裁判字號：臺灣高雄地方法院95年訴字第288號民事判決
裁判日期：民國96年04月30日
裁判案由：拆屋還地等
臺灣高雄地方法院民事判決95年度訴字第288號原告南和興產股份有限公司法定代理人甲○○訴訟代理人 劉豐州 律師
陳韋利律師被告丙○○訴訟代理人 邱超偉 律師
石繼志 律師 吳春生 律師 許龍升 律師上列當事人間請求拆屋還地等事件，本院於民國96年4月18日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告應將坐落高雄市○○區○○段一小段一七零、一七一及一七二地號土地上如附圖所示之地上物拆除後，將上開土地返還原告。
被告應給付原告新臺幣貳佰伍拾柒萬捌仟伍佰捌拾伍元，及自民國九十五年五月十八日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
被告應自民國九十五年五月十八日起至返還上開土地之日止，按月給付原告新臺幣貳拾壹萬肆仟捌佰捌拾貳元。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔。
本判決第一、二項於原告以新臺幣肆仟捌佰捌拾萬元或同額之銀行可轉讓定期存單為被告供擔保後，得假執行。但如被告以新臺幣壹億肆仟陸佰肆拾壹萬零肆拾玖元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實及理由
一、按訴狀送達後，原告不得將原訴變更或追加他訴。但擴張或減縮應受判決事項之聲明者，不在此限，民事訴訟法第255條第1項第3款定有明文。本件原告起訴時，聲明：㈠被告應將坐落高雄市○○區○○段1小段170、171及172地號土地（下稱系爭土地）上之地上物拆除後，將系爭土地交還原告；㈡被告應給付原告新臺幣（下同）60,120元。嗣於起訴狀繕本送達被告後，就上開聲明第2項追加為：被告應給付原告3,683,693元，及自民國95年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告306,974元。因原告係依侵權行為或不當得利之法律關係追加請求被告返還已受之利益及將來所受之利益，其請求權基礎同一，核屬擴張應受判決事項之聲明，則揆諸前揭規定，自屬合法。
二、原告起訴主張：被告自90年1、2月間起，無合法權源而占有原告所有之系爭土地，擅自設置如附圖所示之地上物，闢為「中華觀光商場」營利使用。因被告無權占用系爭土地，侵害原告之所有權，原告自得依民法第184條第1項前段及第767條之規定，請求被告拆除地上物後返還系爭土地。又被告無權占用系爭土地期間，受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，原告另得依民法第179條前段、第184條第1項前段之規定，請求被告給付自95年5月17日起回溯
1年相當於租金之不當得利或損害賠償金額3,683,693元，及自起訴狀繕本送達翌日即95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告306,974元。又縱認兩造間有租賃關係存在，惟系爭土地屬於乙種工業用地，則被告承租系爭土地供經營商場使用，自屬違背公共秩序而自始無效，爰依民法第767條規定請求返還；縱使有效，且依被告主張為不定期租賃契約，因原告已通知被告自95年11月30日起終止租賃關係，則原告仍得依所有物暨租賃物返還請求權請求被告返還系爭土地，並給付自95年12月1日起至返還系爭土地之日止，相當於租金之不當得利或損害賠償金額。爰依所有權、租賃契約、侵權行為及不當得利之法律關係，求為判決：㈠被告應將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將上開土地交還原告；㈡被告應給付原告3,683,693元，及自95年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息；㈢被告應自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告306,97
4元；㈣第1、2項聲明，原告願以現金或同額之銀行可轉讓定期存單供擔保，請准宣告假執行。
三、被告則以：其於89年12月間經由訴外人 陳春生 及 楊則煥 之聯繫，與原告之董事兼副總經理乙○○簽訂不定期租賃契約，約定被告自90年1月1日起承租系爭土地及同段172之○○○區○○○段3小段3715、3715之1、3715之2地號土地（下稱3715等土地），每月租金47萬元，嗣自91年初起改為每月租金45萬元。詎兩造於93年8月間因競選廣告看板問題發生糾紛後，原告即拒收租金，被告遂按月將租金提存本院並通知原告逕行領取，故兩造間就系爭土地有租賃關係存在，被告並非無權占有，則原告之請求即屬無據等語置辯。求為判決：㈠原告之訴駁回；㈡願供擔保，請准宣告免為假執行。
四、兩造不爭執之事實：㈠系爭土地均係原告所有。
㈡被告自90年1、2月間起占有系爭土地使用迄今。
㈢被告自93年9月間起至94年2月間止，以原告為受擔保利益
人，按月將45萬元提存於本院，並自94年3月間起按月寄發存證信函通知原告領取上開提存之租金。
五、本件經兩造協議簡化爭點為：㈠乙○○有無代表原告與被告簽訂租賃契約？乙○○是否有權代表原告與被告簽訂租賃契約？兩造間就系爭土地有無租賃關係存在？㈡原告得否請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將系爭土地返還與原告？㈢原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償金額？㈣原告得請求之金額若干？
六、乙○○有無代表原告與被告簽訂租賃契約？乙○○是否有權代表原告與被告簽訂租賃契約？兩造間就系爭土地有無租賃關係存在？㈠按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，
民事訴訟法第277條前段定有明文，故主張法律關係存在之當事人，應就發生該法律關係所須具備之特別要件事實負舉證責任。次按稱租賃者，謂當事人約定，一方以物租與他方使用收益，他方支付租金之契約，民法第421條第1項亦有明文。本件被告主張其與原告間有租賃關係存在，則揆諸前揭規定，被告首應舉證證明其與原告間有成立租賃契約之合意。
㈡乙○○有無代表原告與被告簽訂租賃契約？
1.經查，被告於89年12月間因欲向原告承租系爭土地及3715等土地闢為夜市使用，乃委由陳春生聯繫楊則煥向乙○○表達承租意願，並於同月底在原告之辦公大樓內與乙○○洽談租賃事宜等情，業據證人陳春生證述明確（見本院卷第202頁），固堪信為真實。惟乙○○於89年12月間，除擔任原告之董事兼副總經理外，尚擔任訴外人萬利通股份有限公司（下稱萬利通公司）之董事長，並代表萬利通公司向原告承租3715等土地後，轉租訴外人萬眾股份有限公司（下稱萬眾公司）等情，業據證人乙○○及萬眾公司負責人楊則煥證述綦詳（見本院卷第175、157至159頁），則乙○○與被告洽談出租系爭土地事宜時，究係以原告之董事、副總經理、萬利通公司之董事長或其他身分而為之，尚非無疑。是以，被告主張乙○○係以原告之董事兼副總經理身分，代表原告與被告商談租賃事宜等語，並未舉證以實其說，自難遽採。
2.次查，乙○○與被告洽談出租土地事宜時，因乙○○表示須精算後始能確定租金數額，故雙方並未約定租金一節，為被告所自認（見本院卷第200頁），復有證人陳春生之證詞可佐（見本院卷第203頁），足徵乙○○與被告並未就租金數額達成合意。而租賃契約以租賃物及租金為其要素，亦即該等要素為成立租賃契約必要之點，則乙○○與被告既未就租金數額達成合意，自難認為租賃契約已成立。雖被告主張乙○○嗣後透過楊則煥告知租金為每月47萬元，再於91年初因生意不佳而酌減為45萬元等語，並提出收據11紙為證（見本院卷第38至42頁），惟為原告所否認，且證人乙○○證稱：
其並未將系爭土地租與被告等語（見本院卷第175頁）；證人楊則煥於本院95年度訴字第457號案件審理時證稱：其係萬眾公司之董事長，曾代表萬眾公司承租系爭土地後轉租被告使用，該租賃關係與乙○○無關等語（見本院卷第128、
129頁），參以前揭收據記載簽收人為楊則煥及其受僱人施宣德，自難遽認乙○○有向被告告知租金數額或收取租金之事實。此外被告復未能舉證以實其說，則其主張已與乙○○達成租金合意而成立租賃契約等語，不足採信。
㈢乙○○是否有權代表原告與被告簽訂租賃契約？
1.按董事就法人一切事務，對外代表法人，董事有數人者，除章程另有規定外，各董事均得代表法人，民法第27條第2項固有明文。惟按股份有限公司之董事長對內為股東會、董事會及常務董事會主席，對外代表公司，公司法第208條第3項前段定有明文。而公司法係民法之特別法，依特別法優於普通法之原則，公司法第208條第3項前段之規定自應優先於民法第27條第2項之規定而為適用。本件原告既屬股份有限公司之組織，自應以其董事長為唯一之法定代表人，則被告主張乙○○為原告之董事，當然有權代表原告與被告簽訂租賃契約等語，不足採取。
2.次按公司得依章程規定置經理人，經理人有2人以上時，應以1人為總經理，1人或數人為經理；公司依章程之規定，得設副總經理或協理，或副經理1人或數人，以輔佐總經理或經理，90年11月12日修正前之公司法第29條第1項及第38條分別定有明文。據此以觀，副總經理、協理或副經理既在輔佐總經理或經理，其執行職務自應受總經理或經理之指揮監督，必於有權代行總經理或經理之職務，且所為係關於公司營業上之事務者，其效力始直接及於公司，非謂副總經理、協理或副經理當然得行使總經理或經理之職權。經查，被告係於89年12月間與乙○○商談承租系爭土地事宜，業如前述，且當時乙○○為原告之副總經理一節，為被告所不爭執（見本院卷第274頁），復有原告之經理人資料1紙在卷可稽（見本院卷第182頁），則依當時有效之前揭公司法規定，乙○○僅有輔佐總經理執行職務之權，並無直接對外代表原告之權。況且，原告亦否認乙○○有出租系爭土地權限，而乙○○是否確曾代表被告出租土地，或由總經理授權處理出租土地業務，又未據被告舉證證明，是以，被告主張乙○○擔任原告之副總經理，即為原告之經理人，在其職務範圍內，當然有權代表原告與被告簽訂租賃契約等語，亦非可採。
㈣兩造間就系爭土地有無租賃關係存在？
因被告未能舉證證明有與乙○○就系爭土地達成租賃合意，及乙○○有權代表原告與被告簽訂租賃契約等情，均如前述，則揆諸首揭規定，被告主張兩造間就系爭土地有租賃關係存在等語，尚屬無據。是以，原告主張被告自90年1、2月間起，無合法權源而占用系爭土地等情，自堪採信。又既然兩造間無租賃契約存在，則原告備位主張租賃契約有無效或終止情事，本院即無予以論述之必要，併此敘明。
七、原告得否請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將系爭土地返還與原告？㈠按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之；
對於妨害其所有權者，得請求除去之；有妨害其所有權之虞者，得請求防止之，民法第767條定有明文。
㈡經查，系爭土地為原告所有，且被告自90年1、2月間起，
無合法權源而占用系爭土地等情，已如前述，又被告占用系爭土地後，陸續在其上設置如附圖所示之地上物一節，業經本院會同高雄市政府地政處三民地政事務所人員到場勘測屬實，製有勘驗筆錄及複丈成果圖各1份在卷可稽（見本院卷第31、109頁），則揆諸前揭規定，原告本於所有權之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將系爭土地返還原告，自屬有據。
㈢至原告另依侵權行為回復原狀之法律關係請求被告拆除地上
物並返還系爭土地，惟因此部分請求權與前揭所有物返還請求權間具有競合關係，且原告擇一而為請求，則本院既已就所有物返還請求權部分為原告勝訴之判決，即無再予論述侵權行為法律關係之必要，附此敘明。
八、原告得否請求被告給付相當於租金之不當得利或損害賠償金額？㈠按無法律上之原因而受利益，致他人受損害者，應返還其利
益，民法第179條前段定有明文。又無權占有使用他人之土地，依一般社會通念，占有人可獲得相當於租金之利益，致所有權人受有無法使用該土地之損害，則依上開規定，占有人自應返還所有權人相當於租金之利益。
㈡經查，被告無合法權源而占用系爭土地一節，業如前述，則
揆諸前揭規定，被告於占用系爭土地期間，即受有相當於租金之利益，致原告受有同額之損害，故原告主張得請求被告給付相當於租金之不當得利，自屬有據。
㈢至原告另依侵權行為損害賠償之法律關係請求被告給付相當
於租金之損害賠償金額，惟因此部分請求權與前揭不當得利返還請求權間具有競合關係，且原告擇一而為請求，則本院既已就不當得利返還請求權部分為原告勝訴之判決，即無再予論述侵權行為法律關係之必要，附此敘明。
九、原告得請求之金額若干？㈠按城市地方房屋之租金，以不超過土地及其建築物申報總價
年息10﹪為限；此一規定於租用基地建築房屋亦準用之，土地第97條第1項及第105條分別定有明文。又基地租金之數額，除以基地申報地價為基礎外，尚須斟酌基地之位置、工商業繁榮之程度、承租人利用基地之經濟價值及所受利益等項，以為決定，並非必達申報總地價年息10﹪最高額，此亦有最高法院68年臺上字第3071號判例可資參照。
㈡經查，系爭土地係位於高雄市○○路及十全路口之乙種工業
用地，附近有住家及台電公司，距離家樂福十全店及愛河店各約1.5公里及1.9公里，且鄰近高雄市區商圈，屬於工商繁榮區域等情，業據本院於95年3月16日現場勘驗屬實，並有勘驗筆錄、現場照片及土地使用分區證明書各1份附卷可佐（見本院卷第31、32、19、231頁），足認系爭土地坐落位置交通便利且商業機能甚佳。本院審酌系爭土地之位置、周圍環境、使用分區及被告經營夜市使用之經濟價值等節，認被告所獲得之利益以系爭土地申報地價年息7%計算為適當。又系爭170、171及172地號土地面積各為803平方公尺、138平方公尺及3,858平方公尺，且自93年1月起迄今之申報地價各為每平方公尺7,520元、7,520元及7,714元，此有土地登記謄本3份存卷可查（見本院卷第13至15頁），則被告自95年5月17日起回溯1年占用系爭土地期間所受相當於租金之利益即為2,578,585元【計算式：（803×7,52
0＋138×7,520＋3,858×7,714）×7/100=2,578,585，元以下四捨五入】；自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，每月可獲得相當於租金之金額即為214,882元（計算式：2,578,585÷12=214,882，元以下四捨五入）。是以，原告請求被告給付2,578,585元，及自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付214,882元部分，自屬有據；逾此部分之請求，不應准許。
十、綜上所述，本件原告依所有權及不當得利之法律關係，請求被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將系爭土地交還原告，並給付原告3,683,693元，及自95年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告306,974元。於被告將系爭土地上如附圖所示之地上物拆除後，將系爭土地交還原告，並給付原告2,578,585元，及自95年5月18日起至清償日止，按年息5%計算之利息，暨自95年5月18日起至返還系爭土地之日止，按月給付原告214,882元之部分，為有理由，應予准許；逾此部分之請求為無理由，應予駁回。
、兩造均陳明願供擔保，分別聲請宣告假執行或免為假執行，於原告勝訴部分，乃合於法律之規定，爰各酌定相當擔保金額准許之。至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失依附，自應併予駁回。
、據上論結，本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第79條、第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國96年4月30日
民事第六庭審判長法官謝靜雯
法官高增泓法官鄭詠仁正本係照原本作成。
如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀。
中華民國96年4月30日
書記官王雪招