臺灣士林地方法院民事判決
原 告 乙 ○
被 告 丁○○
訴訟代理人 丙○○
黃坤鍵 律師
上列當事人間請求給付違約金事件，本院於民國97年10月21日言
詞辯論終結，判決如下：
主文
原告之訴及假執行之聲請均駁回。
訴訟費用新台幣壹萬壹仟肆佰玖拾肆元由原告負擔。
事實及理由
一、原告起訴主張：
1原告於民國95年7月5日向被告購買台北市○○段○○段
三小段第701號土地（應有部分萬分之110），及其上建
物，建號863號，門牌號碼為台北市○○區○○○路○段
○○○號6樓之2房屋（以下簡稱系爭房屋）。95年8月10
日原告付清被告向新竹國際商業銀行的貸款，兩造約定於
95年8月12日交屋。
295年8月12日約定交屋當日，系爭房屋因未繳交費用被停
水、屋況疑似滲漏水、水管衛生設備不能正常使用。依買
賣契約書第5條擔保責任第3項，被告依民法瑕疵擔保相
關規定負責修繕或按修繕費用減少買賣價金。
395年8月15日、21日原告先後向台北市政府消保官（以下
簡稱消保官）申訴，並以存證信函催告，被告及仲介公司
始終不出面。原告已給付所有款項，經請求消保官協調交
屋，約定於95年10月19日交付權狀正本、本票、鑰匙及原
告已預先支付的頭筆修繕費新台幣（下同）5500元。不料
被告推諉拖延修繕及給付。
4依約定被告應於95年8月12日交屋，但被告在95年10月19
日才交付系爭房屋鑰匙，按買賣契約書約定被告遲延交屋
應賠償原告每日按買賣總價萬分之3違約金即1230元。95
月15日水來了，兩造有再約見面，但沒有交屋，因為只有
仲介的人來，被告沒有到現場，而當時瓦斯費、管理費、
稅金都沒有繳，房屋權狀也沒有交，房屋有漏水問題，被
告遲遲不願負責。
595年10月19日雖拿到權狀及鑰匙，但因房屋漏水到5樓的
修繕部分沒有處理，交屋沒有完全。依買賣契約書，系爭
房屋有滲漏水（會漏水到5樓，系爭房屋的一個房間天花
板會滲水）、管路不通（陽台跟廚房的排水孔不通）的瑕
疵，這部分修繕估價須花費89000元。
6在消保官的協商，被告也承諾要修繕漏水，當時是指負擔
所有修繕費用，不限於5500元，5500元被告是在96年7月
間才付。
7兩造約定95年8月12日交屋，被告在95年10月19日交屋卻
不完全，就是遲延給付，依買賣契約應按日處罰1230元，
95年8月12日到95年10月19日是房屋遲延給付，95年10月
20日至96年10月15日是修繕費用遲延給付，所以95年8月
12日至96年10月16日遲延給付部分的違約金是527670元。
因為系爭房屋瑕疵重大，難以供正常起居生活，為維持生
活，原告自95年11月起在他處租屋，此每月13000元租屋
費用係原告所受損害。
895年10月19日消保官協調是協議屋主承諾所有6樓水會滲
漏到5樓的修繕費用。95年10月20日原告去打掃時使用水
，發現水還是會滲到5樓，再次聲請消費爭議協調，對方
不願意協調。該棟大樓的4樓、5樓也都把陽台的排水孔
封住，導致水往6樓冒，所以原告也把排水孔封住。就廚
房的排水孔部分，4樓、5樓是另外接管，所以修繕的部
分也是針對廚房的排水孔另外接管。
9原告是在96年農曆5月端午節時發現系爭房屋的一個房間
有滲水，96年9月3日原告追加請求，被告知道時間應該
是96年9月3日；廚房地板排水孔不通是95年10月19日取
得房屋鑰匙，星期六、日打掃時發現，被告應該在原告第
2次向消保官申請協調，也就是95年11月21日知道此事；
陽台地板排水孔不通，是96年度農曆1、2月發現，當時
連下大雨，陽台污水冒出，原告是在96年9月3日本件訴
訟追加，被告知道的時間應該是96年9月3日。系爭房屋
有那麼多瑕疵，顯然被告是故意不告知，知道後又不處理
。原告主張減少價金136萬元。
10依民法第354條、第359條、第360條、第373條、第227
條、第216條及買賣契約書約定，請求被告給付原告6166
70元及自96年10月16日起至清償日止按年息百分之5計算
之利息。另請求被告應自95年11月起至本案訴訟終結之當
月份，按月給付原告13000元，訴訟費用由被告負擔，原
告願供擔保請准宣告假執行。
二、被告則以下列陳述抗辯：
195年8月12日被告要交屋，但是原告以沒有水為由不接受
水在95年8月13日來，又約95年8月13日交屋，原告不來
，後來原告又提出一定要看到房屋稅單正本，95年8月就
一直請求原告點交，原告也不同意，事實上房屋本就是空
屋。兩造正式交屋的時間是95年10月19日，之所以延後，
與被告無關。至水原告主張漏水問題，被告已給付5500元
，且相關水電、瓦斯費用均已給付。
2原告是想規避房屋尾款及仲介服務費，故在95年8月12日
第一次約定交屋日就無故不到。兩造在95年8月15日第二
次約定交屋時，原告又以被告不能提供94年度地價稅單正
本為由而當場不願給付尾款辦理交屋。事後被告才明白95
8月15日、21日原告已向消保官申訴，申訴內容就是要求
將對被告與仲介公司違約金、賠償金，與原告應給付被告
的交屋款48136元、仲介服務費41000元抵銷。
395年9月26日原告寄存證信函隨附尾款支票要求仲介公司
交付權狀、鑰匙以完成交屋，但如原告自行點交房屋後發
現任何瑕疵與損害狀況，將由未到場的被告概括承受並全
權負責，如此無理的交屋方式被告無法同意。最後兩造於
95年10月19日於消保官處達成以當晚交屋的協議，當場原
告要求被告先給付修繕費，待被告提領現金回來，原告卻
關機。被告代理人不了原告的喜怒無常，隨將修繕費匯款
至仲介公司，由仲介公司於95年10月20日以存證信函通知
原告前來領取，並給付仲介服務費41000元，原告卻置之
不理。
4系爭房屋已於95年10月19日交屋，是兩造間的協議，被告
沒有遲延交屋。有關漏水修繕部分，兩造是合意以5500元
計算，被告已經支付，這部分被告也沒有遲延問題。由原
告提出的修繕估價單看來，是裝潢而非修繕。
5原告事後追加主張減少價金部分，與請求被告修繕費是互
斥的請求權，沒有理由，也沒有依據。兩造在消保官，已
合意以特定金額為修繕費用。
6否認原告主張的瑕疵存在，否認被告保證品質，被告在95
年4月買了系爭房屋，從來沒住過，之後就賣給原告，當
時也不知道房屋有原告所說的缺點。民法第227條前提，
必須債務人有故意或過失，被告否認有故意或過失。被告
每次開庭言詞辯論都提出新的攻擊防禦方法，已經違反民
事訴訟法第196條規定，依法應予駁回，不可採為判決基
礎。
三、本院的判斷：
１、原告主張其於95年7月向被告購買系爭房屋，該屋於95年10
月19日正式交屋之事實，為被告不爭執，復有原告提出之不
動產買賣契約書為憑，應為真實。
２、原告主張被告遲延交屋，且系爭房屋會漏水到5樓、有一個
房間有滲水、廚房、陽台地板排水孔不通，被告故意不告知
瑕疵等事實，則為被告否認，經查：
⑴、被告是否負遲延交屋責任？
1被告於房地點交時，就現有水電衛生設備應恢復並保持正
常使用，乃兩造所約定，此見卷附不動產買賣契約書第7
條記載甚明。是兩造於95年8月12日約定交屋之日，系爭
房屋卻處於停水狀態（見本院卷第12頁台北自來水事業處
停水處理作業），應認係可歸責被告事由而給付遲延。
2嗣系爭房屋復水後，兩造又約定於95年8月15日交屋，原
告因被告未能提出相關稅捐單據正本、繳費單據而拒絕受
領系爭房屋乙節，業據證人 黃立雯 、甲○○於本院97年1
月16日言詞辯論時供證甚詳。查相關稅單正本、繳費單據
，難認與客觀上交付房屋目的有何必然不可缺關係，原告
對於已依債之本旨提出給付之被告，拒絕受領系爭房屋，
已屬受領遲延。
3當事人約定，互相讓步，以終止爭執或防止爭執發生之契
約，稱之為和解；和解有使當事人所拋棄之權利消滅及使
當事人取得和解契約所訂明權利之效力。觀之95年10月19
日兩造在消保官協調下，合意「買賣雙方同意以95年10月
19日為交屋日，對於交屋前所發生水電、瓦斯、管理費、
雜費，屋主允諾全額負擔。房屋有關房屋稅、地價稅由買
賣雙方按交屋月份比例分攤」，有卷附台北市政府消費者
保護官協商消費爭議案紀錄在卷可佐，參以原告於95年10
月19日當日另自行準備由兩造簽訂之交屋字據，其內容亦
明載「今於10月19日中午12時，於台北市政府消費者保護
官協商時定為交屋日」等語（見本院卷第187頁），足見
兩造已然重新合意以95年10月19日為交屋日，並由原告現
實管領系爭房屋，原告再執詞主張被告遲延交屋，請求給
付違約金，自無理由。
⑵、原告主張被告故意不告知瑕疵之事實，為被告否認，而由被
告於95年4月購買系爭房屋後，隨於95年7月出售原告，期
間為空屋並未實際居住該屋等情以觀，被告或許於買、賣之
間獲取一定的經濟利益，惟不足執此認定本件買賣當時被告
明知原告所主張的瑕疵問題。原告就此情節未能舉證證明，
自難認為真。
⑶、關於系爭房屋「有一個房間有滲水、廚房、陽台地板排水孔
不通」的問題：
1買受人應按物之性質，依通常程序從速檢查其所受領之物
。如發見有應由出賣人負擔保責任之瑕疵時，應即通知出
賣人。買受人怠於為前項之通知者，除依通常之檢查不能
發見之瑕疵外，視為承認其所受領之物。不能即知之瑕疵
，至日後發見者，應即通知出賣人，怠於為通知者，視為
承認其所受領之物，此民法第356條明文規定。
2依原告所稱，原告是「96年農曆5月端午節（即國曆96年
6月19日）前後發現一個房間有滲水，此部分被告是96年
9月3日原告追加時知道」；「廚房地板排水孔不通是95
年10月20日或21日發現，95年11月21日第二次向消保官申
請協調時通知被告」；「陽台地板排水孔不通，是在96年
農曆1、2月（即國曆96年2、3月）時發現，此部分被
告是96年9月3日原告追加時知道」。是縱使原告主張的
「有一個房間有滲水、廚房、陽台地板排水孔不通」事實
為真，且上開問題衡情屬不能即知之瑕疵，原告既已分別
於95年10月19日交屋後之96年6月19日前後、95年10月20
或21日、96年2、3月間發見，在現今通訊方式極為便利
快速的社會，卻分別遲至96年9月3日、95年11月21日、
96年9月3日始通知被告，依上開意旨，應認視為原告承
認所受領之物，原告再以此主張被告負瑕疵擔保責任、應
負責修繕費用、遲延責任、損害賠償，已屬無據。
⑷、關於系爭房屋漏水到樓下5樓的問題：
1兩造於95年10月19日合意「系爭房屋造成5樓滲漏水部分
，屋主承諾負責修繕，並負擔所有修繕費用」，有卷附台
北市政府消費者保護官協商消費爭議案紀錄為憑，此修繕
義務約定雖不同於法定物之瑕疵擔保責任的減價、解約共
通效力，兩造既已約定，仍應受拘束。而觀之內容，兩造
合致的真意應在該漏水由被告修繕並自負費用，被告雖抗
辯當時是約定以5500元為該部分漏水的全部修繕費用，被
告並已給付完畢等語，然該漏水先前初步修繕已將支出55
00元乙節，為協調當日之兩造所明知，果5500元為修繕的
全部協議金額，何不逕予載入協商爭議紀錄即可，足見被
告前揭辯詞不能相信。
2又給付有確定期限者，債務人自期限屆滿時起，負遲延責
任。給付無確定期限者，債務人於債權人得請求給付時，
經其催告而未為給付，自催告時起，負遲延責任，此民法
第229條第1、2項前段分別明定，被告雖負有修繕系爭
房屋滲漏水到5樓義務，兩造未約定期限，原告未先行催
告被告履行修繕義務，反逕行請求被告給付原告尚未自行
修繕bm且當未支出之修繕費用，即於法令不合，不能准許
⑸、關於原告主張依民法第227條請求部分：
1物的瑕疵擔保責任與不完全給付之債務不履行責任，其法
律性質、構成要件及規範功能各不相同。前者無須可歸責
於出賣人事由，買受人即得依民法第359條規定主張權利
，後者則須有可歸責於出賣人之事由始可。
2出賣人就交付之買賣標的物有應負擔保責任之瑕疵，而其
瑕疵係於契約成立後始發生，且同可歸責於出賣人之事由
所致，則出賣人除負物之瑕疵擔保責任外，同時構成不完
全給付之債務不履行責任。換言之，買賣標的物如係特定
物，則瑕疵雖於契約成立時既已存在，就出賣人言，將該
特定之標的物交付，即屬依債務本旨而為給付，對於物之
瑕疵則依瑕疵擔保負其責任，尚不構成不完全給付問題，
僅於瑕疵係於契約成立後發生者，因其給付不完全，始同
時發生債務不履行責任。
3本件買賣契約係以交付系爭房屋為標的，依原告表示「在
未交屋時之95年7月底，5樓的人就告訴我系爭房屋會漏
水到5樓」，顯然該瑕疵非本件買賣契約成立後始新發生
，依上開意旨，本件不構成不完全給付之債務不履行問題
，原告執以請求，於法無據。
⑹、關於原告主張減少價金問題：
1買賣因物有瑕疵，而出賣人依前5條規定，應負擔保之責
者，買受人得解除其契約，或請求減少其價金，固為買受
人所得主張之權利，然民法第365條第1項明定「買受人
因物有瑕疵，而得解除契約或請求減少價金者，其解除權
或請求權，於買受人依第356條規定為通知後6個月間不
行使或自物之交付時起經過五年而消滅」。
2原告於97年8月13日本院言詞辯論時表示，關於房屋漏水
到5樓部分，95年8月12日就告訴仲介、代書，95年9月
28日有存證信函等語，由兩造在95年10月19日消保官處的
協調，顯然被告早已受該瑕疵之通知，然原告遲至本院97
年10月21日言詞辯論時始表示主張減少價金136萬元，明
顯逾法定的6個月期間，已難認於法有據。
四、從而，原告依民法第354條、第359條、第360條、第373
條、第227條、第216條及買賣契約書約定，請求被告應給
付616670元及自96年10月16日起至清償日止按年息百分之5
計算之利息，另應自95年11月起至本案訴訟終結之當月份，
按月給付原告13000元，均無理由，應予駁回。
五、原告之訴既無理由，其假執行之聲請亦失依據，應併予駁回
。
六、本件事證已明確，原告為證明陽台、廚房排水孔不通、一個
房間有滲水而請求建築師公會鑑定，並聲請傳訊證人 吳淑惠
、 陳連財 ，衡情已無必要。至兩造其餘主張舉證及攻擊防禦
方法，於本件判決結果不生影響，爰不一一論駁。
七、本件訴訟費用為裁判費11494元。
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日
士林簡易庭法官蘇嫊娟
以上正本係照原本作成。
如不服本判決，應於送達後20日內，向本院提出上訴狀，並表明
上訴理由，如於本判決宣示後送達前提起上訴者，應於判決送達
後20日內補提上訴理由書（須附繕本）。
書記官陳淑蘭
中 華 民 國 97 年 10 月 31 日