裁判字號：最高法院85年台上字第1226號民事判決
裁判日期：民國85年05月31日
裁判案由：返還價金
最高法院民事判決八十五年度台上字第一二二六號
上訴人漢鼎營造股份有限公司兼法定代理人甲○○○共同訴訟代理人 楊佳璋 律師被上訴人乙○○右當事人間請求返還價金事件，上訴人對於中華民國八十四年五月十五日臺灣高等法院第二審判決（八十二年度上字第一○九八號），提起上訴，本院判決如左：
主文原判決除假執行部分外廢棄，發回臺灣高等法院。
理由本件被上訴人主張：伊於民國八十年十二月三日分別與上訴人漢鼎營造股份有限公司（以下稱漢鼎公司）及甲○○○訂約，買受坐落臺北縣○○鎮○○○段梓樹灣小段四六一之二、四六一之六、四六一之七、四六一之一八、四六一之一九等號工業用地上之東方之珠大樓Ａ棟第六層住宅一戶及其基地之所有權應有部分，價款共新臺幣（以下同）五百零一萬元，伊已繳付漢鼎公司房價三十二萬元，繳付甲○○○地價六十一萬八千元。嗣從新聞報導得知工業用地不能建築住宅，上訴人不為告知，使伊陷於錯誤而買受，伊已於八十一年九月二十一日以存證信函向上訴人撤銷前開買賣契約之意思表示。又上訴人將工業區廠房違規隔間，以住宅出售，不能達到伊買受住宅之預定效用，應負物之瑕疵擔保責任。伊於八十二年二月十八日以準備書狀二之送達，為解除買賣契約之意思表示，亦無不合。上訴人應返還伊已付之價款及加付自付款日起之法定利息等情，求為命漢鼎公司給付三十二萬元及如原判決附表一所示利息，甲○○○給付六十一萬八千元及如原判決附表二所示利息之判決。
上訴人則以：系爭房地之預定買賣契約書第一條已載明系爭基地為工業區用地，被上訴人於訂約之初即知系爭房屋坐落於工業區內，因貪圖每坪較市價便宜二萬元，而與伊訂約並付款，並無陷於錯誤情事。伊已取得系爭房屋之建造執照，系爭土地之承受人亦不受自耕能力限制，伊可將房地移轉登記與被上訴人等語，資為抗辯。
原審廢棄第一審所為被上訴人敗訴判決，改判如其聲明，係以：被上訴人向上訴人買受系爭房地時，已知房地坐落於工業區內，兩造簽訂之房屋及土地預定買賣契約第一條及系爭房屋建造執照使用分區欄均記載基地為工業區用地，為兩造不爭之事實。系爭房屋所屬大樓之建造執照記載之起造人，均屬工廠，其一至八樓之用途亦載明為工廠，系爭房屋為工廠，而非住宅，要無可疑。然其銷售海報載有「傲視台北東區第一座人性、精緻的八樓都會名廈」「內有二○○坪私人休閒中庭」、「親子遊戲場」、「西班牙噴泉區」、「巴黎花坊」、「碧映大草坪」、「清談寧靜亭」、「生活大廣場」等字樣，廣告所載之建材說明係屬於住宅者，其「平面配置圖」亦為一般住宅形式，在在顯示上訴人所出售者為住宅，而非廠房。但一般人從其銷售廣告實無從得知所出售之房屋為廠房，而非住宅。被上訴人主張：伊係以買受住宅之意而買受，即堪採信。上訴人之銷售廣告企圖以一般住宅之廣告用語及圖示，使購屋者無法辨明出售之房屋係工業廠房，不能移供住宅之用，至為明顯。被上訴人主張：伊因而陷於錯誤，與上訴人簽訂系爭房地買賣契約云云，尚非無據。上訴人申請建造之房屋既為廠房，倘移供與工業無關之使用，或租售他人作為非工業使用，依建築法第九十條規定，可處六千元以上三萬元以下（應係六萬元以上三十萬元以下之誤）罰鍰，並勒令停止使用，依都市計劃法第七十九條規定，更可為立即拆除、改建、停止使用或恢復原狀之處分。被上訴人不可能於確知為廠房時，猶甘冒如此不利益而予以買受。上訴人雖然辯稱：系爭房地每坪較市價便宜二萬元，所以被上訴人明知為廠房仍予買受，並無陷於錯誤情事云云，但為被上訴人所否認。查房屋價格常因市場景氣、建材品質、樓層結構及區段之不同，而有所差異，不能因上訴人提出之八十年度銷售年鑑顯示鄰近工地售價較高，即採信其辯解。被上訴人向上訴人買受住宅房屋，而上訴人興建者為廠房，如違章隔間，變更為住宅出售使用，於法有違，已如前述，則系爭房屋顯然不能達成被上訴人購買住宅之契約預定效力，而具有瑕疵。被上訴人以系爭房屋具有瑕疵為由，對上訴人解除契約，請求返還定金及附加利息，依民法第三百五十九條、第二百五十九條第一款、第二款規定，應予准許等詞，為其判斷之基礎。
惟查：因被詐欺而撤銷買賣之意思表示，及因買賣標的物有瑕疵而解除買賣契約，二者法律性質不同，不能併存。本件被上訴人於起訴時主張：伊受上訴人詐欺，訂立系爭房地買賣契約，已於八十一年九月二十一日以存證信函撤銷買賣之意思表示等語（見一審臺灣臺北地方法院卷六頁正面、三二至三三頁）。倘此項主張為可採，則系爭房地買賣契約於前開存證信函送達上訴人時即已撤銷，依民法第一百十四條第一項規定，視為自始無效。被上訴人嗣於八十二年二月十八日準備二狀中主張：系爭房地具有瑕疵，不能達到買賣住宅之契約預定效用，爰以該書狀為解除契約之意思表示等語（見一審臺灣臺北地方法院士林分院卷七六頁反面），即無從發生解除契約之效果，被上訴人自亦無從依民法第二百五十九條第一款、第二款有關契約解除後回復原狀之規定，請求上訴人返還已給付之價金，並加付自付款日起之利息。原審未遑調查審認被上訴人以存信函撤銷買賣之意思表示是否合法有效，遽認被上訴人有權解除契約，而准被上訴人為解除契約後之回復原狀請求，自有未洽。上訴論旨，指摘原判決不當，求予廢棄，非無理由。又依卷內資料，被上訴人主張受詐欺而撤銷系爭房地買賣契約，究以何種法律關係請求上訴人返還價金及加付利息，似未據被上訴人表明。案經發回，應妥為闡明，併此指明。
據上論結，本件上訴為有理由。依民事訴訟法第四百七十七條第一項、第四百七十八條第一項，判決如主文。
中華民國八十五年五月三十一日
最高法院民事第六庭
審判長法官吳啟賓
法官洪根樹法官謝正勝法官劉福來法官黃熙嫣右正本證明與原本無異
書記官中華民國八十五年六月十一日