裁判字號：臺灣臺中地方法院99年重訴字第455號民事判決
裁判日期：民國100年03月25日
裁判案由：履行契約
臺灣臺中地方法院民事判決99年度重訴字第455號原告 黃明坤 訴訟代理人 周進文 律師複代理人 李宗炎 律師被告 楊美錦
廖太林 共同訴訟代理人 許博堯 律師複代理人 林蕙姿 上列當事人間請求履行契約事件，本院於民國100年3月11日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應給付原告新臺幣參佰伍拾壹萬捌仟壹佰肆拾元，及自民國一○○年三月二十五日起至清償日止，按週年利率百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔二分之一，餘由原告負擔。
本判決原告勝訴部分，於原告以新臺幣壹佰貳拾萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告以新臺幣參佰伍拾壹萬捌仟壹佰肆拾元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
壹、程序事項：按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴，但請求之基礎事實同一者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第2款定有明文。本件原告起訴時，原係依買方議價委託書及不動產買賣契約書之約定，主張兩造間之買賣契約不存在，請求被告返還被告所交付之價金；嗣於民國100年1月4日具狀主張依民法第252條之規定酌減違約金，並追加依民法第179條及同法第182號第2項之規定，請求被告二人返還經酌減之違約金，核係就同一不動產買賣關係之基礎事實而為請求，揆諸前揭規定，自應准許，合先敘明。
貳、兩造爭執要旨：原告方面：
㈠原告主張：
⒈臺中縣大里市（99年12月25日已改制為臺中市○里區○
○○段104、105及106地號土地（下稱系爭3筆土地）相毗鄰，於99年7月17日，原告經訴外人 林昭碧 告知系爭3筆土地之所有權人有出售意願，詢問原告是否有購買意願，原告鑒於系爭3筆土地之地形及面積，如合併使用可興建大樓，故表示願意共同買受之，並與林昭碧簽立議價金收據，載明原告願買受之價格，使林昭碧得以與系爭3筆土地之所有權人或仲介人交涉。
⒉99年7月19日，林昭碧向系爭3筆土地之仲介人詢問各所
有權人願意出賣之價格，其中系爭104地號土地之仲介人表示簽立買賣契約時，原告應付全部買賣價金之七成作為定金，因該交易條件與一般買賣不同，故原告雖表明願意買受，但訂約時間須晚於系爭105、106地號土地之訂約日數日，以便調集款項。
⒊99年7月20日上午，林昭碧與被告二人之代理人即訴外
人 蔡柳坤 簽立買方議價委託書，約定除由原告向被告二人買受系爭106地號土地外，另以特約事項約定原告就系爭3筆土地需同時取得買賣始完成，否則系爭106地號土地之買賣即作廢，視為買賣不成立，被告應無息將所收取定金返還原告。99年7月21日，原告委由林昭碧分別交付面額新臺幣（下同）1,000,000元之支票予系爭105地號土地所有權人即訴外人 吳尾妹 、面額2,000,000元之支票予被告二人，以作為買賣土地之訂金，並約定於99年7月22日與被告二人及吳尾妹簽立買賣契約。
⒋嗣被告二人於99年7月22日與原告就系爭106地號土地簽
訂買賣契約書，該契約係由蔡柳坤與代書即訴外人 蔡春祺 參考買方議價委託書洽定契約內容，蔡春祺並詢問買賣契約書上是否須標明應同時買賣系爭105及104地號土地？蔡柳坤表示系爭104地號土地所有權人已確定同意出售予原告，買方議價委託書已約定明確，毋庸再於買賣契約書特別標明，至於系爭105地號土地之所有權人如知悉系爭106地號土地之交易條件，則有可能不同意以原約定價格出售，對其將來之意願，蔡柳坤表示仍有變數，須特別再於買賣契約書註明系爭105地號土地應同時買受，故於買賣契約書附記事項㈠約定：「乙方（即被告）需配合鄰地大里市○○段○○○○號由甲方（即原告）取得買賣本約才算完成，否則甲方得視買賣不成立，乙方需無息將定金退還。」另兩造約定買賣價金為65,018,140元，連同買方議價委託書簽立時已給付之款項，原告當日共給付被告二人定金6,518,140元。同日下午，原告與吳尾妹就系爭105地號土地簽訂買賣契約書，林昭碧並要求蔡柳坤與系爭104地號土地之所有權人安排簽約之時間，蔡柳坤當場允諾將儘速聯絡。
⒌99年7月24日，蔡柳坤竟向林昭碧表示系爭104地號土地
之所有權人因原告拖延訂約時間，所以不同意出售，原告多次請求被告二人及蔡柳坤協調，迄今仍無法完成。
系爭104地號之土地所有權人既不同意出售土地予原告，兩造之買賣契約即應自動作廢，原告自得依據買方議價委託書及買賣契約書之約定，請求被告二人返還原告已給付之定金。
⒍又如認為兩造間之買賣契約有效，且被告二人以原告遲
延給付價金為由解除兩造之買賣契約為有理由，然因被告二人沒收之違約金，實屬過高，原告亦得請求法院酌減該違約金之數額，而依不當得利請求被告二人返還之。並聲明：⑴被告應給付原告6,510,000元，及自起訴狀繕本送達被告翌日（即99年10月7日）起至清償日止，按週年利率百分之5計算之利息；⑵願供擔保，請准宣告假執行。
㈡對被告抗辯之陳述：
⒈被告楊美錦為蔡柳坤之配偶、被告廖太林為蔡柳坤之姪
子，被告辯稱未授權蔡柳坤，與常情不合。且99年7月22日兩造簽訂買賣契約書時，被告二人亦目睹買方議價委託書，被告明知蔡柳坤代理簽立該買方議價委託書，亦未當場有何反對意見，顯見被告二人辯稱未授權蔡柳坤云云，並非事實。
⒉買方議價委託書係於99年7月20日簽立，並未有原告所
指於99年7月17日事先審閱，而後再於20日簽約之情事。縱使如被告所稱買方議價委託書係於99年7月17日先交付審閱，如原告於19日已不同意系爭104地號土地所有權人所要求之交易條件，林昭碧及蔡柳坤即不可能再於99年7月20日簽署買方議價委託書。
⒊被告二人於簽訂買賣契約當時，對於系爭104、105地號
土地應同時買受之約定有特別詢問，蔡春祺曾依其與蔡柳坤討論之過程向被告二人說明，被告二人同意後始簽署買賣契約。簽署完畢後，蔡柳坤特別交代在場之人不得將系爭106地號土地買賣成立相關細節洩漏，以免系爭105地號土地所有權人變卦。
⒋如兩造於99年7月22日簽立買賣契約時，已確定系爭104
地號土地所有權人不同意出售，且原告亦同意不將該筆土地列入共同買受之範圍，為何99年7月22日完成系爭105地號土地買賣契約書之簽訂後，林昭碧仍要求蔡柳坤儘速與系爭104地號土地所有權人聯絡？於24日系爭104地號土地所有權人表示不同意出售後，蔡柳坤為何又要將此訊息告知林昭碧？此可認定系爭104地號土地應同時買受為買賣條件。
⒌兩造於99年7月22日訂立買賣契約，被告二人於同年8月
18日解除契約，不到一個月時間，被告竟可取得高達6,518,140元之款項，顯然與一般客觀事實，社會經濟狀況不相當，再徵諸近期房地產價格明顯上漲，被告亦不致因契約解除而受有損害。又系爭106地號土地雖經原告聲請假扣押，但被告如欲出售，仍得提供反擔保。
被告方面：
㈠蔡柳坤為系爭106地號土地賣方之介紹人，被告二人從未
出具任何之授權文件予蔡柳坤，原告主張其為被告二人之代理人云云，顯有誤會。又蔡柳坤與林昭碧在99年7月17日簽立買方議價委託書時，林昭碧並未表明其係代理原告，直至99年7月22日買賣契約簽訂時，被告二人與蔡柳坤始知悉買受人為原告，故被告二人並未與原告於99年7月17日訂立買方議價委託書。又買方議價委託書之性質應屬民法第565條之「居間」契約，與林昭碧在99年7月17日訂立買方議價委託書者為祥利開發不動產社，並非被告或蔡柳坤，該買方議價委託書所稱甲方為原告，其代理人為林昭碧，所稱乙方則指祥利開發不動產社，向原告收取仲介費用者亦為祥利開發不動產社，故原告與被告二人簽訂買賣契約時，其原意如為一併購買系爭104地號土地，自應向祥利開發不動產社之不動產經紀人 張典鴻 、 黃儁昌 確認，而非詢問被告二人或蔡柳坤。
㈡系爭106地號土地之買賣契約書簽訂過程為：被告二人於
99年7月22日早上11點至祥利開發不動產社時，原告所指定之代書蔡春祺已將該買賣契約書之條文內容製作完畢，蔡春祺向被告二人解釋該買賣契約書之內容，被告二人即要求刪除該買賣契約書附記事項㈠之約定，蓋因被告二人僅單純想出賣系爭土地，不希望買受人將系爭105、106地號土地混為一談。經買方仲介林昭碧告知附記事項㈠之內容係買方要給其他股東看的，請賣方配合等語；另賣方仲介蔡柳坤則表示，附記第一點之內容僅形式上之約定，因買方已給付1,000,000元之定金予系爭105地號之所有權人，並其約定當日下午2點簽約，故附記事項㈠之內容不會影響被告二人之權利等語。再經被告二人向原告求證蔡柳坤前述陳述之內容屬實後，始在系爭買賣契約書上簽名，當日兩造從未談及系爭104地號土地任何之事情。被告二人事後始知悉，祥利開發不動產社之人員黃儁昌、 林玉瑞 在被告二人未到場前，即詢問原告於系爭104地號土地尚未談妥買賣條件之前及系爭106地號土地目前出租第三人作為停車場，於99年12月31日租期屆滿前，是否暫緩簽訂系爭106地號土地之買賣？原告回答其取得系爭105、106地號土地已足夠開發，且願由被告二人收取停車場之租金至99年12月31日止。
㈢兩造發生買賣糾紛後，被告二人曾向蔡柳坤質問何以未經
授權竟與林昭碧簽立買方議價委託書，蔡柳坤稱與林昭碧簽立買方議價委託書之日期為99年7月17日（並非原告在起訴狀所稱之7月20日），簽立後，林昭碧並交付面額2,000,000元之支票1紙與蔡柳坤。林昭碧並表示系爭104地號土地賣方仲介即訴外人 陳錦楠 所提之出賣條件及付款條件（即每坪單價270,000元，簽約時須收價金之7成），原告應可接受，故與林昭碧簽立買方議價委託書。99年7月19日，林昭碧請蔡柳坤通知陳錦楠告知系爭104地號土地之所有權人於21日上午10時至陳錦楠之公司簽訂買賣契約。
惟於99年7月20日，林昭碧又表示原告反悔，請蔡柳坤告知陳錦楠取消21日簽約事宜。林昭碧並告知蔡柳坤系爭106地號土地之買賣繼續，並訂於22日上午10點半簽約。是以原告在99年7月20日即已知悉無法買受系爭104地號土地，且無法買受之原因乃歸責於自身。被告二人及蔡柳坤不可能於99年7月22日訂立買賣契約時向原告表示系爭104地號土地所有權人已確定同意出售。
㈣系爭105地號土地所有權人於7月22日之前已收受原告所交
付面額1,000,000元之支票作為定金，並談妥付款條件，雙方預定於7月22日下午2時簽立契約，可見雙方早已達成買賣合意，並無原告所稱蔡柳坤沒有把握系爭105地號土地所有權人會同意出售予原告，為慎重起見，始特別於買賣契約書上加註系爭105地號土地。
㈤原告及其父即訴外人 黃金旺 父子為金旺盛國際建設有限公
司之負責人，大里區之建案有一半以上為該公司所投資開發，可知原告有土地開發及土地投資之專業背景，且原告在99年7月21日已交付吳尾妹1,000,000元之定金，於同年月22日簽訂系爭106地號土地之買賣契約時對於已成定局之系爭105地號土地尚於買賣契約書加註第1點之約定，可判斷原告應為行事風格極為謹慎之人，而系爭106地號土地之買賣金額高達65,018,140元，如兩造約定以原告取得系爭104地號土地為成立條件者，焉有於買賣契約書之附記事項㈠未將系爭104地號土地一併列入之理？蔡柳坤與原告非親非故，亦未經系爭104地號土地所有人之授權，原告焉有可能片面輕信蔡柳坤之說法，即確定系爭104地號土地之所有權人會出售予原告？兩造間之買賣契約書附記事項㈠之所以未將系爭104地號土地一併列入，係有意將系爭104地號土地排除在外，不容原告捨契約文字之約定，而將之曲解為買賣契約之成立，係以原告一併取得系爭104、105地號土地為成立條件。
㈥99年7月22日原告與被告二人、吳尾妹就系爭106、105地
號土地簽立之買賣契約書皆未加註系爭104地號土地應一併取得之條件，由此可判斷原告於當日僅有購買系爭106、105地號土地之意願，而無購買系爭104地號土地之意願。系爭3筆土地中，105地號居中且地形狹長、面積最為狹小，單獨購買系爭105地號土地根本不符合一般建商購買土地之經濟效益，惟原告竟依約付清系爭105地號土地之20,000,000元買賣價金，並於99年10月8日完成土地所有權移轉登記，於本件卻主張兩造之買賣契約書作廢，顯見原告欲藉最少之土地資本，箝制系爭104、106地號2筆面積較大之土地。
㈦兩造間之買賣契約書第3條第2項約定原告應於99年8月3日
給付買賣價金第2期款13,500,000元，然原告並未依約給付，被告二人於99年8月11日以存證信函催告原告應於函到7日內給付之，否則賣方將逕依買賣契約書第10條之約定解除買賣契約，然原告仍未給付，故被告二人再於99年8月18日以存證信函通知原告解除買賣契約，原告已交付之定金及價金即為被告二人沒收違約金。
㈧被告所收取之違約金並無過高，蓋系爭106地號土地自99
年9月1日即由原告聲請假扣押遭地政機關為查封登記，故縱使該筆土地地價上漲，被告二人並未因地價上漲而獲利。又本件依「各級法院辦案期限實施要點」之規定，審判終結約需5年，於此期間，被告二人除無法出售該筆土地或向金融機構辦理融資，且須承擔經濟景氣榮枯之風險。另原告於買賣契約成立後，僅給付6,518,140元後即違約拒絕給付餘款58,500,000元，致被告二人喪失價金尾款利益。再依一般之不動產買賣習慣，定金約佔買賣價金之百分之10，本件違約金符合一般不動產交易。此外，參照行政院消費者保護委員會公布之預售屋買賣契約書範本第27條之約定內容，如賣方（即建設公司）違約時，違約金不得低於房地總價之百分之15，買方(即購屋者)違約時，違約金則不得高於房地總價之百分之15，原告之身分為建設公司之負責人，係以土地買賣為其專業，課以較高之違約金，方符事理，故本件違約金約定為總價之百分之10，並未過高。並聲明：⒈原告之訴及假執行之聲請均駁回；⒉願供擔保，請准宣告免為假執行。
參、本件經整理爭點結果如下：不爭執事項：（本院採為判決之基礎）
㈠系爭3筆土地相毗鄰，其中系爭104地號土地為訴外人黃健
二、 劉勝安 、 張陳桂媛 所有；系爭105地號土地為吳尾妹所有；系爭106地號土地為被告二人所有。
㈡99年7月17日之前林昭碧經由黃儁昌告知系爭3筆土地之所
有權人有出售意願，詢問原告是否有購買意願，原告表示願意共同買受，並於當日與林昭碧簽立議價金收據，載明原告願買受之價格，委託林昭碧代為處理。
㈢99年7月17日至20日之間，林昭碧至祥利開發不動產社與
該不動產社及蔡柳坤簽立買方議價委託書。特約事項第8點記載：「甲方須配合地號104號和大忠段105地號三筆土地同時取得買賣契約才算完成，如任一筆土地無法成交，視為買賣不成立，甲方需將訂金無息退還。」林昭碧同時交付2,000,000元之支票作為議價金。
㈣99年7月22日早上兩造簽訂買賣契約書，約定價金6,518,1
40元，買賣契約書附記事項㈠特別約定：「乙方（即被告）需配合鄰地大里市○○段○○○○號由甲方（即原告）取得，買賣本約才算完成，否則，乙方需無息將訂金返還。
」原告於簽約後，共交付定金6,518,140元。
㈤99年7月22日下午原告與系爭105地號土地所有權人簽訂買賣契約，並於99年10月8日移轉登記完畢。
㈥依兩造間之買賣契約書第3條第2項之約定，原告應於99年
8月3日給付買賣價金13,500,000元，惟原告未依約履行，被告於99年8月11日以存證信函催告原告給付，另於同年月18日以存證信函通知原告解除買賣契約，由原告於同年月19日收受。
爭執之事項：
㈠兩造之買賣契約是否約定若原告未能同時買受系爭3筆土
地，被告即應將定金返還於原告？㈡原告請求酌減違約金為10,000元，並請求被告將其餘定金
返還原告，有無理由？
肆、得心證之理由：兩造之買賣契約是否約定若原告未能同時買受系爭3筆土地
，被告即應將定金返還於原告？㈠查兩造曾於99年7月22日在祥利開發不動產社以系爭106地
號土地為標的簽立不動產買賣契約書，約定由原告以總價款65,018,140元承買系爭106地號土地，該不動產買賣契約書除就兩造各自應履行之義務及應負擔之費用互為約定外，另於附記事項㈠訂明：「乙方（即被告二人）需配合鄰地大里市○○段○○○○號由甲方（即原告）取得買賣，本約才算完成，否則甲方得視買賣不成立，乙方需無息將定金退還。」等節，有該不動產買賣契約書可證。是以兩造間之買賣契約僅明文約定以原告未能買受取得系爭105地號土地為該契約解除條件，而不包括系爭104地號土地，此項解除條件成就時，兩造間之買賣契約方失其效力，被告二人始應將已取得之定金返還原告。
㈡再查證人即祥利開發不動產社之合夥人林玉瑞於本院審理
中證稱：「（法官問：這份買賣契約書有看過嗎？）沒有看過，但是他們簽約時我有在場。」「（法官問：是否有提及104、105地號土地？）只有提到105，沒有提到104。
19日的時候有透過蔡柳坤聯絡104地號土地的所有權人的親戚陳錦楠，約定21日上午10點簽約...在106地號土地簽買方議價委託書之前就已經先跟104、105地號土地所有權人取得聯絡確定他的出賣意願。本來雙方約定21日在陳錦楠的住處要簽買賣契約，但是在20日傍晚5點買方仲介林昭碧親自來我們公司說買賣要取消，他說付款條件有問題...買方一下子沒有辦法拿出這麼多的錢，在20日的傍晚我透過蔡柳坤聯絡陳錦楠，陳錦楠再聯絡賣方。賣方不是很高興，因為他們都已經請假準備好21日要來臺中簽約，陳錦楠回報說暫緩簽約，後來就說不賣了。22日106地號土地簽約的時候並沒有提及104地號土地的問題，有提到105地號，是黃金旺要求要把105地號加進去。22日當天簽約前蔡柳坤先到，他有跟建商說等到他的租約到期再賣，也提到說可以等到104、105都買好以後再來買我的106。
黃金旺後來還是想買104地號，有請我們跟104地號所有權人談。」等語，核與證人蔡柳坤於本院審理中證述：「（法官問：簽不動產買賣契約書的時候是否在場？）99年7月22日上午簽的...因為林昭碧在99年7月20日下午5點左右已經叫我通知104地號的地主原告不買了，所以99年7月22日我就說不然今天106地號也不要簽約，黃金旺...要我不要管這麼多，他還是堅持要買。之後我就打電話要被告二人到場，代書已經把契約書寫好，簽約時代書一邊唸，我們一邊看，唸到加註105地號部分，被告二人即說他們不要賣了。到最後我向他們說99年7月21日下午兩點105地號的地主已經收了訂金100萬元，林玉瑞有拿收據給廖太林看，他們才同意並簽約，沒有再提104地號的問題。
」「林昭碧在99年7月20日上午，我們與林玉瑞、 黃雋昌 在祥利開發不動產社討論簽約的事情，已經確定三筆土地都聯絡確定要出來簽約了，林昭碧才在買方議價委託書買方要約書╱議價委託書選擇確認書下面簽名確認這份契約沒有問題，所以20日下午4點我們又聚在一起討論21日要簽104地號的問題，討論到一半，林昭碧接到電話，講了很久，說他們董事長不買了，要我打電話取消。」等語相符；加以證人蔡柳坤於99年7月20日16點58分以其行動電話號碼0000000000號撥打陳錦楠行動電話號碼0000000000號，通知陳錦楠取消99年7月21日系爭104地號土地簽約一事，亦有通聯記錄1紙附卷可佐。可知兩造於99年7月22日簽定不動產買賣契約書之前，原告確曾透過蔡柳坤聯絡系爭104地號土地所有權人，約定於99年7月21日10點簽訂系爭104地號土地之買賣契約，惟99年7月20日17時許，原告因一時之間無法湊齊系爭104地號土地所有權人所要求訂約時應一次付清7成價金之條件，故委由林昭碧透過蔡柳坤向系爭104地號土地之所有權人通知翌日簽約取消。嗣兩造於99年7月22日上午簽訂系爭106地號土地之買賣契約書時，原告僅要求將原告買受取得系爭105地號土地列為買賣契約之生效要件，並未提及系爭104地號土地。至於證人林昭碧雖證稱其於99年7月24日才得知系爭104地號土地之所有權人暫時不賣云云，惟其證詞不僅與證人林玉瑞、蔡柳坤上開證述不符，且其就99年7月22日兩造簽訂買賣契約書時是否提及系爭104地號土地一節，先稱：「蔡柳坤先生說104地號沒有問題，所以就沒有再附上去。105地號土地的買賣沒有問題，但是黃金旺要求加註上去，因為怕賣方會調整價位。」等語，繼則改稱：「104地號土地沒有寫上去我不是很清楚，但是我知道105地號土地是黃金旺特別要求。」等語，其前後證詞不一，此部分之證述自難採信。準此，兩造於99年7月22日簽訂買賣契約書時既未提及系爭104地號土地，且該買賣契約書亦未將原告買受取得系爭104地號土地與系爭105地號土地一併列為兩造間買賣契約之生效要件，則原告之後未能與系爭104地號土地所有權人簽訂買賣契約，自不影響系爭106地號買賣契約書之效力。
㈢原告雖主張蔡柳坤於兩造簽訂買賣契約書當日，曾表示系
爭104地號土地所有權人已確定同意出售予原告，買方議價委託書亦已約定明確，故買賣契約書無庸特別標明，而系爭105地號土地之所有權人如知悉系爭106地號土地之交易條件，則有可能不同意以原約定價格出售，對其將來之意願，蔡柳坤表示仍有變數，須特別再於買賣契約書註明105號土地應同時買受云云。然查原告與系爭105地號土地所有權人早於兩造簽訂買賣契約書之前即已談妥系爭105地號土地之買賣總價金為20,000,000元，原告已交付票面金額1,000,000元之支票1紙作為定金，並約定於99年7月22日下午2點簽立契約一情，有訂金收據1紙為證，則原告就已談妥價金及付款條件之系爭105地號土地尚要求作為兩造買賣契約書之生效要件，就仍未談妥條件，較不確定之系爭104地號土地豈有反而僅以口頭約定之理？更何況蔡柳坤並非系爭104地號土地之所有權人，其就該筆土地並無處分權利，苟原告希望同時買受系爭3筆土地以利整體開發，不願僅單獨買受其中2筆，其自當要求被告二人將系爭104地號土地之取得一併列為買賣契約之生效要件，要無可能僅列系爭105地號土地，而獨漏系爭104地號土地，原告上開主張顯與常情不合。再者，依證人林玉瑞及蔡柳坤所述，原告於兩造簽訂買賣契約書之前，即委由林昭碧透過蔡柳坤通知系爭104地號土地買賣簽約取消一事，可見系爭104地號土地係因原告自身之因素而未能簽訂買賣契約，原告於兩造簽訂買賣契約之時，衡情自不會將系爭104地號土地之取得一併列為買賣契約之生效要件，益見兩造自始未合意以系爭104地號土地由原告買受取得為買賣契約之解除條件。
㈣原告再主張蔡柳坤於99年7月20日代理被告二人與林昭碧
簽訂買方議價委託書時，兩造已約定買賣契約之生效以系爭3筆土地同時買受為要件云云。而查買方議價委託書第8點特約事項固約定：「甲方須配合地號104號和大忠段105號共三筆土地同時取得買賣才算契約完成，如任一筆土地無法成交，視為買賣不成立，甲方需將定金無息退還。」等語，並經祥利開發不動產社之營業員黃儁昌、林昭碧及蔡柳坤簽名、蓋章或按捺指紋於後。惟細譯該買方議價委託書之內容，係林昭碧為購買系爭106地號土地而委託祥利開發不動產社以每坪400,000元之價格向被告二人協商議價，被告二人及蔡柳坤均非該買方議價委託書之當事人，該買方議價委託書自不得拘束被告二人及蔡柳坤。況且縱使被告二人曾授權蔡柳坤與原告議價，且蔡柳坤於議價過程中亦同意若原告未同時買受取得系爭3筆土地，買賣契約即視為不成立，然兩造於買賣契約簽約當日，既均未提及系爭104地號土地，而原告取得系爭104地號土地亦未納入兩造買賣契約之生效要件，自難認為兩造就此已達成合意。原告上開主張，亦不足採。
㈤綜上，兩造之買賣契約並未約定若原告未能同時買受系爭
3筆土地，被告二人即應將定金返還於原告，則原告以其未能取得系爭104地號土地，主張該買賣契約無效，並請求被告二人返還原告已交付之定金，即無理由。
原告請求酌減違約金為10,000元，並請求被告將其餘定金返
還原告，有無理由？㈠查原告於99年7月22日下午與系爭105地號土地所有權人簽
訂買賣契約，並於99年10月8日辦理移轉登記取得該筆土地（參件不爭執事項㈤），是以兩造於買賣契約書附記事項㈠約定之解除條件，已確定不成就，原告即有依該買賣契約履行價金給付之義務。而依兩造間之不動產買賣契約書第3條第2項及第10條之約定：「本契約成立同時，由甲（即原告）先向乙（即被告）給付金新台幣貳佰萬元正為定金並充為價金之壹部，而由乙確實親收足訖，其殘餘價金付款方法約定如左：一、99.7.22簽約金交付肆佰伍拾壹萬捌仟壹佰肆拾元正。二、99年8月3日乙方備齊移轉證件交付壹仟叁佰伍拾萬元正。三、99.8.21交付完稅款貳仟萬元正，同時開立尾款同額本票於兌現後無條件返還。
四、尾款於99.4.14交付貳仟伍佰萬元正（配合貸款）。」「甲如不履行（即原告）本契約交付殘餘價金時，或因可歸責於甲之事由，致不能如期交付殘餘價金時，聽由乙方（即被告二人）解除契約，所交定金及價金，悉被乙沒收作為違約金，甲不得異議。」原告本應於99年8月3日給付買賣價金第2期款13,500,000元，屆期卻未依約給付，被告二人遂依上開約定於99年8月18日以存證信函通知原告解除買賣契約，經原告於同年月19日收受（參件不爭執事項㈥），故兩造間之買賣契約業經被告二人解除無訛。
㈡按當事人得約定債務人於債務不履行時，應支付違約金。
違約金，除當事人另有訂定外，視為因不履行而生損害之賠償總額；約定之違約金過高者，法院得減至相當之數額，民法第250條第1項、第2項前段、第252條分別定有明文。再按解除權之行使，不妨礙損害賠償之請求，民法第260條亦有明定。又違約金債權，於有約定之違約情事時即已發生，不因契約解除而隨同消滅。而違約金是否相當，須依一般客觀事實，社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為斟酌之標準。且約定之違約金過高者，除出於債務人之自由意思，以任意給付，可認為債務人自願依約履行，不容其請求返還外，法院仍得依前開規定，核減至相當之數額（最高法院79年台上字第1915號民事判例、94年度台上字第360號民事判決要旨參照）。本件兩造間之買賣契約既經被告二人解除，依買賣契約書第10條之約定，原告所交付之定金及價金，即由被告二人沒收作為違約金，視為原告不履行債務債務所生之損害賠償總額，依民法第252條規定，本院即得予以酌減。茲審酌兩造於99年7月22日簽立買賣契約書後，不到1個月即生本件買賣紛爭，原告旋經被告二人發函解除契約，致被告二人因締結本件買賣契約所花費之勞力、時間、精神及費用化為烏有，並喪失取得其餘買賣價金之利益；且系爭106地號土地因原告聲請假扣押而閒置至今，有土地登記謄本可查，被告二人目前仍無從處分該筆土地，而必須承受將來土地價值下滑之風險等客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害等情狀，認原告給付之違約金6,518,140元，核屬過高，應酌減至3,000,000元，始為適當。
㈢末按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還
其利益。雖有法律上之原因，而其後已不存在者，亦同；受領人於受領時，知無法律上之原因或其後知之者，應將受領時所得之利益，或知無法律上之原因時所現存之利益，附加利息，一併償還；如有損害，並應賠償，民法第17
9條、第182條第2項規定甚明。本件被告二人受領之違約金經本院酌減後，被告二人就核減之金額3,518,140元即無受領之法律上原因，原告自得依前開規定請求被告返還上開金額。又被告受有不當利益係因本院酌減違約金所致，被告自本院判決時起，始知其所受領者屬不當得利，故原告得請求之利息，應自本院判決時起即100年3月25日起算。
綜上所述，原告依不當得利法律關係請求被告給付3,518,14
0元，及自100年3月25日起至清償日止按週年利率百分之五計算之遲延利息，為有理由，應予准許；其餘逾此部分之請求，則無理由，應予駁回。
兩造陳明願供擔保請准宣告假執行及免為假執行，於原告勝
訴部分，核無不合，爰分別酌定相當擔保金額准許之。至於原告敗訴部分，其假執行之聲請，因失所依附，應予駁回。
伍、訴訟費用負擔之依據：民事訴訟法第第79條、第85條第1項前段。
中華民國100年3月25日
民事第四庭審判長法官楊國精
法官黃文進法官林筱涵正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。如委任律師提起上訴者，應一併繳納上訴審裁判費。
中華民國100年3月25日
書記官