裁判字號：臺灣新北地方法院90年訴字第1357號民事判決
裁判日期：民國91年05月30日
裁判案由：返還買賣價金
臺灣板橋地方法院民事判決九十年度訴字第一三五七號
原告甲○○訴訟代理人 蔡桂榮 被告樂全建設股份有限公司法定代理人蔡良吉
李孟璟 右當事人間返還買賣價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹佰貳拾捌萬陸仟元，及自民國九十年七月十一日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔百分之五十五，餘由原告負擔。
本判決第一項於原告以新臺幣肆拾參萬元為被告供擔保後，得假執行；但被告如於假執行程序實前以新臺幣壹佰貳拾捌萬陸仟元為原告預供擔保，得免為假執行。
原告其餘假執行之聲請駁回。
事實
甲、原告方面：
一、聲明：求為判決被告應給付原告新臺幣（下同）二百三十六萬零二百四十元，及
自起訴狀繕本送達翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息；並陳明願供擔保請准宣告假執行。
二、陳述：
（一）原告於民國八十三年八月十五日與被告訂立房屋及土地預定買賣契約書，約定由原告向被告購買坐落台北縣○○鄉○○○○段四棧橋小段八十一之二五及八十一之二六號土地上「三芝熱帶嶼」Ｄ區二十六棟十六樓房屋一戶（含土地應有部分及房屋，下簡稱系爭不動產），價金為四百四十三萬元（土地部分二百六十五萬元，房屋部分一百七十八萬元。），原告並已陸續依約交付一百二十八萬六千元價金予被告。
（二）嗣被告於八十六年九月四日來函要求原告辦理銀行貸款對保相關事宜，原告主張依契約約定被告須先派員驗收系爭房屋設施，始得要求進行對保。經雙方達成合意，故約定於八十六年十月十一日辦理驗收事宜。然於驗收時，因房屋存有多項瑕疵（⑴冷氣窗漏水。⑵屋角漏水。⑶防火門生鏽。⑷露台設有廁所通風口。⑸面對陽台之外牆係磚造非鋼筋混凝土材料。）無法完成驗收，此部分並經被告員工 黃明達 簽名確認，故原告乃於八十七年二月十六日發函催告請被告修繕瑕疵並且交屋，惟被告非無未為修繕、交屋，竟反於同年五月五日再度來函催促原告辦理對保事宜，逾期將沒收價金解除契約。原告不得已陸續再於八十七年五月十一日及八十九年六月一日發函以被告逾期未改善瑕疵，通知解除契約，另向中和市調解委員會聲請調解。於調解期日，被告坦承關於廁所通風口置於系爭房屋露台一事並無法修改，但僅願改還五十六萬一千一百十五元，致調解不成立。
（三）又系爭買賣契約既經原告以瑕疵重大為由解除，被告除應返還原告已納之價金一百二十八萬六千元外，並應依契約第十四條第二款之約定自八十七年二月一日起至八十九年六月一日止，每日依一千二百八十六元計算延遲金，共一百零八萬二百四十元予原告，是合計本件被告應給付原告之金額為二百三十六萬零二百四十元及遲延利息。
（四）再者，系爭契約第十八條之約定，既違反誠信及平等互原則，依消費者保護法第十二條第一項及民法第一百四十八條第二項之規定，應屬無效，被告自不得執原告違反第十八條約定為由解除契約。
三、證據：提出房屋暨土地預定買賣契約書一份、律師函、通知函及存證信函共六份
、聲請調書一份、被告計算書一份、三芝熱帶嶼平面宣傳廣告二本、照片十六幀、缺失簽認單一份。
乙、被告方面：
一、聲明：求為判決原告之訴及假執行之聲請均駁回；並陳明如受不利判決願供擔保請免為假執行。
二、陳述：
（一）兩造確於八十三年八月十五日就系爭不動產簽訂預定買賣契約書，約定總價金為四百四十三萬元，原告並已交付其中一百二十八萬六千元。惟原告所主張系爭房屋之瑕疵，其產生之原因並非可歸責於被告，蓋
１、系爭房屋早於八十六年完成，被告並早要求原告依約辦理銀行貸款對保事宜，以利交屋予原告使用，詎原告違約藉詞拒不辦理對保及繳納交屋款，致交屋未成。則於系爭房付屋閒置三年餘無人管理之情，自生部分缺失，但係肇於原告受領遲延所致。
２、關於廁所通風口設於建物大門旁，此本系建物設計時即存，被告係按圖施工，何來瑕疵之有，此部分純係原告主觀對設計不滿意，非可謂為瑕疵。
３、又系爭房屋原告曾要求變更設計，故本件或係變更後造成之漏水，原告豈能指摘缺失均可歸責被告，並率而解除契約。
４、至被告員工黃明達出具之簽認單，僅得表示知原告有此主張及代轉達，並未為瑕疵之存在均可歸責被告之承認。遑論黃明達亦無代理被告承認之權限。
（二）況依契約第十八條約定，前開瑕疵非但不可歸責被告，縱可歸責被告亦未達重大瑕疵不可居住之程度，故原告主張同時履行抗辯，拒絕辦理交屋手續，亦屬無據，依第十八約定應已視同驗收完畢。則原告違約在先，拒不辦理交屋，被告自得依約（契約第十四條第三款）解除契約並沒收原告已繳價金，充作重行出售系爭不動產之費用及損失，故原告無由再請求返還價金。
（三）退步言之，縱原告之解除契約為有理由，按解除契約後雙方互負回復原狀之義務。則⑴依原告要求變更設計費用二萬六千一百四十元，其中被告已經施作一萬二千五百元；⑵銷售管銷費用（房地總價百分之十三）共五十七萬五千九百元；⑶退戶後變更設計部分回復原狀所需費用十三萬六千四百八十五元，合計七十二萬四千八百八十五元，被告亦得主張抵銷。故被告僅須返還原告五十六萬一千一百十五元。
三、證據：提出排水設備配置圖二份、照片二幀、變更追加減帳簽認表一份、退戶恢復工程費用預估表及處理事項表一份。
理由
一、本件原告主張，兩造間就系爭不動產締有買賣契約，約定總價金為四百四十三萬元，原告並依約陸續交付其中一百二十八萬六千元價金予被告。嗣被告依約派員洽談驗收事宜時，原告發見有⑴冷氣窗漏水。⑵屋角漏水。⑶防火門生銹。⑷露台設有廁所通風口。⑸面對陽台之外牆係磚造非鋼筋混凝土材料。等多項缺失，無法完成驗收，故未完成交屋手續。經履催被告修補，均未獲置理，故原告不得以以瑕疵重大為由通知被告解除系爭契約。又於契約解除後，被告除應返還原告已納之價金一百二十八萬六千元外，並應依契約第十四條之約定自八十七年二月一日起至八十九年六月一日止，每日依一千二百八十六元計算延遲金，共一百零八萬二百四十元予原告。為此依買賣契約關係提起本訴，請求被告給付原告二百三十六萬零二百四十元及遲延利息等情。被告則以，關於原告所指漏水及生鏽之瑕疵，係原告違約拒不辦理對保，致交屋不成；及變更設計所致，故均可歸責原告，並係原告受領遲延所致。而關於廁所通風口設於建物大門旁，此本系建物設計時即存，被告乃按圖施工，故此部分非屬瑕疵，而單純係原告主觀對設計不滿意。是於原告違反契約第十八條約定拒絕辦理交屋後，經被告催告仍不繳付尾款及配合對保，被告自得依契約第十四條第三款約定解除契約並沒收價金。另退步言之，倘本件原告確得解除契約，則⑴依原告要求變更設計費用二萬六千一百四十元，其中被告已經施作一萬二千五百元；⑵銷售管銷費用（房地總價百分之十三）共五十七萬五千九百元；⑶退戶後變更設計部分回復原狀所需費用十三萬六千四百八十五元，合計七十二萬四千八百八十五元。被告亦得主張抵銷等語為辯。
二、查原告主張：兩造就系爭不動產締有買賣契約，約定總價為四百四十三萬元，原告已經陸續交付其中一百二十八萬六千元；兩造於八十六年十月十一日辦理驗收事宜時，被告之職員黃明達曾於缺失項目表上簽名（缺失項目表則載有⑴天花板未施作。⑵冷氣窗邊漏水⑶浴室地面加門檻。⑷屋角漏水（外面部分）地板。⑸防火門（不銹鋼）生銹。⑹露台部分有管道間平台，此部分為工設計圖原有。又其中⑴及⑶部分其後已施作完成，其餘部分被告則未予修繕）（下簡稱⑵⑷⑸⑹部分），是迄今仍未完成交屋手續；原告已於八十七年五月十一日通知被告如逾期未補正瑕疵，原告將解除契約，被告並於同年月十二日收受前開通知解約函，原告為求慎重，再於八十九年六月一日發函催告被告應於十日內補正瑕疵，逾期解除契約等情，業據提出買賣契約書、缺失簽單各一份及補正瑕疵解約通知函二紙為證，並為被告所不爭執，堪認為真正。
三、原告復主張：被告對於前開⑵⑷⑸⑹之瑕疵，既經催告，仍未為修繕，原告自得拒絕給付交屋尾款及對保，並解除契約請求返還價金及給付違約金等情。被告對於系爭房屋內存有⑵⑷⑸⑹之情況，並未有爭執，並有原告提出之照片十六幀附卷可佐，堪信為真實。惟被告另辯以：關於⑹（即露台設有廁所通風口），為原始建築設計，被告既未為變更，自無瑕疵可言；而⑵⑷⑸（即漏水、生銹），則肇於原告受領遲延及變更設計所致，非可歸責被告；再者縱本件縱原告所指⑵⑷⑸⑹均瑕疵，且可歸責被告，然依契約第十八條之規定，既未達重大瑕疵明顯不能居住程度，原告亦不得拒絕交屋。即本件依約亦視同原告完成驗收，原告不得拒絕配合辦理對保手續。而被告早於八十七年五月五日發函通知原告於函到十日內配合辦理逾期解除契約，原告既迄未配合辦理，系爭契約自屬經被告依法解除，被告並得沒收已收受之價金等語置辯。經查：
（一）按企業經營者為與不特定多數人訂立契約之用，而單方預擬之契約條款，為定型化契約；定型化契約中之條款違反誠信原則，對消費者顯失公平者無效。定型化契約中之條款有下列情形之一者，推定其顯失公平：一、違反平等互惠原則者。二、條款與其所排除不予適用之任意規定之立法意旨顯相矛盾者。三、契約之主要權利或義務，因受條款之限制，致契約之目的難達者。消費者保護法第二條第七款及第十二條分別定有明文。查系爭買賣契約既屬被告公司為與不特定多數人訂立不動產預定買賣契約，而單方預擬之契約條款，自屬消費者保護法所指定型化契約，而有同法第十二條之適用，先此敘明。關於原告主張，系爭買賣契約第十八條之約定違反誠信及平等互惠原則一節。觀諸卷附買賣契約第十八條第二項係約定「於辦理交屋手續時，甲方（即原告）就本約所載之房屋有瑕疵或未盡事宜，得載明於驗收上，要求乙方限期完成修繕。唯除瑕疵重大明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或延遲辦理交屋手續，否則逾期超過十五日時，視同甲方驗收完成。」。該條款對於買受人關於物之瑕疵所得主張之權利，嚴格限縮須至於「瑕疵重大」且「明顯不得居住」，始得拒絕辦理交屋驗收，逾期視同驗收完畢，並須依約續繳付次期款項，影響買受人主要權利（受領無瑕疵物）及減省出賣人義務（交付無瑕疵物）甚巨，顯違反公平原則。經本院審酌結果，認原告主張系爭契約第十八條第二項關於「唯除瑕疵重大明顯不能居住外，甲方不得藉故拒絕或延遲辦理交屋手續，否則逾期超過十五日時，視同甲方驗收完成。」部分之條款，對消費者顯失公平，應屬無效一節，應屬可採，先此敘明。
（二）關於⑹部分，原告主張：系爭房屋之露台部分設有廁所通風管道平台，此部分為買賣契約之附圖所未載，被告於售屋時之宣傳平面廣告及所提供平面圖說上亦未記載，原告直至房屋建好約定驗收時始發現露台上竟設有廁所通風口等情，業據提出買賣契約書一份及三芝熱帶嶼平面宣傳廣告二本為證，被告對於前開書證形式之真正既未有爭執，復未就所辯：於預售房屋時可能有告知原告等利己事實，提出任何證據以供本院審酌，經本院調查之結果，認原告主張其於購屋時並不知悉系爭房屋之設計係將廁所通風口設於其露台，被告就此事實，亦未盡告知義務一節，應可信為真正。則本件姑不論系爭房屋究為原始設計即如此，或變更設計後所致，出賣人對此重要之事項，均有告知之義務（蓋按諸一般經驗法則，廁所通風口原則上應設於頂樓，倘設置於房屋露台，對於買受人購屋意願本具相當之影響，遑論本件依系爭買賣契約後附之房屋平面圖所示，系爭房屋主建物之面積為三十八點八六平方公尺，露台則達三十七點二四平方公尺，幾與主建物面積接近，是就系爭房屋露台之設計對於購屋者而言，更屬重要之事項𤟥倘就該重要事項未為告知，難謂非屬瑕疵。），惟被告竟疏未告知買受人，且此事項無法修補。則原告主張，關於露台設有廁所通風口，影響其購買意願，屬重大瑕疵一節，即屬有據。
（三）關於⑵⑷⑸部分，依前所述，被告對於瑕疵存在之事實，既未有爭執，自應就所辯：瑕疵係原告受領遲延或變更設計所致之利己事實，負舉證之責。關於變更設計部分所部分，被告固提出客戶變更追加減帳簽認表一份為證，原告對於前開書證形式之真正亦未有爭執。然觀其內容，其中裝修部分，主要係針對地磚施工；電氣部分，則為插座開關工；另有衛浴工程及廚具裝置。依卷附房屋平面圖及照片所示，原告所指漏水部分，既浴室非屬同一牆面，且未緊臨；地磚裝修、電氣及廚具裝設之施工內容復難認與牆面漏水有何因果關係（生銹部分，更與變更工程無涉。），是經本院調查之結果，單憑前開簽認表，難認前開瑕疵肇於變更工程。至受領遲延部分，依前所述，系爭契約第十八條第二項後段之約款既屬無效，系爭房屋復具有⑵⑷⑸⑹所述瑕疵，原告執瑕疵修補完畢前拒辦理交屋為辯，拒納交屋款九萬元及配合辦理交屋後之對保相關事宜，自屬有據，是無被告所指受領遲延問題。則依約於交屋前，自仍應由被告負保管之責，並就保管缺失所肇損害負責。即經本院調查之結果，難認⑵⑷⑸瑕疵係可歸責原告所致。
（四）再者，系爭房屋於八十六年十月十一日雙方會同驗收，認有多項缺失後，兩造間固陸續有書函及催告函之往來，其中係⑴被告先於八十七年五月五日發律師函予原告，請原告於文到十日內依法繳納交屋款九萬元及配合辦理對保手續，逾期解除買賣契約。原告雖於同年五月十一日之回文，僅就瑕疵重大且未修補，故清償期未屆為由，拒絕履行，並未行使契約解除權。迄至⑵八十九年六月一日，原告始以瑕疵重大，令被告於十日內補正瑕疵，逾期解除契約，函告被告等情，有原告提出之存證信函二份、律師函及催告函各二份為證，堪認為真實。是茲就兩造行使解除權之先後順序遂一臚列說明。
１、關於被告八十七年五月五日函部分：承前所述，本件系爭房屋既因可歸責被告之事由具⑵⑷⑸⑹部分瑕疵，雖瑕疵非達重大不能居住程度，惟因契約第十八條第二項條款違反公平原則，應屬無效。是原告拒絕給付交屋後尾款九萬元及配合辦理對保手續，即屬有據。故被告於八十七年五月五日以原告未納交屋款九萬元，及迄未配合辦理對保為由，解除契約沒收價金（此部分有原告所提出之律師函一份在卷可佐），其解除權之行使，因不合法，故不生解除之效力，自無由依契約第十四條第三款之規定主張沒收已收受之價金。
２、關於原告八十九年六月一日函部分：原告係主張：系爭房屋具有⑵⑷⑸⑹部分等瑕疵，限被告於文到十日內補正，逾期解除契約等情。按買賣因物有瑕疵，而出賣人依前五條之規定，應負擔保責任者，買受人得解除其契約，或請求減少價金。但依其情形解除契約顯失公平者，買受人僅得請求減少價金，民法第三百五十九條定有明文。查本件⑵⑷⑸部分瑕疵，雖可歸責被告，惟經本院審酌之結果，程度尚不及得解除契約；然關於⑹部分，則因對買受人主觀意願影響甚巨，而屬重大瑕疵，是經本院調查之結果，認原告以系爭房屋露台設有所通風口為由，解除系爭契約，為有理由，應予准許。
（五）按買受人因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權或請求權，於物之交付後六個月間不行使而消滅（修正前民法第三百六十五條第一項定有明文。）。查本件買賣契約既於前開民法第三百六十五條修正前即訂立，依民法債編施行法規定，復無溯及之適用，故仍應適用修正前民法第三百六十五條第一項之規定。按諸前開說明，本件兩造對於系爭房屋迄未交付原告一節，既未有爭執，則本件原告解除權之行使（八十九年六月一日所寄送之催告函），自無罹六個月除斥期間可言，併此敘明。
（六）從而，本件原告依買賣契約關係，請求被告於解除契約後回復原狀，將所受領之價金一百二十八萬六千元返還原告，於法即無不合，應予准許。至原告另依買賣契約第十四條第二款規定求被告自八十七年二月一日起至八十九年六月一日止，每日依一千二百八十六元計算延遲金共一百零八萬二百四十元予原告部分。觀諸卷附契約書第十四條第二款之規定，就其文義解釋，應係接續同條第一款規定而來。該款違約金之約定，僅限於被告逾約第七條期限完工時有適用。即倘逾期未完工於三十日期限內，買方得請求違約金（第一款），倘逾期超過六個月，買方除得請求違約金外，尚得解除契約（第二款）。本件原告主張之違約事實，既非逾期完工（而係完工後，標的物有瑕疵），自無從依條約定請求被告應給付違約金，是原告此部分之請求，為無理由，應併駁回。
四、至被告所辯：關於⑴依原告要求變更設計費用二萬六千一百四十元，其中被告已經施作一萬二千五百元；⑵銷售管銷費用（房地總價百分之十三）共五十七萬五千九百元；⑶退戶後變更設計部分回復原狀所需費用十三萬六千四百八十五元，合計七十二萬四千八百八十五元。被告得主張抵銷一節，固提出變更追加減帳簽認表一份、退戶恢復工程費用預估表及處理事項表一份為證。惟查：
（一）關於⑴部分，約定之變更設計費為二萬六千一百四十元；實際做一萬二千五百元一節，原告固未有爭執，而可信為真實。然按此部分契約之性質既屬承攬（一方為他方完成一定之工作，他方俟工作完成，給付報酬之契約。報酬應於工作物交付時給付之，無須交付者，應於工作物完成時給付之，民法第四百九十條及第五百零五條第一項分別定有明文。），且按被告所提出變更追加減帳簽認表注意事項第四點係約定「變更工程追加減款於交屋時一併結清：：。」，則依前所述，本件之工作物，既自始未完成交付，是原告之承攬報酬給付義務，顯因工作物未交付而尚未屆期，被告自無得就未屆期之債權為銷之主張。
（二）關於⑵部分，既為原告所否認，被告復未提出計算之依據以供本院審酌，其主張之管銷費用已有可議。遑論被告對於管銷費用之支出，與解除契約後回復原狀義務有何直接關聯性一節，亦未提出任何說明以供本院審酌，經本院調查之結果，被告此部分抵銷之抗辯，亦乏所據。
（三）關於⑶部分，按於系爭買賣契約解除後，當事人雙固依民法第二百五十九條規定互負回復原狀之義務，惟該回復原狀義務須嗣催告履行，仍不履行後，始得易為金錢賠償，此由民法第二百五十九條並未如修正後第二百十三條增設得直接易以金錢賠償之規定可明。經查本件被告於契約解除後，迄未催告原告將原變更設設部分回復原狀，是被告未經催告逕將回復原狀義務易為金錢賠償，已有未洽。遑論就請求回復原狀所支出之必要費用，僅提出自列之明細，此外未提出其他證據供佐，金額亦有可議。是經本院調查之結果，被告此部分抵銷之抗辯，亦屬無理由。
五、綜上所述，本件原告依買賣契約關係，請求被告於解除契約後返還所受價金一百二十八萬六千元，及自起訴狀繕本送達翌日（即九十年七月十一日）起至清償日止，按年息百分之五計算之利息，為有理由，應予准許。逾此部分之請求，則屬無據，應予駁回。
六、兩造均陳明願供擔保，聲請宣告假執行或免為假執行，經核原告勝訴部分，於法並無不合，爰分別酌定相當之擔保金額准許之；至原告敗訴部分，其假執行之聲請，已失所附麗，應併駁回。
七、兩造其餘主張及所提證據與本院上開論斷無涉或無違，不予贅述。據上論斷：原告之訴為一部有理由，一部無理由，並依民事訴訟法第七十九條但書、第三百九十條第二項、第三百九十二條，判決如主文。
中華民國九十一年五月三十日
臺灣板橋地方法院民事第一庭~B法官黃信滿右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國九十一年五月三十日~B法院書記官吳美瑤