裁判字號：臺灣臺中地方法院99年重訴字第104號民事判決
裁判日期：民國100年03月25日
裁判案由：返還保證金等
臺灣臺中地方法院民事判決99年度重訴字第104號原告古文城訴訟代理人 李昶欣 律師複代理人 楊惠雯 被告 黃韶鎮 訴訟代理人 柯伊伶 律師上列當事人間返還保證金事件，本院於民國100年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：㈠原告及訴外人 李有明 於民國86年2月18日與被告簽訂合建契
約書，約定由被告提供其所有、坐落臺中市○○區○○段地號5、6-1、7、8-1、15、15-1、16、16-1、16-2號等共9筆約16,000餘坪之土地（以下合併簡稱系爭土地），供原告及李有明出資興建高級別墅。依該合建契約第2條約定：「．．．所建房屋（包括陽臺）雙方分配如下：甲方（按即被告，以下同）分得45%，乙方（按即原告與李有明，以下同）分得55%。共同公開銷售以6個月為限，期滿後依上開比例分配建物」，第3條約定：「本契約簽訂日，乙方應提出6,000萬元之保證金（含600萬元之草約訂金），甲方應於本契約簽訂日提出本宗土地之使用權同意書5份（按筆計算份數）及委託設計合約書交與乙方為申請建築執照手續之用。支付及返還保證金方式如附表一」。原告乃於86年2月3日，給付被告現金3,000,000元，另交付被告發票人為 鄭美玲 、付款人為新竹區中小企業銀行通霄分行、票載發票日均為86年3月30日、面額各為1,000,000元，票號分別為0000000、0000
000、0000000號之支票3紙。惟該合建契約因故一再延宕，原告與李有明遲未能在系爭土地上興建別墅，其2人因而於86年6月17日，再與被告之代理人即訴外人 游秀英 （被告之母親）簽訂內容為：「座落台中市○○區○○段地號5、6-1、7、8-1、15、15-1、16、16-1、16-2號等玖筆土地面積約1600餘坪（以地政機關登記為準）與古文城與李有明訂立合建契約在案，因雜項執照延遲避免雙方受到損失，建方同意地主出售土地以每坪肆萬伍仟元為最高成交價值，但建方有優先承購權（即日起至86年7月17日止）建方放棄承購時，合建契約存續中所支付之款項，除本金外以銀行最高利率補償，合建契約終止。協議期間雜照核准時，買賣終止，仍以原案進行之」之協議書，惟原告並未於86年7月17日向被告承購系爭土地，職故，上開合建契約已於86年7月17日終止，原告自得依上開協議書及民法第259條規定，請求被告返還原告已給付之訂金6,000,000元，及自兩造簽訂合建契約時（86年2月18日）起至原告起訴時止，按約定利率週年利率20%計算之違約金計494,999元（計算式：6,000,000元×20%×5/12年＝494,999元），以上共計6,494,999元。
㈡被告雖抗辯：其並未授權母親游秀英代理簽訂上開協議書，
故該協議書之效力不及於被告，且該協議書已逾期失效，原告不得依該協議書請求其返還保證金等語。惟由上開協議書內容明白約定：原告與李有明同意被告以每坪45,000元為最高成交價，出售系爭土地等語觀之，顯見游秀英確係以被告代理人之身分與原告簽署該協議書。又上開合建案，除合建契約係由被告簽署外，悉由游秀英全權處理，原告更曾交付1,000,000元予游秀英，託其轉交受原告委託，辦理系爭土地建築執照事宜之巨達工程顧問股份有限公司（下稱巨達公司），而以該合建案金額之龐大，游秀英若非經原告授與代理權，何能全權出面處理履約事宜？縱使被告抗辯游秀英無權代理其簽署該協議書等語為可採，惟其既完全未參與簽約以外之履約事宜，對於游秀英出面處理履約事宜，實無從諉為不知，則被告仍應依民法第169條規定，負表見代理之責。又上開協議書已明確約定，原告若放棄承購系爭土地，則合建契約終止，被告就原告於合建契約存續中所支付之款項，除本金外，應以銀行最高利率補償。至於該協議書末段：「協議自86年6月16日起至7月17日終止，逾期作廢」之文義，應係指原告承購系爭土地之權利應僅至7月17日止，此觀協議書內容：「建方有優先承購權（即日起86年7月17日止）」自明，故只要原告未購買系爭土地，被告即應依該協議書之內容予以補償，非如被告所稱：原告得請求被告返還於合建契約存續中所支付款項及其補償之時間，僅至86年7月17日止；倘如被告之解釋方式，該協議書中之：「建方放棄承購時，合建契約存續中所支付之款項，除本金外，以銀行最高利率補償，合建契約中止」等語，將成具文，故被告就該協議書所作前述解釋，顯非被告之代理人與原告及李有明訂定該協議書之真意。
㈢被告雖另抗辯：原告等違反合建契約約定，未於該合建契約
簽訂日（即86年2月18日）給付被告保證金60,000,000元，用以清償系爭土地之抵押貸款及辦理撤封，被告有權沒收保證金等語。惟上開合建案既遲遲無法續行，試問原告有何義務提出60,000,000元之保證金？況按合建契約附表一「前項合建保證金之附表」所載，原告應對被告支付之款項共計4項，即：「一、草約簽訂：6,000,000元。二、農會抵押繳息準備金：42,500,000元。三、撤封準備金：1,500,000元。四、開立支票：10,000,000元」，可見原告應依合建工程進行之階段而支付上開款項；再觀諸被告於收受原告所交付6,000,000元保證金時，並未提出異議，且依該合建契約附表一之約定，被告本應於收受原告與李有明給付之60,000,000元保證金時，開立60,000,000元之商業本票，作為相對履約之保證，然被告乃簽發1,000,000萬元之本票予原告，故本於誠實信用原則，及探求當事人之真意，應認為被告已默認原告與李有明依合建契約附表一所應支付之款項，係分階段而為給付，且同意原告於簽約時僅須先支付6,000,000元。是原告並未違反合建契約，被告自無權沒收原告給付之訂金。
㈣末查，原告與李有明係民法第283條規定之連帶債權人，依
同法第284條規定，原告向被告請求返還上開訂金，於法尚無不合；被告以返還訂金係屬金錢給付債務，故屬可分之債云云，容有誤解，並不足採。
㈤並聲明：⒈被告應給付原告6,494,999元，及自起訴狀送達
之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息。⒉原告願供擔保，請准宣告假執行。
二、被告抗辯：㈠上開合建契約之建商（即乙方），除原告外，尚有訴外人李
有明，而本件保證金為金錢給付，係屬民法第271條規定之可分之債，故除法律另有規定或契約另有訂定外，應由原告及李有明平均分受之，原告起訴請求被告對其一人為全部之給付，顯然失當，自非合法。
㈡依上開合建契約書第3條、第7條及第9條㈣等約定，原告與
李有明於86年2月18日簽約當日，即須給付被告保證金60,000,000元，用以清償系爭土地之抵押貸款及辦理撤封，但原告於簽約當日，僅給付被告現金3,000,000元及前述3紙面額合計3,000,000元之支票，該3紙支票復未兌現，故原告顯然違背前揭契約約定。至該合建契約附表一「前項保證金支付表」所載：「一、草約簽訂：6,000,000元。二、農會抵押繳息準備金：42,500,000元。三、撤封準備金：1,500,000元。四、開立支票：10,000,000元」等語，僅係就該60,000,000元保證金之用途加以說明，並無延後原告支付保證金期限之記載，被告更未默示同意原告於簽約時得僅支付3,000,000元，是原告主張該60,000,000元保證金可分階段為給付云云，顯不可採。再者，原告於簽訂上開合建契約後，復未依約於10日內申請執照及進行後續開工，暨提出款項辦理系爭土地之撤封，及支付一、二、三胎之貸款利息，致系爭土地迄今仍未撤封，是原告違約之情形甚為顯然，則被告依合建契約第14條㈡：「乙方如中途違約時，除將所付甲方之保證金，由甲方（即被告）沒收外…並得解除本契約」之約定，自得沒收原告所給付之保證金，並對原告解除該合建契約。
㈢上開合建契約為被告所親筆草擬，被告亦於簽約時親自出面
與原告協商相關約定，被告並未概括授權被告母親游秀英處理該合建契約所有履約事宜，原告主張其曾交付1,000,000元，託游秀英轉交巨達公司，供作辦理建築執照之用云云，要屬不實。又前述協議書上，並無被告之簽名或蓋章，乃原告及李有明與被告母親游秀英間之協議，被告並不知悉有該協議之存在，故該協議書之效力自不及於被告。再者，被告於收受本件起訴狀繕本後，向游秀英詢問當時協議之情形，始得知當時乃原告等遲未開發系爭土地，因有他人出面洽購，游秀英遂與原告協議，如於86年6月17日至同年7月17日之期間內，該土地以不超過每坪45,000元之價格確定出售時，原告享有優先承購權，如原告不願優先承購，被告願返還原告支付之款項並補償利息，但系爭土地如未於上開期間內出售，仍依照原合建契約進行，此由協議書倒數第二行記載：「本協議自86年6月16日起86年7月17日終止逾期作廢」等語即明。系爭土地於協議書所定之期間內，並未出售，則該協議書自已失效，原告等執該效力不及於被告且已逾期失效之協議書，主張被告應返還保證金並附加利息，顯屬無據。
㈣並聲明：⒈原告之訴駁回。⒉如受不利判決，願供擔保，請准宣告免假執行。
三、以下事實為兩造所不爭執，核與卷附原告所提土地登記謄本、合建契約書、協議書、支票（以上均影本），及渣打國際商業銀行股份有限公司通霄分行99年8月26日渣打商銀通霄字第09900156號函內容相符，堪信為真實：
㈠系爭9筆土地為被告所有。
㈡原告及訴外人李有明於86年2月18日與被告簽訂起訴狀原證
一之合建契約書，原告因而依該契約第3條約定，交付被告現金3,000,000元，及發票人為鄭美玲、付款人為新竹區中小企業銀行通霄分行、票載發票日均為86年3月30日、面額各為1,000,000元，票號分別為0000000、0000000、0000000號之支票3紙，惟該3紙支票並未兌現。
㈢起訴狀原證五之協議書為原告、訴外人李有明與訴外人即被
告母親游秀英所簽訂；原告迄至86年7月17日止，並未向被告購買系爭土地。
四、本件兩造爭執之點如下：㈠被告有無授權游秀英，代理其與原告及李有明簽訂上述協議
書？若無，被告是否應負民法第169條規定之表見代理責任？又該協議書內容之真意為何？㈡上述合建契約是否因原告未於86年7月17日向被告購買系爭
土地而終止？㈢合建契約若已終止，原告是否有權請求被告返還其已給付之
全部保證金；亦即，原告與訴外人李有明就該返還保證金債權，是否為民法第283條規定之連帶債權人？茲論述如下：
㈠首應敘明者，兩造於86年2月18日簽訂合建契約時，原告雖
交付被告現金3,000,000元及面額合計3,000,000元之支票3紙，惟該3紙支票並未兌現，已如前述，故原告因該合建契約而已給付被告之款項金額，僅3,000,000元，原告請求被告返還其並未給付之3,000,000元，及該項金額按週年利率20%計算之利息部分，自非有據，不能准許。
㈡上述協議書對被告不發生效力，且其上就合建契約終止與被
告應返還原告所支付款項與補貼利息所訂條件，並未成就，原告依民法第259條規定及協議書之約定，請求被告返還其已給付之3,000,000元及利息，亦無理由：
⒈次按代理人於代理權限內，以本人名義所為之意思表示，直
接對本人發生效力，民法第103條第1項定有明文。上述協議書係訴外人游秀英以自己之名義與原告及李有明所簽訂，被告並未在其上簽名蓋章；又游秀英在該協議書上乃親簽其名，且並未表明係代理被告訂約之旨等情，有卷附協議書為憑，是游秀英訂定該協議書之行為，並非其基於被告代理人之身分，以被告名義所為之意思表示，與前揭條文規定之代理情形不同，則該協議書並不當然對被告發生效力。至原告所稱：該協議書為游秀英代理被告所簽訂等語，應係主張游秀英為被告之隱名代理人，惟既為被告所否認，依民事訴訟法第277條前段：「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任」規定，自應由原告就其此項主張，負舉證責任。原告雖聲請訊問證人 廖文堂 ，旨欲證明被告就上開合建案係授與游秀英代理權，委由游秀英全權處理，惟廖文堂乃原告為履行上開合建契約，委託辦理請領建築執照事宜之巨達公司法定代理人，並非兩造所訂合建契約之當事人或見證人等情，已據原告於起訴狀內所自承，復有卷附合建契約書，及原告與巨達公司所訂委託規劃設計監造合約書足憑，故證人廖文堂並未參與兩造訂定合建契約之過程，其本人及所經營之巨達公司與被告均無契約關係存在，對於被告如何履行與原告所訂合建契約，及被告有無授權游秀英處理履行合建契約事宜，衡情應無充分瞭解，此觀廖文堂先前代表巨達公司於本件訴訟中到庭時（按原告起訴時亦將巨達公司列為被告，惟嗣後撤回該部分起訴），陳稱：巨達公司對於合建契約之內容與條件，均不清楚等語（參見本院99年5月28日言詞辯論筆錄第1頁反面），益足明瞭。再參諸原告自承：證人廖文堂在原告、李有明與游秀英簽訂上開協議書時，是否在場，其已不太記得等語，則廖文堂有無親自見聞該協議書之簽訂經過？顯有疑問，是該名證人縱經通知到庭，對於游秀英簽署該協議書，是否經過被告授與代理權？此一待證事項之釐清，未必有所助益，本院因而認為該名證人無訊問之必要，附此敘明。此外，原告並未提出其他證據，證明游秀英係基於被告所授與之代理權，以隱名代理之方式，為被告簽訂上述協議書，就此項利己事實之不能證明，應受不利之認定，則原告主張：上開協議書係游秀英代理被告所訂立，對於被告發生效力等語，尚非可採。
⒉再按民法第169條規定之表見代理，係由自己之行為表示以
代理權授與他人，或知他人表示為其代理人而不為反對之表示，始須對第三人負授權人之責任。原告主張其曾交付游秀英1,000,000元，託其轉交巨達公司，供作辦理上開合建案建築執照之費用等語，為被告所否認，且原告就此未提出任何證據以實其說，其據此主張游秀英係以被告代理人之身分履行合建契約，被告已知情卻未為反對表示云云，自無可採。原告復未能舉證證明被告曾以自己之行為，表示以代理權授與游秀英，或知游秀英曾表示為其代理人，而未為反對之表示，則其主張被告就游秀英簽訂之協議書，應依前揭條文規定，負表見代理之授權人責任等語，亦無足取。
⒊退步言之，縱認原告主張：上述協議書係被告授權游秀英代
理其簽訂，或被告雖未授與游秀英代理權，惟就該協議書應負表見代理之授權人責任等語，為可採信；然由上開協議書之本文：「座落台中市○○區○○段地號5、6-1、7、8-1、
15、15-1、16、16-1、16-2號等玖筆土地面積約1600餘坪（以地政機關登記為準）與古文城與李有明訂立合建契約在案，因雜項執照延遲避免雙方受到損失，建方同意地主出售土地以每坪肆萬伍仟元為最高成交價值，但建方有優先承購權（即日起至86年7月17日止）。建方放棄承購時，合建契約存續中所支付之款項，除本金外以銀行最高利率補償，合建契約終止。協議期間雜照核准時，買賣終止，仍以原案進行之」，及其末尾之「本協議自86年6月16日起86年7月17日終止逾期作廢」等語綜合觀之，原告與李有明（即該協議書所稱建方）應係同意被告（即該協議書所稱地主）在86年6月16日至同年7月17日之間，得以不超過每坪45,000元之價格，出售系爭土地，惟原告與李有明得以相同條件優先承購，倘原告與李有明放棄優先承購系爭土地者，其2人與被告所訂上述合建契約即因而終止，且被告必須返還原告與李有明於合建契約存續期間所支付款項，並且補償利息。易言之，原告、李有明與被告所訂上開合建契約之終止，與被告依該協議書所負對原告與李有明返還合建契約款項及補償利息等債務之發生，均以被告於86年6月16日至同年7月17日之期間內，將系爭土地以未逾每坪45,000元之價格出售，且原告與李有明放棄依相同條件優先承購，為其要件。而被告陳稱：該協議書所定上述期間內，並無人願以不超過每坪45,000元之價格，向被告購買系爭土地，故未發生原告與李有明得優先承購之問題等語，為原告所不爭執，堪信屬實。是該協議書所定合建契約終止，與被告應返還原告已付款項及補償利息之條件，既未成就，原告、李有明與被告所訂合建契約自未終止，被告亦無須依該協議書內容，返還原告依合建契約所支付款項及補貼利息。原告雖主張：上述協議書之真意，係只要其與李有明未於86年7月17日承購系爭土地，被告即應就其2人於合建契約存續中支付之款項，加計利息予以補償；至該協議書末段：「協議自86年6月16日起至7月17日終止，逾期作廢」，其意係指原告承購系爭土地之權利，僅至86年7月17日，非指原告得請求被告返還依合建契約所支付款項及補償利息之時間，僅至86年7月17日止，否則該協議書所稱：「建方放棄承購時，合建契約存續中所支付之款項，除本金外，以銀行最高利率補償，合建契約終止」等語，將成具文等語，惟為被告所否認。參以該協議書內有關「建方放棄承購時，合建契約存續中所支付之款項，除本金外以銀行最高利率補償，合建契約終止」等文字，乃緊接在「建方同意地主出售土地以每坪肆萬伍仟元為最高成交價值，但建方有優先承購權（即日起至86年7月17日止）」等語之後，其文義已清楚顯示締約者之真意，係以建方在86年7月17日前，得就地主以每坪45,000元以內之價格出售系爭土地一事，行使優先承買權而未行使，為合建契約終止及地主返還款項及補償利息之條件，亦即，該協議書所謂「建方放棄承購」，係指原告與李有明放棄依該協議書所定條件行使優先承買權而言；倘如原告主張：只要其與李有明不購買系爭土地，被告即應返還原告依合建契約所支付款項及補貼利息者，原告與李有明、游秀英又何須大費周章，就原告與李有明得優先承購系爭土地之價格及期間，特別明文約定？況且，該協議書末尾之「協議自86年6月16日起至7月17日終止，逾期作廢」等字句，並未區分協議書內容中之何部分至86年7月17日即告終止，何部分則否，故該協議書之全部內容，於86年7月17日之後，自均已失效，是原告主張前述文字係指其得向被告購買系爭土地之期間，於86年7月17日截止，惟被告應對其返還因合建契約所支付款項及補償利息之義務，卻未同時終了云云，顯與協議書之文義不符，缺乏堅強論據，殊難採憑。綜上，該協議書早在86年7月17日即已失效，且在其有效期間，並未發生原告與李有明得優先承購系爭土地而放棄承購之情事，則原告、李有明與被告所訂合建契約並未終止，被告對於原告與李有明，亦不負有依協議書內容返還合建契約款項及補償利息之義務，則原告主張該合建契約業已終止，被告應依民法第259條規定，及上開協議書內容，返還其因合建契約所支付款項，並補貼利息，自屬無憑，不能准許。
五、綜上所述，原告在與被告訂定合建契約後，僅給付被告現金3,000,000元，原告竟請求被告返還6,000,000元並加計按週年利率20%計算之利息494,999元，就其中3,000,000元及利息部分，要屬無據。又上述協議書並非被告所簽訂，原告亦無法證明被告曾授權訴外人游秀英代理簽署該協議書，或被告就游秀英訂定該協議之行為，應負表見代理之授權人責任，則該協議書之效力並不及於被告；況該協議書所定合建契約終止，與被告應返還原告依合建契約所支付款項及補貼利息之條件，於協議書有效期間內並未成就，該協議書復已逾期作廢，則原告主張合建契約業已終止，被告應依民法第259條規定與上開協議書約定，返還其於合建契約存續期間支付之3,000,000元，並補貼按週年利率20%計算之利息，亦非有據。從而，原告訴請被告給付6,494,999元，及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按週年利率5%計算之法定利息，為無理由，應予駁回；其假執行之聲請亦因訴之駁回而失所依附，應併駁回。
六、本件事證已臻明確，上述爭點㈢及兩造其餘攻擊防禦方法，經核均與判決結果無影響，爰不分別斟酌論述，附此敘明。
七、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第78條。中華民國100年3月25日
民事第二庭法官鍾啟煒以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國100年3月25日
書記官