臺灣臺南地方法院105年度訴字第161號民事判決

裁判字號：臺灣臺南地方法院105年訴字第161號民事判決

裁判日期：民國105年04月06日

裁判案由：侵權行為損害賠償

臺灣臺南地方法院民事判決105年度訴字第161號原告 蔡淑婷 被告 謝忠仁 上列當事人間請求侵權行為損害賠償事件，經本院於民國105年3月22日言詞辯論終結，判決如下：
主文原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新臺幣柒仟伍佰柒拾陸元由原告負擔。
事實及理由
一、原告主張略以：㈠原告於民國（下同）103年底至104年初間因設立「觀亭頭皮
管理工作室」之需要，透過「林媽媽房屋」介紹欲承租被告所有坐落於臺南市○○區○○○街○○號1、2樓之建物，簽約當日原告偕同友人與被告協商租賃條件，原告考量工作需要裝潢及儀器設備設置等問題，要求被告同意二個條件「一、不將建物出售。二、租期至少五年」，被告當場同意絕不會將建物出售，但要求二年一簽，二年後再行續約；原告見被告答應不出售建物且願意二年後續約，遂與被告簽署租賃契約書（下稱系爭契約書），租期自104年3月1日至106年3月1日止、租賃標的為臺南市○○區○○○街○○號1樓（下稱系爭房屋；被告不願出租2樓之建物），詎被告違反當初之約定，竟於104年年底就將建物出售，新所有權人即訴外人 蕭崇朗 於105年1月開始裝潢2樓，頻繁進出施工及鉅大裝璜施工聲響、粉塵，還將原告用電剪掉，被告店面有半邊無法供電，客人也因此情況不願來店，嗣蕭崇朗表示不願出租給原告，原告真的欲哭無淚。
㈡按「因可歸責於債務人之事由，致給付不能者，債權人得請
求損償損害。」、「因可歸責於債務人之事由，致為不完全給付者，債權人得依關於給付遲延或給付不能之規定行使其權利。因不完全給付而生前項以外之損害者，債權人並得請求賠償。」民法第226、227條分別訂有明文，而本件因被告違反雙方「不將建物出售」、「願意二年後續約之約定」，導致原告無法營業、需將建物裝潢拆除、生財儀器搬遷等損失如下：
⒈裝潢期間無法營業損失新臺幣（下同）50,000元。
⒉裝潢費用151,500元。
⒊水電工程費用40,000元。
⒋外牆裝修費用21,700元。
⒌設置招牌費用30,980元。
⒍搬遷生財儀器費用15,000元以上合計309,180元等語。
㈢並聲明：
⒈被告應給付原告新台幣309,180元，暨自本起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之5計算之利息。
⒉訴訟費用由被告負擔。
⒊准供擔保宣告假執行。
二、被告則以：㈠兩造以系爭契約為準，業經雙方簽名同意；原告所稱之口頭
承諾於系爭契約書沒有記載，也無雙方同簽名。房屋賣出時，有向新屋主說明還有租約，必須履行至合約時間結束，被告沒有提前終止租約趕人；被告也曾和新屋主、代書、永慶房仲及原告當面做「轉讓租約」，時間租金都一樣，無損原告之權利和金錢（目前原告即租客繼續營業中），如果當時有原告所稱之重要口頭承諾，租約轉讓當時，原告怎沒有當面要求寫在合約？㈡當初系爭房屋店面出租，被告只打算出租1年，但因為原告
說要裝潢，租1年時間太短，裝潢成本不能回本，所以原告要延長為2年，才更改合約；故原告已經知道「裝潢費用的成本和同意2年的租約」，因而，「並無店面續約」的問題，兩造同意才簽合約書。租約時間從1年改為2年（合約日期有修改、蓋章)合約時間到了，要看雙方有無意願繼續，不是單方面決定。
㈢訴外人永慶房仲帶客戶看房屋有半年多以上的時間，原告一
直都知道，也沒有跟新屋主有任何的反應。所以賣房屋，也是沒有意見，另原告承租店面，要何時營業？是否裝潢？裝潢費用多少？皆是原告的事情，和房東無關。如果本件系爭契約書不能舉證保障被告權益，則租約內容、時間、租金，都可以隨意主張，被告之房屋賣掉、過完戶，原告就稱其權利、財產損失，請求原告賠錢等，其心態可議。
㈣原告及證人之證詞，前後不一致，與事實不符，請原告提出
確實物證，況單以原告言詞及原告證人（男女朋友關係），其指控難以令人信服；原告稱當初就是太相信被告，才沒有將口頭承諾寫在合約書云云，然原告不是小孩子、不是剛出社會，其為美髮店老板，曾有租屋經驗，原告開美髮店、買護髮、洗髮、面膜產品，都知道寫合約書，也知道去進修臺北醫學頭皮養護諮詢師的證照資格，所以原告怎麼可能會相信口頭承諾？那麼，寫本件合約書要做什麼？原告所主張根本都不符合常理。兩造是委託「林媽媽租屋」出租房屋，並非兩造單獨去簽署系爭合約書，兩造是以合約書為準…合約書內容簽定流程：⑴合約內容都是經過雙方同意⑵租屋 仲介 ：親筆寫合約書內容⑶屋主、租客確認租約內容⑷確定後，最後才由雙方簽名。故不可能有欺騙之情形等語。
㈤並聲明：
⒈原告之訴駁回。
⒉訴訟費用由原告負擔。
三、得心證之理由：㈠按「當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任
。但法律別有規定，或依其情形顯失公平者，不在此限。」，民事訴訟法第277條定有明文；復按，「民事訴訟如係由原告主張權利者，應先由原告負舉證之責，若原告先不能舉證，以證實自己主張之事實為真實，則被告就其抗辯事實即令不能舉證，或其所舉證據尚有疵累，亦應駁回原告之請求。」（最高法院17年上字第917號判例足資參照）。
㈡原告雖主張被告於出租系爭房屋時口頭同意二個條件「一、
不將建物出售。二、租期至少五年」，嗣卻違約於租屋期間出賣系爭房屋致其受有裝潢費用及裝潢期間無法營業損失等合計達309,180元云云，被告則否認之，經查：
⒈證人 陳彥旦 證述：「（法官：承租契約是誰寫的你是否知道
？）當時還有房屋仲介，我不知道是誰寫的，到底是屋主還是仲介寫的我不清楚。」、「（法官：房屋租賃契約內容是誰講明的？）原告跟被告說的。」、「（法官：當時原告與被告有無約定什麼事情？）原告說要向被告承租房屋五年，但被告說要二年簽定一次租賃契約，二年後再續租，原告有告訴被告說期間房子不能賣，那時被告有跟原告講說這間房子有考慮要賣掉。」、「（法官：被告有無跟原告保證說，房子不要買賣？）被告有說在原告承租這間房子的期間，不要買賣，因為如果被告有要買賣，原告就不會向原告承祖這間房屋又裝潢了。」、「（法官：被告講這句話時，仲介是否有在場？）仲介有在現場，但我不能確定他有無聽到這件事情。」、「（法官：原告當時是如何跟被告表明，被告才說不要賣這間房子？）原告向被告表明，說承租這間房子及裝潢的錢都是跟家裡的人借的。」、「（法官：被告當時是跟原告當時保證不賣？還是表明不賣？）這點我不能確定。被告有說原告承租期間，被告不會賣這間房子」、「（法官：當時契約是否有載明這點？）好像沒有。」等語，足徵原告雖主張被告曾口頭同意「一、不將建物出售。二、租期至少五年」等二個條件，然尚無從確認，惟前開二個條件確實皆未載明於系爭契約書。
⒉證人 鄭豐志 則證述：「（法官：是否認識原告或被告？）原
先不認識兩造，因為我們是仲介公司，我們先去接洽被告後知道有房屋要出租，我們就去招商，原告因有要房子要租，所以來找我，由我接洽雙方租賃細節。」、「（法官：由你接洽雙方，有無有過三方面一起談租賃之情況？）討論打合約時三方都要在場。」、「（法官：當時原告要租房屋有無開立什麼條件？）原告當時沒有提什麼租賃條件，只有租金及房子談妥。因為仲介房子會帶房客去看房子，所以當時只有提到裝潢期，租金及房屋租賃起迄日期。」、「（法官：
當時原告有無提出其他特別條件？）沒有。」、「（法官：當時被告有無跟原告保證什麼時候之前不賣？）是沒有這種保證。」、「（法官：當時原告有無跟被告表明，不可以在短期間賣掉？）沒有。」、「（法官：三方面見面共幾次？）只有一次。我們公司原則上不可能將客戶資料送給對方，所以由我們去跟雙方條件協調後，再三方見面由兩造訂立契約」等語，足見本件系爭租賃契約之簽署，係由訴外人「林媽媽房屋」人員即證人鄭豐志居間聯繫，嗣偕同兩造簽署系爭租賃契約，然系爭租賃條件只有談妥租金及房子，並未提及其他條件，雖提及裝潢期，惟不包括被告向原告保證何時之前不賣系爭房屋等情。
⒊原告空言主張被告於出租本件系爭房屋時口頭同意「不將建
物出售」、「租期至少五年」，嗣卻違約致其損失云云，然其無法提出具體證據證明其主張為真實，況審酌證人陳彥旦、鄭豐志之證述，本件系爭租賃條件只有談妥租金及房屋，並未提及其他條件，更不包括被告向原告保證何時之前不出賣系爭房屋，且亦未於合約書中載明前開二條件，因而，原告主張被告於租賃房屋當時口頭承諾「不將建物出售」、「租期至少五年」，尚難憑採。從而，原告主張因被告違約致其損失裝潢費用及裝潢期間無法營業損失等合計達309,180元云云，實難採信為真。
四、綜上所述，原告無法證明被告於出租本件系爭房屋時確曾口頭承諾「不將建物出售」、「租期至少五年」之條件，則其主張因被告違約致其損失達309,180元云云，於法洵非有據，是本件原告依不完全給付法律關係請求被告給付309,180元，暨自本起訴狀繕本送達翌曰起至清償日止，按年息百分之5計算之利息，核無理由，應予駁回。本訴既經駁回，假執行之聲請失所附麗，併予駁回。
五、末按法院為終局判決時，應依職權為訴訟費用之裁判，民事訴訟法第87條第1項定有明文。查本件訴訟費用額為7,576元（包括第一審裁判費6,390元、證人旅費1,186元），爰依職權確定上開訴訟費用由敗訴之原告負擔。
六、又本件待證事實已臻明確，兩造其餘攻擊防禦方法及舉證，於判決結果已不生影響，爰不一一詳為論述，附此敘明。
七、據上論結，原告之訴為無理由，依民事訴訟法第78條、第87條第1項，判決如主文。
中華民國105年4月6日
民事第一庭法官何清池以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後廿日內，向本院提出上訴狀並表明上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達後廿日內補提上訴理由書（須附繕本）。
中華民國105年4月6日
書記官莊月琴