臺灣高等法院97年度上易字第727號民事判決

裁判字號：臺灣高等法院97年上易字第727號民事判決

裁判日期：民國98年02月24日

裁判案由：分割共有物

臺灣高等法院民事判決97年度上易字第727號上訴人財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處法定代理人甲○○訴訟代理人丙○○被上訴人丁○○
戊○○乙○○共同訴訟代理人 林健智 律師上列當事人間請求分割共有物事件，上訴人對於中華民國97年4月16日臺灣宜蘭地方法院97年度重訴字第16號第一審判決提起上訴，本院於98年2月10日言詞辯論終結，判決如下：
主文上訴駁回。
第二審訴訟費用由上訴人負擔。
事實及理由
一、上訴人主張：坐落宜蘭縣○○鄉○○段50、145及192地號等3筆土地（下稱系爭土地）為中華民國與被上訴人分別共有，國有之應有部分分別為203分之11、24分之1及24分之1，並由上訴人管理。被上訴人於民國96年7月5日曾以存證信函通知上訴人，將依土地法第34條之1規定，以每平方公尺新臺幣（下同）2,000元之價格將系爭土地全部售予訴外人 陳炳堅 ，並徵詢上訴人是否為優先承買之表示。惟系爭土地之市價係每平方公尺約3,200元，被上訴人以每平方公尺2,000元售予訴外人陳炳堅，與市場交易價格相差甚巨，上訴人為免國庫受損，乃表示實行優先承買，詎上訴人受限公務預算無法臨時動支，而遭被上訴人訴請給付買賣價金，嗣被迫同意調解。是被上訴人以每平方公尺2,000元之價格將系爭土地全部售予訴外人陳炳堅，乃利用法令疏漏及行政機關公務預算限制之方式出售國有土地，有侵害國庫之情形。爰依民法第824條第2項之規定，請求分割系爭土地；系爭土地如因受農業發展條例第16條所定分割之限制而無法為原物分配，則請求以變價分割之方式為之等語。原審判決上訴人敗訴，經其提出上訴，並聲明：㈠原判決廢棄。㈡系爭土地准予分割。
二、被上訴人則以：被上訴人就系爭50地號土地之應有部分皆各為203分之64，就系爭145地號及192地號土地之應有部分則各為72分之23，其共有人人數與就系爭土地之應有部分合計均逾3分之2，得依土地法第34條之1規定出賣系爭土地。被上訴人承諾系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予訴外人陳炳堅後，即於96年7月4日以存證信函通知並催告上訴人是否行使優先承購權，上訴人嗣於同年月12日以台財產北宜二字第0960004790號函復，依同樣條件行使優先承購權。嗣後因兩造對於買賣價金償付方式及期限未獲共識，兩造乃於96年8月2日在上訴人處所達成協議，約定上訴人應於3日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被上訴人就系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予他人。詎上訴人於3日期限屆至後並未做任何回覆，被上訴人乃於96年8月29日向原審法院宜蘭簡易庭聲請調解，兩造並於96年11月6日成立調解，因而，兩造對於系爭土地依土地法第34條之1規定以每平方公尺2,000元之價格售予訴外人陳炳堅已有意思表示合致，上訴人同為系爭土地之出賣人，上訴人對系爭土地已無處分權能，如將系爭土地以變價方式為分割之請求，將造成一物二賣之結果而構成違約事由；且土地法為民法之特別法，應優先適用，系爭土地既依土地法第34條之1規定出售，則不得再為變價分割之主張，否則會造成土地法第34條之1規定適用上產生矛盾，形同具文。又上訴人之請求，明顯有悖於其先前已放棄優先承買權之主張，實有違反誠實信用原則等語，資為抗辯。並答辯聲明：上訴駁回。
三、查系爭50、145及192地號土地均為被上訴人與中華民國所共有，而國有之應有部分分別為203分之11、24分之1及24分之1，並由上訴人管理。被上訴人於系爭50地號土地之應有部分皆各為203分之64；系爭145地號及192地號土地之應有部則各為72分之23，被上訴人之共有人人數與就系爭土地之應有部分合計均逾3分之2。被上訴人於96年7月4日以存證信函通知上訴人，其將依土地法第34條之1規定，以每平方公尺2,000元之價格將系爭土地全部售予訴外人陳炳堅，上訴人是否為優先承買之表示。上訴人嗣於同年月12日以台財產北宜二字第0960004790號函，主張依同樣條件行使優先承買權。兩造乃於96年8月2日達成協議，約定上訴人應於3日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理繳款事宜；倘不同意行使優先承購權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被上訴人就系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予他人。被上訴人另於96年8月29日向原審法院宜蘭簡易庭聲請調解，請求上訴人給付買賣價金，兩造遂於96年11月6日成立調解，調解之內容為：「一、相對人（即上訴人）願撤銷財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處於96年7月12日以台財產北宜二字第0960004790號函所為就坐落宜蘭縣○○鄉○○段50、145及192地號等三筆土地主張優先承買之意思表示。二、相對人同意就第一項所示三筆土地，聲請人（即被上訴人）依土地法第34條之1第1項出售上開土地之全部時，放棄共有人之優先承買權。三、兩造其餘請求均拋棄」。被上訴人另於96年11月15日與訴外人陳炳堅簽訂不動產買賣之書面契約，以每平方公尺2000元之價格，出售系爭土地等情，有系爭土地登記謄本3件、羅東郵局存證信函、上訴人台財產北宜二字第0960004790號函、協議紀錄、民事聲請調解狀、本院宜蘭簡易庭96年度宜調字第97號調解筆錄、不動產買賣契約書等影本各1件附卷可稽（見原審羅調字卷第4至9頁；原審卷第25至33、36至40、65、66頁），復經本院調閱原審法院96年度宜調字第97號卷宗無誤，兩造亦無爭執，堪以認定。
四、上訴人請求就系爭土地准予裁判分割。被上訴人則以前詞置辯。經查：
㈠按共有土地或建築改良物，其處分、變更及設定地上權、永
佃權、地役權或典權，應以共有人過半數及其應有部分合計過半數之同意行之。但其應有部分合計逾三分之二者，其人數不予計算，土地法第34條之1第1項定有明文。部分共有人將共有土地之全部出賣於他人，就同意出賣之共有人言，係出賣其自有之應有部分，並有權一併出賣未同意出賣之共有人之應有部分；此種處分權乃係基於實體法規定而發生，同意出賣之共有人並非代理未同意出賣之共有人與買受人訂立買賣契約，未同意出賣之共有人與買受人間，自不發生何等法律關係。被上訴人雖辯稱：兩造對於系爭共有土地已同意以每平方公尺2,000元出售予第三人陳炳堅云云，但為上訴人所否認。查上訴人於96年7月12日以台財產北宜二字第0960004790號函，主張依同樣條件行使優先承買權。兩造另於96年8月2日在上訴人處所達成協議，約定上訴人應於3日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被上訴人就系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予他人。被上訴人嗣於96年8月29日向原審法院宜蘭簡易庭聲請調解，請求上訴人給付買賣價金，兩造乃於96年11月6日成立調解等情，業如前述，是被上訴人依土地法第34條之1規定，以書面通知上訴人是否行使優先承買權，嗣因上訴人是否行使優先承買權及如何行使優先承買權之爭議，與之協調及進行調解。上訴人經原審法院調解後，放棄優先承購權，被上訴人於斯時起，僅取得系爭土地之處分權，尚無證據可資認定上訴人亦有出賣系爭土地予訴外人陳炳堅之意思表示，抑或兩造間就出賣系爭土地已意思表示合致，被上訴人自非成為系爭土地買賣契約之出賣人，其僅負有配合辦理就共有土地應有部分所有權之移轉登記義務而已，被上訴人上開所辯，要無足取。
㈡按共有物之處分、變更、及設定負擔，應得共有人全體之同
意，民法第819條第2項定有明文。惟土地法第34條之1第1項、第4項規定，乃是為促進共有物之利用，而賦與同意處分共有物之多數共有人，對共有物之處分權，已得辦理所有權移轉登記，不動產之買受人亦得請求同意處分共有物之共有人辦理所有權移轉登記。共有人出賣其應有部分時，他共有人亦得以同一價格共同或單獨優先承購。考其立法理由，即在於解決不動產之糾紛，促進土地之利用，便利地籍管理及稅捐之課徵，並避免妨礙都市計畫之執行，影響社會經濟之發展等，故寬認土地之共有人處分共有土地之人數上及應有部分之限制。後者規定為前者之特別法，應優先適用。被上訴人就系爭土地之應有部分及共有人之人數合計均逾2/3，被上訴人於96年7月4日以存證信函將其依土地法第34條之1規定，以每平方公尺2,000元之價格將系爭土地全部售予訴外人陳炳堅，上訴人是否主張優先承買權等意旨通知予上訴人。上訴人嗣於同年月12日以台財產北宜二字第0960004790號函，主張依同樣條件行使優先承買權。兩造乃另於96年8月2日在上訴人處所達成協議，約定上訴人應於3日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被上訴人就系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予他人。上訴人嗣於
96年8月29日向原審法院宜蘭簡易庭聲請調解，請求被上訴人給付買賣價金，兩造乃於96年11月6日成立調解，上訴人願撤銷財政部國有財產局臺灣北區辦事處宜蘭分處於96年7月12日以台財產北宜二字第0960004790號函所為就系爭土地主張優先承買之意思表示；並同意被上訴人依土地法第34條之1第1項出售上開土地之全部時，放棄共有人之優先承購權，此固不生上訴人喪失共有權之效力，惟依民事訴訟法第416條第1項，第380條第1項規定，該調解筆錄與確定判決有同一之效力，實體權利義務關係業已確定。準此以解，被上訴人將系爭土地出售予訴外人陳炳堅時，已以書面通知上訴人，而上訴人於原審法院調解時，業已拋棄行使優先承購權，至此，被上訴人已取得對於系爭土地之處分權，並得辦理所有權移轉登記，當然包括上訴人所有之應有部分在內，訴外人陳炳堅亦得請求被上訴人辦理所有權移轉登記。上訴人主張伊僅於調解時並沒有同意被上訴人將伊之應有部分出賣與他人，伊放棄優先承買權之用意係希望被上訴人僅出售被上訴人之應有部分而已云云，要無足採。是以，被上訴人依土地法第34條之1之規定，出售系爭土地全部予訴外人陳炳堅，自屬合法。
㈢按行使權利，履行義務，應依誠實及信用方法。民法第148
條第2項所明文。又土地法第34條之1第1項之規定既有為簡化共有關係，增進土地之利用並有兼顧保護多數共有人之利益等多重目的；同時另設有同條第4項，賦與其他共有人優先承購權之意旨，在功能上即可達到防範部分共有人賤賣共有物全部而造成其他共有人權益受損之目的。是以，部分共有人出賣其應有部分時，其他共有人得以同一價格共同或單獨優先承購取得預定出售之共有人之應有部分，並避免自己之應有部分以較低價格出售而蒙受損失，以資衡平，並無權益受損之虞。承前所述，被上訴人與陳炳堅成立買賣契約，出賣系爭土地予伊後，已依法以書面通知上訴人，兩造並曾於96年8月2日達成協議，約定上訴人應於3日內就系爭土地買賣價金報請上級機關核示，倘同意行使優先購買權，應俟預算核發後再辦理本案繳款事宜；倘不同意行使優先購買權，或因其他因素無法編列預算，再同意由被上訴人就系爭土地以每平方公尺2,000元之價格售予他人。被上訴人復於96年8月29日向原審法院宜蘭簡易庭聲請調解，請求被上訴人給付買賣價金，上訴人同意放棄優先承買權。是上訴人主張系爭土地每平方公尺之價格應有3,200元，被上訴人卻以每平方公尺2,000元價格出售，有侵害國庫之問題云云，殊無足取。上訴人經原審法院調解後既已放棄優先承買權，其利益在法律上已獲充分之保障，且使被上訴人信賴因上訴人放棄優先承買權，其得以處分系爭土地而出售予訴外人陳炳堅，上訴人自應受此拘束，不得另為主張分割共有物。如認上訴人於放棄優先承購權後，其共有物分割請求權不受限制，苟經分割確定，發生分割之效力時，將致被上訴人與訴外人陳炳堅所定之買賣契約陷於給付不能，被上訴人必須自行負擔債務不履行責任之不利益結果，亦有損於交易秩序之穩定。綜上，上訴人行使分割共有物之請求權，有悖於其先前已放棄優先承買權，違反誠實信用原則，被上訴人之抗辯，堪以採取。上訴人提起本訴請求分割系爭土地，洵非正當。
五、綜上所述，上訴人基於共有人身分訴請分割系爭建物，有違誠信原則，不應准許，應予駁回。原審為上訴人敗訴之判決，並無不合，上訴論旨指摘原判決不當，求予廢棄改判，為無理由，應予駁回。
六、本件事證已明，兩造其餘攻擊防禦方法及未經援用之證據，經本院審酌後，核與本件之結論，不生影響，爰不一一贅述，附此敘明。
七、據上論結，本件上訴為無理由，依民事訴訟法第449條第1項、第78條，判決如主文。
中華民國98年2月24日
民事第十一庭
審判長法官鄭雅萍
法官蘇芹英法官徐福晉正本係照原本作成。
不得上訴。
中華民國98年2月25日
書記官黃瑞芬