩造客觀簽署之公證租約內
容；至於原告另主張係因遭詐欺、脅迫所為簽定租約，僅為
節省稅金云云，揆之前開原告與證人間之借貸關係，動輒千
萬元之規模，豈有可能僅為減免區區數千元之稅金即締結虛
偽租約，而任令被告使用系爭房屋？其所辯顯與常情不符；
因之，系爭租約於公證租約中之月租金35000元約定，應為
兩造之真意所締結，並無何通謀虛偽之事實，原告亦無任何
受詐欺、脅迫之情，原告主張系爭公證租約不存在，並無所
據。⑸從而，兩造關於系爭公證租約約定月租金為35000元
，被告亦均於原告本件所請求之97年3月起至98年10月止之
期間內，按期將超過35000元以上之款項匯入原告所開設在
上海商銀、帳號為0000000號之帳戶中，此有被告提出自97
年10月份起至99年3月為止之存款憑條在卷可佐，顯見被告
均已按照系爭公證租約履行承租人之給付租金義務，並無任
何租金欠款，原告請求被告給付欠租，顯屬無理由。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張及舉證等攻擊防禦方法，
核與判決結果不生影響，爰不一一論述。
七、從而，本件原告起訴請求被告給付租金、不當得利，並請求
確認系爭公證租約不存在，均無理由，其假執行之聲請，亦
失所附麗，併予駁回；又本件訴訟費用即裁判費48916元應
由原告負擔。
中華民國100年5月25日
士林簡易庭法官黃國益
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官許雅玲
中華民國99年5月25日