臺灣高雄地方法院民事判決 102年度旗簡字第68號
原 告 林惠美
訴訟代理人 宋建璋
被 告 陶麗茗
上列當事人間，請求損害賠償事件，於102年6月18日辯論終結
，本院判決如下：
主文
原告之訴駁回。
訴訟費用新臺幣叁仟玖佰柒拾元由原告負擔。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但請求之
基礎事實同一者，或擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不
在此限，民事訴訟法第255條第1項第2、3款分別訂有明
文，本件原告原起訴請求被告應給付新臺幣（下同）165,18
0元，嗣於訴訟進行中以同一基礎事實擴張請求為被告應給
付364,150元，合於法之所定，應予准許，先此敘明。
二、原告主張：伊於民國101年8月15日向被告購買坐落於高雄
市○○區○○○段○○○○○號土地及其上建號19，門牌號碼為
高雄市○○區○○○村00號房屋（下稱系爭房屋），約定買
賣價金為新臺幣（下同）235萬元（下稱系爭買賣契約），
並經原告支付完畢，被告亦已完成過戶登記手續。嗣原告於
102年1月間欲作牆面新色粉刷工程，始發現系爭房屋每樓
層四面牆被告雖重新批土上漆，然輕叩即剝落，牆面均為壁
癌，且1至3樓雨遮漏水，1至3樓之各層紗門短少（下稱
系爭瑕疵），被告於出售系爭房屋時一再向原告告知已將內
外牆壁為防水處理、雨遮、油漆、粉刷，保證不會有漏水情
形，然被告既係現況交屋，被告即應依新設牆壁、紗門窗、
及不漏水雨遮等屋況給付原告，原告於102年3月8日以存
證信函通知被告修繕或賠償，然被告均置之不理，原告乃雇
工修繕，預估修繕費用外牆部份：229,950元（164,500＋
21,780＝186,280），內牆部份109,100元，實木地板整修
9,000元，紗窗紗門約16,100元，雨遮漏水約2,000元共計
364,150元，為此依民法第356、359條規定請求減少價金
而提起本訴，並聲明：被告應給付原告364,150元及自起訴
狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5％計算之利息
。
三、被告則以兩造確實有簽訂系爭契約，且已交付移轉登記完畢
，然被告於出賣之初即告知系爭房屋屋齡老舊有壁癌，請原
告夫婦考量，若有意願1星期內再匯入訂金5萬元，102年
8月13日接獲原告之夫來電表示已匯入並即要求簽約，並於
同月15日簽約，簽約當場並即稱為現況交屋，簽約後被告主
動提及有紗窗紗門放置家中願意贈送給原告，被告從未保證
不會漏水，102年3月9日收受存證信函後曾約定於翌日至
19鄰鄰長 馬有福 家中協調原告均自承知悉有壁癌且紗窗門
為贈送等情，系爭契約已書明為現況交屋，且紗窗門贈送後
，原告即應負保管之責，不應再令被告負責等語，資為抗辯
。並聲明：原告之訴駁回。
四、兩造不爭執之事項：
⒈兩造於101年8月15日簽訂系爭買賣契約，兩造均已給付價
金及移轉登記完畢。
⒉被告於出賣系爭房屋前曾重作油漆粉刷牆面。
五、兩造爭執之事項：
⒈被告於出售系爭房屋時，有無保證不會漏水亦不會有壁癌？
系爭房屋有壁癌，被告是否有故意不告知瑕疵之情事？
⒉系爭紗窗、紗門為買賣契約成立所附贈或本應配置之物？
⒊原告主張按依瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被告減少
價金及賠償損害，是否有據？得請求之金額為何？。
六、本院之判斷：
（一）被告於出售系爭房屋時，有無保證不會漏水亦不會有壁癌
？系爭房屋有壁癌，被告是否有故意不告知瑕疵之情事？
㈠按「物之出賣人對於買受人，應擔保其物依第373條之規
定危險移轉於買受人時無滅失或減少其價值之瑕疵，亦無
滅失或減少其通常效用或契約預定效用之瑕疵。但減少之
程度，無關重要者，不得視為瑕疵。出賣人並應擔保其物
於危險移轉時，具有其所保證之品質」，民法第354條定
有明文。是以出賣人所交付之物，倘欠缺出賣人所保證之
品質，或出賣人雖未保證品質，但欠缺或減少其價值或減
少其通常效用或契約預定效用之品質時，即屬有瑕疵之物
。本件原告主張系爭房屋有壁癌之瑕疵，無非以交屋後原
告進行新色粉刷牆面時，發現牆壁剝落有壁癌現象，而認
系爭房屋有瑕疵，而欠缺被告保證之品質等語，然此為被
告所否認，經查，系爭房屋為中古屋，並經被告重新粉刷
等情為兩造所不爭執，且原告亦自承，被告有提到房子原
先有壁癌但有處理過等情（見本院卷第54頁），按一般中
古房屋本因房齡較久而較為老舊，而被告已就系爭房屋重
新處理壁癌及粉刷事宜亦為原告所明知，足見被告就系爭
房屋修繕部分並未欺瞞原告。而一般中古房屋之買賣，因
其缺損或老化程度多已形諸於外或可由其屋齡直接估算；
除非保證品質或特別約定其效用，否則應認當事人已默示
合意按訂約時房屋之現狀交易，則出賣人交付之房屋縱有
於訂約時即已存在之問題，仍應認係按債之本旨為履行，
而不應認係給付不完全，況系爭買賣契約第6條即約定同
時現況辦理點交，應認原告於買受之時當可得知系爭房屋
有壁癌之情事產生。
㈡原告又陳稱，被告就系爭房屋雖未保證不會再發生壁癌，
然經發存證信函後，被告未為回復即默認有保證等語，然
此亦為被告所否認，按經證人 左耀榮 、到庭證稱，於兩造
參與協調時均在場，買方當時有說壁癌之事他知道（見本
院卷第37頁），另證人 馬有福證 稱，兩造有到伊家中協調
，被告說房子有壁癌，但有處理過，原告有講到說沒想到
壁癌這麼嚴重等語（見本院卷第56頁），足見被告並未保
證不會再有壁癌產生。又承認或默認，乃針對事實為明確
或可得確認之表示，單純沉默，並非為承認或默認，而原
告所寄發之存證信函係通知被告於函到30日內修繕漏水，
否則將自行雇工等情，有存證信函附卷可憑（見本院卷第
26頁、27頁），故原告存證信函係通知之性質，被告縱
未為回應，亦非即可認係承認原告所述之事實，或對於事
實之默認，故原告所述被告應已承認有保證或默認有保證
系爭房屋不會漏水，自不足採信。參之原告已知悉被告曾
就系爭房屋為粉刷，足見原告於買受系爭房屋時應可知悉
房屋狀況，惟房屋牆壁之壁癌其嚴重性為何，需多久時日
會一再發生，縱經處理，可保持多久時日，應非兩造所得
確知，則被告又如何保證？況被告如對於不會漏水為保證
，則保證期間應約定一定時日，非漫無時間之限制自明，
然原告復未能舉證證明，被告於出售系爭房屋之初有明白
保證，則非能認被告有對於系爭房屋出具不會漏水之保證
。
㈢原告又主張系爭房屋之雨遮部份，有漏水之情形，而應賠
償雨遮漏水2,000元之損害，惟系爭契約既已載明現況交
屋，雨遮即為舊品，則被告既未保證雨遮絕無裂痕，絕不
滲漏，則雨遮未能發揮擋雨功能，而有滲漏現象，亦非被
告保證之範圍，從而原告就此部分之請求亦無所據。
㈣綜前所述，被告於出售系爭房屋之際，並未保證系爭房屋
不會漏水，不會有壁癌，亦無故意不告知有漏水及壁癌之
瑕疵等情應可認定。
（二）系爭紗窗、紗門為買賣契約成立所附贈或本應配置之物？
本件原告主張，系爭房屋之紗窗紗門為被告出售房屋時所
應配置，且被告自稱均暫放於其成功新村40號宅內，以免
被偷等語，然被告辯稱既有之紗窗紗門係於簽約後主動表
示附贈等語，經查，兩造均不爭執於看屋時，系爭房屋內
之紗窗紗門均有不足，則依據契約所定現況交屋而言，除
非經兩造清點並記載，否則被告即不負交付紗窗紗門之義
務，另證人左耀榮、馬有福亦均證稱，有聽到紗窗紗門係
被告送給買方（見本院卷第37頁、56頁），核與被告所述
相符，況紗窗紗門依常情本即應配置妥適，若出售系爭房
屋時，即有缺損，理應於契約中載明缺損數量，並約定應
於何時補足，焉有未於契約中載明之理，又若如原告所言
，紗窗紗門暫放置於被告家中，交屋時再裝置，如有缺損
並補足等情，然紗窗紗門新舊本有差異，且因時日有變形
之虞，是否均合用不明，若為系爭買賣契約所包含之物，
必應於交屋時一併交付，何有於交屋後再由被告任意交付
之理，又房屋之紗窗紗門有各種品項及功能，並非每一棟
房屋均有相同配置，故紗窗紗門為獨立之動產，並非房屋
之從物，則原告另主張系爭紗窗紗門為系爭房屋之從物，
被告有給付之責，自不足採。
（三）原告主張按依瑕疵擔保及不完全給付之規定，請求被告減
少價金及賠償損害，是否有據？得請求之金額為何？。
綜上所述，被告並未保證系爭房屋無絕不漏水及壁癌，則
被告自無庸負物之瑕疵擔保責任。又原告另主張被告出售
之系爭房屋係有瑕疵之物，應負不完全給付責任云云，惟
被告於出售系爭房屋，已盡其告知系爭房屋為中古屋，已
如前述，是以原告所買受者，本即非為新建建物，原告事
後以被告曾據以說明屋況之瑕疵指責被告未按債之本旨履
行出賣人義務，應負損害賠償責任，亦無理由，是以原告
選擇合併依民法第359條等規定，請求被告給付修繕內、
外牆、實木地板整修、紗窗紗門及雨遮漏水共364,150
元及自起訴狀繕本送達被告之翌日起至清償日止按年息5
％計算之利息，均無理由，應予駁回。
七、本案事證明確，兩造其餘攻擊防禦方法與判決結果不生影響
，爰不予一一論駁。
八、結論：原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條，判決如主
文。
中華民國102年7月9日
旗山簡易庭法官陳嘉惠
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀並表明上
訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後
20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國102年7月9日
書記官蕭主恩