臺灣臺北地方法院88年度訴字第3522號民事判決

裁判字號：臺灣臺北地方法院88年訴字第3522號民事判決

裁判日期：民國89年04月18日

裁判案由：返還價金

臺灣臺北地方法院民事判決八十八度訴字第三五二二號
原告乙○訴訟代理人 陳欽賢 律師複代理人丙○○住台北巿林森南路十二號四樓之一被告幸城建設股份有限公司設台北市○○○路○○○號十七樓法定代理人甲○○住訴訟代理人丁○○住右當事人間請求返還價金事件，本院判決如左：
主文被告應給付原告新台幣壹拾伍萬伍仟玖佰元及自民國八十八年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
原告其餘之訴駁回。
訴訟費用由被告負擔四分之一，餘由原告負擔。
事實
甲、原告方面：
一、先位之訴：
（一）聲明：被告應給付原告新台幣（下同）六十五萬九千九百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）陳述：
１、原告於民國八十一年十一月十六日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書，購買被告公司在基隆市○○區○○段○○○○○○○號等九筆山坡土地上所興建編號Ｄ區第十棟第六層一戶房屋及基地，總價三百十五萬元，原告已付款六十五萬九千九百元。依照被告公司當初出售現場說明、模型圖示、「幸福華城」廣告樣張及契約中之「幸福華城全區配置示意圖」，各該區最裏面第九、十棟與山坡間有社區道路，二者相距頗寬，可開車經該道路進入地下停車場，山坡是青翠之緩坡，具有諸多美麗之設施，因此，是「座落山景：：的美麗華城」，是原告基於此優良環境乃予購買，嗣原告於八十三年七、八月間到現場觀看後，發現前開第九、十棟與山坡間之距離極窄，無社區道路，且山坡陡峭，坡面為混凝土，縱使原告在所購買之十樓往外看，與混凝土山坡之間距亦甚窄，影響採光，亦無山景可言，而且安全性亦堪虞。經原告向被告公司提出異議，並一再商談後，被告公司之 吳碧珠 副理曾言要幫原告處理，原告並有寫委託書，嗣雙方於八十四年十二月間合意解除原契約，原告同意被告公司將此屋收回改善，被告公司亦同意將所收價款六十五萬九千九百元退還，惟迄今卻遲遲未將上開款項退還。原告經委請陳欽賢律師於八十六年六月二十五日發律師函予被告，催告被告處理上開事宜，被告卻置之不理。嗣於八十七年十二月二十三日再以存證信函通知被告，聲明前函意旨，並表明本件係給付不能，再聲明解除原契約，惟被告竟於八十八年四月一日及四月二十三日以存證信函通知沒收原告已付之款項。
２、系爭房屋於八十三年八月間已興建完成，依約被告應於當時開始交屋及催請原告繳納自備款以外之其餘貸款，惟因被告所興建完成者與約定不合，雙方在商談並於其後同意解約，因此被告始未辦理交屋及催促原告繳款，是被告於興建完成後近五年期間，未曾辦理交屋及催請原告繳款，可證當時雙方確已解約。
３、如上所述，兩造之買賣契約已於八十四年十二月間解除，被告自應將已受領之款項返還。縱認兩造之契約未經合意解除，惟被告所興建之房屋及其環境，既與契約及被告所稱不同，被告除涉有詐欺外，亦屬給付不能，茲原告既再於八十七年十二月二十三日以存證信函聲明解除契約，則原契約亦已解除，被告依法自應退還已受領之款項。
二、備位之訴：
（一）聲明：被告應給付原告六十五萬九千九百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。
（二）陳述：
１、本件被告主張解約並沒收已受領之全部款項，尚與法有違。又縱認原告主張解除契約無理由，而被告主張解除契約有理由，然本件價金為三百一十五萬元，而被告已沒收之款項共六十五萬九千九百元，佔所有款項之百分之二十一，則被告所沒收之款項亦屬過高。
２、被告於八十八年十二月六日固主張解除契約後原告應負擔之損害賠償為一百八十三萬八千六百元，惟就被告所列之管銷費用部分並無支出之單據證明，又被告以前並未定期函請原告繳款，自無利息問題，且系爭房屋尚未再出售，亦無差價損失及增值稅負擔存在。
三、證據：提出房屋土地預定買賣契約書、廣告、幸福華城全區配置示意圖、律師函、存證信函為證，並聲請訊問證人吳碧珠。
乙、被告方面：
一、聲明：駁回原告之訴。
二、陳述：
（一）被告並不曾同意解除契約，原告所買之系爭房屋係位於最後一排，後面有道路，旁邊為溝渠，但並沒有道路，且依契約書所載，亦無原告所言之道路存在。
至本件契約被告已於八十八年四月間解除。
（二）系爭契約解除後，被告所受之損害為：
１、管銷費用部分：代銷之廣告公司約定傭金為總價百分之五即十五萬七千五百元（0000000×0.05＝157500），公司之人事營運費用為百分之三即九萬四千五百元（0000000×0.03＝94500）。
２、法定利息：系爭房地總價三百一十五萬，原告已付六十五萬九千九百元，未付二百四十九萬零一百元，自八十四年十二月十日起至八十八年十二月六日止，共計一千四百五十五日，損失利息四十九萬六千三百元（0000000×年息0.05×1455/365＝496300）
３、因房地產景氣低靡延滯出售所產生之差價損害：原先出售時一坪為十萬五千元，八十六年年底時已滑落至一坪為六萬六千元，原告所買受之系爭房屋共二十
九．九七坪，共計損失一百十六萬八千八百元（29.97×【10.5－6.6】＝116.88）。
４、房屋稅一萬六千元（四年）及地價稅若干。
５、增值稅增加部分（公告現值每平方公尺增加二千五百元）。綜上，被告之損失至少為一百八十三萬八千六百元，是以原告所沒收之違約金並未過高。
三、證據：提出交屋日報表、房屋土地預定買賣契約書、廣告製作及業務銷售合約書、存證信函、照片為證。
理由
一、本件原告固以預備合併之訴請求，惟原告所為之先、備位聲明均為：「被告應給付原告六十五萬九千九百元及自起訴狀繕本送達之翌日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息。」尚與預備合併之訴須有二個聲明，且二個聲明不能併存之要件不符，事實上原告均是要求被告返還價金，只是法律理由不一，故此種情形並非預備合併，是以本院僅就其同一之聲明為判斷，而不再區分為先、備位聲明，合先敘明。
二、本件原告主張：原告於八十一年十一月十六日與被告簽訂房屋土地預定買賣契約書（下稱系爭契約），購買被告公司在基隆市○○區○○段○○○○○○○號等九筆山坡土地上所興建編號Ｄ區第十棟第六層之房屋及坐落之基地（下稱系爭房地），總價三百一十五萬元，原告已付款六十五萬九千九百元。依照被告公司當初出售現場說明、模型圖示、「幸福華城」廣告樣張及契約中之「幸福華城全區配置示意圖」，各該區最裏面第九、十棟與山坡間有社區道路，二者相距頗寬，可開車經該道路進入地下停車場，山坡是青翠之緩坡，具有諸多美麗之設施，因此，是坐落山景的美麗華城」。嗣原告於八十三年七、八月間到現場觀看後，發現前開第九、十棟與山坡間之距離極窄，無社區道路，且山坡陡峭，坡面為混凝土，安全性堪虞。經原告向被告公司提出異議，雙方於八十四年十二月間同意解除原契約，是以被告自應返還原告已給付之買賣價金六十五萬九千九百元；縱兩造之契約未經合意解除，惟被告所興建之房屋及其環境，既與契約及被告所稱不同，足認被告已屬給付不能，原告自得解除契約，而原告已於八十七年十二月二十三日以存證信函為解除契約之意思表示，被告依法自應退還已受領之款項；又縱認原告主張解除契約並無理由，而被告主張解除契約有理由，然系爭買賣契約之價金為三百一十五萬元，原告已付清六十五萬九千九百元，佔所有款項之百分二十一，則被告所沒收之款項亦屬過高等語。被告則以：被告並不曾同意解除契約，依系爭契約書所載，亦無原告所言之道路存在，且本件契約被告已於八十八年四月間解除，被告因契約解除受有管銷費用、利息、房地差價、房屋稅、地價稅、土地增值稅等之損害，共計一百八十三萬八千六百元，足證沒收之違約金並未過高等語置辯。
三、經查，原告於八十一年十一月十六日向被告購買系爭房地，總價三百一十五萬元，原告已付款六十五萬九千九百元。嗣原告於八十四年底曾因系爭房地之問題與被告商談，並於八十六年六月二十五日委請陳欽賢律師發函催告被告處理上開事宜，又於八十七年十二月二十三日以存證信函為解除契約之意思表示。被告則於八十八年三月三日以存證信函定期催告原告繳納未付清之尾款，否則即逕行解除契約，惟原告並未如期繳納，被告復於八十八年四月一日及同年四月二十三日以存證信函通知沒收原告已付之款項等情，有系爭買賣契約書、存證信函、律師函為證，復為兩造所不爭執，自堪信為真實。是本院所應審酌者厥為兩造是否曾合意解除契約？兩造分別以存證信函所為解除契約之意思表示是否合法？被告沒收原告上開繳納價金，充作之違約金額是否過高？若過高，應核減多少始為相當？
四、按當事人主張有利於己之事實者，就其事實有舉證之責任，民事訴訟法第二百七十七條定有明文。原告主張系爭買賣契約已於八十四年十二月間經兩造合意解除等語，為被告否認之，原告自應就契約已合意解除一節負舉證責任。查證人吳碧珠結證稱：八十四年年底原告曾就系爭房地之問題找伊商談，伊當時有考慮過數個解決方案，但原告最後選擇以委託代買之方式，惟因當時房地市場下跌，原告卻堅持以購買之原價賣出，拿回已繳交之款項，故未能賣出等語，參以原告亦自承：吳碧珠曾言要幫伊處理，原告並有寫委託書，才不會有一屋二賣之情形等情（見本院八十八年十二月二十二日勘驗筆錄），堪信被告當時並未同意解除系爭買賣契約，否則契約既已解除，原告本無享有系爭房地之權利，何須再寫委託書，亦不會有一屋二賣之情形。而原告復未舉他證以實其說，依前揭法條所示，原告主張兩造曾合意解除系爭買賣契約之事實，難信屬實。
五、原告另主張依照被告公司當初出售現場說明、模型圖示、「幸福華城」廣告樣張及契約中之「幸福華城全區配置示意圖」，系爭房地與山坡間有社區道路，二者相距頗寬，可開車經該道路進入地下停車場，山坡是青翠之緩坡，具有諸多美麗之設施，惟實際上系爭房地與山坡間之距離極窄，無社區道路，且山坡陡峭，坡面為混凝土，並無山景可言，安全性亦堪虞，足見被告所興建之房屋及其環境，與契約及被告所稱不同，是以被告已屬給付不能，原告自得解除契約，而原告已於八十七年十二月二十三日以存證信函為解除契約之意思表示，被告依法自應退還已受領之款項等詞，並提出房屋土地預定買賣契約書、廣告、幸福華城全區配置示意圖、律師函、存證信函為證。惟查，系爭房地與山坡之最短間距不到一公尺，且無道路可通行一節，固據本院至現場勘驗屬實，有卷附之勘驗筆錄可稽，惟遍觀原告所提出之契約書、廣告、幸福華城全區配置示意圖，並無系爭房地與山坡之間距之記載，更無系爭房地與山坡間有社區道路，可開車經該道路進入地下停車場之明文；又系爭房地所面鄰之山坡有噴漿保護坡面（即擋土牆），以防止土石崩塌，有前開勘驗筆錄及照片附卷可按，然此為一般出坡地房子慣有之設計。且系爭房地係順著緩坡遂層興建，原告所購買者為Ｄ區第十棟第六層，尚非該棟之最頂層，自無從預期是否有美麗之山景可觀，而原告復未舉證證明被告對其所預購之系爭房地有擔保其與山坡間有社區道路，可開車經該道路進入地下停車場一節。從而，原告主張被告未依契約之本旨給付，且上開給付已屬不能，依民法第二百五十六條之規定為解除契約之意思表示，於法未合。又系爭買賣之價金為三百一十五萬元，原告僅付款六十五萬九千九百元即未再繼續給付，嗣被告於八十八年三月三日以存證信函定期催告原告繳納未付清之尾款，否則即逕行解除契約，惟原告並未如期繳納，被告復於八十八年四月一日及同年四月二十三日以存證信函通知沒收原告已付之款項等情，已如前述，而原告並無遲延或拒絕付款之正當理由，是以，被告因而解除系爭契約，並依系爭契約第三條第二款之約定沒收原告所繳付之價金，自屬有據。
六、原告復主張被告依契約第三條第二款之規定沒收原告所繳付之價金六十五萬九千九百元，顯屬過高等情。經查，系爭契約第三條第二款約定：「甲方（即原告）如不按付款專項所約定繳款日期繳付各項房屋土地價款時：：。如逾付款專項所約定繳款日起達十五天以上仍不繳付者視同違約：：。而甲方已繳付全部價款無條件由乙方沒收作為懲罰性之違約金及損害賠償：：。」是核其性質，屬買方不依約付款時應支付違約金之約定，此為兩造所不爭執之事實，是此部分已付價金並非任意性給付之違約金，其既經被告依約解除系爭契約，並向原告表示沒收已付價金作為違約金，則原告請求法院斟酌此已付價金是否過高並進而判斷應否予以酌減，即非無據。按當事人約定契約不履行之違約金過高者，法院得依民法第二百五十二條以職權減至相當之數額，至是否相當，應依一般客觀事實、社會經濟狀況及當事人所受損害情形，以為酌定標準，最高法院四十九年度台上字第八０七號判例著有明文。被告雖辯稱系爭房屋買賣因原告違約受有廣告銷售傭金、人事營業費用、利息、稅捐及房地產跌價之損失等語，並提出廣告製作及業務銷售合約書、房屋土地預定買賣契約書數份為證。惟查，依上開合約書，被告所委託銷售之不動產係坐落基隆市○○區○○段一一二八、一一二八－二、三、四及一一三○號土地之房屋，尚非原告所購坐落基隆市○○區○○段一一二八－八、
九、一○、一三、一五、一六、一七、一八、一四號土地之系爭房屋，且被告亦無提出任何單據以資證明確實支出上開費用；又被告一次銷售之房屋高達數百戶，非僅原告一戶，被告顯不得據此主張因原告個案違約而受有人事營業費用之損失，因之，被告主張因原告違約受有廣告銷售傭金、人事營業費用二十五萬二千元之損害殊無足採；另原告繳納六十五萬九千九百元後即未再繼續付款，餘二百四十九萬零一百元屬金融貸款部分，依系爭契約付款專項附註（三）所載，原告繳付上開款項之期限為系爭房地產登記移轉，並辦妥抵押權設定完成時。惟系爭房地自八十四年年底後即未再處理，迄未辦理所有權移轉登記一節為兩造所不爭，則原告繳付尾款之期限即未屆至，而被告遲至八十八年三月三日始以存證信函定期催告原告辦理付款事宜，並於八十八年四月一日及同年四月二十三日以存證信函通知沒收原告已付之款項，因此，被告縱有利息損害，亦僅能自被告受催告時起算，是被告主張其自八十四年十二月十日起至八十八年十二月六日止，共計損失利息四十九萬六千三百元亦屬無據；再土地增值稅、地價稅、房屋稅部分，姑不論被告並未舉證以實其說，且土地增值稅係就土地交易價值之增值課徵，被告於取得土地所有權之現在或將來，固因移轉土地而須負擔增值稅，惟對土地增值差額繳納土地增值稅乃公法上之義務，不能以再為移轉須繳納增值稅，即謂因原告違約而受有損害，而房屋稅及地價稅亦同，職故，被告此部分之主張亦屬無據。至房地產跌價損失部分，依被告所提出之數份房屋土地預定買賣契約書觀之，系爭房地與上開契約書所銷售之房地不僅所在位置、坪數均不同，且銷售之房價亦會因年度之不同而有所不同，因此，尚不能以嗣後其他房地所賣出之價格來認定系爭房地之價值，簡言之，上開契約書所成交之價格或可作為參考，尚不得作為被告損害之依據。綜上，本院審酌上揭一切情狀及兩造間之利益損害暨內政部所編印預售屋買賣契約書範本，其中關於違約之處罰，載稱：「賣方違反第七條第二款之規定者（按即付款約定），賣方得沒收依房地總價款百分之二十計算之金額，但該沒收之金額已超過已繳價款者，則以已繳價款為限，買賣雙方並得解除本契約。」是以賣方得沒收之違約金以房地總價百分之二十為上限始為允當，參以房地產價格自七十九年、八十年間之高峰期以來，迄今普遍價格疲軟，並以下跌者居多，此為社會上一般人所公知之事實，倘任許投資預售屋者恣意解約，亦非社會經濟健全之道，及房地產之漲跌，類多受國內及世界經濟市場諸多因素影響，當不能以目前之房地價格偏低，即將之全部歸責於原告等情，認本件違約金以系爭房地總價額百分之十六即五十萬四千元為允當，從而，被告沒收原告所繳交之違約金六十五萬九千九百元顯屬過高，經酌減後，被告應返還原告十五萬五千九百元。
七、綜上所述，被告應返還原告十五萬五千九百元及自起訴狀繕本送達之翌日即八十八年五月十九日起至清償日止，按年息百分之五計算之利息為有理由，應予准許，逾此部分之請求，為無理由。應予駁回。
八、結論：本件原告之訴為一部有理由，一部無理由，依民事訴訟法第七十九條但書，判決如主文。
中華民國八十九年四月十八日
民事第五庭法官林秀圓右為正本係照原本作成如對本判決上訴，須於判決送達後廿日內向本院提出上訴狀中華民國八十九年四月十八日
法院書記官林蓮女