裁判字號：臺灣新北地方法院107年訴字第1679號民事判決
裁判日期：民國108年02月14日
裁判案由：損害賠償
臺灣新北地方法院民事判決107年度訴字第1679號原告 曾妤樺 訴訟代理人 蘇忠聖 律師複代理人 洪婉玲 律師被告 呂理培
呂理進 呂理德 謝秀枝 共同訴訟代理人 孫世群 律師上列當事人間請求損害賠償事件，本院於民國108年1月9日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
壹、程序方面：按原告於判決確定前，得撤回訴之全部或一部，但被告已為本案之言詞辯論者，應得其同意，民事訴訟法第262條第1項規定甚明。查本件原告原以民法第184條第1項前段、第
227條規定為本件請求權基礎，嗣於民國107年10月3日以言詞撤回民法第184條第1項前段規定為請求之依據，並經被告當庭表示同意（見本院卷第156頁），合於前揭法律規定，應予准許。
貳、實體方面：
一、原告起訴主張：㈠原告於103年3月24日與被告呂理培、呂理進、呂理德、謝
秀枝簽訂租賃契約（下稱系爭契約），約定由原告向被告承租門牌號碼新北市○○區○○路0段000號地下1樓之10房屋（下稱系爭房屋），租期自103年4月1日起至108年3月31日止，租金第一年每月新臺幣（下同）6萬元、第二年每月6萬5,000元、第三年以後每月7萬元，原告並承接前手撞球店於系爭房屋內之營業設備，作為合夥商號球霸撞球用品店之營業場所。詎料，原告承租系爭房屋後，始發現系爭房屋內竟有140.3平方公尺之使用用途為自用儲藏室，致原告無法於該區塊設置撞球桌營業，且因違反建築法而屢遭開罰，球霸撞球用品店亦因此入不敷出，經原告向被告反應多次未果，原告乃委請建築師變更建物使用執照，惟該建物使用範圍已達法定容積率而無法加以變更，原告被迫於107年3月12日停止營業，並資遣所僱用之員工。被告身為系爭房屋出租人，其給付義務自包含給付承租人合於約定使用收益目的之房屋，並確保承租人於承租期間能就租賃物為合於約定之使用、收益之利用，且依兩造簽訂之系爭契約第10條提及「本承租屋乙方須取得政府核准執照營業，乙方如違背法令非法營業，遭受政府機關取締時，乙方自負法律上完全責任，且須賠償甲方所受一切損失，同時本約自動解約，乙方不得提出任何賠償要求，並放棄先訴抗辯權。」、第14條前段亦言及「本屋承租期間，營業稅及營業所產生相關稅費由乙方負責。」系爭契約內容屢屢提及系爭房屋係為作營業使用，顯然兩造對系爭房屋之使用收益目的為開設撞球場已有共識，足見被告並未交付合於約定使用、收益之租賃物予原告，故為此爰依民法第227條項規定，請求被告賠償原告如下之損害：
1.因違反建築法遭主管機關開罰之罰單，共計18萬元。
2.原告被迫於107年3月12日提前終止系爭契約，惟原告已給付當月份租金，是被告應賠償原告自107年3月12日起至同年月31日止，租金4萬5,161元【租金：7萬元÷31日×20日】。
3.原告因委請建築師辦理變更建物使用執照，因而支出之建築師代辦費19萬元。
4.原告曾訂製防火鐵門安裝於系爭房屋內且無法退款，因而支出3萬6,000元。
5.原告被迫於107年3月12日終止系爭契約，無法繼續經營球霸撞球用品店，因而支出員工預告薪資差額及資遣費共計22萬5,255元【計算式：3位員工預告薪資差額各1萬9,960元，及資遣費各5萬5,125元】。
6.綜上，原告本件請求被告賠償67萬6,416元。㈡對於被告抗辯主張之意見：
1.依系爭契約第12條之約定，可知系爭契約期滿乙方應將房屋騰空，恢復原狀，惟原告承租系爭房屋時，屋內已有撞球臺等器物擺設，被告竟未要求前手承租人 王文展 將系爭房屋清空，即出租予原告，王文展亦在場作為原告之見證人簽名，上開跡象在在顯示兩造已有將系爭房屋作為撞球場營業使用之合意。系爭契約第10條更是被告明知原告無法順利變更使用執照，卻推諉責任而訂立，況依一般社會通念，出租人自會就承租人欲就租賃物作何用途加以詢問，以評估出租房屋之風險，決定是否出租，且作為調整租金及擬訂租賃契約之基礎，豈有在簽訂租約前，出租人與承租人並未提及租賃物使用目的之理。
2.依照證人王文展之證述，可知原告及其前手，乃至其前前手，均在系爭房屋經營撞球場，原告亦因系爭房屋內部裝修已為撞球場始接手承租，可證被告明知原告承租系爭房屋之目的即為作為撞球場經營使用，契約當事人雙方既已約定租賃物係供作特定用途時，則該約定即成為租賃契約內容之一部，故兩造顯有約定將系爭房屋作為撞球場經營、使用。系爭房屋係原告承接前手即 王元展 而來，兩造簽約時，系爭房屋即已作為撞球場營業使用，被告抗辯系爭房屋係以現況交付，然系爭房屋之現況即為撞球場，被告自須交付可合法經營撞球場使用之房屋予原告。另依證人 蔡妘卉 之證述，系爭房屋長年經營撞球場使用，契約當事人雙方既已約定租賃物係供作特定用途，則該約定即成為租賃契約內容之一部，被告實無由以兩造未約定將系爭房屋作為撞球場營業等語推諉。
3.新北市政府工務局新北工使字第1072381404號函所謂遭拆除之區劃牆，應係原證2室內裝修平面圖中，紅線標記處之下緣，是原告前於原證11標示門⑴及門⑵之牆面，並未吻合原證2之紅色標記處，房屋實際格局亦與原證2圖示有所出入，惟前開變更均非原告所為，而係承租時即已如此，被告出租違反建築法規定之房屋予原告顯未盡其租賃物交付及保持義務，自應負不完全給付之債務不履行責任。
4.系爭契約第10條所指依法營業，應係指合法為營業登記，而相關登記原告均已為之，然辦理使用執照變更登記乃建物所有權人之義務，縱原告曾委請設計師辦理變更登記未果，亦不應以此相繩，將無法變更建物使用執照之結果歸咎予原告。
5.兩造於107年3月31日終止契約，係向後終止租賃關係，對於原租賃關係存續期間所生之損害賠償請求權，兩造並未為任何協議，如何形成被告期待而有違反誠信原則情事，原告於同年3月已委請律師發函向被告請求損害賠償，並於終止契約後，提起本件訴訟，難認原告有何違反誠信原則或產生失權效等情事。
㈢並聲明：
1.被告應給付原告67萬6,416元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
2.訴訟費用由被告負擔。
3.願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯主張：㈠原告係於103年3月28日向前手王元展頂讓系爭房屋，並與
被告簽訂系爭契約，系爭契約第10條約定「本承租屋乙方須取得政府核准執照營業，乙方如違背法令非法營業，遭受政府機關取締時，乙方自負法律上完全責任，且須賠償甲方所受一切損失，同時本約自動解約，乙方不得提出任何賠償要求，並放棄先訴抗辯權。」後至107年4月4日原告要求提前解約，被告亦同意，故退還保證金21萬元，原告並將店面頂讓於第三人。依一般租賃常習，若當事人未有特別約定，房屋出租人所負之契約義務僅係以不動產標的物現況交付使用，則房屋須符合撞球場營業之用乃屬特殊事項，若當事人未特別約定，或明示要求，常情下房屋出租人對於房屋是否符合上開條件如何可能有特別認知，兩造簽訂系爭契約既無隻字片語提及系爭房屋須符合撞球場營業之用，則系爭房屋須符合撞球場營業之用自非系爭契約之條件，且被告業已同意原告提前終止系爭契約，並返還保證金21萬元，則原告再提起本件損害賠償訴訟，有違反誠信原則及權利失效原則。㈡原告於107年2月間至被告呂理進家中向被告呂理進表示其
媽媽或婆婆自107年3月以後就無法幫其照顧小孩，原告本來喜歡撞球，但因無人照顧小孩，急著想提前解約回家自己照顧小孩，希望能以前手王元展模式找人頂讓，徵求被告同意，其後於107年3月29日收到原告委請律師寄發之原證5律師函，該律師函主張之內容與本件完全相同，嗣原告即告知被告已找到有意頂讓者蔡妘卉，故約定於107年3月31日簽訂新租約，當天原告再次提及係因107年3月以後無人幫忙照顧小孩，急著想提前解約回家照顧小孩乙事，被告呂理進即詢問其以律師函請求賠償之事要如何處理，原告向被告呂理進表示既然已經找到頂讓者也已經簽約，原告會去撤回律師函，因此被告方同意不依照系爭契約第13條約定向原告請求1個月租金金額之違約金，並退還保證金21萬元。㈢本件經法院函詢新北市工務局，本件商場B2自用儲藏室部分
得否變更為撞球場營業使用，經新北市工務局函覆法院本件建築物商場部分領有98土變使字第20號變更使用執照，變更後用途為商場B類2組，樓地板面積90.22平方公尺，資訊休閒服務場所D類1組，樓地板面積為150.32平方公尺，系爭房屋倘實際供作撞球場使用D類1組，除原有資訊休閒場所同屬D類1組空間可供撞球場外，其餘商場，儲藏室不同類不同組，若供撞球場使用，應洽開業建築師依建築法第73條第2項規定，向該局建照科辦理變更使用執照，就此而論，本件之重點在於被告僅係依照系爭房屋現況出租，兩造並未有特別約定系爭房屋需可申請作為撞球場營業使用，原告如欲申請撞球場營業使用之執照，依系爭契約第10條約定，當由原告自行負責，與被告無關，且自上開函示內容可知，事實上原告係可向新北市政府工務局申請將本件商場B2自用儲藏室部分變更為撞球場營業使用，益可見原告誆稱委請建築師辦理建築物使用執照未果，被迫於107年3月停業，並非事實。
㈣兩造訂約後原告持續以未申請變更使用執照之狀態使用系爭
房屋並支付租金，雖原告自104年6月18日起持續收到違反建築法之罰金繳款書，原告從未向被告主張係因被告未履行系爭契約所致並拒絕給付租金，再依照原證9所示，原告於
105年4月8日委請建築師辦理使用執照變更，其後原告如知無法順利變更，當應立即向被告反應主張係因被告未履行契約所致，並拒絕給付租金，然被告均未為之，可見兩造確實僅約定按建物現況交付作為民法第423條之約定使用、收益狀態，被告所交付之系爭房屋，已合於約定使用收益狀態，並無不完全給付情事。
㈤依證人蔡妘卉之證述可知，原告提前解約係因為其要回家照
顧小孩，雖證人蔡妘卉證稱並未聽到被告呂理進詢問原告關於以律師函要求賠償之事要如何處理，但至少可證明原告提前解約並非因被告交付之系爭房屋，有不合於約定使用收益狀態之情形。
㈥綜上，並聲明：
1.原告之訴及假執行之聲請均駁回。
2.訴訟費用由原告負擔。
3.如受不利之判決，願供擔保，請准宣告免為假執行。
三、經查，本件兩造於103年3月24日簽訂系爭契約，約定由原告向被告承租系爭房屋，租期自103年4月1日起至108年
3月31日止，租金第一年每月6萬元、第二年每月6萬5,00
0元、第三年以後每月7萬元，嗣兩造於107年3月31日終止系爭契約，被告並於107年4月4日返還保證金21萬元予原告之事實，有系爭契約、收據等件影本為證（見本院板橋簡易庭107年度板簡字第996號卷，下稱板簡卷，第17至25頁、本院卷第53頁），復為兩造所不爭執，應堪信為真。至原告主張系爭房屋未合於系爭契約約定使用收益之目的，被告有不完全給付之情事云云，則為被告所否認，並以前詞置辯，是以，本件所應審究之爭點為：原告依民法第227條規定，請求被告賠償上開所受損害67萬6,416元，有無理由？
四、本院之判斷：㈠按出租人應以合於所約定使用收益之租賃物，交付承租人，
並應於租賃關係存續中，保持其合於約定使用、收益之狀態，民法第423條定有明文。查原告主張其承租系爭房屋時，屋內已有撞球臺等器物擺設，被告並未要求前手承租人王文展將系爭房屋清空，即出租予原告，是兩造已有將系爭房屋作為撞球場營業使用之合意，然系爭房屋內有140.3平方公尺之自用儲藏室區塊無法作為撞球場營業之用，系爭房屋顯未合於約定使用收益之目的云云，然此情為被告所否認，且通觀系爭契約條文，並未特別約定系爭房屋必須符合撞球場營業之用，如原告認系爭房屋必須符合撞球場營業之用，且為契約重要事項，焉有不於系爭契約中載明之理，則被告辯稱其按系爭房屋之現況交付予原告，即交付合於系爭契約約定使用收益之租賃物，尚非無據，至原告日後要如何使用系爭房屋，是否仍作為經營撞球場之用，僅屬原告單方之主觀想法，難認已構成系爭契約之內容。又依原告主張其承租系爭房屋本欲作為撞球場營業使用，營業設備係直接承接前手撞球店而來，則倘原告確以合法經營撞球場為目的承租系爭房屋，衡諸常情，原告理應於承租系爭房屋前對於系爭房屋之使用用途進行了解後再行決定承租與否，然由原告所稱係於承租後始發現系爭房屋有部分區域之使用用途為自用儲藏室，顯然原告承租系爭房屋經營撞球場並非以合法營業為要。再者，系爭房屋於104年4月23日、同年5月18日經新北市政府商業活動聯合查報小組查察後，發現現場擺放撞球臺，供人消費娛樂，經目的事業主管機關即新北市政府經濟發展局認屬全區均經營「競技及休閒運動場館業」，涉及未經核准擅自將原核准用途「商場」部分變更為「撞球場」及拆除原有區劃牆變更使用，違反建築法第73條第2項規定，經新北市政府工務局於104年6月1日以新北工使字第104094
646號行政處分書課處原告罰鍰6萬元，復於104年9月16日，經新北市政府公共安全聯合稽查小組查察後，認仍涉及未經核准擅自變更用途為「撞球場」使用，違反建築法第73條第2項規定，再經新北市政府工務局於104年10月1日以新北工使字第1041831338號行政處分書課處原告罰鍰12萬元，有新北市政府工務局107年12月18日北工使字第1072381404號函暨前揭罰鍰處分書繳款書在卷可稽（見本卷第239至
240頁、板簡卷第45至69頁），是原告於104年間遭新北市政府工務局裁罰時，即知悉系爭房屋無法全區作為撞球場營業使用，然其僅於107年3月29日委請律師發函向被告請求損害賠償及終止契約，期間則均未見原告爭執系爭房屋有任何不符合契約約定使用收益之情形，原告甚且於105年間訂製防火鐵門安裝於系爭房屋，此有原告提出之律師函及防火門報價單存卷可參（見板簡卷第35至39頁、第73頁），足見原告自知悉系爭房屋有部分區域使用執照無法經營撞球場時起，迄至終止系爭契約之日止，長達2年餘仍持續以未申請變更使用執照之狀態持續使用系爭房屋經營撞球場，且從未以此為由拒絕給付租金予被告，益徵兩造間之系爭契約並無約定系爭房屋須供合法經營撞球場之合意，被告按系爭房屋之現況所交付予原告之租賃物，堪認已符合民法第423條之約定使用收益之狀態。
㈡次按因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人
得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利；因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償，民法第
227條固定有明文。查系爭房屋於104年間，先後2次因違反建築法規定，經新北市政府工務局裁罰建築物使用人即原告6萬元、12萬元，已由原告繳交等情，業據原告提出繳款書為憑（見板簡卷第45至69頁），然原告已明知系爭房屋有前開無法全區經營撞球場之情事，非但未立即終止契約，更於105年間出資訂製防火鐵門，且持續支付租金予被告，足認被告以系爭房屋之現況交付予原告，已符合兩造約定使用收益之狀態，業已如前所述，被告即無不完全給付之債務不履行情事，況依系爭契約第10條約定：「本承租屋乙方（即原告）須取得政府核准執照營業，乙方如違背法令非法營業，遭受政府機關取締時，乙方自負法律上完全責任，且須賠償甲方（即被告）所受一切損失，同時本約自動解約，乙方不得提出任何賠償要求，並放棄先訴抗辯權。」足見原告請求被告賠償18萬元之罰鍰，顯屬無據。又原告所經營之球霸撞球用品店固於107年3月12日停止營業，此有原告提出之新北市政府經濟發展局107年3月16日新北經登字第1078113874號函在卷可稽（見板簡卷第29至30頁），然原告既無法舉證證明其停止營業係可歸責於被告所致，復依證人蔡妘卉之證述可知，當初原告係表示要照顧小孩，故將撞球店頂讓予伊（見本院卷第210至213頁），益徵原告停止營業終止系爭契約乃係因自身家庭因素所致，與系爭房屋並無任何關聯，從而，原告主張依民法第227條不完全給付之規定，請求被告賠償其因停止營業所受之損失，實無足採。
五、綜上所述，原告依民法第227條規定，請求被告賠償67萬6,
416元，及自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，為無理由，應予駁回。又原告之訴既經駁回，其假執行之聲請即失所附麗，應併予駁回之。
六、本件事證已臻明確，兩造其餘主張、陳述及所提之證據暨攻擊防禦方法，經本院斟酌後，核與本件判決結果不生影響，爰不一一論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國108年2月14日
民事第四庭法官王唯怡本件正本證明與原本無異。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國108年2月14日
書記官張雅筑