裁判字號：臺灣新北地方法院89年訴字第1184號民事判決
裁判日期：民國90年01月17日
裁判案由：遷讓房屋等
臺灣板橋地方法院民事判決八十九年訴字第一一八四號
原告 洪秀綿 訴訟代理人 謝豐田
羅愛玲 被告威奇針織有限公司兼法定代理人 王來 有被告甲○○右三人共同 鄭志周 律師訴訟代理人右當事人間請求遷讓房屋等事件，本院判決如左：
主文被告威奇針織有限公司、 王來有 應將如附表所示建物遷讓返還予原告。
被告威奇針織有限公司、王來有應自民國八十九年七月十一日起至返還上開建物之日止，按月給付原告新臺幣陸仟捌佰柒拾參元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告威奇針織有限公司、王來有負擔三分之二，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新台幣壹佰貳拾柒萬元供擔保後，得為假執行。但被告威奇針織有限公司、王來有如於假執行程序實施前，以新台幣參佰捌拾壹萬元為原告供擔保後，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：㈠被告應自坐落台北縣新莊市○○段第四二六號土地上如附表所示之建物遷出，返還予原告。
㈡被告應自起訴狀繕本送達翌日起至遷讓房屋日止，按年依照當年期前項土地申報地價及建物房屋稅課稅現值之總和百分之十計算之數額給付原告。
㈢訴訟費用由被告負擔。
㈣第一項聲明，願供擔保，請准宣告假執行。
二、陳述：㈠如附表所示即門牌號碼台北縣新莊市○○○路○○○號之十七及其增建部分房
屋（下稱系爭房屋），並其坐落之台北縣新莊市○○段○○○○號土地之全部，原係被告王來有所有，因被告王來有積欠債務，遭債權人聲請法院拍賣，由原告於民國八十九年五月二日向台灣板橋地方法院投標拍得，並於同年六月八日辦竣土地及建物所有權移轉登記。惟被告王來有、甲○○（即王來有之夫）二人竟繼續占有使用，經營另一被告「威奇針織有限公司」（下稱威奇公司）之業務。原告迭經催告並多次委人登門造訪，被告均以「系爭房屋於八十一年間即由被告王來有未定租賃期間，以每月新台幣（下同）三千元出租予被告威奇公司作為針織廠房及員工宿舍使用，渠等依法有權繼續占用」等托詞，拒不遷讓。原告雖委請律師敘明新修正民法第四百二十五條第二項有關「未經公證之不動產租賃，其期限逾五年或未定期限者，租賃契約對受讓人不繼續存在」之規定函知被告，並請遷讓返還房屋，被告均仍置之不理，悍不遷讓。爰依民法第七百六十七條所有人之物上請權求，訴請被告遷讓返還房屋。
㈡被告無權占有系爭房屋，受有相當於租金之不當利益，並致原告受有損害，原
告爰本於民法第一百七十九條之規定，訴請被告返還相當於法定租金之不當得利。至有關法定租金之計算內容，原告係以當年期之土地申報地價及建物房屋課稅現值之總和百分之十作為計算標準。
㈢對被告抗辯之陳述：
⒈按民法第四百二十五條關於租賃契約對受讓人繼續存在之規定，「於未經公
證之不動產租賃契約，其期限逾五年或未定期限者，不適用之」為八十九年五月五日起施行之新修正民法第四百二十五條第二項所明定；再民法債編施行法二十四條第一項亦規定民法債編施行前所訂之租賃契約，於施行後其效力依民法債編之規定。故退萬步言，縱認被告威奇公司與被告王來有間之租賃關係存在，被告亦未舉證證明該租賃關係於民法修正後何以對原告繼續存在。
⒉關於被告威奇公司與被告王來有間系爭房屋自八十一年十一月間起即存有不
定期租賃關係之事實，被告應負舉證責任，但被告並未舉證以實其說。而系爭房屋為法院實施強制執行期間，被告威奇公司之法定代理人即被告王來有雖曾具狀向執行法院陳稱系爭房屋於八十一年「十一月」間即由被告王來有未定期限出租予其使用，月租每月三千元云云。惟被告王來有於八十一「十二月」間以系爭房屋及其坐落基地全部，向合作金庫新莊支庫抵押借款時，即曾簽立「無租賃切結書」，書面切結系爭建物並無租賃情事，顯見被告抗辯系爭房屋由被告王來有出租予被告威奇公司乙節，並非真實。
⒊原告於八十九年五月十六日拍定取得系爭房屋所有權後，即曾於同年五月二
十六日委請律師敘明相關法律關係，並請被告王來有及威奇公司具備繳租證明，共同協商遷讓還屋適宜，被告置之不理，原告嗣後再予二次函請遷讓，被告王來有及威奇公司覆函竟指稱渠等「於八十八年四月三十日，雙方改定書面租約自同年五月一日起為期五年，租金不變」云云，拒不遷讓。無視於系爭房屋於八十八年六月十日即為法院實施查封，並經辦妥查封登記在案，被告王來有就系爭房屋之所有權能，依法既經剝奪，其出租行為乃有礙執行效果之行為，此亦彰顯被告無理圖遂無權占用以獲不法利益之心態。
三、證據：提出土地及建物所有權狀影本三件、土地及建物登記謄本三件、戶籍謄本、被告公司基本資料查詢內容、聲明狀、本院民事執行處函稿、被告存證來函之影本各乙份為證，並聲請本院至現場履勘。
乙、被告方面：
一、聲明：㈠駁回原告之訴及假執行之聲請。
㈡訴訟費用由原告負擔。
㈢如受不利益之判決，願供擔保免為假執行。
二、陳述：㈠按民法債篇施行前發生之債，除本施行法特別規定外，不適用民法債篇之規定
，其在修正施行前發生者，除本施行法有特別規定外，亦不適用修正施行後之規定，民法債編施行法第一條定有明文。被告威奇公司於八十一年十一月間，即向被告王來有承租系爭房屋，遷入機器作為廠房之用，部分房屋作為員工宿舍之用，租賃期限未定，業據被告威奇公司於鈞院八十八年度執字第九０三六號強制執行事件中具狀聲明事實，鈞院並未依據該案債權人台灣省合作金庫之聲請或依職權除去租賃關係，依前揭法條之規定，本件被告威奇公司與被告王來有間不定期租賃關係不因民法租賃而受影響，買賣不破租賃，被告威奇公司係依原來租賃條件，繼續承租系爭房屋。而被告王來有、甲○○係被告威奇公司之員工，居住於公司之員工宿舍，均非無權占有。
㈡又按抵押人於抵押權設定後，與第三人訂定租約，致影響於抵押權者對抵押人
雖不生效力，但執行法院倘不依聲請或依職權認為有除去該影響抵押權之租賃關係之必要，而為有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）內容之一部。
無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在，最高法院六十年台上字第四六一五號住有判例。系爭房屋於執行拍賣實，曾於拍賣公告，即鈞院八十九年三月二十九日八十八年度執洪字第九０三六號通知附表之附記五，載明有前揭租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約之內容之一部。原告投標買得，依繼受取得之法理，其租賃關係對於應買之原告當然繼續存在。至於被告威奇公司何時起承租、支付租金若干、王來有切結書內容真偽等，已無爭執必要。
三、證據：提出全民健保卡影本二份、八十三年及八十七年所得稅扣繳憑單、經濟部工廠登記證、電費收據、本院民事執行處通知之影本各乙份為證。
丙、本院依原告之聲請履勘現場，並依職權調閱八十八年度民執字第九０三六號強制執行事件卷宗、及向台北國際商業銀行函調被告威奇公司帳戶往來明細。
理由
一、原告主張其於八十九年五月二日在本院民事執行處拍賣程序投標拍得原為被告王來有所有之系爭房屋及其坐落土地，並於同年六月八日辦畢所有權移轉登記。惟系爭房屋現為被告王來有、甲○○繼續無權占有使用，經營被告威奇公司之業務，爰依民法第七百六十七條前段之規定，訴請被告遷讓返還房屋，並依民法第一百七十九條不當得利之規定，請求被告返還相當於租金之利益等語。
二、被告則以系爭房屋乃被告威奇公司於八十一年十一月間，即向被告王來有承租，遷入機器作為廠房之用，部分房屋作為員工宿舍之用，每月租金三千元，租賃期限未定，故被告占有系爭房屋乃具有正當權源等語，資為抗辯。
三、查原告主張系爭房屋原為被告王來有所有，其於八十九年五月二日經由本院民事強制執行拍賣程序投標拍得，於同年六月八日辦畢所有權移轉登記之事實，業據提出土地及建物登記簿謄本乙份、不動產權利移轉證書等件為證，且為被告所不爭執。而系爭房屋為四層獨棟樓之建築，第一層被告威奇公司供作針織工廠使用，擺設針織車二十一部，於本院至現場履勘時均上線運作中。二樓則堆放布匹待裁剪中，並有辦公桌椅。後側有一小房間，為被告甲○○之母居住。三樓及四樓均為住家擺設，三樓前側空間有擺置沙發、神桌及酒櫃，酒櫃上有被告甲○○父親及祖母之遺照，三、四樓其餘房間，內有床舖、梳妝台、棉被一櫃等傢俱，為被告王來有及其家屬居住使用等情，亦經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份及現場照片九張在卷可憑，並為兩造所不爭，堪信為真實。
四、本件應審究者為被告就系爭房屋有無正當占有之權源？被告就此雖抗辯系爭建物乃被告威奇公司於八十一年十一月間向被告王來有承租，遷入機器作為廠房之用，部分房屋作為員工宿舍之用，約定每月租金三千元，每年於十二月下旬給付一次，租賃期限未定，被告王來有、甲○○為公司員工，住在員工宿舍，並非無權占有等語。惟查，⒈被告王來有與被告威奇公司間之租賃關係，自始即未約定租賃期限，亦未訂定書面契約，業據被告王來有 陳明 ，已與一般租賃關係啟始均定有期限、並簽訂書面契約之常態不合；另系爭建物為四層獨棟樓之建築，坐落台北縣新莊市○○段，附近均為工業區，交通尚稱方便，步行約二十分鐘可抵民安國小、距離輔仁大學約一公里，步行約二十分鐘可抵醫院、診所、公車站牌，生活機能良好等情，亦經本院勘驗屬實，有上開勘驗筆錄一份在卷可憑，系爭房屋及其坐落基地經本院民事執行處第三次拍賣，尚經原告分別以三百八十一萬元及六百零一萬元得標，亦經本院依職權調閱該執行卷宗查證屬實，並有拍賣不動產筆錄及權利移轉證書之影本在卷可稽，渠二人約定每月僅三千元之租金，明顯偏低甚多，再經本院向台北國際商業銀行函調被告威奇公司帳戶往來明細，自八十三年十二月間起，於每年十二月間，亦無相當於該租金數額之存提往來記錄，亦有台北國際商業銀行八十九年十一月二十九日函附往來明細資料一份在卷可憑，則被告王來有與被告威奇公司間就系爭房屋是否存有租賃關係，已非無疑問。況⒉被告王來有於八十一年十二月間以系爭房屋及其坐落基地全部，向合作金庫新莊支庫抵押借款時，即曾簽立「無租賃切結書」，切結書內容載明「本人（王來有）茲再向貴庫聲明該項不動產於提件設定抵押權之時，確無任何租賃關係之存在」，有該切結書之影本一紙附卷足稽，足見系爭房屋於八十一年十二月間被告王來有簽訂上開無租賃切結書之前，應無租賃情事存在；再參諸被告王來有於本院八十八年度執字第九０三六號強制執行事件之查封期日，就系爭建物之使用情形，係陳明「現房屋為自住、經營工廠，後面空地一層鐵皮屋供倉庫用，其無獨立出入口，與一樓後門相通」等語，亦經本院依職權調閱該執行卷宗查證屬實，並有該查封筆錄之影本一紙附卷足憑，系爭房屋一樓係作針織工廠使用，二樓以上現住六人，除被告王來有、甲○○外，分別是 俞香 、 俞威名 、 俞威周 、 俞叔伶 ，其中俞香為被告王來有之婆婆，其餘三人為被告王來有、甲○○之子女，亦據被告王來有陳明，足見被告王來有固有將系爭房屋之一、二樓提供被告威奇公司作針織工廠使用，但僅係無償使用借貸，且系爭房屋之三、四樓，仍為被告王來有及其家屬居住使用，應可認定。被告抗辯系爭房屋係由被告王來有出租與被告威奇公司，並系爭房屋二樓以上係作為員工宿舍，顯與事實不符，不足採取。
⒊至被告以威奇公司就租賃之支出均依規定向財政部國稅局申報營利事業所得稅，主張確有租賃情事，並提出八十三年及八十七年所得稅扣繳憑單為證。惟該扣繳憑單係由被告威奇公司出具予被告王來有，原告否認其實質之真正，被告就其實質之真正又未再舉證以為證明，即難執之據認被告威奇公司與被告王來有間就系爭房屋有租賃關係之存在。
⒋又本院八十八年度 民執洪 字第九０三六號強制執行事件拍賣公告固記載拍賣標的物有租賃之情事，惟該拍賣公告係強制執行法院就執行關係人之陳報而定執行方法、條件，對於事實之存否則無實體審查、認定之效果，故亦難據該拍賣公告有第三人陳報租賃關係之記載，據認該租賃關係確屬真正。另有租賃關係存在之不動產拍賣，並於拍賣公告載明有租賃關係之事實，則該租賃關係非但未被除去，且已成為買賣（拍賣）契約內容之一部。無論應買人投標買得或由債權人承受，依繼受取得之法理，其租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在。最高法院固著有六十年度台上字第四六一五號判例。惟依該判例意旨，係於確有真正租賃關係之存在，始有租賃關係對應買人或承受人當然繼續存在之問題，如自始即無租賃關係，自無該判例之適用。本件被告王來有與被告威奇公司間，既無租賃關係，則被告援引該判例意旨，認應由原告繼受租賃關係，亦有誤會，不足採取。
五、查執行法院拍賣債務人不動產之性質，屬買賣之一種，執行法院代債務人出售者，除應由買受人繼受之權利義務關係（如租賃關係等）外，應包括使用、收益、處分之完全所有權能。被告威奇公司與被告王來有間既無租賃關係，有如前述，縱有使用借貸等之債權契約關係，亦無從執之對抗原告所有權之物權。從而，被告威奇公司、王來有於系爭建物經原告拍得並於八十九年六月八日辦理所有權移轉登記後，仍繼續占有使用係爭建物，自屬無權占有。被告威奇公司、王來有無權占有系爭房屋使用，依社會通念，可獲得相當於租金之利益（最高法院六十一年台上字第一六七五號判例意旨參照），致原告受有損害，原告自得依民法第一百七十九條之規定，請求其返還占用系爭房屋所受相當於租金之利益。再按土地法第九十七條第一項規定：「城市地方房屋之租金，以不超過土地及建築物申報總價額年息百分之十為限。」土地申報價額雖有申報地價可憑，惟系爭房屋並未辦理申報房價，依土地法施行細則第二十五條規定，固應以該管市縣地政機關估定之價額為準，惟目前地政機關尚未單獨就建物部分開辦估定業務，亦有內政部八十九年九月十三日台（八九）內地字第八九六一七二八號函可憑。本院審究系爭房屋原告係於第三次拍賣時，始以三百八十一萬元得標，有拍賣不動產筆錄及權利移轉證書可稽，從而，原告就房屋部分主張以課稅現值為損害金計算之標準，尚非無據。爰審酌系爭房地坐落台北縣新莊市○○段，系爭建物為四層建物，位於巷道內，附近均為工業區，但亦有兼住家者，步行約二十分鐘可抵民安國小、距離輔仁大學約一公里，步行約二十分鐘可抵醫院、診所、公車站牌，交通尚稱方便，生活機能良好等情，亦經本院勘驗屬實，製有勘驗筆錄一份在卷可憑，認原告請求被告返還相當於租金之利益，以土地申報總價額及建物課稅現值年息百分之六為適當。從而，被告威奇公司、王來有無權占有系爭建物，每月受有六千八百七十三元之利益（系爭房屋坐落土地八十九年五月期之申報地價為每平方公尺八千元，亦有土地登記簿謄本一份在卷可憑。系爭房屋之現值計為六十三萬七千四百元，亦有房屋稅繳款書之影本一份在卷可稽，其計算式為（(8000X
108.66)+637400）X6%≒12=6874，元以下四捨五入）。原告依民法第一百七十九條之規定，請求被告返還自八十九年七月十一日（即起訴狀繕本送達翌日）起至返還系爭房屋之日止，按月六千八百七十三元計算之利益，為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由，應予駁回。
六、原告另主張被告甲○○係為自己之意思而占有系爭房地云云。惟查，系爭建物原為被告王來有所有，且被告威奇公司之法定代理人為被告王來有，被告甲○○為被告王來有之配偶，基於共同生活關係，隨同被告王來有居住於系爭房屋內，應屬占有輔助人，依民法第九百四十二條規定，僅被告王來有為占有人，原告一併請求被告甲○○遷讓交還系爭房屋，顯非正當，不應准許。從而，原告以被告甲○○亦無權占有系爭房地，併訴請其遷讓返還房屋並返還不當得利，亦無理由，應予駁回。
七、本件事證已臻明確，兩造其餘之攻擊防禦方法及舉證，於判決結果均不生影響，無予逐一論列之必要。又被告王來有與被告威奇公司間無租賃關係存在，業經明確認定如前，則兩造間爭執民法第四百二十五條係適用八十九年五月五日修正施行後之規定或修正施行前之規定，亦無審究之必要，附此敘明。
八、原告陳明願供擔保以代釋明，聲請宣告假執行，被告亦為願供擔保宣告免為假執行之聲請，經核原告勝訴部分尚無不合，爰分別酌定相當之擔保金額，准許之。原告敗訴部分，其假執行之聲請因訴之駁回亦失所附依，爰併予駁回之。
九、結論：本件原告之訴為一部有理由、一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十年一月十七日
臺灣板橋地方法院民事第二庭~B法官陳麗玲右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後二十日內向本院提出上訴狀中華民國九十年一月十八日~B法院書記官方蟾苓附表（建物）：八十九年訴字第一一八四號┌─┬─┬──────┬────┬────┬──────────────────┬────┬───┬───┐│││││││││││││││建築式樣│建物面積（單位：平方公尺）│附屬建物││││編│建│建物門牌│基地坐落│├─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬─┬──┤│權利│備考││││││主要建築│第│第│第│地│││││合│主要建築││││││││││││││││││││││││││材料及│二│三│四│面││││││材料及│範圍│││號│號│││││││││││││││││││││房屋層數│層│層│層│層│││││計│用途│││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼────┼───┼───┤│１│８│台北縣新莊市│台北縣新│四層樓房│７│７│４│７│││││５│平６│全部││││０│建國二路八三│莊市建國│鋼筋混凝│２│２│０│２│││││８│５│││││２│號之十七│段四二六│土造│．│．│．│．│││││．│臺．│││││││地號││６│６│９│６│││││７│０│││││││││７│７│５│７│││││８│５│││││││││││││││││２││││├─┼─┼──────┼────┼────┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼─┼──┼────┼───┼───┤│２│３│台北縣新莊市│台北縣新│││││０│││││０││││││６│建國二路八三│莊市建國│││││９│││││９││││││５│號之十七（增│段四二六│││││．│││││．│││││││建部分）│地號│││││５│││││５│││││││││││││１│││││１││││││││││││││││││││││└─┴─┴──────┴────┴────┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴─┴──┴────┴───┴───┘