裁判字號：臺灣新北地方法院94年訴字第1227號民事判決
裁判日期：民國95年11月20日
裁判案由：返還土地等
臺灣板橋地方法院民事判決94年度訴字第1227號原告癸○○訴訟代理人 傅文民 律師複代理人甲○○被告乙○○
丙○○兼上一人訴訟代理人丁○○被告己○○
庚○○上列當事人間請求返還房屋事件，經本院於民國95年10月23日言詞辯論終結，判決如下：
主文被告乙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋即如附圖甲斜線Ａ部分拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號及一二二號房屋即如附圖甲斜線Ｃ部分拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告己○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號及一二八號房屋即如附圖甲斜線Ｅ部分拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告庚○○應將坐落台北縣○○鎮○○段九七四、九七五地號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋即如附圖甲斜線Ｆ部分拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告丁○○應將坐落台北縣○○鎮○○段○○○○號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋即如附圖甲斜線Ｇ部分拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
被告丙○○應將坐落台北縣○○鎮○○段九七五、九七六、九七七地號土地上之門牌號碼台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋即如附圖乙網狀線部分（亦即僅占用前開三筆土地部分）拆除，並將上開部分土地返還予原告及其他共有人全體。
訴訟費用由被告乙○○負擔百分之三十五、被告丙○○負擔百分之四十二、被告己○○負擔百分之十二、被告庚○○負擔百分之
六、被告丁○○負擔百分之五。本判決第一項至第六項於原告依序以新臺幣壹佰參拾肆萬元、陸拾玖萬元、肆拾陸萬元、貳拾貳萬元、壹拾玖萬元、玖拾伍萬元分別供擔保後均得假執行；但被告如就本判決第一項至第六項依序以新臺幣肆佰肆拾陸萬零壹佰貳拾元、貳佰貳拾柒萬肆仟肆佰參拾元、壹佰伍拾壹萬陸仟玖佰壹拾元、柒拾參萬貳仟柒佰元、陸拾貳萬零參佰參拾元、參佰壹拾肆萬貳仟壹佰壹拾元分別為原告預供擔保後均得免為假執行。
事實及理由
甲、程序方面：被告庚○○受合法通知，未於言詞辯論期日到場，查無民事訴訟法第386條各款所列情形，茲依原告之聲請，由其一造辯論而為判決。
乙、實體方面：
一、原告起訴主張伊係坐落台北縣○○鎮○○段974、975、97
6、977地號土地（重測前依○○○鎮○○段尖山埔小段
115之5、115、115之9、115之7地號）之共有人，應有部分均為28分之1。詎被告乙○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋、被告丙○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號及122號房屋、被告己○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號及128號房屋、被告庚○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋，被告丁○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋、被告丙○○所有台北縣○○鎮○○○路○○○號房屋（以上房屋均未辦理保存登記），長期以來均無權占有原告共有上開土地（詳如附圖甲、乙所示），為此爰本於民法第821條及767條共有人之物上請求權規定，請求被告拆除房屋後將占有上開土地返還原告及其他共有人全體，爰聲明如主文第1至6項所示（其中原告聲明第5項，誤載地號為974，應逕予更正為975），並 陳明 願供擔保請准宣告假執行。
二、被告乙○○、丙○○、丁○○、己○○則均請求駁回原告之訴及假執行之聲請；並陳明如受不利判決，願供擔保請准宣告免為假執行。被告乙○○辯稱伊係向訴外人 沈祥 、 廖呂罕 及 沈黃香 三人購買系爭系爭116號房屋，另一共有人即訴外人壬○○就系爭土地與其他共有人已有默示分管契約存在，伊與壬○○成立不定期租賃關係，並均按時繳納租金，伊並非無權占有。被告丙○○則辯稱系爭120、122號房屋（整編前為同路70號）伊係向訴外人 甘伯惇 及 甘伯峰 購買，該部分土地係由訴外人即共有人之一黃絲衣分管，並由黃絲衣向其收租，另系爭134號房屋（整編前為同路80號）係其向訴外人 鄧蚶 購買，該部分土地係由訴外人即共有人 黃根旺 分管並由被告丙○○與其訂定不定期租約，伊並非無權占有。另被告丁○○亦辯稱伊係向前手購入系爭132號房屋，但不知前手使用系爭土地之權源。另被告己○○亦辯稱系爭126號房屋係其父戊○○所贈與，系爭128號房屋則係訴外人辛○○所贈與，但伊均不知前手使用系爭房屋權源。被告庚○○則未到庭爭執亦提出任何書狀作何聲明或陳述。
三、按違章建築之讓與，雖因不能為移轉登記而不能為不動產所有權之讓與，但受讓人與讓與人間如無相反之約定，應認為讓與人已將該違章建物之事實上處分權讓與受讓人。又房屋之拆除為一種事實上處分行為，須有事實上之處分權者，始有拆除之權限。最高法院86年台上字第2272號判決意旨可資參照。查本件被告乙○○、丙○○、丁○○、己○○對系爭
116號、120號、122號、126號、128號、132號、134號未辦保存登記房屋均係其自前手買賣或贈與而來，雖不能辦理移轉登記但已受讓系爭房屋之事實上處分權之事實，均不爭執，並據被告提出房屋買賣契約書、財政部臺灣省北區國稅局贈與稅免稅證明書等件為證，並經本院依職權調取臺北縣房屋稅籍紀錄表在卷可憑，而被告庚○○部分亦經本院依職權調取系爭130號房屋臺北縣房屋稅籍紀錄表在卷可按，被告庚○○復未到場爭執或提出書狀作何陳述，自應認原告主張為真實，是被告對系爭房屋均有拆除權限之事實上處分權之事實應堪認定。（至原告起訴狀所載被告係系爭房屋所有權人云云，尚屬誤會，應予更正）
四、查被告乙○○、丙○○、丁○○、己○○對其上開房屋占有原告系爭共有土地之事實並不爭執，並經本院到場勘驗，委請台北縣樹林地政事務所測量在案，製有本院勘驗筆錄及該所土地複丈成果圖（即附圖甲、乙）在卷可憑，足認真實。原告主張被告上開房屋係無權占用原告共有系爭土地，被告乙○○、丙○○則辯稱系爭土地均經共有人分管後而與之訂有租賃契約，並繳納租金，並非無權占有云云，被告丁○○、己○○則辯稱：不知前手占有系爭土地之權源等情。是被告既主張係屬有權占有系爭土地，自應就該事實負舉證責任。查被告乙○○主張其係與另一共有人壬○○訂有土地不定期租賃契約，被告丙○○則主張系爭120、122號房屋係與另一共有人黃絲衣訂有土地不定期租賃契約，另系爭134號房屋則係與另一共有人黃根旺訂有土地不定期租賃契約，並均辯稱系爭土地各共有人並訂有分管契約而出租予被告等情，原告則否認系爭土地有何分管契約存在等情。經查被告乙○○、丙○○主張之土地租賃契約之出租人為第三人壬○○、黃絲衣，並非原告，依債權相對性原則，原告既非契約當事人已不足以拘束原告。而被告所另主張系爭土地各共有人間有默示之分管契約存在云云，惟按共有物除契約另有訂定外，由共有人共同管理之，民法第820條第1項定有明文。
是未經共有人協議分管之共有物，共有人對共有物之特定部分占有收益，須徵得他共有人全體之同意（最高法院87年台上字第1359號判決意旨參照），經查證人即另一共有人壬○○固到庭結證稱系爭土地係其父親 黃南 出租，因其父親是系爭土地的管理人，因為我父親與其他共有人除了系爭土地外，還有其他土地，系爭土地歸我父親管理，所以我父親才把土地出租出去，被告乙○○是我父親出租給他的，其他的被告並不是我父親出租出去等語（見本院95年4月27日言詞辯論筆錄，第2卷39頁），惟就其父黃南如何獲有其他共有人全體同意或曾協議訂定分管契約，並未舉出任何證明或分管協議書以供本院審酌，且依其所供是有多筆土地共有，而由其父就本件土地分管占有管理出租，卻又供稱僅被告乙○○房屋部分係其父所出租，其他被告房屋所在部分並非其父出租等語，則其父就本件土地苟均歸其分管，何以僅有出租被告乙○○部分土地，而未就其他被告占用部分土地出租？再參酌證人壬○○亦供稱伊係收租至93年底，後來有糾紛所以才沒有再收，什麼糾紛我不清楚，我怕麻煩就沒有再收等語（見同前筆錄），而被告丙○○主張其占用部分係向另一共有人黃絲衣及黃根旺承租等語，足見證人所供其父黃南當時得有其他共有人全體同意分管系爭土地云云，應非實在，且系爭共有人間就現狀管理復有相當爭執，致證人壬○○未再行收租，顯難認系爭共有土地有何分管契約存在，而系爭土地依卷內資料並未有各共有人間均明確各自占有管領部分土地事實，更遑認有互相容忍情形，是被告乙○○、丙○○辯稱系爭各共有人間有默示分管契約存在云云，亦不足採。是本件被告乙○○、丙○○主張之本件土地共有人分管契約既不能證明存在，則其中共有人壬○○、黃根旺、黃絲衣未經其他共有人全體同意而擅將系爭土地特定部分出租予被告乙○○、丙○○，其租約縱屬實在，對其他共有人及原告自不生效力，被告乙○○、丙○○自不得以上開租賃契約執以對抗原告及其他共有人全體，而主張其係有權占有，另其餘被告復不能主張證明其有何合法占有權源，是原告主張被告均係無權占有系爭土地之事實，堪認屬實。
五、按所有人對於無權占有或侵奪其所有物者，得請求返還之。又各共有人對於第三人，得就共有物之全部為本於所有權之請求。但回復共有物之請求，僅得為共有人全體之利益為之。民法第767條前段、第821條分別定有明文。本件被告就其購買或受贈具有事實上處分權之未辦保存登記房屋，既屬無權占有原告共有系爭土地，則原告本於上開共有人物上請求權之法律關係，求為判決被告應如主文第1項至第6項所示將該房屋拆除後返還占用土地予原告及其他共有人，即屬有據，均應准許。
六、本件判決基礎已臻明確，兩造其餘有關土地租約及收租字據是否真實之攻擊防禦方法及其所援用之證據，經本院審酌後已與判決結果不生影響，爰無再為一一論斷之必要，併予敘明。
七、假執行之宣告：原告及被告乙○○、丙○○、丁○○、己○○均陳明願供擔保請准宣告假執行或免為假執行，經核尚無不合，並就被告庚○○部分依職權為之，爰分別酌定相當之擔保金准許之。
八、據上論結，本件原告之訴為有理由，並依民事訴訟法第385條第1項前段、第78條、第85條第1項，第390條第2項、第392條第2項，判決如主文。
中華民國95年11月20日
民事第三庭法官朱耀平以上正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後20日內向本院提出上訴狀中華民國95年11月20日
書記官陳淑芳